Инвестиции в недвижимость: что лучше апартаменты или квартира?

На первичном рынке примерно 25% всех предложений припадают на апартаменты. Но их правовой статус все еще остается не полностью ясным: они используются для жилья, но с юридической стороны таковым не являются. Поэтому между квартирами и апартаментами существует разница в коммунальных платежах, налогообложении и некоторых других вопросах.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главным камнем преткновения, из которого вытекают все остальные последствия, апартаментов является их правовой статус. Они принадлежат к числу объектов нежилой недвижимости, как офисные помещения или кафе. Поэтому девелоперы таких новостроек не обязаны заботиться о доступности для жителей апартаментов магазинов, детских садов, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, строительство апартаментов не регулируется действующими для жилой недвижимости СанПиНами, что может отразиться на качестве освещения и шумоизоляции.

Поскольку апартаменты не принадлежат к жилой недвижимости, в них нельзя прописаться. А это может привести к возникновению сложностей при оформлении детей в дошкольное образовательное учреждение или школу. Если оформить регистрацию в другой квартире или доме нет возможности, владелец апартаментов лишается права на получение льгот от столичных властей и т. д.

Разница между квартирами и апартаментами состоит и в величине расходов на коммунальные услуги все по той же причине статуса нежилой недвижимости. Поэтому при одинаковой площади они будут на 15—20% выше для апартаментов.

Дополнительные расходы ожидают собственников апартаментов и при уплате имущественных налогов. Если для квартир установлен налог 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов он может доходить до 2%, хотя в большинстве случаев равен 0,5%. Но кадастровая стоимость апартаментов, как нежилой недвижимости, значительно ниже таковой для квартир (иногда в 2—3 раза). Поэтому величина имущественного налога на апартаменты и квартиры аналогичной площади может отличаться не слишком существенно.

Тем не менее только на оплату налога в самых крупных и известных апарт-комплексах, расположенных в «Москва-Сити» и позиционирующихся в качестве элитной недвижимости, может уходить более 100 тыс. рублей ежегодно. Именно это нередко становится причиной продажи апартаментов в столь престижном районе, ведь не все собственники готовы терпеть такие издержки на содержание жилья.

Но многие владельцы апартаментов в башнях «Москва-Сити» не спешат расставаться со столь престижной недвижимостью, поскольку вопрос изменения правого статуса апартаментов уже не первый год обсуждается на правительственном уровне. Это оставляет надежду на то, что в скором времени апартаменты будут признаны жилой недвижимостью со всеми вытекающими из этого последствиями: возможностью оформления регистрации, снижение налогов и коммунальных платежей.

Но статус нежилой недвижимости дает апартаментам и существенное преимущество перед квартирами аналогичного класса – цену. Если рассматривать новостройки, то в них можно купить апартаменты на 10—30% дешевле, чем квартиру такой же площади в том же районе. На вторичном рынке ситуация примерно такая же, хотя цена жилья сильно колеблется в зависимости от расположения здания.

Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать

Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.

Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.

Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.

Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.

Что выгоднее сдавать в аренду

Если перепродавать в большинстве случаев выгоднее квартиры, то для получения регулярного ежемесячного дохода от сдачи в аренду значительно рациональнее апартаменты. Тут на руку инвестору играет как раз пресловутый статус апартаментов, как нежилой недвижимости. Стоимость квадратного метра нежилой недвижимости значительно ниже, в то время как арендная ставка практически не уступает таковой для квартир. Поэтому человеку, решившему инвестировать в апартаменты, удастся намного быстрее «отбить» вложенные деньги и сохранить за собой недвижимость.

Но, рассчитывая получить выгоду из покупки от дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, нужно понимать, что:

  • на них не распространяется льготная ипотека под 6,5% годовых;

  • невозможно использовать маткапитал и прочие государственные субсидии для покрытия стоимости сделки;

  • на них не распространяется налоговый вычет, доступный после 3-х лет владения имуществом (средняя величина составляет около 260 тыс. рублей).

Поэтому инвестору следует с максимальной внимательностью относиться к выбору апарт-комплекса и учитывать не только планировку и качество ремонта, но и его расположение, а именно расстояние до метро, наличие удобных подъездов, доступность к основным автомагистралям Москвы. Не последнюю роль при выборе объекта недвижимости под сдачу в аренду должна играть развитость инфраструктуры, т. е. наличие в непосредственной близости супермаркетов, магазинов, детских садов, школ и т. д. Но современные комплексы с апартаментами строятся как раз на центральных локациях, где уже создана высокоразвитая инфраструктура и существует превосходная транспортная развязка, что делает их покупку для последующей сдачи в аренду еще более удобной.

Таким образом, купить апартаменты можно дешевле, а сдавать – на равных условиях с квартирами, поскольку арендатору, по сути, абсолютно все равно на юридический статус снимаемого им жилья. Для арендатора значительно большую роль играет расположение, инфраструктура и качество условий жизни. Поэтому доходность апартаментов при сдаче в долгосрочную аренду составит около 7—9% годовых, в то время как для квартир она обычно не превышает 5—7% из-за более высокого порога входа. Если же сдавать апартаменты посуточно или по другим схемам краткосрочной аренды, они могут приносить владельцу более 10% прибыли ежегодно (квартиры – от 8%).

При этом нельзя забывать про то, что в апартаментах более высокие расходы на коммунальные платежи. Но в современных новостройках применяются энергоэффективные технологии и другие системы, позволяющие максимально экономить ресурсы. Особенно это касается недвижимости премиум-класса, в которой все инженерные системы продуманы до мелочей.

Таким образом, отдать предпочтение квартире стоит при желании полностью отбить инвестиции и дополнительно заработать до 30—40% от вложенных средств в течение 5 лет. Апартаменты же лучше покупать в расчете на долгосрочную перспективу и сдачи в аренду. Они способны дать стабильный, высокий пассивный доход и полностью вернуть вложенные средства на протяжении 10—15 лет, тогда как квартира при тех же условиях окупится только через 25 лет.

Какой вариант вы бы не выбрали, обращайте внимание на расположение, транспортную развязку, стоимость квадратного метра и надежность девелопера. Если долго анализировать рынок не хочется и сравнивать десятки вариантов, рассмотрите «Москва-Сити», в башнях которого есть и квартиры, и апартаменты. Элитная недвижимость – одна из самых стабильных, Сити застраивается крупнейшими девелоперами с хорошей репутацией, а инфраструктура района считается одной из самых развитых во всей Москве. Кроме того, из делового центра созданы удобные выезды на ТТК, Кутузовский проспект и Пресненскую набережную. Этот вариант выигрывает и с точки зрения ликвидности недвижимости, как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду, ведь только единицы не стремятся получить возможность жить на высоте птичьего полета.


Оставьте свой комментарий или вопрос

Как вы оцениваете данную публикацию?
2.5 из 5

Другие новости в Москва-Сити

Строительство пешеходного тоннеля у Москва-Сити
26.01.2023
Строительство пешеходного тоннеля у Москва-Сити
Ведутся активные работы по созданию тоннеля, предназначенного для пешего передвижения вблизи Moscow-City. ...
В «Москва-Сити» проводятся сделки с 20-30% скидкой
13.01.2023
В «Москва-Сити» проводятся сделки с 20-30% скидкой
В конце прошлого года в Moscow-City выставлялось свыше 800 недвижимых объектов. Главным предложением явля...
В «Москва-Сити» будет расширен комплекс «Империя»
29.12.2022
В «Москва-Сити» будет расширен комплекс «Империя»
В соответствии с разрешением, полученным от Мосгосстройнадзора, в скором времени начнутся работы по расширению...
В «Москва-Сити» установлена ель 12 м в высоту
17.12.2022
В «Москва-Сити» установлена ель 12 м в высоту
В преддверии Нового Года в ММДЦ Moscow City расположили эффектно украшенную ель высотой 12 м.
Около Москва-Сити начнётся строительство центра обработки данных
16.12.2022
Около Москва-Сити начнётся строительство центра обработки данных
На второй квартал 2023 г. запланировано возведение ЦОД, прошедшего сертификацию при участии известной в мире...
Арендовать жилье в «Москва-Сити» можно с 30 % скидкой
16.12.2022
Арендовать жилье в «Москва-Сити» можно с 30 % скидкой
Теперь в ММДЦ Moscow City можно сравнительно недорого арендовать жилье. Владельцы недвижимости предлагают зд...
Нейросеть рисует будущее Москва-Сити
10.12.2022
Нейросеть рисует будущее Москва-Сити
Музей Транспорта Москвы  в рамках выставки в Москва-Сити показал сгенерированные нейросетью изображения М...
Доставка еды в керамической посуде в Москва-Сити
09.12.2022
Доставка еды в керамической посуде в Москва-Сити
С 12 декабря текущего года перечень предоставляемых в «Москва-Сити» услуг пополнится свежим вариантом – дост...
Архсоветом одобрена новая башня Палитра у моста Багратион
08.12.2022
Архсоветом одобрена новая башня Палитра у моста Багратион
Проект башни Палитра у моста Багратион, разработчиками которой стали Сергей Чобан и СПИЧ, была рассмотрена и...
Падение спроса на офисы в Москва-Сити в 7 раз
01.12.2022
Падение спроса на офисы в Москва-Сити в 7 раз
В I-III кв. текущего года спрос на офисную территорию Moscow City соответствовал 23 000 м². Этот показатель в ...
ВТБ вышла из проекта небоскреба iCity
23.11.2022
ВТБ вышла из проекта небоскреба iCity
Группа ВТБ больше не является участником проекта небоскреба iCity, возводимого вблизи ММДЦ «Москва-Сити».
В «Сити» открыли салон с Lamborghini
21.11.2022
В «Сити» открыли салон с Lamborghini
В «Сити» начал работать салон, представляющий продукцию Lamborghini
Роспатент обязали зарегистрировать товарный знак Moscow City
16.11.2022
Роспатент обязали зарегистрировать товарный знак Moscow City
Роспатент должен зарегистрировать бренд Moscow City. Соответствующая заявка поступила от ПАО «Сити», осуществляющего...
Итоги Московского Международного жилищного конгресса в Москва-Сити
27.10.2022
Итоги Московского Международного жилищного конгресса в Москва-Сити
В историю рынка недвижимости Конгресс вошел как наиболее крупное мероприятие подобного плана. Его посетили 8 0...
Территория «Большого Сити» пополнится многофункциональным зданием
15.10.2022
Территория «Большого Сити» пополнится многофункциональным зданием
Представители пресс-службы ГК «Сумма» известили – рядом с «Большим Сити» возникнет многофункциональный центр...
Вид на Москву с 87 этажа «Федерации» откроется для всех в Москва-Сити
08.10.2022
Вид на Москву с 87 этажа «Федерации» откроется для всех в Москва-Сити
Вскоре у жителей и гостей российской столицы появится возможность наслаждаться онлайн-трансляцией с веб-каме...
Актуальная стоимость всех небоскрёбов Москва-Сити
06.10.2022
Актуальная стоимость всех небоскрёбов Москва-Сити
Все функционирующие сегодня небоскребы Moscow-City обладают стоимостью в пределах 819 млрд. рублей.
К 2030 году планируется построить ещё один небоскрёб в Москва-Сити
04.10.2022
К 2030 году планируется построить ещё один небоскрёб в Москва-Сити
Небоскреб, строительство которого намечено на ближайшее будущее, будет выглядеть как 80-этажное здание. Объе...
Открытие новой чебуречной в Москва-Сити
01.10.2022
Открытие новой чебуречной в Москва-Сити
Автором новой идеи стал Сергей Миронов – столичный ресторанный омбудсмен, владеющий широкой сетью «Мясо &...
Как сейчас развивается проект “Большой Сити“
29.09.2022
Как сейчас развивается проект “Большой Сити“
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы территория “Большого Сити” продол...