Инвестиции в недвижимость: что лучше апартаменты или квартира?

На первичном рынке примерно 25% всех предложений припадают на апартаменты. Но их правовой статус все еще остается не полностью ясным: они используются для жилья, но с юридической стороны таковым не являются. Поэтому между квартирами и апартаментами существует разница в коммунальных платежах, налогообложении и некоторых других вопросах.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главным камнем преткновения, из которого вытекают все остальные последствия, апартаментов является их правовой статус. Они принадлежат к числу объектов нежилой недвижимости, как офисные помещения или кафе. Поэтому девелоперы таких новостроек не обязаны заботиться о доступности для жителей апартаментов магазинов, детских садов, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, строительство апартаментов не регулируется действующими для жилой недвижимости СанПиНами, что может отразиться на качестве освещения и шумоизоляции.

Поскольку апартаменты не принадлежат к жилой недвижимости, в них нельзя прописаться. А это может привести к возникновению сложностей при оформлении детей в дошкольное образовательное учреждение или школу. Если оформить регистрацию в другой квартире или доме нет возможности, владелец апартаментов лишается права на получение льгот от столичных властей и т. д.

Разница между квартирами и апартаментами состоит и в величине расходов на коммунальные услуги все по той же причине статуса нежилой недвижимости. Поэтому при одинаковой площади они будут на 15—20% выше для апартаментов.

Дополнительные расходы ожидают собственников апартаментов и при уплате имущественных налогов. Если для квартир установлен налог 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов он может доходить до 2%, хотя в большинстве случаев равен 0,5%. Но кадастровая стоимость апартаментов, как нежилой недвижимости, значительно ниже таковой для квартир (иногда в 2—3 раза). Поэтому величина имущественного налога на апартаменты и квартиры аналогичной площади может отличаться не слишком существенно.

Тем не менее только на оплату налога в самых крупных и известных апарт-комплексах, расположенных в «Москва-Сити» и позиционирующихся в качестве элитной недвижимости, может уходить более 100 тыс. рублей ежегодно. Именно это нередко становится причиной продажи апартаментов в столь престижном районе, ведь не все собственники готовы терпеть такие издержки на содержание жилья.

Но многие владельцы апартаментов в башнях «Москва-Сити» не спешат расставаться со столь престижной недвижимостью, поскольку вопрос изменения правого статуса апартаментов уже не первый год обсуждается на правительственном уровне. Это оставляет надежду на то, что в скором времени апартаменты будут признаны жилой недвижимостью со всеми вытекающими из этого последствиями: возможностью оформления регистрации, снижение налогов и коммунальных платежей.

Но статус нежилой недвижимости дает апартаментам и существенное преимущество перед квартирами аналогичного класса – цену. Если рассматривать новостройки, то в них можно купить апартаменты на 10—30% дешевле, чем квартиру такой же площади в том же районе. На вторичном рынке ситуация примерно такая же, хотя цена жилья сильно колеблется в зависимости от расположения здания.

Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать

Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.

Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.

Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.

Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.

Что выгоднее сдавать в аренду

Если перепродавать в большинстве случаев выгоднее квартиры, то для получения регулярного ежемесячного дохода от сдачи в аренду значительно рациональнее апартаменты. Тут на руку инвестору играет как раз пресловутый статус апартаментов, как нежилой недвижимости. Стоимость квадратного метра нежилой недвижимости значительно ниже, в то время как арендная ставка практически не уступает таковой для квартир. Поэтому человеку, решившему инвестировать в апартаменты, удастся намного быстрее «отбить» вложенные деньги и сохранить за собой недвижимость.

Но, рассчитывая получить выгоду из покупки от дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, нужно понимать, что:

  • на них не распространяется льготная ипотека под 6,5% годовых;

  • невозможно использовать маткапитал и прочие государственные субсидии для покрытия стоимости сделки;

  • на них не распространяется налоговый вычет, доступный после 3-х лет владения имуществом (средняя величина составляет около 260 тыс. рублей).

Поэтому инвестору следует с максимальной внимательностью относиться к выбору апарт-комплекса и учитывать не только планировку и качество ремонта, но и его расположение, а именно расстояние до метро, наличие удобных подъездов, доступность к основным автомагистралям Москвы. Не последнюю роль при выборе объекта недвижимости под сдачу в аренду должна играть развитость инфраструктуры, т. е. наличие в непосредственной близости супермаркетов, магазинов, детских садов, школ и т. д. Но современные комплексы с апартаментами строятся как раз на центральных локациях, где уже создана высокоразвитая инфраструктура и существует превосходная транспортная развязка, что делает их покупку для последующей сдачи в аренду еще более удобной.

Таким образом, купить апартаменты можно дешевле, а сдавать – на равных условиях с квартирами, поскольку арендатору, по сути, абсолютно все равно на юридический статус снимаемого им жилья. Для арендатора значительно большую роль играет расположение, инфраструктура и качество условий жизни. Поэтому доходность апартаментов при сдаче в долгосрочную аренду составит около 7—9% годовых, в то время как для квартир она обычно не превышает 5—7% из-за более высокого порога входа. Если же сдавать апартаменты посуточно или по другим схемам краткосрочной аренды, они могут приносить владельцу более 10% прибыли ежегодно (квартиры – от 8%).

При этом нельзя забывать про то, что в апартаментах более высокие расходы на коммунальные платежи. Но в современных новостройках применяются энергоэффективные технологии и другие системы, позволяющие максимально экономить ресурсы. Особенно это касается недвижимости премиум-класса, в которой все инженерные системы продуманы до мелочей.

Таким образом, отдать предпочтение квартире стоит при желании полностью отбить инвестиции и дополнительно заработать до 30—40% от вложенных средств в течение 5 лет. Апартаменты же лучше покупать в расчете на долгосрочную перспективу и сдачи в аренду. Они способны дать стабильный, высокий пассивный доход и полностью вернуть вложенные средства на протяжении 10—15 лет, тогда как квартира при тех же условиях окупится только через 25 лет.

Какой вариант вы бы не выбрали, обращайте внимание на расположение, транспортную развязку, стоимость квадратного метра и надежность девелопера. Если долго анализировать рынок не хочется и сравнивать десятки вариантов, рассмотрите «Москва-Сити», в башнях которого есть и квартиры, и апартаменты. Элитная недвижимость – одна из самых стабильных, Сити застраивается крупнейшими девелоперами с хорошей репутацией, а инфраструктура района считается одной из самых развитых во всей Москве. Кроме того, из делового центра созданы удобные выезды на ТТК, Кутузовский проспект и Пресненскую набережную. Этот вариант выигрывает и с точки зрения ликвидности недвижимости, как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду, ведь только единицы не стремятся получить возможность жить на высоте птичьего полета.


Оставьте свой комментарий или вопрос

Как вы оцениваете данную публикацию?
2.5 из 5

Другие новости в Москва-Сити

"Азбука Вкуса" и Кофе: нейромаркетинг для пробуждения "Москва-Сити"
17.05.2023
"Азбука Вкуса" и Кофе: нейромаркетинг для пробуждения "Москва-Сити"
"Азбука Вкуса" использует зеркальные нейроны и зевающих людей в новой нейромаркетинговой кампании, направленно...
Падение предложений жилья в "Москва-Сити" и перспективы восстановления рынка
05.05.2023
Падение предложений жилья в "Москва-Сити" и перспективы восстановления рынка
Анализируется падение объема предложения апартаментов в "Москва-Сити" на 70% за два года и просматривается пот...
Три башни ЖК "Capital Towers" в Москва-Сити введены в эксплуатацию
02.05.2023
Три башни ЖК "Capital Towers" в Москва-Сити введены в эксплуатацию
Узнайте об успешном завершении строительства и вводе в эксплуатацию трех высотных жилых зданий в комплексе "Ca...
Москва-Сити: вакантность гибких офисов превысила 50%
26.04.2023
Москва-Сити: вакантность гибких офисов превысила 50%
В бизнес-районе Москва-Сити наблюдается снижение спроса на гибкие офисы, связанное с переходом на удаленную ра...
Начало обустройства фасадов в бизнес-центре iCity
21.04.2023
Начало обустройства фасадов в бизнес-центре iCity
Строительные работы по обустройству фасадов зданий №1 и №2 в бизнес-центре iCity стартовали, включая монтаж ст...
Верховный суд России разрешил регистрацию товарного знака "Moscow City"
17.04.2023
Верховный суд России разрешил регистрацию товарного знака "Moscow City"
Верховный суд России разрешил регистрацию товарного знака "Moscow City" компании ПАО "Сити", после длительного...
85-этажный ЖК "Дом Дау" возле Москва-Сити
06.04.2023
85-этажный ЖК "Дом Дау" возле Москва-Сити
Обзор нового престижного жилого комплекса "Дом Дау" в районе Москва-Сити, его особенности, инфраструктура, сов...
Башня Space в iCity: революционный проект интерьера лобби
28.03.2023
Башня Space в iCity: революционный проект интерьера лобби
Ознакомьтесь с уникальным проектом интерьера лобби башни Space в деловом комплексе iCity. Проект создает комфо...
В деловом центре "Москва-Сити" появится пешеходный переход с причалом
23.03.2023
В деловом центре "Москва-Сити" появится пешеходный переход с причалом
Узнайте о новом пешеходном переходе с причалом в деловом районе "Москва-Сити", который улучшит доступность рай...
Презентация инновационного проекта деловых небоскребов iCity в пространстве MR Private
19.03.2023
Презентация инновационного проекта деловых небоскребов iCity в пространстве MR Private
Отчет о презентации проекта деловых небоскребов iCity, проходившей в пространстве MR Private, и основных особе...
Скоро появиться сериал о строительстве  Башне Федерация от Федора Бондарчука
18.03.2023
Скоро появиться сериал о строительстве Башне Федерация от Федора Бондарчука
Федор Бондарчук, генеральный продюсер «НМГ Студии», сообщил о грядущем кино проекте, посвященном строительству...
Отмывание денег через криптовалюты в Москва-Сити: уязвимости и меры противодействия
16.03.2023
Отмывание денег через криптовалюты в Москва-Сити: уязвимости и меры противодействия
Недавний отчет Transparency International Russia показал, что криптовалютные платформы в "Москва-Сити" и незар...
В Москва-Сити объем сделок с офисной недвижимостью снизился на 75%
04.02.2023
В Москва-Сити объем сделок с офисной недвижимостью снизился на 75%
В Moscow-City значительно уменьшилось количество сделок, связанных с арендой и приобретением офисных площадо...
Сочинский Всероссийский жилищный конгресс
01.02.2023
Сочинский Всероссийский жилищный конгресс
В мероприятии традиционно примут участие порядка 5 000 профессионалов. Состоятся сотни мероприятий...
Популярные форматы офисов в iCity
01.02.2023
Популярные форматы офисов в iCity
В iCITY наибольшую популярность получили те из этажей, площадь которых достигает 1800 м². Двухлетний период...
Проект 12-метрового облака в новой башне Moscow Towers
29.01.2023
Проект 12-метрового облака в новой башне Moscow Towers
В строящийся башне Moscow Towers в атриуме на 55 этаже может появится инсталляция в виде 12-метрового обл...
14 церемония награждения премии «РЕКОРДЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 2023»
28.01.2023
14 церемония награждения премии «РЕКОРДЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 2023»
В 2022 году предложение на рынке недвижимости превышает спрос. Возможность выбирать у покупателя усилилась, ка...
Строительство пешеходного тоннеля у Москва-Сити
26.01.2023
Строительство пешеходного тоннеля у Москва-Сити
Ведутся активные работы по созданию тоннеля, предназначенного для пешего передвижения вблизи Moscow-City. ...
В «Москва-Сити» проводятся сделки с 20-30% скидкой
13.01.2023
В «Москва-Сити» проводятся сделки с 20-30% скидкой
В конце прошлого года в Moscow-City выставлялось свыше 800 недвижимых объектов. Главным предложением явля...
В «Москва-Сити» будет расширен комплекс «Империя»
29.12.2022
В «Москва-Сити» будет расширен комплекс «Империя»
В соответствии с разрешением, полученным от Мосгосстройнадзора, в скором времени начнутся работы по расширению...