Инвестиции в недвижимость: что лучше апартаменты или квартира?

На первичном рынке примерно 25% всех предложений припадают на апартаменты. Но их правовой статус все еще остается не полностью ясным: они используются для жилья, но с юридической стороны таковым не являются. Поэтому между квартирами и апартаментами существует разница в коммунальных платежах, налогообложении и некоторых других вопросах.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главным камнем преткновения, из которого вытекают все остальные последствия, апартаментов является их правовой статус. Они принадлежат к числу объектов нежилой недвижимости, как офисные помещения или кафе. Поэтому девелоперы таких новостроек не обязаны заботиться о доступности для жителей апартаментов магазинов, детских садов, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, строительство апартаментов не регулируется действующими для жилой недвижимости СанПиНами, что может отразиться на качестве освещения и шумоизоляции.

Поскольку апартаменты не принадлежат к жилой недвижимости, в них нельзя прописаться. А это может привести к возникновению сложностей при оформлении детей в дошкольное образовательное учреждение или школу. Если оформить регистрацию в другой квартире или доме нет возможности, владелец апартаментов лишается права на получение льгот от столичных властей и т. д.

Разница между квартирами и апартаментами состоит и в величине расходов на коммунальные услуги все по той же причине статуса нежилой недвижимости. Поэтому при одинаковой площади они будут на 15—20% выше для апартаментов.

Дополнительные расходы ожидают собственников апартаментов и при уплате имущественных налогов. Если для квартир установлен налог 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов он может доходить до 2%, хотя в большинстве случаев равен 0,5%. Но кадастровая стоимость апартаментов, как нежилой недвижимости, значительно ниже таковой для квартир (иногда в 2—3 раза). Поэтому величина имущественного налога на апартаменты и квартиры аналогичной площади может отличаться не слишком существенно.

Тем не менее только на оплату налога в самых крупных и известных апарт-комплексах, расположенных в «Москва-Сити» и позиционирующихся в качестве элитной недвижимости, может уходить более 100 тыс. рублей ежегодно. Именно это нередко становится причиной продажи апартаментов в столь престижном районе, ведь не все собственники готовы терпеть такие издержки на содержание жилья.

Но многие владельцы апартаментов в башнях «Москва-Сити» не спешат расставаться со столь престижной недвижимостью, поскольку вопрос изменения правого статуса апартаментов уже не первый год обсуждается на правительственном уровне. Это оставляет надежду на то, что в скором времени апартаменты будут признаны жилой недвижимостью со всеми вытекающими из этого последствиями: возможностью оформления регистрации, снижение налогов и коммунальных платежей.

Но статус нежилой недвижимости дает апартаментам и существенное преимущество перед квартирами аналогичного класса – цену. Если рассматривать новостройки, то в них можно купить апартаменты на 10—30% дешевле, чем квартиру такой же площади в том же районе. На вторичном рынке ситуация примерно такая же, хотя цена жилья сильно колеблется в зависимости от расположения здания.

Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать

Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.

Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.

Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.

Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.

Что выгоднее сдавать в аренду

Если перепродавать в большинстве случаев выгоднее квартиры, то для получения регулярного ежемесячного дохода от сдачи в аренду значительно рациональнее апартаменты. Тут на руку инвестору играет как раз пресловутый статус апартаментов, как нежилой недвижимости. Стоимость квадратного метра нежилой недвижимости значительно ниже, в то время как арендная ставка практически не уступает таковой для квартир. Поэтому человеку, решившему инвестировать в апартаменты, удастся намного быстрее «отбить» вложенные деньги и сохранить за собой недвижимость.

Но, рассчитывая получить выгоду из покупки от дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, нужно понимать, что:

• на них не распространяется льготная ипотека под 6,5% годовых;

• невозможно использовать маткапитал и прочие государственные субсидии для покрытия стоимости сделки;

• на них не распространяется налоговый вычет, доступный после 3-х лет владения имуществом (средняя величина составляет около 260 тыс. рублей).

Поэтому инвестору следует с максимальной внимательностью относиться к выбору апарт-комплекса и учитывать не только планировку и качество ремонта, но и его расположение, а именно расстояние до метро, наличие удобных подъездов, доступность к основным автомагистралям Москвы. Не последнюю роль при выборе объекта недвижимости под сдачу в аренду должна играть развитость инфраструктуры, т. е. наличие в непосредственной близости супермаркетов, магазинов, детских садов, школ и т. д. Но современные комплексы с апартаментами строятся как раз на центральных локациях, где уже создана высокоразвитая инфраструктура и существует превосходная транспортная развязка, что делает их покупку для последующей сдачи в аренду еще более удобной.

Таким образом, купить апартаменты можно дешевле, а сдавать – на равных условиях с квартирами, поскольку арендатору, по сути, абсолютно все равно на юридический статус снимаемого им жилья. Для арендатора значительно большую роль играет расположение, инфраструктура и качество условий жизни. Поэтому доходность апартаментов при сдаче в долгосрочную аренду составит около 7—9% годовых, в то время как для квартир она обычно не превышает 5—7% из-за более высокого порога входа. Если же сдавать апартаменты посуточно или по другим схемам краткосрочной аренды, они могут приносить владельцу более 10% прибыли ежегодно (квартиры – от 8%).

При этом нельзя забывать про то, что в апартаментах более высокие расходы на коммунальные платежи. Но в современных новостройках применяются энергоэффективные технологии и другие системы, позволяющие максимально экономить ресурсы. Особенно это касается недвижимости премиум-класса, в которой все инженерные системы продуманы до мелочей.

Таким образом, отдать предпочтение квартире стоит при желании полностью отбить инвестиции и дополнительно заработать до 30—40% от вложенных средств в течение 5 лет. Апартаменты же лучше покупать в расчете на долгосрочную перспективу и сдачи в аренду. Они способны дать стабильный, высокий пассивный доход и полностью вернуть вложенные средства на протяжении 10—15 лет, тогда как квартира при тех же условиях окупится только через 25 лет.

Какой вариант вы бы не выбрали, обращайте внимание на расположение, транспортную развязку, стоимость квадратного метра и надежность девелопера. Если долго анализировать рынок не хочется и сравнивать десятки вариантов, рассмотрите «Москва-Сити», в башнях которого есть и квартиры, и апартаменты. Элитная недвижимость – одна из самых стабильных, Сити застраивается крупнейшими девелоперами с хорошей репутацией, а инфраструктура района считается одной из самых развитых во всей Москве. Кроме того, из делового центра созданы удобные выезды на ТТК, Кутузовский проспект и Пресненскую набережную. Этот вариант выигрывает и с точки зрения ликвидности недвижимости, как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду, ведь только единицы не стремятся получить возможность жить на высоте птичьего полета.