ناطحات السحاب: مستقبل حتمي أم موضة عابرة

رحلة قصيرة في التاريخ

أصبحت ناطحات السحاب قمة التقدم التكنولوجي. ويعود تاريخ هذه الحلول الجريئة إلى العصور القديمة، مع اختراع أول مضخة مياه مكبسية وأول مصعد. حتى في روما القديمة، استخدمها الناس بنشاط لبناء مبانٍ من طابقين أو أكثر، مما أوجد أعلى مستويات الراحة المعيشية في ذلك الوقت. علاوة على ذلك، وصل ارتفاع بعض "الجزر" الرومانية القديمة، أو المباني السكنية متعددة الطوابق، إلى 25 مترًا، أي ما يعادل 10 طوابق آنذاك! كانت معظم غرف هذه الجزر مؤجرة. وكانت الطوابق العليا عادةً ما يستأجرها الفقراء، بينما كانت الطوابق السفلى حكرًا على الأثرياء.

مرّ زمن طويل منذ ذلك الحين، استمرّ خلاله التطوّر التكنولوجي. لعب اكتشاف البخار وظهور الكهرباء دورًا محوريًا في هذه العملية. ومع مرور الوقت، حوّلت التحسينات في المصاعد ومضخات المياه الطوابق العليا من رخيصة إلى فخمة، وأصبحت ناطحات السحاب عقارات فاخرة.

ظهرت أول ناطحة سحاب بالمعنى الحديث في شيكاغو عام ١٨٨٥. وكان مبنى جمعية التأمين على المنازل، الذي كان أيضًا بارتفاع عشرة طوابق، لكن ارتفاعه الآن ٤٢ مترًا. وكان مهندسه المعماري ويليام جيني.

هل المستقبل ناطحات سحاب؟

هذا الموقف يؤيده مؤلفا دراسة "مدينة الغد"، الخبير الحضري ماثيو كلوديل والمهندس المعماري كارلو راتي. وقد جمعا إحصاءات مذهلة: عدد سكان المدينة يزداد بمقدار 250 ألف شخص يوميًا. ونتيجة لذلك، يشهد العالم كل شهر ميلاد لندن جديدة، أو ما يقارب سانت بطرسبرغ.

شكّل عام ٢٠٠٨ علامة فارقة في تاريخ البشرية. فقد كان العام الذي تجاوز فيه عدد سكان الحضر عدد سكان الريف. ووفقًا لتقديرات منظمة الصحة العالمية، بحلول عام ٢٠٥٠، سيُشكّل سكان الحضر ٧٥٪ من سكان العالم.

من المرجح أن تتحقق هذه التوقعات. انظروا فقط إلى الصين، حيث زاد عدد سكان المدن الكبرى بمقدار 500 مليون نسمة خلال الثلاثين عامًا الماضية، أي ما يعادل تقريبًا ثلاثة أضعاف عدد سكان روسيا.

وبناءً على ذلك، يحتاج سكان المدن القدامى، وكذلك أولئك الذين انتقلوا إليها مؤخرًا، إلى السكن. لقد ولّى زمن توسع المدن نحو الخارج فقط؛ فهي الآن تنمو أيضًا نحو الأعلى. لذلك، ليس من المستغرب أن يعتقد ماثيو كلوديل وكارلو راتي أن القرن الحادي والعشرين سيكون "قرن ناطحات السحاب".

لتجنب أي لبس في المصطلحات، تُعرّف ناطحات السحاب عمومًا بأنها مبانٍ يزيد ارتفاعها عن 150 مترًا. وبحلول نهاية عام 2020، تجاوز عدد هذه المباني 5300 مبنى حول العالم، 70% منها في آسيا. وكان 740 مبنى آخر قيد الإنشاء. كما أثرت جائحة فيروس كورونا على هذا القطاع من النشاط البشري، مما أدى إلى تعليق بعض مشاريع البناء. وبعد انحسار الجائحة، استؤنف بعضها، وإن لم يكن جميعها.

إن فكرة أن القرن الحادي والعشرين قد يصبح قرن ناطحات السحاب مدعومة بحقيقة أن أكثر من 40% من ناطحات السحاب الحالية شُيّدت بعد عام 2000، عندما بدأت مشكلة المساكن الشاغرة في المدن تتفاقم بشكل كبير. ويتوقع الخبراء أنه بحلول عام 2050، سيصل عدد ناطحات السحاب إلى 41 ألفًا، أي ما يعادل سبعة أضعاف عدد المباني القائمة من هذا النوع.

لا يقتصر تزايد عدد ناطحات السحاب على تزايدها، بل يتزايد ارتفاعها أيضًا. قبل عقدين فقط، كان متوسط ارتفاعها 285 مترًا، بينما ارتفع اليوم إلى 385 مترًا. وقد أدى ذلك إلى ما يُسمى بقانون مور لناطحات السحاب. ووفقًا لهذا القانون، ازداد متوسط ارتفاعها بنسبة 1.8% سنويًا منذ عام 2000.

نذير التباطؤ الاقتصادي

لا تُغفل ناطحات السحاب أحدًا. لكن البعض ينظر إليها من منظور مهني. على سبيل المثال، في عام ١٩٩٩، كتب الخبير الاقتصادي في هونغ كونغ، أندرو لورانس، مقالًا يُعرّف فيه الجمهور بمفهوم "مؤشر ناطحات السحاب". وسرعان ما انتشر هذا المفهوم، على الرغم من أن العديد من المحللين حول العالم أطلقوا عليه سريعًا اسم "لعنة ناطحات السحاب".

سيتتبع إي. لورانس العلاقة بين بناء أطول مبنى في العالم والتقلبات والأزمات الاقتصادية. منطقه بسيط وواضح. في ظل وضع مالي مستقر، يتوق المستثمرون إلى إنشاء وتنفيذ مشروع لبناء ناطحة سحاب قياسية. في النهاية، هذا الحل يَعِد بأرباح هائلة، على الرغم من التكلفة الأولية الباهظة للمشروع.

حتى في غياب أي عقبات ووجود تمويل مستقر، تستغرق عملية البناء ما لا يقل عن 3-5 سنوات. وبالتالي، يتزامن افتتاح المبنى مع ذروة الأزمة الاقتصادية القادمة.

وبالتالي، يُنظر إلى بدء تشييد المبنى الجديد، الأكبر في العالم، على أنه نذير ركود اقتصادي. دعونا لا نتجاهل هذه الفرضية ونقدم بعض المعلومات التاريخية.

ذعر البنوك (1907)

سبقه بناء مبنى سينجر وبرج متروبوليتان لايف (نيويورك). كان من المقرر أن يكون هذان البرجان الأطول في العالم. بلغ ارتفاع الأول 186.5 مترًا، وافتُتح عام 1908، بعد عام من بدء الأزمة الاقتصادية. أما برج متروبوليتان لايف، الذي بدأ بناؤه لاحقًا، فيبلغ ارتفاعه 213 مترًا، واكتمل عام 1909.

الكساد الأعظم 1929-1933

عشية إحدى أكبر الأزمات الاقتصادية في الولايات المتحدة، بدأ بناء مبنى كرايسلر، وهو مبنى بارتفاع 320 مترًا. بدأ البناء عام 1928، وافتُتح عام 1930، بعد بداية الكساد الكبير. خلال الفترة نفسها، وُضع حجر الأساس لمبنى إمباير ستيت الشهير، بارتفاع 443 مترًا. بدأ البناء عام 1929، وافتُتح للجمهور عام 1931.

من المهم أن مبنى إمباير ستيت افتُتح في ذروة الكساد الكبير. ونتيجةً لذلك، لم تتجاوز نسبة تأجير مساحته خلال عشر سنوات 20%. فلا عجب أن أطلق سكان المدينة على البرج لقب "المبنى الفارغ". ولزيادة قيمة مساحته، اضطر مالكوه إلى إجبار الموظفين على إبقاء الأضواء مضاءة في الطوابق الفارغة لمحاكاة النشاط التجاري. تحسن الوضع بعض الشيء في أربعينيات القرن الماضي، لكن ناطحة السحاب ظلت غير مربحة حتى عام 1950.

انهيار نظام بريتون وودز وصدمة نيكسون، أي رفض الرئيس الأمريكي السابع والثلاثين نيكسون استبدال الدولار بالذهب في عام 1971.

بدأ بناء مركز التجارة العالمي في مدينة نيويورك عام ١٩٦٦. افتُتح مركز التجارة العالمي، المعروف باسم البرجين التوأمين، والذي دُمّر في هجمات ١١ سبتمبر ٢٠٠١ الإرهابية، عام ١٩٧٣. بلغ ارتفاع برجه الجنوبي ٤١٥ مترًا، بينما بلغ ارتفاع برجه الشمالي ٥٢٦ مترًا. وكان من المقرر أن يكون الأكبر في العالم. بعد أربع سنوات، وُضع حجر الأساس لبرج سيرز (شيكاغو)، الذي تجاوز ارتفاعه البرج الشمالي بمتر واحد فقط، وافتُتح أيضًا عام ١٩٧٣، في ذروة الأزمة الاقتصادية.

الأزمة المالية الآسيوية عام 1997

في عام ١٩٩٢، بدأ بناء برجي بتروناس التوأم الشهيرين في ماليزيا. بلغ ارتفاعهما ٤٥١.٩ مترًا. ولم يُكتملا إلا في عام ١٩٩٨، أي بعد عام من بدء أزمة اقتصادية كبيرة.

الأزمة المالية العالمية 2008-2009

في عام ٢٠٠٤، بدأ العمل في برج خليفة (دبي)، ناطحة السحاب التي لا تزال أطول مبنى في العالم حتى اليوم. يبلغ ارتفاعها المذهل ٨٢٨ مترًا. استغرقت عملية البناء ست سنوات، وافتُتح البرج عام ٢٠١٠، مباشرةً بعد أزمة اقتصادية حادة، هزت العالم أجمع هذه المرة.

التخلف عن السداد عام 1998

هذه الأزمة المالية معروفة جيدًا لجميع الروس الذين تجاوزوا الثلاثين من العمر اليوم. بعد استقرار الاقتصاد في منطقة ما بعد الاتحاد السوفيتي عام ١٩٩٦، لاقت فكرة المهندس المعماري الروسي العظيم بوريس ثور - بناء مركز أعمال ضخم وحديقة على أراضي منطقة صناعية - ترحيبًا حارًا. سُمي المشروع "مدينة موسكو"، لكن التخلف المفاجئ عن السداد عام ١٩٩٨ عطّل الخطط بشكل كبير. تجمد البناء تقريبًا ولم يُستأنف إلا في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. خضع المشروع لمراجعات وتعديلات متكررة، وفي النهاية لم يبقَ من رؤية ثور الأصلية سوى القليل.

بعد ذلك، سمح النمو الاقتصادي بالتطور السريع للمنطقة الصناعية السابقة، وبدأت ناطحات سحاب جديدة تُفتتح سنويًا تقريبًا. ومع ذلك، لا تزال مدينة موسكو والمناطق المحيطة بها تعاني من نقص التنمية حتى اليوم، ويجري التخطيط لمشاريع ضخمة جديدة، مما يعني أن أزمة جديدة قد تكون وشيكة.

أزمة جائحة فيروس كورونا (2020-2021)

خلال هذه الفترة، شهد بناء برج جدة الضخم في المملكة العربية السعودية. ووفقًا للمشروع، من المتوقع أن يصل ارتفاع ناطحة السحاب هذه إلى أكثر من كيلومتر واحد، أي 1007 أمتار تحديدًا. بدأ البناء عام 2013، وكان من المقرر اكتماله عام 2018. ومع ذلك، وكما هو الحال غالبًا في مشاريع من هذا النوع، تم تأجيل تاريخ الانتهاء في البداية إلى عام 2019. وكما نتذكر، في نهاية ذلك العام، ظهرت أولى التقارير عن عدوى جديدة مميتة وانتشارها السريع. ساد الذعر العالم، وتوقف بناء برج جدة بسبب صعوبات مالية. ولا توجد معلومات جديدة حتى الآن بشأن الموعد المتوقع لاستمرار البناء أو موعد التشغيل.

لماذا لا نستطيع الهروب من ناطحات السحاب

هناك أسباب وجيهة جدًا للبناء السريع لناطحات السحاب. أولها وأهمها ارتفاع تكلفة الأراضي في المدن. فإذا بُني مبنى شاهق على موقع باهظ الثمن، فإن الاستثمار سيُعوّض تكلفته بمجرد وصوله إلى ارتفاع معين (تعتمد هذه القيمة بشكل مباشر على سعر الأرض). وبمجرد الوصول إلى هذا الارتفاع، سيبدأ المبنى بتحقيق ربح. لذلك، على الرغم من ارتفاع تكلفة بناء ناطحات السحاب، فإن بنائها مربح، ولا يُغطي فقط كامل الاستثمار الأولي في شراء الأرض والعمالة والمواد، بل يُحقق أيضًا ربحًا كبيرًا.

أعلى الأسعار هي للقطع التالية:

• تقع في وسط المدينة، على سبيل المثال جزيرة مانهاتن في الولايات المتحدة أو مدينة موسكو في روسيا؛

• في المدن التي تعاني من نقص كبير في الأراضي، مثل هونج كونج.

بالمناسبة، تُعدّ هونغ كونغ رائدة العالم في بناء ناطحات السحاب. فمساحتها الصغيرة تضم 546 مبنى يزيد ارتفاعها عن 150 مترًا.

لا تُضاهي مدينة موسكو مدينة موسكو من حيث عدد الأبراج، ولكن لا يزال هناك مجالٌ لبناء العديد من المباني. ورغم أن مركز الأعمال نابضٌ بالحياة ويبدو مكتملًا، إلا أنه لم يكتمل بعد. بحلول عام ٢٠٢٢، ستضم العاصمة الروسية بأكملها ٤٦ ناطحة سحاب، منها ١٢ ناطحة في مدينة موسكو . وفي المستقبل القريب، سيتم توسيع "مانهاتن روسيا" بثلاثة أبراج أخرى: برج جراند (برج موسكو) ، وبرج وان ، ومجمع سيتي-٢٠ متعدد الاستخدامات. كما يجري العمل بنشاط على بناء ناطحات السحاب في المناطق المجاورة لمركز الأعمال. وعلى وجه الخصوص، أوشكت ثلاثة أبراج سكنية، وهي أبراج العاصمة ، على الانتهاء على جسر بريسنينسكايا المجاور. ومن المقرر افتتاحها في عام ٢٠٢٢.

الربحية وأثرها على ارتفاعات المباني

يتطلب بناء ناطحات السحاب تطبيق تقنيات جديدة ومعقدة ومكلفة. اليوم، تُهدم المباني القديمة متعددة الطوابق من الطوب لإفساح المجال لمباني عملاقة من الزجاج والخرسانة. ولكن حتى في أغلى المواقع، يُعد بناء مبنى شاهق الارتفاع غير مربح. تتبع ربحية أي برج منحنى على شكل حرف U. يشير هذا المنحنى إلى أن الربحية الناتجة عن زيادة عدد الطوابق لا تزيد إلا إلى حد معين، ثم تنخفض بشكل حاد بعد ذلك. لذلك، فإن ناطحات السحاب الشاهقة جدًا لا تُغطي تكاليفها بنفسها.

في أوائل القرن العشرين، حُسب متوسط سقف ربحية ناطحة السحاب في الولايات المتحدة، وكان 63 طابقًا. وبالطبع، قد يختلف هذا الرقم قليلاً باختلاف البلد ووضعه الاقتصادي، ولكن التغييرات طفيفة. ويرجع ذلك إلى أن المساحة الصالحة للاستخدام حتى الطابق 63 تُسهم في زيادة العائد بشكل كبير لاحقًا. إلا أن زيادة عدد الطوابق عن هذا المستوى تستلزم تكاليف إضافية لتقوية هيكل المبنى، وتقليل اهتزاز الرياح، وتركيب أنظمة تكييف الهواء والتهوية، ورفع المياه إلى الطوابق العليا، وما إلى ذلك.

حُسب أن كل عشرة طوابق إضافية تُضيف 10% إلى تكلفة المشروع. وهذا يؤدي إلى تعديلات على المشروع والتخلي عن بعض الطوابق والأبراج وغيرها من الميزات. لذلك، فإن حوالي 70% من ناطحات السحاب الحالية في العالم يقل ارتفاعها عن 200 متر. معظم المستثمرين عمليون ويُفضلون الربح على فرصة الاستمتاع برفاهية أنفسهم.

لماذا يتم بناء الأبراج غير المجدية اقتصاديا؟

أما نسبة الـ 20% المتبقية، وخاصةً أطول 20 مبنى في العالم، فهي تُجسّد الهيبة والمكانة والطموح، لا سيما السياسي منها. وتهدف هذه المباني إلى تحقيق الأرباح ليس من خلال تغطية التكاليف من خلال مبيعات الأمتار المربعة، بل من خلال جذب السياح. ولذلك، تُحوّل أطول ناطحات السحاب في العالم إلى معالم سياحية. وتُستخدم أساليب متنوعة لجذب الزوار: منصات مشاهدة، وممرات مُحاطة بالحبال على ارتفاعات شاهقة، وأنواع مُختلفة من المعالم السياحية، وأرضيات زجاجية، وغيرها.

هذا ما حدث مع برج خليفة وبرجي ماليزيا التوأم. أدى تحول دبي وكوالالمبور إلى مدينتين ناطحتي سحاب إلى تدفق كبير للسياح. ونتيجةً لذلك، سرعان ما أصبحت المدينتان العملاقتان من بين أكثر الوجهات السياحية شعبية. واستنادًا إلى إحصاءات ما قبل جائحة كوفيد، بدت نسبة السياح إلى السكان المحليين كما يلي:

• دبي - 15.3 مليون سائح لكل 2.7 مليون نسمة؛

• كوالالمبور - 12 مليون سائح مقابل 1.7 مليون مقيم محلي؛

• باريس - 18 مليون سائح مقابل عدد سكان يبلغ 2.2 مليون نسمة.

لكن عندما يتعلق الأمر بتحطيم الأرقام القياسية، لا يجب أن ننسى غرور السياسيين كأفراد. يكشف تحليلٌ لأطول عشرين ناطحة سحاب في العالم أن أربعةً فقط منها بُنيت في دول ديمقراطية وحرة نسبيًا. أما البقية، فتقع في دول ملكية وأنظمة استبدادية، إما لإرضاء طموحات القادة أو للانضمام إلى "السياسات الحزبية".

الصين مثال ساطع على القرارات القوية

الحزب الشيوعي الصيني وحده قادر على بناء ناطحات سحاب ضخمة، وهو ما كان عليه قبل تولي شي جين بينغ السلطة. تفخر الصين بأكثر من 1500 برج مكتمل، مقارنةً بـ 5300 برج عالمي. علاوة على ذلك، يقع 23 من أطول 50 مبنى في الصين. وبالتالي، تحتضن الصين وحدها ما يقرب من 30% من ناطحات السحاب المكتملة في العالم، وما يقرب من نصف المباني التي حطمت الأرقام القياسية.

لكن في عام ٢٠٢١، حظر الحزب الحاكم تشييد المباني الشاهقة التي يزيد ارتفاعها عن ٥٠٠ متر، وفرض قيودًا على المباني التي يزيد ارتفاعها عن ٢٥٠ مترًا. بهذا القرار من الحزب الشيوعي الصيني، انسحب طواعيةً من السباق غير الرسمي.

لقد أملتها سياسات شي جين بينغ المحددة، الذي تولى قيادة البلاد عام ٢٠١٢. فور توليه السلطة، غيّر شي جين بينغ المسار السياسي للصين بشكل حاسم، وركز جهوده على العودة إلى القيم التقليدية. بعد عامين فقط من حكمه، أصدر شي جين بينغ مرسومًا يقضي بالتخلي عن العمارة غير التقليدية. وبعد عامين، أصدرت اللجنة المركزية مرسومًا يُعلن أن التجاوزات المعمارية غير مقبولة. ونتيجةً لذلك، يجب أن تكون جميع المباني التي تُشيّد في الصين منذ ذلك الحين "اقتصادية، وصديقة للبيئة، ومُرضية للعين". وقد دفع هذا إلى مراجعة سريعة للمشاريع القائمة. وعلى وجه الخصوص، أُزيلت قمة ناطحة السحاب الرائدة، بيان آن، مما جعلها على الفور الأطول في العالم.

قرار السلطات الصينية مفهوم ومبرر. ففي ظل النمو الاقتصادي، بدأت البلاد ببناء ناطحة سحاب تلو الأخرى، كل مشروع أكثر جنونًا من سابقه، وبقي الكثير منها دون إكمال. كما انتشر تقليدٌ واسع النطاق للمباني الأوروبية والأمريكية الشهيرة. في عام ٢٠٢١، أصدرت السلطات الحاكمة لائحةً منفصلةً تحظر النسخ. وكما نرى، لا تُدار السياسة دائمًا بالغرور، متجاهلةً المنطق السليم، والصين خير مثال على ذلك.

لذلك، تبقى أفضل خمسة أبراج صينية مستقرة ولن تتغير قريبًا. وهي تشمل:

• برج شنغهاي الذي يبلغ ارتفاعه 632 مترًا؛

• مركز متعدد الوظائف بارتفاع 599 مترًا في شنتشن؛

• أبراج المراكز المالية التي يبلغ ارتفاعها 530 مترًا في قوانغتشو وتيانجين؛

• برج بكين الذي يبلغ ارتفاعه 528 مترًا.

مع خروج الصين من سباق بناء ناطحات السحاب، انتقلت مراكز بناء هذه الأبراج الشاهقة إلى دبي والكويت والمملكة العربية السعودية. ويبقى أن نرى ما الذي سيُفاجئ به ملوك الخليج الجمهور.

وهكذا، يُعتبر بناء ناطحات السحاب مبررًا في كثير من الحالات، ولكنه قد يكون أيضًا مؤشرًا واضحًا على "مرض النمو". شُخِّص هذا المرض أولًا في الولايات المتحدة، ثم انتشر "الفيروس" إلى أوروبا وروسيا، وتحور، وضرب الصين بشكل حاد. ولا يسعنا إلا أن نتوقع المزيد من تفشي المرض في أجزاء أخرى من العالم...