ما الذي سيؤدي إليه نقل الوزارات إلى مدينة موسكو؟

انتقلت ست وزارات بالكامل إلى أحد أبراج IQ-Quarter خلال ربيع عام 2019، والذي أُطلق عليه اسم "برج الوزارات". ومن المقرر أن تستضيف 14 وزارة أخرى هناك خلال السنوات القليلة المقبلة، ولكن هذا لن يحدث قبل عام 2021. ومع ذلك، فإن عدد المسؤولين الذين وصلوا بالفعل وبدأوا عملهم في مدينة موسكو كان كافياً لتسريع تطوير منطقة الأعمال بأكملها بشكل ملحوظ.

لوحظت أبرز التحسينات في قطاعي المكاتب والتجزئة. ومع ذلك، سيؤثر وجود الهيئات الحكومية داخل مركز موسكو الدولي للأعمال بلا شك على سوق العقارات السكنية، سواءً من حيث إيرادات الشراء أو الإيجار. ولا شك في التغييرات الإيجابية التي تنتظر مدينة موسكو، حيث يعمل الآن أكثر من 5000 شخص قادر على سداد ديونه داخل حدودها. وبفضلهم، شهدت تجارة التجزئة في الشوارع زيادة ملحوظة، لا سيما في مؤسسات تقديم الطعام والشركات التي تقدم خدمات متنوعة. ومن المنطقي تمامًا أن يستفسر موظفو الوزارة الجدد بنشاط عن الشقق في مختلف المجمعات متعددة الاستخدامات في المنطقة.

وهكذا، بحلول صيف عام ٢٠١٩، أصبحت وزارة الاقتصاد، ووزارة الاتصالات، ووزارة الصناعة والتجارة، والهيئة الاتحادية لإدارة ممتلكات الدولة، والهيئة الاتحادية للتنظيم الفني والمقاييس، والهيئة الاتحادية للسياحة، مقرات دائمة في "برج الوزارات". تجاوز عدد موظفيها ٥٠٠٠ موظف. وتتطلب أماكن إقامتهم حوالي ٧٥ ألف متر مربع من المساحات المكتبية، أي ما يقارب ٧٪ من إجمالي المساحات المستأجرة في مدينة موسكو.

تُشير هذه العلامات الأولى إلى بدء مشروع واسع النطاق لنقل جميع الهيئات الحكومية تقريبًا إلى مركز موسكو الدولي للأعمال. باستثناء أجهزة الأمن، ووزارة الطوارئ، ووزارة الخارجية، وهيئة الأرشيف الفيدرالية. لذلك، لنقل 14 وزارة أخرى إلى ناطحة سحاب "آي كيو كوارتر"، سيلزم تجهيز مساحات مكتبية إضافية تتراوح مساحتها بين 195,000 و250,000 متر مربع لاستيعاب الموظفين المتبقين، والبالغ عددهم 13,000 موظف.

بما أن الانتقال لن يتم قبل عام ٢٠٢١، فمن السابق لأوانه توقع ارتفاع حاد في الطلب على الشقق والوحدات السكنية والعقارات التجارية في سوق العقارات التجارية. ومن المرجح أن يكون هذا الارتفاع تدريجيًا، مع انخفاض عدد الخيارات المتاحة سنويًا، مما يقلص خيارات المشترين الجدد. على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام ٢٠١٩، تم تسجيل ٩٧ صفقة شقق. ومع ذلك، انخفض العدد بحلول الربع الثالث من العام نفسه إلى ٧١ صفقة، بانخفاض نسبته ١٥٪ و٣٠٪ مقارنةً بالعام السابق، على التوالي.

مواصفات الشقق "الجاكيت"

حتى اليوم، بيعت بالكامل معظم العروض الأكثر طلبًا في سوق موسكو-سيتي. ولا يزال لدى المطورين 604 قطع أرض متاحة للشراء، منها 68 شقة فقط في برج الاتحاد، و240 شقة في مجمع أوكو متعدد الاستخدامات، و296 شقة في أبراج نيفا. واستنادًا إلى اتجاهات المبيعات، من المؤكد أنه بحلول نهاية عام 2020، لن تبقى أي قطعة أرض غير مباعة في مجمع أبراج نيفا قيد الإنشاء، حيث يتم حاليًا بيع 27 شقة في المتوسط شهريًا.

نظراً للتدفق المتوقع للمشترين، فإن العرض الحالي في السوق غير كافٍ. ومن المرجح أن تُلبّي المشاريع التي تستعد لإطلاق مبيعاتها، مثل "ون تاور"، الذي سيطرح أكثر من 1500 شقة في السوق قريباً، طلب موظفي الوزارة.

يبلغ متوسط مساحة قطعة الأرض في مدينة موسكو 119 مترًا مربعًا، بينما لا تتجاوز 104 أمتار مربعة في الأحياء الأخرى ضمن قطاع الإسكان الفاخر. علاوة على ذلك، فإن ما يقرب من 50% من العقارات المعروضة في مركز موسكو الدولي للأعمال عبارة عن شقق تتراوح مساحتها بين 50 و100 متر مربع.

يبلغ متوسط سعر المساكن في منطقة الأعمال 71.8 مليون روبل. بالمقارنة، يبلغ متوسط سعر باقي سوق العقارات الفاخرة في العاصمة 62.5 مليون روبل. ومع ذلك، تتراوح أسعار ما يقرب من نصف الشقق في السوق الأولية بين 30 و60 مليون روبل.

وبالتالي، فإن متوسط المساحة ومتوسط السعر في ناطحات سحاب MIBC أعلى بنسبة 15% من المؤشرات المماثلة للعقارات الفاخرة في مناطق موسكو الأخرى. ومع ذلك، يختلف هيكل قطع الأراضي اختلافًا طفيفًا: ففي كلتا الحالتين، تتراوح مساحة حوالي 39% من العروض بين 50 و100 متر مربع، وتتراوح الأسعار بين 30 و60 مليون روبل.

المشترين الرئيسيين لأراضي مركز موسكو الدولي للأعمال هم من هم دون سن الأربعين، وغير متزوجين بعد، ويبحثون عن شقة ثانية قريبة من مكان عملهم. لذلك، لا يُهمّهم مستوى تطور البنية التحتية لرياض الأطفال، ولا حجم المنزل عامل حاسم.

وتميز هذه العوامل بشكل كبير الشقق في مدينة موسكو عن الشقق الفاخرة في المناطق الأخرى، حيث يعد مستوى تطوير البنية التحتية للأطفال الاعتبار الأساسي، وهو ما ينعكس في سعر الطلب.

وبالتالي، فإن عددًا كبيرًا من الشقق الاقتصادية تلبي تمامًا متطلبات ما يُسمى "الشقق المناسبة". وهذا ما يجعلها تحظى بشعبية كبيرة بين المشترين العاملين في أبراج MIBC والراغبين في فرصة البقاء في منطقة الأعمال بعد يوم عمل طويل أو في أي وقت آخر.

من سيستفيد من العيش في مدينة موسكو؟

على الرغم من انخفاض عدد الشقق المباعة من المطورين في عام ٢٠١٩ بنحو ٢٠٪ مقارنةً بعام ٢٠١٨، إلا أن حجم المبيعات ارتفع إلى ١٤ مليار روبل، أي ما يقارب ضعف أرقام عام ٢٠١٨.

في غضون ذلك، في عام ٢٠١٨، بدأت مبيعات الشقق في مجمع نيفا تاورز متعدد الاستخدامات الجديد. وقد زادت هذه المبيعات إجمالي عدد الصفقات المبرمة في المشروع بمقدار مرة ونصف، نظرًا لرغبة الكثيرين في شراء الشقق بالسعر الابتدائي. ومع تقدم أعمال البناء وارتفاع الأسعار، مصحوبًا بانخفاض تدريجي في المخزون السائل، لوحظ تباطؤ في المبيعات. وقد أثر ذلك بشكل مباشر على إجمالي عدد الصفقات المبرمة في مجمع MIBC.

وهكذا، بِيعَتْ أجودُ قطع الأراضي بأسعارٍ معقولةٍ في عام ٢٠١٨. وفي عام ٢٠١٩، ارتفعت الأسعار تدريجيًا بنسبةٍ وصلت إلى ٦٪ مُقارنةً بالعام السابق. وبالمقارنة مع مُتوسط سعر الشقق في الربع الأول من عام ٢٠١٨، ارتفعت أسعار عام ٢٠١٩ بنسبةٍ تصل إلى ٢٠٪.

لعبت هذه العوامل دورًا حاسمًا في نمو متوسط ميزانية المبيعات. في عام 2019، بلغ 45.6 مليون روبل، بزيادة قدرها 22% مقارنة بعام 2018. ومع ذلك، يظل هذا الرقم أقل بنسبة 24% من العقارات الأخرى في سوق العقارات الأولية الفاخرة في موسكو، ويعود ذلك أساسًا إلى هيمنة الشقق الصغيرة "الأجنحة" على إجمالي عدد الصفقات.

ومع ذلك، شهدت مدينة موسكو أيضًا بعض المعاملات الكبرى في عام 2019. على سبيل المثال، تم نقل ملكية سبع قطع أرض تقع في الطابق 86 من مجمع برج الاتحاد متعدد الوظائف، في الشرق، في وقت واحد إلى مستثمر خاص.

لذلك، من السابق لأوانه التنبؤ بثقة بزيادة كبيرة في الطلب في عام ٢٠١٩ في ظل انتقال الهيئات الحكومية، إذ ستتوزع هذه الهيئات على فترات زمنية. علاوة على ذلك، لن يكون الجميع مهتمًا بشراء مساكن في مدينة موسكو. بالنسبة للعديد من المسؤولين، وخاصةً من لديهم عائلات، قد تكون المشاريع ذات المساحات الخضراء الخاصة، الواقعة بالقرب من مركز موسكو الدولي للأعمال، ولكن بجوار المساحات الخضراء أو بالقرب من رياض الأطفال والمدارس، أكثر جاذبية.

إن المسؤولين الحكوميين الذين لديهم أطفال هم الأقل اهتمامًا بشراء مساكن في مدينة موسكو، إذ تفتقر المنطقة التجارية بوضوح إلى المساحات الخضراء والمناطق المخصصة لترفيه الأطفال. ومع ذلك، فقد عالجت بعض المجمعات متعددة الاستخدامات هذه العيوب بالفعل، مما أدى إلى إنشاء حدائق خاصة على أسطح المباني وافتتاح مراكز للأطفال. ومن المتوقع أن يتحسن هذا الوضع مع مرور الوقت. ويجري العمل بالفعل على خطط لتوسيع المساحات الخضراء والمشاة، كما يتم افتتاح مرافق ترفيهية، ويجري بناء دار سينما وقاعة حفلات موسيقية. ومع ذلك، سيستغرق تنفيذها النهائي عدة سنوات على الأقل، لذا لا تزال مدينة موسكو جذابة للغاية للعزاب والأثرياء الذين يشترون أكثر من شقة ويتطلعون إلى امتلاك ركن خاص بهم في المدينة.

ماذا نتوقع بعد ذلك؟

وفقًا لبيانات هيئة الإحصاء الروسية (روستات)، في عام ٢٠١٨، تجاوز دخل حوالي ١٠٪ من موظفي الهيئات الأربع عشرة التي تخطط للانتقال ١٣٠ ألف روبل شهريًا، مما يعني أنهم كانوا قادرين على شراء مساكن في مركز موسكو الدولي للأعمال أو المناطق المجاورة. يبلغ متوسط عدد الموظفين في كل هيئة ٧٦٠ موظفًا، ليصل إجمالي عدد موظفي الوزارة إلى ١٠٦٤٠ موظفًا. لذلك، لتلبية هذا الطلب، ستكون هناك حاجة إلى ما بين ١٠٠٠ و١٢٠٠ شقة تقريبًا. وإذا أضفنا الموظفين العاملين حاليًا في منطقة IQ، فسيصل إجمالي عدد الشقق المطلوبة إلى ما بين ١٦٠٠ و١٨٠٠ شقة.

بالطبع، سينجذب البعض أكثر إلى المناطق المجاورة، وخاصةً قلب العاصمة، وبيريغوفوي، وهيدلاينر، ولا ننسى السوق الثانوية. ولكن بغض النظر عن ذلك، من المؤكد أن منطقة الأعمال ستشهد طفرة في المبيعات والإيجارات. ففي النهاية، قد يأتي المشترون الجدد ليس فقط من صفوف موظفي الوزارات، بل أيضًا من الشركات الخاصة التي تعمل معهم. وبالتالي، تتوافر جميع الشروط المسبقة ليس فقط لبقاء الأسعار مرتفعة نسبيًا لفترة طويلة، بل لارتفاعها أيضًا.

تُعدّ مدينة موسكو اليوم سوقًا فرعية متكاملة تقريبًا، لها قوانينها وخصائصها التنموية الخاصة. في الوقت نفسه، سيؤثر النقل الجماعي للوزارات عليها حتمًا بطرق عديدة، بدءًا من زيادة مبيعات العقارات السكنية وصولًا إلى جذب موجة جديدة من الشركات الكبرى، مما سيؤثر إيجابًا على تجارة التجزئة في الشوارع. لذلك، يمكننا أن نتوقع بثقة ارتفاعًا في الطلب على الشقق في ناطحات السحاب في منطقة الأعمال العام المقبل بنسبة لا تقل عن 20%.