2019年春季，六个部委已全部迁入IQ-Quarter的其中一座大楼。这座大楼被命名为“部委大楼”。未来几年，另有14个部委计划入驻，但要到2021年才能实现。不过，目前已经入驻莫斯科城并开始工作的官员数量足以显著加速整个商业区的发展。
办公楼和零售店的改善最为显著。然而，政府机构入驻莫斯科国际商务中心无疑将对住宅房地产市场产生影响，无论是购买还是租赁收入。莫斯科市无疑将迎来积极的变化，因为目前有超过5000名有偿付能力的个人在城内工作。得益于这些机构，街头零售，尤其是餐饮服务机构和提供各种服务的公司客流量显著增加。因此，新来的政府部门工作人员积极询问该地区各个多功能综合体中的公寓情况，也是完全合理的。
因此，到2019年夏天，经济部、交通部、工业贸易部、联邦国有资产管理局、联邦技术法规与计量局以及联邦旅游局已成为“部委塔”的常驻单位。其员工超过5000人。办公场所所需办公面积约为7.5万平方米，约占莫斯科市所有租赁面积的7%。
这些初步迹象标志着一项大规模项目的启动，几乎所有政府机构都将迁至莫斯科国际商务中心。仅有的安全机构、紧急情况部、外交部和联邦档案馆除外。因此，要将另外14个部委迁至IQ-Quarter摩天大楼，需要额外准备19.5万至25万平方米的办公空间，以容纳剩余的1.3万名员工。
由于这一举措要到2021年才会实施，因此现在预期商业区子市场对公寓、单元房和商业地产的需求会大幅增长还为时过早。随着房源数量的逐年减少，新买家的选择也会随之减少，这一增长很可能是一个渐进的过程。例如，2019年第二季度，公寓交易量为97套。然而，到同年第三季度，公寓交易量已降至71套，分别较上年下降了15%和30%。
“夹克”公寓的具体情况
截至目前，莫斯科城子市场中大部分热门房源已全部售出。开发商仍有604个地块可供出售，其中联邦大厦仅提供68套公寓，OKO综合体提供240套，涅瓦塔提供296套。根据销售趋势，可以肯定地说，到2020年底，正在建设中的涅瓦塔综合体中将不会有一块地块未售出，因为目前平均每月有27套公寓找到新业主。
鉴于预期买家涌入，目前市场供应不足。政府部门员工的需求很可能由一些即将开售的项目来满足，例如One Tower，该项目将在不久的将来推出超过1500套公寓。
莫斯科市的平均地块面积为119平方米，而其他地区的高档住宅平均地块面积不超过104平方米。此外，莫斯科国际商务中心提供的房产中，近50%是50至100平方米的公寓。
商务区的平均房价为7180万卢布。相比之下，首都其他高端市场的平均价格仍为6250万卢布。然而，一级市场上几乎一半的公寓售价在3000万至6000万卢布之间。
因此，MIBC 摩天大楼的平均面积和平均价格均比莫斯科其他地区高档房产的类似指标高出 15%。不过，地块结构仅略有不同：在这两个地区，约有 39% 的出价在 50-100 平方米之间，价格在 3000 万至 6000 万卢布之间。
莫斯科国际商务中心的地块主要买家是40岁以下、尚未结婚、希望在工作地点附近购买第二套公寓的人士。因此，子女的基础设施发展水平对他们来说并不重要，房屋面积也不是决定性因素。
这些因素使莫斯科市的公寓与其他地区的高档公寓有显著区别，其他地区的高档公寓主要考虑儿童基础设施的发展水平，这反映在要价上。
因此，大量经济型公寓完全符合所谓“合适公寓”的要求。这使得它们受到在MIBC大厦工作的买家的欢迎，他们希望在漫长的一天工作或其他时间之后有机会留在商业区。
谁会从居住在莫斯科市受益？
尽管2019年从开发商购买的公寓数量与2018年相比下降了近20%，但销售额却增长至140亿卢布，几乎是2018年数字的两倍。
与此同时，2018年，新建的涅瓦塔多功能综合体公寓开始销售。由于许多人渴望以起价购入公寓，这些销售使该项目的总成交量增加了1.5倍。随着建设的推进和价格的上涨，以及流动库存的逐渐减少，销售量有所放缓。这直接影响了MIBC内的总成交量。
因此，最实惠的地块在2018年售出。2019年，价格与上一年相比逐渐上涨，最高可达6%。与2018年第一季度的平均公寓价格相比，2019年的价格上涨了高达20%。
这些因素对平均销售预算的增长起到了决定性作用。2019年，平均销售预算达到4560万卢布，较2018年增长22%。然而，这一数字比莫斯科高端一级市场的其他房产低24%，这主要是因为小型“套房”公寓在整体交易量中占主导地位。
尽管如此，莫斯科市在2019年也出现了一些重大交易。例如，位于联邦大厦多功能综合体东区86层的7个地块同时转让给一位私人投资者。
因此，现在就自信地预测2019年政府机构搬迁带来的住房需求强劲增长还为时过早，因为这些搬迁将分阶段进行。此外，并非所有人都对在莫斯科市购房感兴趣。对于许多官员，尤其是有家庭的官员来说，拥有自带景观、靠近莫斯科国际商务中心、毗邻绿地或靠近幼儿园和学校的项目可能更具吸引力。
最不愿意在莫斯科城买房的，是那些有孩子的政府官员，因为莫斯科城的商业区明显缺乏绿地和专门的儿童休闲区。不过，一些多功能综合体已经解决了这些问题，比如在柱基屋顶上建造私人公园，并开设了儿童中心。这种情况有望随着时间的推移得到改善。目前，绿地和步行区的扩建计划已在进行中，娱乐设施也正在开放，电影院和音乐厅也正在建设中。然而，这些计划的最终实施至少还需要几年时间，因此，莫斯科城的住房对那些购买多套公寓并希望在城市中拥有一席之地的单身人士和富裕人士来说仍然极具吸引力。
接下来会发生什么？
根据俄罗斯联邦统计局的数据，2018年，计划搬迁的14家机构中约有10%的员工月收入超过13万卢布，这意味着他们有能力在莫斯科国际商务中心或周边地区购买住房。每个机构的平均员工人数为760人，总员工人数达10640人。因此，为了满足这一需求，大约需要1000至1200套公寓。如果算上已经在“智库”区工作的官员，所需的公寓总数将达到1600至1800套。
当然，有些人会更青睐周边地区，尤其是首都中心、贝雷戈沃伊和 HeadLiner，当然，二级市场也不容忽视。但无论如何，商业区的房屋销售和租赁肯定会迎来繁荣。毕竟，新的买家不仅可能来自政府部门的公务员，也可能来自与他们合作的私营企业。因此，不仅价格长期保持相对高位，而且价格上涨，都具备了所有先决条件。
如今，莫斯科城已基本形成一个子市场，拥有自身的规律和发展特征。与此同时，政府部门的大规模迁移必然会对其产生诸多影响，从住宅房地产销售的增长，到吸引新一波大型企业的入驻，这将对街道零售产生积极影响。因此，我们可以自信地预测，明年商业区摩天大楼的公寓和住宅需求将至少增长20%。
