位于大城市商业区列宁格勒大街的米格-苏霍伊飞机

“莫斯科城”（Moscow City）早已不再是一次试验。二十年来，它已经发展为一个成熟的商务集群，拥有自身的运行逻辑、密度以及增长边界。然而，正是它的成功让城市面对一个新问题：莫斯科的商务版图接下来将在哪里、以何种方式继续扩展？

对此的答案越来越常被概括为 “大城”（Bolshoy City）——它不是单一街区，也不是品牌，而是一套沿着关键城市轴线分布的、相互连接的商务与公共功能片区体系。该体系中最具规模、也最具代表性的组成部分之一，正在莫斯科西北方向成形——位于列宁格勒大街（Leningradsky Avenue）、博特金通道（Botkinsky Proezds）以及“迪纳摩”（Dynamo）体育—商务枢纽一带。

对综合开发项目（KRT）的文件进行细致分析（共27页，涵盖城市规划、经济与工程资料）后，可以清晰看到： “大城”如何从概念走向现实，成为正在发生的城市进程。

从“莫斯科城”到“大城”：商务中心扩展的逻辑

“莫斯科城”最初被设想为一个紧凑的商务飞地。办公、居住、服务与交通枢纽的高密度集聚带来了显著效应，同时也形成了天然约束：

• 道路与街道网络负荷过大；

• 价格上涨与空间供给不足；

• 在不牺牲环境品质的前提下进一步加密变得困难。

在此背景下，城市从“单一中心”的思路转向 分布式商务带 的模式。“大城”不是“莫斯科城”的替代品，而是其延伸与强化：莫斯科城仍是核心，而新的片区将分担部分功能——办公、公共、教育、医疗以及机构性功能。

因此，西北方向——列宁格勒大街、“迪纳摩”与彼得罗夫斯基公园（Petrovsky Park）——自然成为这一扩展的关键路径之一。

为什么是这片区域

所讨论的区域并非成熟的居住区，而是一个 大型工业—行政片区，几十年来与城市生活相对隔离：

• 航空与国防企业（RSC MiG、Sukhoi 设计局）；

• 仓储与工程基础设施；

• 分散的行政建筑；

• 极为有限的居住功能。

从城市规划的角度看，这是一处典型的“封闭区”——而此类区域正是综合开发机制（KRT）优先改造的对象。

需要强调的是，这不是零散的点状开发，而是在KRT框架内对 63.55公顷 进行 整体转型，并且规划项目边界接近 90公顷。

项目规模：用数字说明问题

该项目显然超越了本地化开发的范畴：

• 总建筑面积（按楼层计）——超过 250万平方米。

• 住宅开发——约 140万平方米。

• 公共—商务开发——超过 90万平方米。

• 就业岗位——约 3万个。

• 常住人口——约 1.6万人。

从“就业 / 居住”的结构来看，该片区将成为 就业供给者，而非传统“睡城”——这是“大城”商务集群的重要特征之一。

分期推进：可持续发展的工具

项目周期接近 25年，分 三期 实施，每一期都有清晰逻辑：

• 第一期——启动片区：基础建设、社会基础设施起步、开始搬迁安置。

• 第二期——建设高峰：形成商务核心与办公组团，推进大规模建设。

• 第三期——完善收尾：医疗设施、最终组团建设，并整合 Sukhoi 设计局片区。

这一模式与“快速开发”有本质区别：社会设施、学校与幼儿园 与住宅同步落地，而非事后补建。

城市的角色：不是开发商，而是规则的设计者

该项目的资金模型具有代表性：

• 总投资规模——约 8500亿卢布。

• 城市投入占比——低于 0.5%。

城市并不为商业开发买单，它的参与集中在关键环节：

• 搬迁安置与拆除；

• 交通基础设施；

• 扩大学校容量的补助与拨款。

这是一种新一代KRT的典型模式：城市负责设定框架与平衡，而不是取代投资方。

建筑与城市天际线

项目将在 列宁格勒大街沿线形成新的城市界面——这条大道是莫斯科最具地位与视觉影响力的城市轴线之一。

高层地标：

• 不构成连续“墙体”；

• 形成清晰可读的天际线；

• 与 Prime Park、VTB Arena、Alcon Tower 形成对话关系。
  
  

在这里，列宁格勒大街成为 “大城”的城市规划“屏幕”，其重要性可与普列斯尼亚（Presnya）的城市天际线相提并论。

社会基础设施：项目的底座

项目规划包含：

• 两所大型学校（1600与1700个学位）；

• 幼儿园 合计 750个名额；

• 综合门诊（波利诊所），每班次 750人次；

• 体育与文化设施；

• 每个街区配套的嵌入式服务设施。

这将形成一个 完整的城市片区，而不是“用于出售”的投资产品。

工程与交通：看不见的基础

项目对所有工程系统进行了细致测算：

• 供水、供热、供电与排水；

• 主干管网迁改；

• 锅炉房与变电站升级改造。

交通模型并非以汽车为中心：

• 地铁与地面公共交通的规范步行可达性；

• 完整的街道网络；

• 约 85–86% 的停车配比作为对汽车依赖的有意识限制。

“大城”：一种体系，而不是一个点

所讨论的KRT并不追求成为“第二个莫斯科城”。它承担的是另一种角色：

• 分散商务活动；

• 减轻普列斯尼亚区域压力；

• 形成“大城”的西北轮廓。

莫斯科城仍是核心，但正是这样的项目让“大城”成为现实——不是口号，而是相互连接的城市结构。

总结

“大城”不再只是理念或遥远的未来，而是一项正在发生的进程。
列宁格勒大街附近的综合开发项目，是其中规模最大、最具代表性的组成部分之一。

它展示了：

• 莫斯科如何走向去单中心化；

• 工业用地如何转化为城市功能用地；

• 城市的商务中心如何不再是地图上的单一点位。