莫斯科市和大城市：办公楼热潮、空间短缺和新趋势

莫斯科城是首都的主要商业区，其办公楼价格正经历着前所未有的上涨。过去12个月，这里的办公楼租金上涨了50%以上。莫斯科城著名大厦的平均租金已超过每平方米每年8万卢布，创下历史新高。相比之下，莫斯科甲级写字楼的平均租金同比增长约39% 。因此，普列斯妮娅堤岸商业中心的价格动态明显优于其他市场。最高端的物业表现出尤为强劲的增长势头：现代摩天大楼中的顶级写字楼价格与去年相比翻了一番。

租金成本的快速上涨是由多种因素造成的：

• 首先，莫斯科市的空置空间短缺已达到临界水平。截至2025年上半年末，该综合体塔楼的空置率已降至1.2% ，而仅仅十年前，空置率还高达14倍。由于对高端办公楼的需求依然旺盛，这座“城中城”的空置单元在几天之内就会从市场上消失。

• 其次，俄罗斯大型企业的强劲需求支撑了租金上涨。尽管西方租户在2022年撤离，但他们腾出的空间很快就被国内企业占据，其中许多企业正在扩张，并愿意为地段和质量支付溢价。

• 第三，莫斯科市作为总部所在地的声望和地位不断增强。现代化的基础设施、靠近市中心的地理位置以及集中的商业空间，使得莫斯科市对企业，尤其是金融、科技和政府部门的企业极具吸引力。

值得注意的是，莫斯科城的租金涨幅甚至超过了莫斯科其他热门商业区。例如，帕韦列茨商业区（Paveletsky）的租金同比上涨了约50% ，而白俄罗斯区的租金仅上涨了6-7% 。这种差异并非源于其他地区买家兴趣的下降，而是因为这些地区的优质房源供应有限：那里最好的房产已被出租，而新项目寥寥无几。因此，莫斯科城就像一个“过热”区域，需求和优质房产的集中推高了价格。

需求正在向大城市转移

在莫斯科市房价创纪录的背景下，被称为“大城市”的周边地区正日益受到关注。“大城市”是莫斯科市周边工业区和新社区的大型开发项目，旨在拓展首都商业中心的边界。该区域占地约3200公顷（是莫斯科市本身面积的50多倍），涵盖莫斯科多个区的部分地区——从市中心的普列斯妮娅区到西部的霍罗舍沃-姆涅夫尼基区和菲列夫斯基公园。“大城市”内有数十个地铁站、莫斯科中央环线（MCC）和莫斯科中央直径线（MCD），交通便利。所有这些都为形成新的大型商业核心区创造了先决条件。

过去三年，莫斯科市区的办公楼需求呈现显著增长。继2022年商业活动下滑之后，2023年莫斯科市区办公楼交易量（办公楼租赁和销售）增长了219% ，年均超过36万平方米。2024年，这一增长势头持续了近三分之一。此外，约75%的总交易量发生在莫斯科市区附近的几个区域，主要是霍罗舍沃和霍登卡。这些区域几乎与摩天大楼群相邻，成为未满足需求的主要受益者：莫斯科市区内空间狭小或价格昂贵的企业正在几公里外寻找替代方案。

高需求已经影响了大城区的房价和空置率。该地区商业中心的平均租金已从约32,000-33,000卢布/平方米/年（2022年）上涨至45,000-47,000卢布/平方米/年（2025年）。许多新的高端综合体，例如JOIS和iCITY项目，正在为这里树立现代化的品质标杆，其租金水平已接近中心城区。与此同时，霍登卡和霍罗舍夫斯科耶·肖瑟的现代甲级物业的空置率目前非常低：专家指出，空置率不到0.5% ，这意味着几乎所有空间都已被占用。因此，大城区已成为最具吸引力的商业区之一，基础设施完善且靠近地铁的项目尤其抢手。据咨询顾问称，距离地铁站步行5-10分钟范围内的办公楼租金比更远的项目高出15-20% 。这促使开发商在大城市开发新区域时优先考虑交通便利性。

供应短缺和延期

尽管开发商活动减少，但需求仍在不断创下纪录。仅在2025年第一季度，莫斯科就售出了超过30万平方米的办公空间（包括租赁和购买），创下了过去十年来的季度纪录。2025年上半年，甲级办公空间销售总额约为8.2万平方米，比2024年上半年增长9%。如此高的吸收率，加上新建办公空间的减少，导致可用办公空间供应几乎为零，加剧了对空置空间的竞争。

莫斯科办公楼市场过热的主要原因之一是新增供应与需求之间显著的滞后。2025年上半年，莫斯科没有一座新的甲级商务中心投入使用。许多已宣布的项目被推迟：咨询顾问注意到，办公楼交付普遍存在延迟的趋势。根据最新预测，到2025年底，实际交付的新办公空间只有约50万至60万平方米，约为原计划交付量的一半。此外，其中多达一半将是定制项目，为不会进入公开租赁市场的特定客户建造。因此，现成办公空间的短缺只会加剧。

低投入率导致现有空置空间被快速吸收。到 2025 年中期，莫斯科办公楼空置率将降至4-5% ，接近历史最低水平。A 级写字楼空置率甚至更低，约为5.6-5.7% （比一年前低 1-2 个百分点）。在成熟的商业集群（莫斯科市、市中心和白列宁格勒区），可供出售或出租的大型办公楼供应几乎为零，导致这些地区的租金加速增长。例如，根据咨询公司的统计，2025 年夏季初莫斯科市的平均租金约为每平方米每年72,000 卢布（含增值税），传统中央商务区约为65,000 卢布，列宁格勒大街地区约为57,58,000 卢布。因此，这些地区往往能达成最大的租赁交易。一个典型的例子：Magnit 最近租用了一整栋建筑（Belorusskaya 地铁站附近的 STONE Towers 综合楼 A 座），面积约为 11,000 平方米，作为自己的办公室。

大型办公楼的单栋面积短缺尤为严重。据市场人士透露，目前三环路内空置的办公楼面积在7000平方米及以上，数量不下十几栋。考虑到目前有超过200家公司正在寻求10000平方米以上的办公空间，这一数字已经非常低了。中小型办公楼也面临限制： 200至800平方米的办公楼需求最大，而且很快就会被租满。截至2025年中期，莫斯科环路内500平方米以下小型办公楼的平均租金约为每年每平方米61000卢布（含增值税），这表明租户愿意为高质量的办公楼支付溢价，即使是面积较小的办公楼。

在这种情况下，计划扩张的公司往往被迫推迟搬迁。大型企业已经开始考虑计划于2027-2028年竣工的项目，因为目前根本找不到7000至10000平方米的现代化办公空间。专家指出，目前在建并计划于2025-2026年交付的办公空间中，近四分之三已被根据初步协议购买或租赁。在计划于2026年底投入市场的项目中，可供出售或租赁的空间不超过总空间的25%至30% ，其余空间已被预订。因此，这种短缺状况将在未来两到三年持续下去，预计到2025年底，莫斯科的空置率将降至4%以下。

新趋势：从租房到买房，去中心化

面对优质办公室的短缺和租金的持续上涨，企业开始改变其获取办公空间的方式。一个显著的趋势是，人们越来越倾向于购买办公楼或办公楼，而不是长期租赁。西方企业此前将收购办公室视为非核心业务（他们更倾向于租赁），而俄罗斯企业则恰恰相反，如今正积极收购房地产以满足自身需求。购买大型办公室已成为规避租金进一步上涨的对冲工具。2025年上半年发生了几笔备受瞩目的交易：例如，EFKO集团收购了Arcus IV商务中心（约25,000平方米）作为其新总部，而Transcapitalbank（T-Bank）则购买了位于莫斯科市中心的中央电报大楼（约28,000平方米）作为其办公场所。与此同时，大型企业中的长期租户越来越多地要求获得买断权，以获得对关键商业资产的控制权。

第二个重要转变是商业活动逐渐向历史中心以外转移，并开发新的办公中心。由于花园环内几乎没有可供大型新办公楼开发的地块（目前花园环内办公楼占所有在建办公楼面积的不到2%），开发商正将注意力转向其他地点。中央区郊区及周边地区拥有可用于综合开发的土地，已成为主要的“吸引力点”。除了前面提到的大城市，专家们还重点介绍了一些前景看好的商业区，例如霍登卡（Khodynka） 、姆涅夫尼基（Mnevniki） 、白俄罗斯-萨维洛夫斯卡娅（Belorusskaya-Savelovskaya）地铁站周边的商业区以及卡卢日地铁站附近的西南区。目前，大多数甲级办公楼项目都集中在那里。据估计，莫斯科在建办公楼面积的70%以上位于三环路以外。此外，大多数新商业中心都是集办公、住宅和零售基础设施于一体的综合用途项目的一部分。这种模式满足了现代租户的需求——企业希望为员工提供舒适的工作、生活和休闲环境，无需长途通勤。“一站式生活、工作和休闲”的理念日益流行，并正在大城市的许多地区以及第三交通环以外的其他新集群中实施。

看到需求稳定，开发商也在适应新的现实。一些大型商业地产公司（例如从住宅领域脱颖而出的 STONE）专注于按楼层和街区分散销售办公楼，为企业提供更灵活的收购选择。在当前条件下，为单个租户建造单栋建筑成本高昂且风险较大，但出售小块土地可以更快地获得投资回报并吸引更多投资者。因此，越来越多的小型办公楼业主和私人投资者进入市场，而大型单块地产仍然供不应求。未来几年，完全出租的塔楼很可能很少推出。相反，新项目专注于混合模式，其中很大一部分空间由最终用户直接购买。例如，建造一座 75 层的Wildberries&Russ 商务中心，或谈判购买新 CITY-4 办公大楼或莫斯科交易所 (MOEX) Empire II 中很大一部分办公空间。

展望：持续的高活动和新项目

分析人士一致认为，莫斯科办公楼市场的当前趋势将在短期内持续下去。优质办公空间的短缺，加上大型企业的强劲需求，意味着租金将继续上涨。虽然与2024-2025年创纪录的租金相比，这一增长速度可能会有所放缓，但顶级地段（包括莫斯科市）的办公楼租金在2026年可能会再上涨10%至15% 。许多公司已经在为不断上涨的房地产成本做预算，或者正试图锁定未来几年的租赁期限，担心价格进一步上涨。同时，持续的低空置率——预计到2025年底将降至4%以下——将支撑投资者对办公楼作为一种资产的兴趣。

从长远来看，解决空间短缺问题应该依靠在莫斯科大城区和其他新商业区实施大型项目。莫斯科当局计划到2035 年在莫斯科大城区建造多达 500 万平方米的房地产，其中很大一部分将是办公和公共/商业设施。新的摩天大楼和商业园区将提供数万平方米的办公空间，并且已经在建设中，预计在未来几年内竣工。例如，莫斯科城本身正在建设379 米高的超高层One Tower，除了公寓外，还提供超过40,000 平方米的优质办公空间。在 Khodynka Field 地区， STONE Khodynka办公集群的第一期即将完工。它包括几座 A 级塔楼，拥有大量空置单元可供出租和出售。此类项目旨在部分满足寻求现代化宽敞办公室的企业的压抑需求。

然而，专家警告称，短期内完全消除莫斯科大型办公楼短缺的局面将十分困难。大型企业对1万平方米以上办公空间的需求仍然远高于市场供应。大型办公用地（整栋楼或楼层）很可能在建设阶段继续被拍卖。咨询顾问预计，有限的供应将使市场持续过热，尤其是在高端市场。对于租户而言，这意味着需要更快地做出决策，并在选择地点或办公模式时保持灵活性。一些企业会考虑迁往市中心以外的新商业区，另一些企业会减少空间需求并优化布局，还有一些企业会投资自建办公室，以确保在理想地段获得一席之地。

据NF集团称，截至2025年上半年末，莫斯科市的空置率已降至仅1%的历史最低水平，这表明该区域供应严重短缺。7月份，平均租金超过每平方米每年8万卢布，同比增长50%。与此同时，莫斯科待售空间数量增长了60% ，这可能表明一些业主选择更快地变现资产，而不是进一步投资。

结论：莫斯科城目前正经历着名副其实的办公楼热潮，成为首都疫情后经济复苏的象征。创纪录的租金和极低的空置率，巩固了该地作为商界精英聚集地的重要地位。与此同时，围绕摩天大楼，一个不断扩张的大城市正在兴起——一个新的商业活动中心，现代办公空间的开发集中于此。未来几年，价格高昂、地位显赫的莫斯科城与价格实惠但发展迅速的大城市之间的平衡将决定莫斯科办公楼市场的格局。企业正在获得更多的选址选择——从著名的塔楼到前工业区的创新集群——但对最佳办公地点的竞争依然激烈。首都的商业地产市场正在进入一个新阶段，灵活性和战略规划正成为所有参与者成功的关键。