موسكو والمدينة الكبيرة: طفرة المكاتب، ونقص المساحات، والاتجاهات الجديدة

تشهد مدينة موسكو، التجمع التجاري الرئيسي في العاصمة، نموًا غير مسبوق في أسعار المكاتب. فعلى مدار الاثني عشر شهرًا الماضية ، ارتفعت إيجارات المكاتب هنا بأكثر من 50% . وتجاوز متوسط سعر الإيجار في أبراج مدينة موسكو المرموقة 80,000 روبل للمتر المربع سنويًا، مسجلًا أعلى مستوى تاريخيًا. وبالمقارنة، ارتفع متوسط أسعار إيجار المكاتب من الفئة "أ" في موسكو بنحو 39% على أساس سنوي. وبالتالي، يتفوق مركز الأعمال "بريسنينسكايا إمبانكمنت" بشكل ملحوظ على بقية السوق من حيث ديناميكيات الأسعار. وتُظهر العقارات الفاخرة نموًا قويًا بشكل خاص: فقد تضاعفت أسعار مكاتب النخبة من الفئة "ب" في ناطحات السحاب الحديثة مقارنةً بالعام الماضي.

يمكن تفسير الارتفاع السريع في تكاليف الإيجار بمجموعة من العوامل:

• أولاً ، وصل نقص المساحات الشاغرة في مدينة موسكو إلى مستويات حرجة. وبحلول نهاية النصف الأول من عام ٢٠٢٥، انخفض معدل الشغور في أبراج المجمع إلى ١.٢٪ ، بينما كان أعلى بأربعة عشر ضعفًا قبل عشر سنوات فقط. وتختفي الوحدات الشاغرة في هذه المدينة التي تُعتبر "مدينة داخل مدينة" من السوق في غضون أيام، مع استمرار ارتفاع الطلب على المكاتب المرموقة.

• ثانيًا ، يدعم الطلب القوي من الشركات الروسية الكبرى ارتفاع الإيجارات. ورغم رحيل المستأجرين الغربيين في عام ٢٠٢٢، سرعان ما شغلت الشركات المحلية المساحات التي أخلوها، وكثير منها يتوسع ويرغب في دفع مبالغ إضافية مقابل الموقع والجودة.

• ثالثًا ، تعززت مكانة مدينة موسكو ومكانتها كمقر رئيسي. فالبنية التحتية الحديثة، والقرب من مركز المدينة، وتركيز مساحات الأعمال تجعل هذا الموقع جذابًا للغاية للشركات، لا سيما تلك العاملة في القطاعات المالية والتكنولوجية والحكومية.

من المهم ملاحظة أن نمو الإيجارات في مدينة موسكو يفوق حتى المناطق التجارية الشهيرة الأخرى في موسكو. على سبيل المثال، في منطقة بافيليتسكي التجارية، ارتفعت الإيجارات بنسبة 50% تقريبًا على مدار العام، بينما في منطقة بيلوروسكي، لم ترتفع إلا بنسبة 6-7% . لا يعود هذا الاختلاف إلى انخفاض الاهتمام بالمناطق الأخرى، بل إلى محدودية المعروض من العقارات عالية الجودة فيها: أفضل العقارات هناك مشغولة بالفعل، والمشاريع الجديدة نادرة. وهكذا، تُعتبر مدينة موسكو منطقةً "مُفرطة النشاط"، حيث يُؤدي تركيز الطلب والعقارات الفاخرة إلى ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ.

يتحول الطلب إلى المدينة الكبيرة

في ظل الأسعار القياسية التي تشهدها مدينة موسكو، تجذب المنطقة المحيطة بها، والمعروفة باسم "المدينة الكبرى"، اهتمامًا متزايدًا. "المدينة الكبرى" مشروع تطوير واسع النطاق للمناطق الصناعية والأحياء الجديدة المجاورة لمدينة موسكو، يهدف إلى توسيع حدود مركز الأعمال في العاصمة. يغطي هذا الموقع الضخم مساحة تقارب 3200 هكتار (أي أكثر من 50 ضعف مساحة مدينة موسكو نفسها)، ويضم أجزاءً من عدة أحياء في موسكو - من بريسنينسكي في المركز إلى خوروشيفو-منيفنيكي وحديقة فيليفسكي في الغرب. تضم المدينة الكبرى عشرات محطات المترو، ودائرة موسكو المركزية (MCC)، وأقطار موسكو المركزية (MCD)، مما يوفر سهولة الوصول إلى وسائل النقل. كل هذا يُهيئ الظروف اللازمة لتشكيل مركز أعمال رئيسي جديد.

على مدار السنوات الثلاث الماضية، شهد الطلب على المكاتب في منطقة مدينة موسكو نموًا ملحوظًا. فبعد تراجع النشاط التجاري في عام ٢٠٢٢، ارتفع حجم المعاملات في مواقع مدينة موسكو (إيجارات ومبيعات المكاتب) بنسبة ٢١٩٪ في عام ٢٠٢٣، متجاوزًا ٣٦٠ ألف متر مربع سنويًا. وفي عام ٢٠٢٤، استمر هذا النمو بنسبة الثلث تقريبًا. علاوة على ذلك، سُجِّل حوالي ٧٥٪ من إجمالي حجم المعاملات في عدة مناطق أقرب إلى مدينة موسكو، وفي مقدمتها خوروشيفو وخودينكا. وقد أصبحت هذه المناطق، المجاورة عمليًا لمجمع ناطحات السحاب، المستفيد الرئيسي من عدم تلبية الطلب: فالشركات التي تعاني من ضيق أو ارتفاع أسعار المساحات داخل مدينة موسكو تبحث عن بدائل على بُعد بضعة كيلومترات فقط.

أثر الطلب المرتفع بالفعل على الأسعار ومعدلات الشغور في منطقة المدينة الكبرى. ارتفع متوسط أسعار الإيجار في مراكز الأعمال في هذه المنطقة من حوالي 32000-33000 روبل للمتر المربع سنويًا (في عام 2022) إلى 45000-47000 روبل في عام 2025. يضع عدد من المجمعات الراقية الجديدة - على سبيل المثال، مشروعي JOIS و iCITY - معايير جودة حديثة هنا، حيث تقترب أسعار الإيجار من تلك الموجودة في المناطق المركزية. في الوقت نفسه، فإن معدلات الشغور في العقارات الحديثة من الفئة A في خودينكا وخوروشيفسكوي شوسي ضئيلة حاليًا: يلاحظ الخبراء أن أقل من 0.5٪ من المساحة شاغرة، مما يعني أن جميع المساحة تقريبًا مشغولة. وبالتالي، فقد رسخت منطقة المدينة الكبرى مكانتها بالفعل كواحدة من أكثر المواقع جاذبية للأعمال، والمشاريع ذات البنية التحتية المتطورة والقرب من المترو مطلوبة بشكل خاص. وفقًا للمستشارين، فإن إيجارات مجمعات المكاتب الواقعة على بُعد 5-10 دقائق سيرًا على الأقدام من محطة المترو أعلى بنسبة 15-20% منها في المشاريع الأبعد. هذا يشجع المطورين على إعطاء الأولوية لسهولة الوصول إلى وسائل النقل عند تطوير مناطق جديدة في المدينة الكبرى.

نقص الإمدادات والتأجيلات

على الرغم من انخفاض نشاط المطورين، لا يزال الطلب يحطم الأرقام القياسية. ففي الربع الأول من عام 2025 وحده، تم بيع أكثر من 300,000 متر مربع من المساحات المكتبية في موسكو (بما في ذلك عقود الإيجار والشراء)، وهو رقم ربع سنوي قياسي خلال العقد الماضي. وفي النصف الأول من عام 2025، بلغ إجمالي مبيعات المساحات المكتبية من الفئة "أ" حوالي 82,000 متر مربع ، بزيادة قدرها 9% عن النصف الأول من عام 2024. وقد أدى هذا المعدل المرتفع من الاستيعاب، إلى جانب انخفاض الإنشاءات الجديدة، إلى انخفاض المعروض من المساحات المكتبية المتاحة إلى ما يقرب من الصفر، مما أدى إلى تفاقم المنافسة على المساحات الشاغرة.

أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع أسعار سوق المكاتب في موسكو هو الفارق الكبير بين العرض والطلب . لم يتم افتتاح أي مركز أعمال جديد من الفئة أ في العاصمة خلال النصف الأول من عام 2025. كما أن العديد من المشاريع المعلن عنها مؤجلة، إذ يشير الاستشاريون إلى اتجاه لتأخير تسليم مباني المكاتب على نطاق واسع. ووفقًا للتوقعات المحدثة، لن يتم تسليم سوى ما بين 500,000 و600,000 متر مربع فقط من المساحات المكتبية الجديدة بحلول نهاية عام 2025، وهو ما يمثل نصف الحجم المخطط له في الأصل تقريبًا. علاوة على ذلك، سيكون ما يصل إلى نصف هذا الحجم عبارة عن مشاريع مصممة خصيصًا لعملاء محددين لن يدخلوا سوق الإيجار المفتوح. وبالتالي، فإن نقص المساحات المكتبية الجاهزة للاستخدام يتفاقم.

تؤدي معدلات التشغيل المنخفضة إلى امتصاص سريع للمساحات الشاغرة الحالية. انخفضت الحصة الإجمالية للمكاتب الشاغرة في موسكو إلى 4-5٪ بحلول منتصف عام 2025، وهي قريبة من أدنى مستوى تاريخي. في الفئة أ، يكون معدل الشواغر أقل - حوالي 5.6-5.7٪ (أقل من 1-2 نقطة مئوية عن العام الماضي). في مجموعات الأعمال الراسخة (مدينة موسكو ووسط المدينة ومنطقة بيلاروسيا-لينينغرادسكي)، يكون المعروض من المباني المكتبية الكبيرة للبيع أو الإيجار غير موجود تقريبًا، مما يؤدي إلى نمو متسارع للإيجار في هذه المناطق. على سبيل المثال، وفقًا لشركات الاستشارات، بلغ متوسط أسعار الإيجار في بداية صيف 2025 في مدينة موسكو حوالي 72000 روبل للمتر المربع سنويًا (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة)، وفي منطقة الأعمال المركزية التقليدية - حوالي 65000 روبل ، وفي منطقة لينينغرادسكي بروسبكت - حوالي 57-58000 روبل . وبناءً على ذلك، تُبرم أكبر صفقات الإيجار في هذه المواقع. ومن الأمثلة البارزة على ذلك: استأجرت شركة ماغنيت مؤخرًا مبنىً كاملاً (البرج أ من مجمع أبراج ستون بالقرب من محطة مترو بيلوروسكايا)، بمساحة تقارب 11 ألف متر مربع، لمكتبها الخاص.

يُعاني قطاع المكاتب الكبيرة في مبنى واحد من نقص حاد. ووفقًا للمشاركين في السوق، يوجد حاليًا حوالي اثنتي عشرة مبنى مكتبيًا شاغرًا بمساحة 7000 متر مربع أو أكثر داخل الطريق الدائري الثالث. وهذا منخفض للغاية، بالنظر إلى أن أكثر من 200 شركة تبحث حاليًا عن مساحات تزيد عن 10000 متر مربع لكل منها. كما أن هناك قيودًا على المكاتب المتوسطة والصغيرة الحجم: فالمكاتب التي تتراوح مساحتها بين 200 و800 متر مربع هي الأكثر طلبًا، وهي أيضًا تمتلئ بسرعة. اعتبارًا من منتصف عام 2025، بلغ متوسط سعر الإيجار لمبنى صغير يصل إلى 500 متر مربع داخل الطريق الدائري لموسكو حوالي 61000 روبل/متر مربع سنويًا (شاملًا ضريبة القيمة المضافة)، مما يعكس استعداد المستأجرين لدفع مبلغ إضافي مقابل مكاتب عالية الجودة، حتى تلك الأصغر حجمًا.

في هذه الحالة، غالبًا ما تضطر الشركات التي تخطط للتوسع إلى تأجيل الانتقال. تبحث الشركات الكبيرة بالفعل في المشاريع المقرر إنجازها في 2027-2028، حيث من المستحيل حاليًا العثور على 7000-10000 متر مربع من مساحات المكاتب الحديثة. ويشير الخبراء إلى أن ما يقرب من ثلاثة أرباع المساحة قيد الإنشاء حاليًا والمقرر تسليمها في 2025-2026 قد تم شراؤها أو تأجيرها بالفعل بموجب اتفاقيات أولية. وفي المشاريع المقرر دخولها السوق بنهاية عام 2026، لا يتوفر أكثر من 25-30٪ من إجمالي المساحة للبيع أو التأجير - والباقي محجوز بالفعل. وبالتالي، سيستمر النقص لمدة عامين أو ثلاثة أعوام قادمة، ومن المتوقع أن ينخفض معدل الشواغر في موسكو إلى أقل من 4٪ بحلول نهاية عام 2025.

الاتجاهات الجديدة: من الإيجار إلى الشراء واللامركزية

في ظل نقص المكاتب عالية الجودة وارتفاع أسعار الإيجارات بشكل مطرد، بدأت الشركات بتغيير نهجها في تأمين مساحات المكاتب. ومن أبرز هذه الاتجاهات الاهتمام المتزايد بشراء مباني أو مجمعات المكاتب بدلًا من عقود الإيجار طويلة الأجل. فبينما كانت الشركات الغربية تنظر سابقًا إلى الاستحواذ على المكاتب على أنه نشاط غير أساسي (حيث كانت تفضل التأجير)، فإن الشركات الروسية، على العكس من ذلك، تستحوذ الآن بنشاط على العقارات لتلبية احتياجاتها الخاصة. وأصبح شراء مكتب كبير أداة تحوط ضد زيادات الإيجارات الإضافية. وقد شهد النصف الأول من عام 2025 العديد من الصفقات البارزة: على سبيل المثال، استحوذت مجموعة EFKO على مركز أعمال Arcus IV (حوالي 25,000 متر مربع) لمقرها الرئيسي الجديد، واشترى بنك Transcapitalbank (T-Bank) مبنى Central Telegraph (حوالي 28,000 متر مربع) في وسط موسكو لمكاتبه الخاصة. وفي الوقت نفسه، يطالب المستأجرون طويلو الأجل من الشركات الكبرى بشكل متزايد بخيار الشراء للسيطرة على أصول أعمالهم الحيوية.

التحول المهم الثاني هو الانتقال التدريجي للنشاط التجاري خارج المركز التاريخي وتطوير مراكز مكاتب جديدة. نظرًا لقلة المواقع المتاحة تقريبًا ضمن منطقة "جاردن رينغ" لإقامة مشاريع مكاتب جديدة كبيرة (حيث يمثل المركز حاليًا أقل من 2% من إجمالي المساحات المكتبية قيد الإنشاء)، يركز المطورون على مواقع أخرى. أصبحت ضواحي المنطقة المركزية والمناطق المجاورة، حيث تتوفر الأراضي المناسبة للتطوير المتكامل، أبرز "نقاط الجذب". بالإضافة إلى المدينة الكبرى المذكورة، يُسلط الخبراء الضوء على مناطق تجارية واعدة مثل خودينكا ، ومنيفنيكي ، والتجمع حول محطتي مترو بيلوروسكايا-سافيلوفسكايا ، والمنطقة الجنوبية الغربية بالقرب من محطة مترو كالوجسكايا . تتركز حاليًا غالبية مشاريع مجمعات المكاتب من الفئة "أ". وتشير التقديرات إلى أن ما يصل إلى 70% من إجمالي المساحات المكتبية قيد الإنشاء في موسكو تقع خارج الطريق الدائري الثالث. علاوة على ذلك، تُعتبر غالبية مراكز الأعمال الجديدة جزءًا من مشاريع متعددة الاستخدامات تجمع بين المكاتب والوحدات السكنية والبنية التحتية لمتاجر التجزئة. يُلبي هذا النموذج احتياجات المستأجرين العصريين، إذ تسعى الشركات إلى توفير فرصة العمل والعيش والاسترخاء لموظفيها في بيئة مريحة دون عناء التنقل لمسافات طويلة. ويكتسب مفهوم "العيش والعمل والاسترخاء في مكان واحد" شعبية متزايدة، ويُطبّق في العديد من مناطق المدينة الكبرى وتجمعات سكنية جديدة أخرى خارج نطاق منطقة النقل الدائري الثالث.

يتكيف المطورون أيضًا مع الواقع الجديد، حيث يشهدون طلبًا ثابتًا. يركز بعض كبار اللاعبين في مجال العقارات التجارية (على سبيل المثال، STONE، التي نشأت من القطاع السكني) على مبيعات المكاتب المجزأة حسب الطوابق والمباني، مما يوفر للشركات خيارات استحواذ أكثر مرونة. يعد بناء مبنى واحد لمستأجر واحد أمرًا مكلفًا ومحفوفًا بالمخاطر في ظل الظروف الحالية، ولكن بيع قطع أراضي صغيرة يسمح بعائد استثمار أسرع ويجذب المزيد من المستثمرين. ونتيجة لذلك، يدخل المزيد من مالكي المكاتب الصغيرة والمستثمرين من القطاع الخاص السوق، بينما لا تزال العقارات الكبيرة ذات القطعة الواحدة نادرة. من المرجح أن يتم إطلاق الأبراج المؤجرة بالكامل نادرًا في السنوات القادمة. بدلاً من ذلك، تركز المشاريع الجديدة على نموذج مختلط، حيث يتم شراء جزء كبير من المساحة بشكل مباشر من قبل المستخدمين النهائيين. تشمل الأمثلة بناء مركز أعمال Wildberries&Russ المكون من 75 طابقًا، أو المفاوضات لشراء جزء كبير من المساحات المكتبية في مجمع المكاتب الجديد CITY-4 أو Empire II في بورصة موسكو (MOEX).

التوقعات: استمرار النشاط المرتفع والمشاريع الجديدة

يتفق المحللون على أن الاتجاهات الحالية في سوق المكاتب في موسكو ستستمر في المستقبل القريب. ويعني نقص المساحات المكتبية عالية الجودة، إلى جانب الطلب القوي من الشركات الكبرى، استمرار ارتفاع أسعار الإيجارات. وبينما يُرجح أن يتباطأ هذا النمو قليلاً مقارنةً بالفترة القياسية 2024-2025، إلا أن أسعار إيجار المكاتب في المواقع الرئيسية (بما في ذلك مدينة موسكو) قد ترتفع بنسبة 10-15% أخرى خلال عام 2026. وقد بدأت العديد من الشركات بالفعل في وضع ميزانيات لتغطية تكاليف العقارات المتزايدة، أو تحاول تثبيت شروط الإيجار لعدة سنوات قادمة، خوفًا من ارتفاع الأسعار بشكل أكبر. وفي الوقت نفسه، فإن استمرار انخفاض معدل الشواغر - حيث من المتوقع أن ينخفض إلى أقل من 4% بحلول نهاية عام 2025 - سيدعم اهتمام المستثمرين بالعقارات المكتبية كأصل استثماري.

على المدى الطويل، ينبغي أن يأتي حل نقص المساحة من خلال تنفيذ مشاريع كبرى في مدينة موسكو الكبرى وغيرها من المناطق التجارية الجديدة. تخطط سلطات موسكو لبناء ما يصل إلى 5 ملايين متر مربع من العقارات في مدينة موسكو الكبرى بحلول عام 2035 ، وسيكون جزء كبير منها مكاتب ومرافق عامة/تجارية. ناطحات سحاب جديدة ومجمعات تجارية، توفر عشرات الآلاف من الأمتار المربعة من المساحات المكتبية، قيد الإنشاء بالفعل ومن المقرر الانتهاء منها في السنوات القادمة. على سبيل المثال، برج One Tower الشاهق الذي يبلغ ارتفاعه 379 مترًا قيد الإنشاء في مدينة موسكو نفسها، ويوفر أكثر من 40000 متر مربع من المساحات المكتبية المتميزة بالإضافة إلى الشقق. في منطقة Khodynka Field، تقترب المرحلة الأولى من مجموعة مكاتب STONE Khodynka من الاكتمال. وهي تشمل العديد من الأبراج من الفئة A مع وحدات شاغرة كبيرة للإيجار والبيع. تهدف هذه المشاريع إلى تلبية الطلب المكبوت جزئيًا من الشركات التي تبحث عن مكاتب حديثة وواسعة.

مع ذلك، يُحذّر الخبراء من صعوبة القضاء تمامًا على نقص المكاتب الكبيرة في موسكو على المدى القصير. لا يزال طلب الشركات الكبرى على مساحات تزيد عن 10,000 متر مربع أعلى بكثير من المعروض في السوق. ومن المرجح أن يستمر عرض مساحات المكاتب الكبيرة (مباني أو طوابق كاملة) للبيع بالمزاد العلني خلال مرحلة البناء. ويتوقع الاستشاريون أن يُبقي العرض المحدود السوق في حالة من النشاط المفرط، لا سيما في قطاع العقارات الفاخرة. ويعني هذا بالنسبة للمستأجرين ضرورة اتخاذ القرارات بسرعة ومرونة في اختيار الموقع أو شكل المكتب. سيفكر البعض في الانتقال إلى مناطق أعمال جديدة خارج المركز، بينما سيُقلل آخرون من متطلباتهم من المساحات ويُحسّنون تصميماتهم، بينما سيستثمر آخرون في مكتب خاص بهم لتأمين موقع في المنطقة المرغوبة.

وفقًا لمجموعة NF، انخفض معدل الشواغر في مدينة موسكو إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 1% فقط بنهاية النصف الأول من عام 2025، مما يشير إلى نقص حاد في المعروض في هذه المنطقة. في يوليو، تجاوز متوسط سعر الإيجار 80,000 روبل للمتر المربع سنويًا، بزيادة قدرها 50% على أساس سنوي. في الوقت نفسه، ارتفع حجم المساحات المعروضة للبيع في موسكو بنسبة 60% ، مما قد يشير إلى أن بعض الملاك يفضلون تصفية أصولهم بسرعة أكبر بدلًا من مواصلة الاستثمار.

الخلاصة: تشهد مدينة موسكو حاليًا طفرة حقيقية في سوق المكاتب، لتصبح رمزًا للانتعاش الاقتصادي للعاصمة بعد الجائحة. تؤكد أسعار الإيجار القياسية ومعدلات الشواغر الضئيلة مكانة هذا الموقع كوجهة رئيسية لنخبة رجال الأعمال. في الوقت نفسه، تظهر مدينة كبرى موسعة حول ناطحات السحاب - وهي قطب جديد للنشاط التجاري حيث يتركز تطوير مساحات المكاتب الحديثة. في السنوات القادمة، سيحدد التوازن بين مدينة موسكو باهظة الثمن وعالية المكانة والمدينة الكبرى الأكثر تكلفة ولكنها سريعة النمو شكل سوق المكاتب في موسكو. تكتسب الشركات المزيد من خيارات المواقع - من الأبراج المرموقة إلى التجمعات المبتكرة في المناطق الصناعية السابقة - لكن المنافسة على أفضل المكاتب لا تزال شرسة. يدخل سوق العقارات التجارية في العاصمة مرحلة جديدة، حيث أصبحت المرونة والتخطيط الاستراتيجي مفتاح النجاح لجميع المشاركين.