الاستثمار العقاري: أيهما أفضل الشقة أم المنزل؟

تُشكّل الشقق حوالي 25% من إجمالي العقارات المعروضة في السوق الأولية. ومع ذلك، لا يزال وضعها القانوني غير واضح: فهي تُستخدم لأغراض سكنية، ولكنها ليست كذلك قانونيًا. لذلك، هناك اختلافات بين الشقق والوحدات السكنية من حيث فواتير الخدمات والضرائب وغيرها.

الفروقات الرئيسية بين الشقق والمساكن

العائق الرئيسي أمام بناء الشقق، والذي تترتب عليه جميع العواقب الأخرى، هو وضعها القانوني. فهي تُصنف كعقارات غير سكنية، مثل المكاتب والمقاهي. لذلك، لا يُلزم مطورو هذه المباني الجديدة بضمان وصول السكان إلى المتاجر ورياض الأطفال والمدارس وغيرها من المرافق. علاوة على ذلك، لا يخضع بناء الشقق للوائح الصحية المعمول بها في العقارات السكنية، مما قد يؤثر على جودة الإضاءة وعزل الصوت.

بما أن الشقق لا تُعتبر عقارات سكنية، فمن المستحيل تسجيلها. قد يؤدي ذلك إلى تعقيدات عند تسجيل الأطفال في رياض الأطفال أو المدارس. في حال تعذر التسجيل في شقة أو مبنى آخر، يفقد مالك الشقة حقه في الحصول على إعانات من سلطات موسكو، وما إلى ذلك.

يكمن الفرق بين الشقق والوحدات السكنية في قيمة تكاليف المرافق، نظرًا لكونها غير سكنية. لذلك، في مساحة مماثلة، ستكون تكاليف المرافق أعلى بنسبة 15-20% في الشقق.

يواجه مالكو الشقق أيضًا نفقات إضافية عند دفع ضرائب العقارات. فبينما يبلغ معدل الضريبة على الشقق 0.1% من القيمة العقارية، قد يصل إلى 2% للشقق السكنية، مع أنه في معظم الحالات يكون 0.5%. ومع ذلك، فإن القيمة العقارية للشقق، كعقارات غير سكنية، أقل بكثير من قيمة الشقق السكنية (أحيانًا أقل بمرتين أو ثلاث مرات). لذلك، قد لا يختلف معدل ضريبة العقارات بين الشقق السكنية والشقق المتشابهة في الحجم اختلافًا كبيرًا.

ومع ذلك، فإن أكبر وأشهر مجمعات الشقق السكنية في مدينة موسكو، والتي تُسوّق كعقارات فاخرة، قد تتجاوز ضرائبها السنوية 100 ألف روبل. وهذا غالبًا ما يدفع إلى بيع الشقق في هذه المنطقة المرموقة، إذ لا يرغب جميع الملاك في تحمل تكاليف الصيانة هذه.

مع ذلك، لا يتعجل العديد من مالكي الشقق في أبراج مدينة موسكو التخلي عن هذه العقارات المرموقة، إذ أن مسألة تغيير الوضع القانوني للشقق قيد المناقشة على المستوى الحكومي منذ عدة سنوات. وهذا يُبقي الأمل قائمًا في أن تُعترف بها قريبًا كعقارات سكنية، مع كل ما يترتب على ذلك من مزايا: إمكانية التسجيل، وتخفيض الضرائب وفواتير الخدمات.

ومع ذلك، فإن وضع العقارات غير السكنية يمنح الشقق ميزةً كبيرةً على الشقق المماثلة لها: السعر. في المباني الجديدة، يمكن شراء الشقق بسعر أقل بنسبة 10-30% من شقة بنفس المساحة وفي نفس المنطقة. والوضع مشابه في السوق الحالية، مع أن أسعار المساكن تختلف اختلافًا كبيرًا حسب موقع المبنى.

ما هو الأكثر ربحية للشراء ثم إعادة بيعه؟

لكلا النوعين من العقارات مزاياه وعيوبه. فنظرًا للاتجاهات الحالية والارتفاع السريع في سعر المتر المربع في الشقق حديثة البناء، يُعدّ الاستثمار في شقة أكثر ربحية بكثير عند شراء منزل لإعادة بيعه. ويستند هذا إلى عدة تقديرات تُظهر أنه خلال العام الماضي، انخفض متوسط سعر المتر المربع للشقق في المباني الجديدة بنسبة 2.6%، باستثناء ناطحات سحاب مدينة موسكو، بينما ارتفع سعر المتر المربع للشقق بنسبة 4.3%.

يعزو الخبراء هذه التغيرات في متوسط أسعار المتر المربع في العقارات حديثة البناء إلى ارتفاع معدل إنجاز المشاريع وقلة عمليات البيع. لذلك، إذا اشتريت شقة حديثة البناء في مرحلة التأسيس، يمكنك ربح ما بين 30% و40% من استثمارك عند إعادة بيعها بعد اكتمال البناء. علاوة على ذلك، إذا أجلت البيع لمدة ثلاث سنوات، يمكنك الحصول على خصم ضريبي إضافي، يبلغ متوسطه حوالي 260,000 روبل. لا يحق لمالكي الشقق الحصول على هذه "الحوافز". ونظرًا لأن ليس كل مشترٍ سيخاطر بشراء عقار بوضع قانوني غير مؤكد وتكاليف تشغيلية مرتفعة، فسيكون بيع الشقة أسهل وأسرع.

ومع ذلك، بخلاف مجمعات الشقق الفاخرة، تبقى أسعار الشقق في المباني الفاخرة مستقرة، مما يسمح لها بالتنافس بثقة مع الشقق الأخرى من حيث قيمة إعادة البيع.

مع ذلك، عند اتخاذ قرار شراء عقار في مرحلة التأسيس، من المهم مراعاة جميع المخاطر المحتملة، والأهم من ذلك، اختيار المطور بعناية. ووفقًا لإحصاءات السنوات السبع الماضية، تم تجميد بناء مجمع سكني واحد من كل عشر مجمعات سكنية. في الوقت نفسه، لا يتجاوز معدل تجميد بناء المباني السكنية 2.4%. ولذلك، وجّه العديد من المستثمرين اهتمامهم تحديدًا إلى شقق النخبة في مدينة موسكو، حيث أن مطوريها هم شركات كبرى، وخاصةً مجموعة كابيتال، التي لا تترك مشاريعها دون إكمال حتى في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة.

ما هو أكثر ربحية للتأجير؟

في حين أن إعادة بيع الشقق أكثر ربحية بشكل عام، إلا أن الشقق أكثر فعالية بكثير في توليد دخل إيجار شهري منتظم. وهنا يصبّ وضع الشقق كعقارات غير سكنية في مصلحة المستثمرين. فسعر المتر المربع في العقارات غير السكنية أقل بكثير، بينما تكاد تكون أسعار الإيجار مساوية لأسعار الشقق. لذلك، فإن من يقرر الاستثمار في الشقق سيسترد استثماره بسرعة أكبر ويحتفظ بملكية العقار.

ومع ذلك، إذا كنت تأمل في الاستفادة من عملية الشراء عن طريق تأجير شقتك، فأنت بحاجة إلى فهم ما يلي:

• لا يحق لهم الحصول على الرهن العقاري التفضيلي بنسبة 6.5٪ سنويًا؛

• من المستحيل استخدام رأس مال الأمومة وغيره من الإعانات الحكومية لتغطية تكاليف المعاملة؛

• لا يحق لهم الحصول على خصم الضرائب المتاح بعد 3 سنوات من ملكية العقار (المبلغ المتوسط حوالي 260 ألف روبل).

لذلك، ينبغي على المستثمرين توخي الحذر الشديد عند اختيار مجمع سكني، مع مراعاة ليس فقط تصميمه وجودة تجديده، بل أيضًا موقعه، وتحديدًا بُعده عن محطة المترو، وسهولة الوصول إليه، وقربه من الطرق السريعة الرئيسية في موسكو. كما ينبغي أن يلعب تطوير البنية التحتية، مثل قرب محلات السوبر ماركت والمتاجر ورياض الأطفال والمدارس، دورًا هامًا عند اختيار عقار للإيجار. ومع ذلك، تُبنى المجمعات السكنية الحديثة في مواقع مركزية ذات بنية تحتية متطورة وشبكة مواصلات ممتازة، مما يجعل شراءها لأغراض التأجير أكثر ملاءمة.

وبالتالي، يمكن شراء الشقق بأسعار معقولة وتأجيرها على قدم المساواة مع الشقق، لأن المستأجرين لا يكترثون أساسًا بالوضع القانوني للعقار الذي يستأجرونه. بالنسبة للمستأجرين، يلعب الموقع والبنية التحتية وجودة ظروف المعيشة دورًا أكبر بكثير. لذلك، يتراوح العائد على الشقق عند تأجيرها طويل الأجل بين 7% و9% سنويًا تقريبًا، بينما لا يتجاوز العائد على الشقق عادةً 5%-7% نظرًا لارتفاع عوائق الدخول. مع ذلك، يمكن للشقق المؤجرة يوميًا أو من خلال برامج تأجير قصيرة الأجل أخرى أن تحقق ربحًا سنويًا يزيد عن 10% لمالكيها (تبدأ نسبة ربح الشقق من 8%).

من المهم تذكر أن تكاليف المرافق في الشقق أعلى. ومع ذلك، تستخدم المباني الحديثة تقنيات موفرة للطاقة وأنظمة أخرى تُعزز توفير الموارد. وينطبق هذا بشكل خاص على العقارات الفاخرة، حيث يُصمم كل نظام هندسي بدقة متناهية.

لذلك، يُعد اختيار شقة خيارًا مُجديًا إذا كنت ترغب في استرداد كامل استثمارك وتحقيق ربح يصل إلى 30-40% منه خلال 5 سنوات. مع ذلك، يُفضل شراء الشقق لأغراض التأجير طويل الأجل، حيث توفر دخلًا سلبيًا ثابتًا وعاليًا وعائدًا استثماريًا كاملًا خلال 10-15 عامًا، بينما لن تُغطي الشقة، في ظل نفس الظروف، ثمنها إلا بعد 25 عامًا.

أيًا كان خيارك، ضع في اعتبارك الموقع، ووسائل النقل، وسعر المتر المربع، وموثوقية المطور. إذا كنت لا ترغب في قضاء وقت طويل في تحليل السوق ومقارنة عشرات الخيارات، ففكّر في مدينة موسكو، التي تضم أبراجها شققًا سكنية وشققًا فندقية. تُعد العقارات الفاخرة من بين أكثر العقارات استقرارًا، حيث يجري تطوير المدينة من قِبل مطورين عقاريين كبار ذوي سمعة طيبة، وتُعتبر البنية التحتية للمنطقة من بين الأكثر تطورًا في موسكو. علاوة على ذلك، يوفر مركز الأعمال سهولة الوصول إلى الطريق الدائري الثالث للنقل، وشارع كوتوزوفسكي بروسبكت، وجسر بريسنينسكايا. كما يوفر هذا الخيار سيولة ممتازة لأغراض إعادة البيع والتأجير، حيث لا يرغب الكثيرون في العيش في مكان مُطلّ على منظر بانورامي.