公寓约占一级市场所有房源的25%。然而，其法律地位尚不明确：公寓虽然用于居住，但法律上并非如此。因此，在水电费、税收和其他方面，公寓和单元房存在差异。
公寓和单元房的主要区别
公寓的主要障碍在于其法律地位，而其他所有后果都源于此。它们被归类为非住宅房地产，例如办公空间或咖啡馆。因此，此类新建筑的开发商没有义务确保居民能够使用商店、幼儿园、学校和其他便利设施。此外，公寓建设不受适用于住宅房地产的卫生法规的约束，这可能会影响照明和隔音质量。
由于公寓不属于住宅物业，因此无法在公寓内登记。这会导致儿童在幼儿园或学校登记时遇到麻烦。如果无法在其他公寓或建筑物内登记，公寓业主将失去获得莫斯科当局福利等权利。
公寓和单元房的区别还在于水电费，这同样是由于公寓是非住宅性质的。因此，对于类似的空间，单元房的水电费会高出15-20%。
公寓业主在缴纳房产税时还需承担额外费用。公寓的税率为地籍价值的 0.1%，而公寓的税率最高可达 2%，尽管大多数情况下为 0.5%。然而，作为非住宅房地产，公寓的地籍价值明显低于公寓（有时甚至低两到三倍）。因此，面积相近的公寓和公寓的房产税率可能不会有显著差异。
然而，莫斯科市规模最大、最知名的公寓楼群，以豪华房产的名义进行营销，每年仅税费就高达10万卢布以上。这往往会导致这些高档小区的公寓被出售，因为并非所有业主都愿意承担如此高昂的维护成本。
然而，莫斯科城大厦的许多公寓业主并不急于放弃这些尊贵的房产，因为改变公寓法律地位的问题已经在政府层面讨论了好几年。这让人们燃起了希望，希望这些公寓能很快被认定为住宅物业，并享受随之而来的所有好处：可以登记，并减少税费和水电费。
然而，非住宅房地产的地位赋予了公寓相较于同类公寓的显著优势：价格。新建公寓的价格比同一地区同等面积的公寓低10%至30%。现有市场的情况也类似，尽管房价会因建筑位置的不同而有很大差异。
买入然后转售哪种方式更有利可图？
两种类型的房地产各有优缺点。鉴于目前的趋势以及新建公寓每平方米价格的快速上涨，如果购买二手房，投资公寓的利润要高得多。这一观点基于多项估算，数据显示，过去一年，新建公寓的平均每平方米价格（不包括莫斯科市的摩天大楼）下降了2.6%，而普通公寓的平均每平方米价格则上涨了4.3%。
专家认为，新建房产每平方米平均价格的变化归因于项目完工率高和开售数量相对较少。因此，如果您在地基阶段购买一套新建公寓，在楼盘竣工后转售，可以获得30%至40%的投资收益。此外，如果您将出售期限推迟三年，还可以获得平均约26万卢布的额外税收减免。公寓业主则没有资格享受此类“优惠”。鉴于并非所有买家都愿意冒险购买法律地位不确定且管理成本高昂的房产，出售公寓将变得更加轻松快捷。
然而，与舒适型公寓楼不同，高端公寓的价格保持稳定。这使得它们在转售价值方面能够自信地与普通公寓竞争。
然而，在决定购买处于基础阶段的房地产时，务必考虑所有可能的风险，尤其要谨慎选择开发商。根据过去七年的统计数据，每十个公寓楼中就有一个处于冻结状态。与此同时，公寓楼的冻结建设率不超过2.4%。鉴于此，许多投资者将目光投向了莫斯科市的精英公寓，因为这些公寓的开发商都是大型公司，尤其是资本集团，即使在经济形势严峻的情况下，他们也从未放弃未完成的项目。
出租什么更有利可图？
虽然转售公寓通常利润更高，但公寓在产生固定月租金收入方面效率更高。这正是公寓作为非住宅房地产的“臭名昭著”之处，它正中投资者下怀。非住宅房地产的每平方米价格明显较低，而租金几乎与公寓持平。因此，决定投资公寓的人将更快地收回投资，并保留房产所有权。
但是，如果您希望通过出租公寓来从购买中获利，您需要了解：
-
他们没有资格享受每年6.5%的优惠抵押贷款；
-
无法利用母亲资本和其他政府补贴来弥补交易成本；
-
他们没有资格享受拥有房产 3 年后可享受的税收减免（平均金额约为 26 万卢布）。
因此，投资者在选择公寓楼时应格外谨慎，不仅要考虑布局和装修质量，还要考虑其位置，特别是距离地铁的距离、交通便利程度以及是否能通往莫斯科的主要高速公路。基础设施的完善程度，例如超市、商店、幼儿园、学校等的便利程度，在选择租赁物业时也应发挥重要作用。然而，现代化的公寓楼通常建在基础设施完善、交通便利的中心地段，这使得购买公寓楼用于租赁更加便捷。
因此，公寓可以更实惠地购买，并以与普通公寓同等的价格出租，因为租户对其所租房产的法律地位基本无所谓。对于租户而言，地理位置、基础设施和居住条件质量起着更重要的作用。因此，公寓的长期租赁收益率约为每年7-9%，而公寓由于门槛较高，收益率通常不超过5-7%。然而，按日出租或通过其他短期租赁方案出租的公寓可以为业主带来超过10%的年利润（普通公寓的收益率最低为8%）。
需要注意的是，公寓的公用事业费用较高。然而，现代新建筑采用节能技术和其他系统，最大限度地节约资源。对于高端物业来说尤其如此，因为每个工程系统都经过精心设计。
因此，如果您想完全收回投资，并在5年内获得高达30-40%的投资回报，那么选择公寓是值得的。然而，公寓最适合长期租赁。它们可以提供稳定、高额的被动收入，并在10-15年内获得全额投资回报，而同等条件下的公寓则需要25年才能收回成本。
无论您选择哪种方案，都请考虑其地理位置、交通便利、每平方米价格以及开发商的可靠性。如果您不想花费大量时间分析市场并比较众多选择，不妨考虑莫斯科城，那里的塔楼既提供公寓，也提供公寓。豪华房地产是最稳定的房地产之一，莫斯科城由信誉良好的大型开发商开发，该地区的基础设施被认为是莫斯科最发达的地区之一。此外，该商业中心交通便利，可轻松前往第三交通环线、库图佐夫斯基大街和普列斯妮娅堤岸。该方案也为转售和租赁提供了极佳的流动性，因为很少有人不想住在视野开阔的地方。
