Башни Москва-Сити VS небоскребы других районов

Заводя разговор о небоскребах, находясь в Москве, в мозгу практически каждого мгновенно всплывают ассоциации с грандиозным «городом небоскребов» Москва-Сити. Проект с таким названием, под который было выделено 60 га земли, был запущен более 20 лет назад, а сегодня Москва-Сити представляет собой порядка 20 участков, на каждом из которых возвышается как минимум одна башня с высотой не менее 170 м, а высота отдельных достигает 250 м и даже 380 м!

При этом в России высотными принято считать здания от 75 м, т. е. те, в которых в зависимости от высоты потолков насчитывается от 22 до 25 этажей. Здания же свыше 100 м являются уникальными объектами строительства. А тот факт, что во всем мире здания с высотой больше 300 м принадлежат к числу сверхвысоких, придает Москва-Сити особый вес в мировой архитектуре. Таким образом, московскому международному деловому центру или просто ММДЦ осталось преодолеть самую последнюю ступень – получить здание с высотой более 600 м, которое смело будет причислено к числу ультравысоких. По данным на сегодня, существует всего 3 небоскреба с такой высотой – Бурдж-Халифа в Дубай, Шанхайская башня в Шанхае и Королевская часовая башня в Мекке.

Тем не менее в Москве небоскребы расположены не только в ММДЦ у Пресненской набережной, хотя, конечно, такой скученности столь уникальных зданий нет ни в одном другом районе столицы. Уже введены в эксплуатацию или находятся в процессе строительства и ряд других объектов, высота которых будет свыше 100 м. Поэтому, говоря о жизни и ее качестве в небоскребах, стоит смотреть шире, не ограничивая круг восприятия только многофункциональными комплексами Москва-Сити.

Если изложить основную суть, то качество жизни человека в небоскребе определяется в основном его расположением и классом самого здания. Так, если оно является архитектурным шедевром, обладающим собственной развитой инфраструктурой и расположено в респектабельном районе, однозначно качество жизни в нем будет стабильно высоким. Но если здание будет представлять собой очень высокий, но ничем непримечательный многоквартирный дом, отрицательных сторон в таком случае будет больше, чем положительных. И, чтобы не быть голословными, сравним потенциальный комфорт жизни в элитных небоскребах Москва-Сити и прилегающих территорий с аналогичными зданиями, но более низким классом.

Экосистема

Как отмечают люди, уже испытавшие все прелести и недостатки жизни в небоскребах на себе, основным достоинством переезда в башню является возможность получить всевозможные блага цивилизации в одном месте, практически не покидая дома.

Сегодня хорошо прослеживается тенденция по расширению крупного бизнеса, заключающаяся в организации собственной экосистемы, благодаря которой пользователь сможет одновременно получить доступ ко многим разнообразным по функционалу сервисам в одном месте. По такому пути пошли Apple и Google, Яндекс и Mail.ru. Все эти широко известные компании постоянно расширяют собственную линейку продукции, постепенно создавая такую среду, попадая в которую, пользователю уже не придется покидать ее для решения поставленных перед ним задач. Все это актуально и по отношению к небоскребам Москва-Сити.

Согласно полученным от одного из директоров агентств элитной недвижимости данных, договора ряда иностранных менеджеров подразумевают обеспечение им жилья непосредственно в башнях Москва-Сити, где находятся офисы их компаний. Благодаря этому руководители могут вовсе не выходить из комплекса. Ведь, как выразился упомянутый директор, часть специалистов Запада до сих пор абсолютно уверена, что в России легко можно увидеть медведя на улицах городов.

Классический для элитных комплексов апартаментов набор услуг заключается в наличии:

• фитнес-центра;

• спа и салонов красоты;

• ресторанов и кафе;

• кинотеатра;

• химчистки;

• консьерж-сервиса и пр.

Апартаменты в башнях Москва-Сити – жилье элитного уровня. Стоимость квадратного метра тут начинается с 450 тыс. рублей, 2-комнатые апартаменты вполне могут иметь площадь около 160 квадратов, что обойдется примерно в 100 млн. рублей. Учитывая класс жилья, абсолютно ожидаемо, что владельцы не станут экономить на дизайнерском ремонте, качестве материалов и техники. По этой причине смело можно закладывать в бюджет еще порядка 30 млн. рублей. При этом такие люди готовы тратиться на дополнительный комфорт, благодаря чему все многофункциональные комплексы Москва-Сити отличаются высокоразвитой инфраструктурой. Под нее обычно отводится несколько этажей, а стоимость услуг полностью отражает их премиальное качество. Поэтому абонемент на год в фитнес-центр может стоить 200 тыс. рублей.

При этом в других районах Москвы также осуществляется строительство и разрабатываются проекты возведения ЖК с высотой более 150 м. Далеко не все они позиционируются как объекты премиум-класса, а в некоторых квартиры причисляются к нижнему сегменту бизнес-класса, которые придирчивые покупатели могут даже отнести к комфорт-классу. Цена квадратного метра в таких жилых комплексах практически в 2 раза меньше, чем в элитных небоскребах, и составляет 250—300 тыс. рублей. Но это приводит к тому, что девелопер лишается возможности отвести под объекты инфраструктуры большие площади. Поэтому в таких зданиях традиционно первый этаж занимают магазины, аптеки, иногда кафе и детские сады. В результате утрачивается одно из главенствующих преимуществ жизни в небоскребе – экосистема.

Стоимость квадратного метра жилья в башнях рознится в зависимости от этажа, причем разница между ценой квадрата на верхнем этаже и нижнем может достигать 35%. Это и является стоимостью красивого вида из окна, что также формируется высоким спросом и низким объемом предложений.

Впечатляющая архитектура

Небоскребы Москва-Сити однозначно заслуживают право носить звание зданий с впечатляющей архитектурой. Но сказать то же самое про многие другие высотные здания удается не всегда. Причина этого кроется даже не в том, что у проектирующих их архитекторов недостаточно фантазии или навыков, а в достаточно жестких финансовых рамках, резко подрезающих крылья проявлению таланта архитектора. Большинство попыток придать фасаду оригинальность, изящество резко пресекаются требованиями экономии. Заказчики требуют отказаться от любых «излишеств», использовать простые материалы, одинаковые окна и т. д.

Поэтому, хотя строительные требования одинаковы для всех объектов, включая премиум-сегмента, архитектурные решения, виды используемых материалов, особенности инженерных систем, уровень оснащения зданий и качество отделки отличаются разительно. Это и обуславливает существенную разницу в стоимости квадратного метра жилплощади.

Таким образом, небоскребы премиум-класса отличаются:

• сложными, запоминающимися формами, присутствием наклонных плоскостей;

• выигрышным видом структурного остекления;

• механической приточно-вытяжной вентиляцией, нередко имеющей функцию увлажнения воздуха;

• системой центрального кондиционирования воздуха с мощностью 35—40 Вт/кв. м и возможностью установки внутренних блоков;

• практически незаметными внутрипольными конвекторами, что улучшает интерьер;

• электроснабжением в пределах 20—35 кВт/квартира;

• большим количеством лифтов (1 лифт в среднем приходится на 30 квартир и развивает скорость 6—8 м/с);

• большим числом машиномест на парковке (в среднем 2 места на 1 квартиру).

В то же время аналогичные высотные здания бизнес-класса имеют:

• простые формы, как правило, со строгими вертикальными линиями;

• навесной фасад, выполненный из бетонной плиты или панелей;

• механической вытяжной вентиляцией с естественным притоком воздуха;

• только возможностью установить внутренние блоки в квартирах, что снижает комфорт в летнюю жару;

• традиционными радиаторами отопления;

• мощность электроснабжения 10—15 кВт/квартиру;

• 1 лифт, предусмотренный на 60 квартир и имеющий скорость движения 2,5 м/с;

• 1 машиноместо на 2 квартиры

В результате несложно заметить, что большая стоимость квадратного метра в высотках премиум-класса дает существенные преимущества жильца в плане качества жизни и удобств.

Длительность ожидания лифта

Лифты в небоскребах премиум-класса развиваются скорость до 6—8 м/с. Такая стремительная поездка нередко провоцирует незначительное закладывание ушей, но это, пожалуй, единственный их недостаток.

При этом в элитных объектах 1 лифт рассчитан на вдвое меньшее количество квартир, чем в ЖК более низкого уровня. Поэтому поездка в последних занимает значительно больше времени. И дело не только в скорости движения кабины, а скорее в количестве людей. Поэтому в зданиях, не принадлежащих к премиум-классу, часто возникают пробки у лифтов в часы пик, а подъем на нужный этаж или спуск вниз сопровождается неоднократной остановкой кабины, чтобы выпустить или впустить людей.

Раскачивание

При проектировании и строительстве небоскребов повышенное внимание всегда уделяется безопасности несущих конструкций. Это вынуждает проводить целый ряд дополнительных расчетов, включая математическое моделирование аэродинамического воздействия, расчет на прогрессирующее воздействие и другие. Но даже это не позволяет проектировщикам полностью обойти законы физики.

Поэтому все высотные здания раскачиваются даже при отсутствии сильного ветра, что может сопровождаться незначительными поскрипываниями и качанием подвешенных предметов. Даже был проведен эксперимент с использованием двух лазерных уровней и обычной линейки. Их установили на крыше одного из небоскребов Москва-Сити: уровни по краям, а линейку в центре. На нее направили лучи с обоих приборов. В результате они не совпали, как это было бы в обыкновенном здании, а показали разницу в 5 мм.

Согласно строительным нормам, допускается раскачивание здания, но крен не должен быть больше чем 1/500 от его высоты. Таким образом, получается, что 100-метровый дом может наклоняться на 20 см, а для 374-метрового «Востока» Башни Федерация допустимый крен составит 70 см. Подобное раскачивание остается незаметным для большинства людей, а скрипы обусловлены не несущими конструкциями, а элементами отделки. Этого нельзя сказать про испытываемое человеком ускорение при колебании небоскреба.

Согласно строительным нормам, оно не может быть больше 0,08 м/с². При повышении этого показателя человек не только может ощущать дискомфорт, но и испытывать серьезные трудности при письме. При сильном увеличении показателей ускорения большинство людей теряет способность самостоятельно ходить, а здание начинает разрушаться. Но, справедливости ради, нужно отметить, что покачивание здание может ощущаться только с 37-го этажа для объектов высотой 40—50 этажей.

Кондиционирование воздуха

На высоте более 75 м весьма остро встает вопрос кондиционирования воздуха, особенно в летний период, особенно при выходе окон на солнечную сторону. В таких ситуациях даже работающие на полную мощность центральные системы не всегда спасают жителей стеклянных небоскребов от жары. Один собственник пентхауса рассказал, что он был вынужден установить дополнительно 12 кондиционеров в качестве дополнения к уже установленным фанкойлам.

Это абсолютно ожидаемо, ведь даже высококачественные стекла при панорамном остеклении способны пропускать большой объем солнечной радиации. Улучшить ситуацию помогут только шторы black out или глухие жалюзи. При этом мощность кондиционирования в премиальных небоскребах больше, чем в аналогичных зданиях бизнес-класса.

Отсутствие возможности открыть окна

Тем, кто принял решение жить в небоскребе, нужно быть готовым к тому, что им не удастся открыть окно и наполнить дом свежим воздухом. Ведь строительные нормы не допускают возможности их открывания настежь. В лучшем случае окно может только слегка приоткрываться.

Вопрос притока свежего воздуха в небоскребах премиум-класса решен за счет создания механической приточной вентиляции, в которую воздух поступает с расположенных на большой высоте технических этажей. Это значит, что он будет достаточно чистым, поскольку на высоте 100 м содержание угарного газа в 100 раз ниже, чем на уровне земли. При этом так же уменьшается содержание взвешенных частиц в воздухе размером менее 10 микрон и уже на уровне 10 этажа оно снижается в 15 раз.

Но даже в элитных апартаментах организован однократный воздухообмен. Этого обычно достаточно, но некоторые люди дополнительно принимают меры для повышения кратности воздухообмена.

Существенной отрицательной стороной приточной механической вентиляции является низкий уровень влажности подаваемого воздуха. Если в элитных небоскребах этот вопрос решается за счет миллионных вложений в создание центральной системы увлажнения, то в зданиях более низкого уровня придется самостоятельно решать проблему сухости воздуха за счет установки увлажнителя в систему кондиционирования или приобретения бытовых приборов.

Кроме того, в зданиях бизнес-класса и тем более комфорт-класса приточная вентиляция не предусмотрена из-за высоких затрат на ее создание. Поэтому в них установлена только вытяжная вентиляция с вентиляторами, а свежий воздух поступает в помещение через специальные клапаны в окнах или стенах.

Противопожарная безопасность

Вопросам противопожарной безопасности в высотных зданиях любого класса уделяется повышенное внимание. Поэтому жители башен Москва-Сити и более скромных жилых небоскребов могут не только одинаково регулярно наблюдать за проведением тестирований противопожарных систем, но и являться их невольными участниками.

Нормы предполагают установку спринклерной системы пожаротушения в каждом апартаменте, а в квартире – датчиков пожарной сигнализации. Все небоскребы имеют громкоговорители системы оповещения при эвакуации. При этом если владелец пожелает внести изменения в подобные инженерные системы своего жилья, ему потребуется согласовать их с управляющей компанией, которая несет ответственность за противопожарные системы небоскреба. Стоимость даже незначительной переделки, например, переноса нескольких спринклеров, может достигать 500 тыс. рублей и более.

Эмоциональная составляющая

В покупке жилья премиум-класса большую роль играют эмоции. Поэтому если комплекс вызывает восторг и неподдельное желание стать частью его жизни, то все вышеперечисленные особенности и недостатки отойдут на второй план. Из-за этого многие опытные брокеры не слишком сильно акцентируются на перечислении преимуществ и недостатков презентуемого лота, а стараются организовать показ так, чтобы потенциальный покупатель смог провести в апартаменте или квартире несколько часов и побыть наедине с самим собой. После этого не лишним будет пройтись по всему комплексу, оценить существующую инфраструктуру и перспективы ее развития, а также энергию жизни в этом здании.

Если же речь идет о покупке жилья в небоскребе, но не отличающегося бурлящей энергией делового центра, изысканной архитектурой, высокоразвитой разнообразной инфраструктурой, особенно если он расположен не в лучшем районе города, то поводов для переживания ярких эмоций остается не так много.

Тем не менее любой небоскреб, даже комфорт-класса, это:

• абсолютная тишина в квартирах на верхних этажах здания, куда не доходит постоянный шум города;

• чистейший воздух, который некоторые сравнивают с горным, что не лишено доли истины, ведь до 40 этажа не долетают частички пыли и сажи;

• превосходные виды из окон

 И напоследок стоит заметить, что люди, живущие на высоте более 150 метров на протяжении 70 лет, из-за гравитационного замедления времени проживут на одну сотую секунды дольше, чем те, кто осел ближе к земле.