Ozon решил отдать площади в субаренду

После проведения IPO на NASDAQ маркетплейс собирался существенно нарастить количество сотрудников, в связи с чем в 2021 г. заключил контракты по аренде дополнительных офисов, собираясь перевести в них работников уже в текущем году. Но расширение штата было отложено, а потому Ozon решил отдать, находящиеся в его распоряжении 50 000 кв. м в различных коворкингах Москвы, в субаренду.

Как прокомментировали ситуацию аналитики по офисной недвижимости, это решение можно воспринимать в качестве вынужденного. Разрыв договоров чреват для арендатора внушительными убытками. В частности, Людмила Лукьянова из Forward Legal пояснила, что обычно собственники помещения прописывают в контракте необходимость внесения съемщиком неустойки в размере арендной платы за несколько месяцев. Именно столько времени обычно требуется для заключения контракта с новым арендатором. Поэтому если контракт не предполагает возможности разрывания в одностороннем порядке, то перед Ozon может встать необходимость заплатить порядка 9 млрд. рублей. Эксперты посчитали, что стоимость 1-го рабочего места на арендованных площадках составляет 35—40 тыс. руб., а компания собиралась разместить на них 6,5 тыс. своих работников.

По данным источников «Ъ», руководством маркетплейса было принято решение пересдать:

• 24 600 кв. м. в Business Club (коворкинг, расположенный в БЦ «Искра-парк» в СВАО), где планировалось создать рабочие места для 3,5 тыс. сотрудников;

• 23 000 кв. м в здании, находящемся на Овчинниковской набережной и находящейся во владении Enka, предназначавшиеся для еще 3 тыс. работников.

Компания собиралась расширить штат, в связи с чем начала искать объект площадью 220 000 кв. м. для размещения главного офиса. В него она собирается переехать к 2025 г. Но поиски пока не увенчались успехом. Тем временем Ozon заключал 3-летние договора аренды помещений в различных районах столицы. В его пользование были переданы 8 200 кв. м в коворкингах Москва-Сити, в том числе в F2 (МФК «Башня Федерация»), в Space 1 (МФК «Меркурий Тауэр»). Сегодня в распоряжении маркетплейса находится порядка 85 000 кв. м.

Основными держателями акций Ozon являются АФК «Система» и Baring Vostok. Но, возможно, деятельность компании не была столь успешной, как планировалось. Ведь за 2021 г. ее акции упали в стоимости на 38,84%. В результате их отдают по $18,11 за штуку. Еще в ноябре 2020 г. генеральный директор маркетплейса Александр Шульгин говорил о том, что Ozon является убыточной организацией, и этот статут не изменится в течение пары лет.

По мнению независимого эксперта Андрея Новикова, быстро найти юридическое лицо, которое смогло бы взять в субаренду столь крупный объем офисных помещений, не удастся. Противоположной позиции придерживается Ксения Харкевич, являющаяся директором департамента офисной недвижимости ILM. Она считает, что офисы в «Искра-парке» оперативно будут сняты, так как сегодня на рынке прослеживается нехватка помещений, готовых к заселению. Но по ее мнению, если бы Ozon имел юридическую возможность расторгнуть договор, он бы от нее не отказался. По данным CBRE, в комплексах, где находятся снятые Ozon офисы, уровень свободных помещений не превышает 6%, а варианты площадью более 20 000 кв. м и вовсе отсутствуют.

Изначально все контрагенты от комментариев по данному вопросу отказались. Но позднее Евгений Овчинников, являющийся директором по недвижимости Ozon, сообщил, что первоначальные контракты с арендодателями уже предполагали возможность в последующем сдачи помещений в субаренду. По его словам, компания продумывала такой сценарий развития событий в качестве потенциально возможного.