大城市——莫斯科的新商业中心

大城市是莫斯科市国际商务中心周边地区发展的大型项目。

这是一个将首都商业集群扩展到邻近地区的概念，以在历史中心之外创建一个多功能的“城市中心”。

大城市区域覆盖莫斯科五个区（四个行政区）的3200多公顷土地，包括已经形成的商业区（例如莫斯科国际商务中心本身）和正在重组的前工业区。

大城市的想法早在 2005 年就出现了，当时很明显，最初的莫斯科城项目是成功的，商业中心需要扩大规模。

到2006年，市长领导下的城市发展委员会批准了“大城市”的概念，工业开始从该区域撤出。

2014年，通用规划研究所（Genplan Institute）为扩建区域制定了发展规划。2020年，市长谢尔盖·索比亚宁（Sergei Sobyanin）宣布将积极发展大城市。莫斯科已走上了一条多中心发展之路：预计在未来10到15年内，大城区将与历史中心和ZIL的未来中心一起，成为在经济集中度、就业岗位和人口吸引力方面并驾齐驱的三大城市中心之一。

大城市拥有混合发展：现代化的办公大楼、住宅区、购物和娱乐中心以及社会基础设施共同营造出舒适的城市环境。

*采用俄罗斯领先公司 Commonwealth Partnership 的材料

一个关键特征是，许多新项目正在开发为混合用途综合体（MFC），融合住宅、办公、零售和公共空间。这种“矫正”方法弥补了原有莫斯科城的缺陷（最初缺乏居住环境和街道活动），并创造了全年开放的公共空间、多样化的街道零售、高品质的住房和丰富的步行活动。因此，大莫斯科城正在成为莫斯科的新兴商业集群，为投资者和开发商带来巨大的潜力。

城市发展和基础设施

大城市的边界没有正式界定，但有条件地覆盖普列斯尼亚、霍登卡、菲利、谢列皮哈、霍罗舍沃-姆涅夫尼基、休基诺等地区的大片领土，通过交通框架与莫斯科市的核心相连。

过去几年，莫斯科市实施了一系列重点基础设施项目，增强了该地区的连通性。其中，已竣工的项目包括西北和弦高速公路的开通（该高速公路显著缓解了当地交通拥堵）以及从莫斯科市中心向西延伸的巴格拉季昂大道的建设。

2024年9月，连接大文件街和三环路的3.5公里长的新道路竣工，2024年12月，米亚西谢夫街的新汽车桥竣工。

2025-2027年规划了新的交通项目：计划在莫斯科河上开通两座汽车桥：科罗廖夫院士桥（沿别列戈沃伊大道，预计2025年通车）和新沃茨克大街桥（2026年通车）。此外，还计划在商业中心附近的普列斯涅斯卡娅河堤和塔拉斯·舍甫琴科河堤之间修建一座人行桥，这将改善莫斯科市与对岸之间的步行连接。此外，地铁和城市轨道交通网络也在建设中。

近年来，莫斯科大城市及其周边地区陆续开设了新的车站，包括大环线（谢列皮哈站、霍罗舍夫斯卡娅站、民族奥波尔切尼站等）、菲廖夫斯卡娅地铁线延伸至德洛沃伊中心站，以及莫斯科中央直径线（MCD）的开通。预计未来几年交通服务将进一步改善（例如，计划修建一条通往鲁布列沃-阿尔汉格尔斯科耶的新线路，并在姆涅夫尼基站设有多个车站）。

这些项目共同构成了莫斯科大都市的现代化交通主干线，连接莫斯科各区域以及周边地区。提升交通可达性是这片广阔土地实现深度开发的必要前提。

除了交通建设外，莫斯科市还在实施堤岸改善计划（作为“大城市”项目的一部分，莫斯科河沿岸已建成并规划了约4公里的新堤岸）和街道改造。此前分散的工业区和空地正在建设道路、桥梁和公共设施，为未来发展奠定基础。

莫斯科工业区重组计划也发挥了重要作用：自2010年代以来，那里的大部分工厂已经搬迁或关闭，为新建筑腾出了大片区域。

集群和区域发展

由于大城市地域辽阔，其发展以集群形式进行——不同的发展节点最终融合成更具凝聚力的城市结构。可以确定七个主要集群：

• MIBC“莫斯科城”是普列斯妮娅区最初的核心，占地 60 公顷，摩天大楼林立。

• 霍丁卡是前霍丁卡机场地区以及列宁格勒大街（Dynamo-CSKA-Polezhaevskaya-Voykovskaya 地铁站走廊）的周边地区。
  

• 兹维尼戈罗德斯基（或“2 号城”）是兹维尼戈罗德公路和莫斯科铁路小环线（Testovskaya、Shelepikha）沿线地区，包括霍罗舍沃-姆涅夫尼基的一部分。
  

• 库图佐夫斯基——库图佐夫斯基大街延伸段及其邻近区域（例如，谢列皮欣斯基桥地区、城市西部的普列斯涅斯卡亚堤岸地区）。
  

• 菲利-姆涅夫尼基是莫斯科大城市的西部，包括赫鲁尼切夫工厂原工业区以及莫斯科河北岸的菲利公园和下姆涅夫尼基地区。
  

• 普列斯尼亚——普列斯尼亚区毗邻商业中心（红普列斯尼亚、什米托夫斯基大街等）的街区，拥有混合历史建筑。
  

• Oktyabrskoye Pole是最偏远的西北地区（Oktyabrskoye Pole和Narodnoye Opolchenie站的区域），这里也规划了新项目。
  
  

每个集群都处于不同的发展阶段。莫斯科城是一个成熟的高端商业集群，拥有高层建筑和完善的基础设施。霍登卡区最近已转型为一个充满活力的住宅区（拥有欧洲最大的购物中心Aviapark，以及大型住宅区Grand Park、Legend of Tsvetnoy和Park of Legends等），并在CSKA和Polezhaevskaya车站周围设有办公中心）。

兹韦尼戈罗德集群的发展程度仍然较低——这些是铁路和高速公路沿线的前工业区，新设施才刚刚开始建设（不过，一个大型综合体，即菲利国家航天中心，已经建成）。

库图佐夫斯基集群包括新高速公路沿线的项目——这里正在建设 Porta Workplace 和Sberbank City商业中心（Sberbank 园区），并且在莫斯科中央环线 Shelepikha 站附近正在形成一个新的景点。

Fili-Mnevniki 是一片广阔的旧工厂和荒地，这里的开发才刚刚开始：除了前面提到的航天中心（俄罗斯航天局总部）之外，预计在 KRT 计划下还将建造新的住宅区和办公园区。

普雷斯尼亚已经进行了部分翻修（在旧工厂旧址上建造了精英住宅区“Lucky”和其他住宅区），但总体而言，它仍然是一个有少量开发的“老城区”。

十月波列特是一个小型子集群，这里已经出现了一个科技园区，未来有可能围绕新地铁站进行开发。

值得注意的是，莫斯科城市群最初在大莫斯科地区占据主导地位，约占总可用房地产的一半。然而，随着其他枢纽项目的启动，莫斯科城市群的份额将会下降。

分析人士正在引入“地铁公社”的概念，即围绕一个或多个地铁站的区域，作为吸引中心。莫斯科市地铁公社目前占据大莫斯科州办公空间的约50%。列宁格勒走廊的“地铁公社”（迪纳摩-沃伊科夫斯卡娅站，即霍登卡区）占据了另外9%。其余区目前合计仅占40%。

到2030年，情况将发生显著变化：莫斯科市的份额预计将下降至约41%，列宁格勒集群的份额将下降至6%，超过一半（约53%）的办公空间将位于目前正在开发的新商业中心。换句话说，莫斯科大城市将实现多元化发展，并购入几个相对均衡的增长中心，而不是将它们集中在一个地方。

大城市发展模式本身就是多中心、多功能的。新建筑“填补”了此前未被利用的空间，并逐渐将各个区域连接成统一的城市肌理。此外，开发项目沿着主要交通轴线（高速公路、地铁线路、莫斯科中心环线）进行，确保了便捷的交通。这一模式与莫斯科当前的战略相一致，即把商业活动从拥挤的历史核心区重新分配到郊区的新中心，同时在新的集群中创造舒适的生活和工作条件。

办公地产

到2024年底，大莫斯科州的办公楼总面积预计约为280万平方米，约占莫斯科市办公楼总存量的13%。相比之下，仅莫斯科国际商务中心莫斯科城就拥有约156万平方米的办公楼（主要为甲级/高级写字楼），占整个大莫斯科州办公楼总存量的一半以上。

目前其他重要的办公中心有 Khodynka（约 56 万平方米）、Presnya（约 26 万平方米）以及 Kutuzovsky 集群（约 28 万平方米）。

新兴集群规模仍然相对较小：兹韦尼戈罗德斯基区运营办公空间仅约16万平方米，菲利-姆涅夫尼基区仅有几千平方米（约2.2万平方米），十月波列区约有1.3万平方米。因此，如今莫斯科市的办公楼市场主要集中在莫斯科市的摩天大楼和其他地区的一些大型商业中心。此外，这些办公空间约80%是在2014年之前投入使用的，这意味着相当一部分物业已经变得陈旧。与此同时，对优质办公空间的需求很高，空置率创历史新低就证明了这一点：莫斯科市的平均空置率仅为约1.5%（而莫斯科市的空置率约为4.5%至5%）。

在一些集群中，空置率接近于零，例如普列斯涅斯基区（0.1%）和库图佐夫斯基区（0.6%）。即使在霍登卡区和兹韦尼戈罗德斯基区，也只有约2%的办公室空置；唯一空置率略高的集群是十月波列尔区（约4.3%，仍然较低）。这种情况限制了租户的选择，同时也向开发商表明了新建筑的巨大潜力。

因此，大城市目前正经历办公地产供应的活跃增长期。2025年在许多方面都将是一个转折点：预计将有多个大型商业中心开放。其中包括俄罗斯国家航天中心（Fili-Mnevniki）的俄罗斯国家集团新总部（办公面积约20万平方米）和位于谢列皮哈的iCITY项目的太空塔（办公面积9.1万平方米）。仅这两个项目就将增加近30万平方米的黄金地段，相当于目前所有建筑面积的一半。总体而言，截至2025年初，大城市共有14个办公项目正在建设中，总面积约58.7万平方米。

除了已经提到的以外，预计未来几年还将开放以下商业中心：Porta Workplace（库图佐夫斯基大街，27,000 平方米）、Fili Park（约 21,000 平方米）、Khodynskoye Pole 的几处设施（STONE 公司的项目 - 两个阶段，约 45,000-65,000 平方米，Tekta 集团的 AIR 项目，91,000 平方米等）、Oktyabrskoye Pole 科技园（7,000 平方米，2024 年开放）以及其他一些设施。

然而，建设只是故事的一部分。大部分新办公空间仍处于设计阶段：截至2025年1月，已有17个项目宣布启动，总办公面积约140万平方米，但尚未开工建设。其中许多是根据区域重组计划（TRP）规划的大型综合开发项目。例如，霍登卡（Khodynka）和兹韦尼戈罗德斯科耶（Zvenigorodskoye）两个城市群已获批准的大型TRP项目，涵盖约200万平方米的非住宅开发项目（其中很大一部分用于商业功能）。随着这些项目的实施，该地区的商业格局将在未来5至10年内发生巨大变化。

专家估计，到2035年，大莫斯科地区办公楼市场的总潜力将接近680万平方米。这意味着现有存量可能会增加一倍以上。增长最快的地区是霍登卡（Khodynka）和兹维尼戈罗德斯基（Zvenigorodsky）两个集群：到2035年，预计每个集群将拥有约160万至210万平方米的办公空间（相比之下，这相当于整个莫斯科城国际商务中心目前的容量）。例如，得益于旧机场和邻近工业区的开发，霍登卡的办公楼存量将在10年内增加约3.7倍，而兹维尼戈罗德斯基地区的办公楼存量将增加近10倍。预计霍登卡的优质办公楼数量将与莫斯科城持平，成为莫斯科规模最大、最发达的商业区之一。其他集群也将增长：菲利-姆涅夫尼基（Fili-Mnevniki）的面积将从零增长至约30万平方米，库图佐夫斯基（Kutuzovsky）的面积将增长至约34万平方米。只有普列斯尼亚（Presnya）的面积将保持稳定增长（受现有密集开发项目的限制）。总体而言，这些数字表明，未来10至15年，首都西北部将新增约400万平方米的办公空间，相当于又一个“城市”。

随着项目数量的增加，项目等级也在不断提升：高端甲级写字楼和Prime写字楼领域正在陆续推出新的商务中心，这些写字楼拥有现代化的建筑方案、灵活的布局、环保标准等等。这将吸引众多目前觉得老城区空间狭小且价格昂贵的租户。说到价格：截至2025年初，大城市的平均租金约为每平方米每年34,000卢布（三重净价，不含增值税和运营成本），与莫斯科甲级写字楼的平均租金相当。然而，在细分市场中，租金区间较大：莫斯科城的塔楼租金为每平方米每年50,000至55,000卢布，而其他区域则较低，例如霍登卡区约为37,000卢布，兹韦尼戈罗德斯基区约为45,000卢布，普列斯尼亚区约为37,500卢布。这种差异反映了不同物业在声望、质量和位置上的差异。随着莫斯科国际商务中心（MIBC）以外地区涌现新的优质项目，这一差距有望缩小。收入潜力对投资者也至关重要：鉴于低空置率，莫斯科城区的优质办公楼能够提供稳定的租户流量。未来几年，这里可能出现创纪录的租赁和购买交易——跨国公司和国有企业已经选择在此落户（例如，俄罗斯航天局总部的搬迁）。与此同时，灵活办公和共享办公空间市场正在蓬勃发展：仅在莫斯科城大厦内，至少已有15个服务式办公空间投入运营，莫斯科城区其他商务中心也出现了新的服务式办公空间，这反映了灵活办公空间的趋势。

总而言之，大城市办公楼市场正在进入快速增长阶段，同时对投资者仍然具有极大的吸引力：需求超过供应，利率高，项目得到城市支持，前景巨大——该地区正在成为莫斯科的第二个商业中心。

住宅房地产

住宅部分是大城市多功能区概念的重要组成部分。目前已有相当数量的居民居住于此，新的住宅区也正在兴起。大城市现有住房总面积估计约为470万平方米（包括住宅楼内的公寓和混合用途综合体的住宅部分）。其中包括数千套公寓，既有保存完好的苏联时代建筑，也有近年来新建的住宅。大城市的一大特色是现代住宅开发密度高：自2010年代中期以来，该区经历了舒适型和商务型住宅区的建设热潮。仅在2016年至2024年期间，该地区每年就有数十万平方米的住房投入使用——八年间总计约200万至250万平方米。最初，开发商开发了最具吸引力的空置地块（例如霍登卡油田、西港等），随后将重点转向工业区的重建。

如上所述，大城市的许多住宅小区都以混合用途开发项目的形式建设，融合了商业和公共功能。例如，首都集团的“首都之心”项目建在谢列皮哈区一家预制混凝土工厂的旧址上，是一座摩天大楼，沿堤岸设有自己的购物长廊。普列斯尼亚的“幸运” （Vesper）住宅小区建在一座前油漆厂的旧址上，不仅包含豪华公寓，还包含办公室、餐厅和博物馆。霍登卡油田开发项目将住宅楼与大型零售设施（Aviapark、超市和健身俱乐部）融为一体。这种模式使居民能够在步行距离内获得服务和休闲活动，并在底层打造了充满活力的街头零售。本质上，大城市正在打造一个现代化的“15分钟城市”环境，将住房、工作、购物和公园等基本需求都紧密相连。

由于积极的住房建设，大城市已经可以被视为莫斯科环城公路以外莫斯科最大的住宅区之一。而且这种趋势还将继续：到 2030 年，该地区宣布的住房总面积估计将再增加约 470 万平方米。换句话说，计划住房存量基本翻一番，增加数十栋新建筑。这一规模将由全新项目和已推出的综合体阶段组成。宣布到 2030 年在大城市竣工的项目的最大开发商包括 PIK 集团、MR 集团、Capital 集团、STONE Hedge、Granel、RG-Development 等（每个公司在这一地区都拥有 20 万至 50 万平方米的住房组合）。例如，PIK 计划在 Khodynka 公园附近开发住宅区的新阶段；在 Khoroshevo-Mnevniki，MR 集团正在开发前 Silikatny 工业区；在菲利，将在别列日科夫斯卡娅堤岸-伊留申大街开发项目框架下建造住宅区；在十月波列茨克，俄罗斯国家开发公司正在扩建科技园区，其中包含住宅部分，等等。此外，建设部门还在普列斯尼亚区和舒基纳区实施一项五层建筑（见下文）的翻新计划，其中还将增建新的现代化住宅楼。

大城市住宅项目的质量和形式总体上与首都市场的当前趋势相符：舒适型和商务型项目占主导地位，通常是概念性社区，拥有独特的建筑和基础设施。建筑高度各不相同——从莫斯科城的超高层建筑（85层以上）和霍登卡的30-45层塔楼，到工业区内较为低调的15-20层综合体（符合堤岸和公园附近的城市发展法规）。庭院和公共空间的改善得到了极大的重视：新的住宅区正在建设公园（例如，霍登斯科耶油田占地24公顷的景观公园已经成为吸引居民的磁石）、步行大道（舒基诺的卡尔比舍夫将军大道计划于2027年开放）和景观堤岸（计划对卡拉米舍夫斯卡娅和普列斯涅斯卡娅堤岸进行翻新）。所有这些都提升了居住舒适度和地理位置的声望，这反映在房价上：例如，莫斯科城摩天大楼的豪华公寓售价为每平方米100万卢布起，普列斯尼亚的商务公寓售价为每平方米50万至70万卢布，霍登卡的舒适公寓售价为每平方米30万至40万卢布。尽管价格高昂，但需求依然旺盛，尤其是年轻的专业人士、附近办公楼的员工以及将此类公寓视为流动资产的投资者。随着大城市商业功能的发展，住宅部分将不断增强，形成一个成熟的“生活和工作”集群，减少通勤，并在莫斯科创造新的生活方式。

零售房地产

新城市群的形成离不开零售基础设施，而莫斯科市在这方面已经成为一个强大的零售和娱乐集群。目前运营的零售设施（购物中心、综合体购物廊、街头零售）总面积估计约为96万平方米（GLA）。其中规模最大的设施包括：位于霍登卡街的欧洲最大购物中心——Aviapark购物娱乐中心（总面积39万平方米，可出租面积约23万平方米，2014年开业）；莫斯科市的Afimall City购物娱乐中心（总面积约18.5万平方米，2011年开业）；位于波列日耶夫斯卡娅地铁站附近的Horosho！购物娱乐中心（13.6万平方米，2018年开业）。巴格拉季昂诺夫斯基大街上的菲利翁购物中心（12万平方米）；舒金斯卡娅交通枢纽（6.5万平方米，于2021年开业）等等。此外，数百家商店、餐厅和服务网点位于住宅和办公楼的底层——这部分被称为街头零售。传统的大型购物中心和独立购物中心约占总面积的52%，而街头零售约占48%，呈现出均衡的业态。值得注意的是，约有一半的街头零售空间被整合到住宅楼中（约占街头零售空间的46%），另有约38%位于多功能综合体中，只有16%位于纯办公楼中。这些数据体现了前面提到的趋势：大城市中的新住宅项目正在最大限度地发挥零售功能，为居民和员工创造步行即可到达商店的距离。

*采用俄罗斯领先公司 Commonwealth Partnership 的材料

目前，主要的购物区集中在已开发的集群中：Khodynka（除了 Aviapark 之外，还有许多咖啡馆、商店和 Khodynka 大道上的欧尚大卖场）、莫斯科城市国际商务中心（除了 Afimall 之外，还有塔楼内的地下购物廊和堤岸上的餐厅）、Silikatnye Proezd 和 Magistralnye Ulitsa 地区（Khoroshevo、Presnya - 拥有 Expo-Lebed 购物中心、Presnensky 市场等设施）、Fili（Filion 购物中心和相邻的街头零售店），以及地铁站周围的地点。到2030年，零售基础设施将扩展到新的地点：购物中心和商店将出现在兹韦尼戈罗德（Zvenigorod）集群区域（例如，iCITY-2项目和舍列皮哈（Shelepikha）其他综合开发项目中规划的购物廊）、姆涅夫尼基（Mnevniki）（新社区将包括超市和服务空间）以及City-2北区（靠近霍罗舍沃莫斯科中央环线车站）。目前已宣布至少有36.2万平方米的新零售空间将于2030年竣工。这仅代表开发商公开宣布的数量；考虑到即将启动的KRT项目，实际数量可能会更大。因此，未来几年大城市的总零售空间潜力将超过130万平方米，相当于一座中欧城市的容量。

零售业态也在不断发展。开发商越来越多地选择融入城市环境的小型业态，而非大型购物中心。大城市的新项目以带有独立街道入口的底层画廊、户外餐厅、周末农贸市场以及新型娱乐设施（VR 乐园、体育集群）为特色。当然，传统的购物中心不会消失——Aviapark 和 Afimall 运营成功，吸引了众多顾客。但未来零售地产的增长将来自新社区内的街边零售和独立零售设施（零售园区、超市和展厅）。目前的格局证实了这一点：2024-2025 年，街边零售和传统购物中心在大城市新开发项目总量中的占比将几乎持平。

总体而言，消费基础设施已使“大城”成为一个自给自足的地区：居民和上班族可以在这里找到他们所需的一切——从食品杂货、家居用品到时尚精品店，从咖啡馆、美食广场到电影院和健身中心。随着新住宅区的进一步入驻和办公楼人口的增长，市场的容量只会不断扩大，为散户投资者和运营商带来更多机会。大型零售连锁店正在“大城”的新开发项目中积极租赁空间，这并非巧合，一些地段（例如莫斯科市或中央陆军地铁站附近）的底层零售价格已达到高位。

KRT 和改造项目

大城市的主要发展资源是广阔的原工业区，这些区域正在逐步投入使用。为了系统地管理这些区域，该市启动了区域综合开发（ITD）机制。在大城市范围内，已批准总面积约480至645公顷的IDT项目（由于部分地块仍在开发中，因此估算数字不一）。其中约164公顷已处于规划或实施阶段——14个IDT项目已确定开发参数，选定投资者或运营商，甚至已开工。其余众多工业区目前仅确定了IDT边界，但其详细规划项目尚未获得批准。尽管如此，将大城市指定为一个独立项目（自2014年起）并启动IDT机制本身就提供了强大的激励：开发商已经了解了游戏规则和该地块的机遇。

大城市的 KRT 涵盖赫鲁尼切夫工厂遗址（Fili-Mnevniki）、休基诺的 Bratsevo 和 Oktyabrskoye Pole 工业区、兹韦尼戈罗德高速公路沿线的工业区（Berezhkovskaya、Presnya-Sever 等）、巴尔季斯卡娅街和 Grazhdanskaya 地铁站附近的街区（Khodynka-Sever）等等。KRT 设想进行综合开发并改变土地的功能用途：过时的制造设施将被住宅区、办公和商业中心、科技园区和社会设施所取代。据估计，大城市中已经概述的 KRT 项目可以提供约 390 万平方米的办公空间和相当数量的住宅和商业房地产。KRT 以三种方式实施：通过招标选定的私人投资者（传统方案是城市与承诺开发该区域的开发商签订 KRT 协议）；或者通过所谓的运营商（市政府持股比例≥50%的实体，可以独立开发，无需招标即可吸引投资者）；或者由土地所有者主动开发（如果土地所有者本人愿意作为开发商，则与市政府签订协议）。在大城市，例如普列斯尼亚快轨项目（由运营商莫斯科城市发展中心股份公司实施，市政府参与）、布拉采沃快轨项目（由版权所有者萨莫莱特集团发起）、霍罗舍沃-姆涅夫尼基快轨项目（由投资者埃塔隆集团实施）等。因此，该机制足够灵活，可以同时启动多个站点。

除了KRT之外，莫斯科于2017年启动的住房改造计划也发挥了重要作用。在大莫斯科地区，一些拥有老旧住房（建于20世纪50年代和60年代的五层建筑）的街区，例如霍罗舍夫斯基区、舒金斯基区和普列斯尼恩斯基区的部分地区，正在进行改造。未来五到七年，这些地区将建造现代化的住宅楼，这些楼通常高度更高，底层设有商业空间。这项改造计划不仅改善了居民的居住条件，还增加了该地区的整体住房供应量（这得益于更高密度的开发）。此外，它还改善了街道的面貌，由知名建筑师设计的新建筑，包括景观庭院、停车场和社会基础设施（学校、幼儿园），取代了赫鲁晓夫时代的破旧建筑。在大城市，一些初始建筑已开始进行翻新（例如，霍罗舍沃的格拉戈列娃将军街），预计未来几年将进行大规模翻新。

KRT与改造项目的协同作用确保了该地区的全面发展：商业设施、住房和公共空间同步建设，从而实现和谐发展。同时，市政府严格控制新开发项目的道路、交通、教育和医疗设施的配置，以确保新开发项目不会对现有基础设施造成难以承受的负担。投资者可享受市政府的激励措施，例如建设期间的租金减免、公用事业线路迁移支持以及规划项目的快速审批。所有这些措施都使大城市的转型更具可预测性，对企业更具吸引力。

投资潜力和前景

大城市项目目前是俄罗斯最具发展前景的城市房地产区域之一。对于开发商而言，它拥有一系列难得的优势：靠近莫斯科市中心，拥有大量空置土地；政府支持（基础设施和法规）；各类房地产（办公楼、住宅、零售）均有实际且有偿付能力的需求；以及规模经济（一个能够自主设定市场趋势和价格水平的新兴产业集群正在崛起）。几乎所有主要市场参与者都已在大城市项目布局或正在规划中，这并不令人意外。Capital Group、MR Group、PIK、Etalon、AFI Development，以及俄罗斯联邦储蓄银行、俄罗斯技术集团、俄罗斯对外经济银行等国有企业都在此建设。仅现有项目的投资就已达数千亿卢布，未来的投资额甚至会更高。

对于商业地产投资者（基金、私募股权）而言，大城市作为新的租户聚集地极具吸引力。得益于接近于零的空置率和接近市中心的租金水平，这里的办公物业已展现出高收益。随着区域扩张，资产资本化也有望提升——分散的街区将逐渐整合成一个尊贵的地块，每平方米的价格也将随之上涨。同时，目前的投资门槛低于历史中心或花园环，为价格套利创造了机会。在集群发展初期（例如兹韦尼戈罗德或菲列夫斯基集群）入驻，并抓住较低基准地价的投资者将尤其受益。未来10年，当这些区域逐渐被现代化开发项目填满时，其价值预计将实现数倍增长。

对于企业租户和公司而言，莫斯科城是办公楼和零售店的理想之选。主要建筑已落户于此（除了莫斯科城的企业外，例如俄罗斯足球联盟总部和位于霍登卡的玛氏公司办公楼，以及位于普列斯尼亚的俄罗斯天然气工业股份公司和谢韦尔钢铁公司的办公楼等等）。企业已充分认识到这里的优势：现代化的空间、优越的地理位置、便捷的员工环境（许多员工就住在附近或愿意搬迁）以及创新的形象。随着新办公楼的投入使用，企业将拥有更多从现有办公楼搬迁的选择，从而在城市内部掀起一波向莫斯科城迁移的浪潮。同样，零售商也能接触到越来越多的居民和上班族：成千上万的人需要在家或工作地点附近找到商店和服务。开发莫斯科城意味着构建新的消费群体，率先入驻的品牌将能够以优惠的条件立足。

最后，对于城市和社会而言，大城市是经济增长和生活质量提升的中心。数以万计的就业岗位正在涌现（据多方估计，到2035年，仅办公楼领域就将新增20万至25万个就业岗位）。得益于投资者在KRT项目下的承诺，该地区正在兴建新的学校、幼儿园和诊所。曾经污染环境的工业区正在被改造成维护良好的社区和公园——其环境效益和城市环境的改善显而易见。该地区的发展也提升了莫斯科的国际吸引力：一条新的城市天际线正在形成，摩天大楼不仅在莫斯科市内，也在其他地方拔地而起，打造出一个堪比世界各国首都的现代化大都市群的形象。

总而言之，尽管“大城”尚处于起步阶段，但已经可以被称为莫斯科新的商业中心。其潜力巨大：在未来10到15年内，我们将看到价值数百万美元的办公和住宅空间、数十座新建的高楼、完善的道路和地铁网络，以及咖啡馆和商店林立的繁华街道。该区域将体现“城中城”的理念，提供舒适的生活、工作和休闲场所。重点发展领域——综合区域开发（ITD）、交通枢纽建设和混合用途项目——将有助于避免失衡和“夜间鬼城”（莫斯科市早期常见的问题）。相反，大城正在变得平衡而充满活力。所有这些使其成为未来十年最具吸引力的投资和商业地点之一。莫斯科正在西北部形成一个新的城市中心——这个“有机体”已经开始活跃起来，涌入大量人口和项目，为整个首都的发展提供动力。

相关资料：

“大城市”房地产市场概况

大城市项目：特点与前景

莫斯科市及大莫斯科办公楼市场：2024-2035 年分析

大城市商业集群的未来：雄心、计划和前景

2024年大城市：房地产市场增长与新视野

本文使用了俄罗斯领先公司 Commonwealth Partnership 和 IBC Real Estate 的材料。