1. 引言：莫斯科商业新结构
莫斯科的办公楼市场正进入转型期。随着莫斯科市空间增长潜力的枯竭，市政官员和开发商正将精力集中在周边地区的开发上。 “大城市”项目旨在应对高端市场日益严重的供应短缺，并将成为首都商业活动的新引擎。
2. 莫斯科市：成熟市场，需求旺盛
关键绩效指标（2024 年第三季度）
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办公空间：150万平方米
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空置率：1.9%
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平均租金：4.7万卢布/平方米/年
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价格范围：29至77千卢布/平方米/年
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成交量（1-9月）：7.8万平方米
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预测2024年底：达到36万平方米。
趋势
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空置率从 2020 年的 12% 稳步下降至 2024 年的 1.9%。
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租金率达到历史最高水平，同比增长12%。
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平均交易面积为 723 平方米，与 2023 年相比减少了一半以上。
重大事件
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唯一分块出售的项目是iCITY 。平均价格从270,000卢布/平方米（2020年）上涨至704,000卢布/平方米（2024年）。
3. 新建筑：局限性和潜力
莫斯科市新建筑资源已接近枯竭。主要项目包括：
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iCITY太空塔（MR集团）——9.1万平方米，2025年开业。
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一号塔、城市塔、4 号和 20 号地块——竣工时间为 2026 年至 2030 年。
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未来新设施总面积：高达 210 万平方米（其中 150 万平方米已投入运营）。
4. 大城市：扩张战略
一般概念
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于 2009 年推出，作为莫斯科城的延续。
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主要开发工具是KRT（领土综合开发）计划。
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工业区重组，向公共和商业功能转变。
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交通、社会和工程基础设施的发展。
当前和计划指标
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2025年办公楼存量：285万平方米
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项目面积：约400万平方米
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2035年目标建筑面积：680万平方米
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平均空置率：1.5%
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平均租金：34,100 卢布/平方米/年
5. 大城市群：比较与潜力
| 簇 | 2025（千平方米） | 2035（千平方米） | 租金，千卢布 | 空置率，% |
|---|---|---|---|---|
| 莫斯科市 | 1,561 | 2,140 | 51.5 | 1.5% |
| 霍登卡 | 557 | 2 105 | 37.3 | 2.1% |
| 兹韦尼戈罗德斯卡娅 | 156 | 1,572 | 45.6 | 1.8% |
| 库图佐夫斯基 | 277 | 337 | 37.1 | 0.6% |
| 菲利-姆涅夫尼基 | 22 | 323 | — | 0.0% |
| 普雷斯尼亚 | 260 | 260 | 37.5 | 0.1% |
| 十月田野 | 十三 | 18 | 30.0 | 4.3% |
简要概述
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Khodynka：由于 KRT（Botkinsky Proezd 1 号项目 - 达到 93.8 万平方米）而增幅最大。
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Zvenigorodskaya：潜在增长 10 倍，活跃项目 - Orbital、JOIS、LIGHT CITY。
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菲利-姆涅夫尼基：俄罗斯航天局总部占地 20 万平方米，将于 2025 年投入使用。
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十月镇：增长有限，空置率高。
6. 投资吸引力
驱动程序
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莫斯科市供应短缺。
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基础设施项目（桥梁、道路、地铁）。
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集中了国有企业、IT 行业以及建筑和开发业务。
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国家支持并指定KRT。
盈利能力
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新房产的潜在盈利能力高达每年 11-14%。
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最有前途的集群是霍丁卡 (Khodynka) 和兹韦尼哥罗德 (Zvenigorodskaya)。
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到2030年，新集群的租金水平可能接近莫斯科市的水平。
风险
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高度依赖监管环境。
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主力租户数量有限。
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集群之间的竞争会导致费率波动。
7. 国际比较
| 地点 | 租金（卢布） | 空缺 | 评论 |
|---|---|---|---|
| 莫斯科市 | 47,000 | 1.9% | 成本领先，最低空置率 |
| 大城市（中等） | 34,100 | 1.5% | 潜力巨大，积极发展 |
| 白俄罗斯站（莫斯科） | 约3万 | ~5% | 市场适度饱和 |
| 拉德芳斯（巴黎） | 约66,000 | ~9% | 需求稳定 |
| 金丝雀码头（伦敦） | 约75,000 | ~11% | 疫情后复苏 |
8. 2035年预测
场景
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基准：新增面积400万平方米，价格稳定，空置率5-6%
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乐观：680-700万平方米，利率上调至4.5万卢布，收益率达14%
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保守：部分实施项目，空置率增至8-10%
结论
大莫斯科城正在成为新的商业活动核心。莫斯科城将保持其高端市场地位，但新的集群将推动供应增长。如果商业环境保持稳定，到2035年，莫斯科将拥有与欧洲领先城市相媲美的成熟多核心商业结构。
