1. المقدمة: الهيكل الجديد للأعمال في موسكو
يشهد سوق العقارات المكتبية في موسكو مرحلة تحول. ومع استنفاد إمكانات مدينة موسكو للنمو، يُركز مسؤولو المدينة والمطورون جهودهم على تطوير المناطق المحيطة بها. ويُمثل مشروع "المدينة الكبرى" استجابةً للنقص المتزايد في المعروض من العقارات الفاخرة، ويُمثل حافزًا جديدًا للنشاط التجاري في العاصمة.
2. مدينة موسكو: سوق ناضجة ذات طلب مرتفع
مؤشرات الأداء الرئيسية (الربع الثالث من عام 2024)
-
مساحة المكاتب: 1.5 مليون متر مربع
-
معدل الشواغر: 1.9%
-
متوسط سعر الإيجار: 47 ألف روبل/متر مربع/سنة
-
نطاق السعر: من 29 إلى 77 ألف روبل / متر مربع / سنة
-
حجم المعاملات (يناير-سبتمبر): 78 ألف متر مربع
-
التوقعات لنهاية عام 2024: ما يصل إلى 360 ألف متر مربع.
الاتجاهات
-
انخفض معدل الشواغر بشكل مطرد من 12٪ في عام 2020 إلى 1.9٪ في عام 2024.
-
وصلت أسعار الإيجارات إلى مستويات تاريخية مرتفعة ، حيث تنمو بنسبة +12% على أساس سنوي.
-
ويبلغ متوسط حجم المعاملة 723 مترا مربعا، أي أكثر من النصف مقارنة بعام 2023.
الأحداث الهامة
-
صفقة العام: السكك الحديدية الروسية تستحوذ على 263 ألف متر مربع في أبراج موسكو .
-
المشروع الوحيد المعروض للبيع على شكل كتل هو iCITY . ارتفع متوسط السعر من 270,000 روبل/متر مربع (2020) إلى 704,000 روبل/متر مربع (2024).
3. البناء الجديد: القيود والإمكانات
مدينة موسكو على وشك نفاد مواردها اللازمة للبناء الجديد. من بين المشاريع الرئيسية:
-
برج iCITY الفضائي (مجموعة MR) - 91 ألف متر مربع، ومن المقرر افتتاحه في عام 2025.
-
برج واحد ، برج المدينة، قطعتي الأرض 4 و20 – تاريخ الانتهاء 2026-2030.
-
إجمالي حجم المرافق الجديدة في المستقبل: ما يصل إلى 2.1 مليون متر مربع (بما في ذلك 1.5 مليون في الخدمة).
4. المدينة الكبيرة: استراتيجية التوسع
المفهوم العام
-
تم إطلاقه في عام 2009 باعتباره استمرارًا لمدينة موسكو.
-
أداة التطوير الرئيسية هي برنامج KRT (التطوير المعقد للأقاليم).
-
إعادة تنظيم المناطق الصناعية وتحويلها إلى وظائف عامة وتجارية.
-
تطوير البنية التحتية للنقل والمواصلات والبنية الاجتماعية والهندسية.
المؤشرات الحالية والمخطط لها
-
مخزون المكاتب في عام 2025: 2.85 مليون متر مربع
-
المساحة المتوقعة: ~4 مليون متر مربع
-
الحجم المستهدف بحلول عام 2035: ما يصل إلى 6.8 مليون متر مربع
-
متوسط معدل الشواغر: 1.5%
-
متوسط سعر الإيجار: 34,100 روبل روسي/متر مربع/سنة
5. مجموعات المدن الكبرى: المقارنة والإمكانات
| تَجَمَّع | 2025 (ألف متر مربع) | 2035 (ألف متر مربع) | سعر الإيجار، ألف روبل | معدل الشواغر، % |
|---|---|---|---|---|
| مدينة موسكو | 1,561 | 2,140 | 51.5 | 1.5% |
| خودينكا | 557 | 2 105 | 37.3 | 2.1% |
| زفينيجورودسكايا | 156 | 1,572 | 45.6 | 1.8% |
| كوتوزوفسكي | 277 | 337 | 37.1 | 0.6% |
| فيلي منيفنيكي | 22 | 323 | — | 0.0% |
| بريسنيا | 260 | 260 | 37.5 | 0.1% |
| حقل أكتوبر | 13 | 18 | 30.0 | 4.3% |
نظرة عامة موجزة
-
خودينكا: أكبر زيادة بسبب KRT (المشروع على طريق بوتكينسكي الأول - ما يصل إلى 938 ألف متر مربع).
-
زفينيجورودسكايا: إمكانات النمو تصل إلى 10 مرات، مشاريع نشطة - Orbital، JOIS، LIGHT CITY.
-
فيلي-منيفنيكي: من المقرر أن يتم تشغيل المقر الرئيسي لشركة روسكوزموس، الذي تبلغ مساحته 200 ألف متر مربع، في عام 2025.
-
منطقة أوكتيابرسكوي: نمو محدود ومعدل شغور مرتفع.
6. جاذبية الاستثمار
السائقين
-
عجز العرض في مدينة موسكو.
-
مشاريع البنية التحتية (الجسور والطرق والمترو).
-
تركيز الشركات الحكومية وقطاع تكنولوجيا المعلومات وشركات البناء والتطوير.
-
دعم الدولة و KRT المخصص.
الربحية
-
تصل الربحية المحتملة للعقارات الجديدة إلى ما يصل إلى 11-14% سنويا.
-
المجموعات الواعدة هي خودينكا وزفينيجورودسكايا.
-
قد تقترب أسعار الإيجارات في المجمعات السكنية الجديدة من مستويات مدينة موسكو بحلول عام 2030.
المخاطر
-
الاعتماد الكبير على البيئة التنظيمية.
-
عدد محدود من المستأجرين الرئيسيين.
-
يمكن أن تؤدي المنافسة بين المجموعات إلى تقلبات في الأسعار.
7. المقارنة الدولية
| موقع | الإيجار (بالروبل) | خالي | تعليق |
|---|---|---|---|
| مدينة موسكو | 47,000 | 1.9% | قائد التكلفة، الحد الأدنى من الشواغر |
| مدينة كبيرة (متوسطة) | 34,100 | 1.5% | إمكانات عالية، تطوير نشط |
| بيلوروسكايا (موسكو) | ~30,000 | ~5% | سوق مشبع بشكل معتدل |
| لا ديفانس (باريس) | ~66,000 | ~9% | الطلب مستقر |
| كاناري وارف (لندن) | ~75,000 | ~11% | التعافي بعد الجائحة |
8. التوقعات حتى عام 2035
السيناريوهات
-
الخط الأساسي: 4 ملايين متر مربع من المساحة الجديدة، واستقرار المعدل، ومعدل الشغور 5-6%
-
متفائل: 6.8-7 مليون متر مربع، وزيادة السعر إلى 45 ألف روبل، وعائد يصل إلى 14%
-
المحافظون: تنفيذ جزئي للمشاريع وزيادة الشواغر إلى 8-10%
خاتمة
تُصبح مدينة موسكو الكبرى مركزًا جديدًا للنشاط التجاري. ستحتفظ مدينة موسكو بمكانتها المرموقة في قطاعها، لكن التجمعات الجديدة هي التي ستدفع عجلة نمو العرض. إذا ظل مناخ الأعمال مستقرًا، فستتمتع موسكو بحلول عام 2035 بهيكل أعمال متكامل متعدد المراكز يُضاهي المدن الأوروبية الرائدة.
