塞萨尔塔

塞扎尔塔是一座拟建的高层多功能综合体，将成为莫斯科城市商业中心的新建筑地标。这座摩天大楼计划高约228米（约60层） 。其建筑理念由著名建筑师谢尔盖·乔班（Sergei Tchoban，SPICH Bureau）指导，将办公空间、公寓以及零售和娱乐区域融入统一的风格。

该塔的外观非常现代：外墙全部是玻璃，表面呈波浪状、纹理状。

该项目的作者将这种风格称为“情感科技”，因为立面上动态的几何图案会从不同角度改变建筑的观感。这赋予了建筑独特的外观，与莫斯科市最新的建筑潮流相呼应。

Sezar Tower 被归类为混合用途综合体：

• 其中包括高档住宅公寓，

• 大面积甲级写字楼，

• 贸易和公共基础设施。

该综合体总面积约为17.9万至18万平方米，其中约7万平方米为办公空间， 3.5万平方米为公寓空间。其余空间将用于基础设施、居民服务和技术区域。

该项目定位高端：开发商承诺提供“豪华住宅、办公楼和世界一流的基础设施”。因此，塞扎尔塔将成为首都最现代化、最高端的摩天大楼之一，旨在巩固莫斯科市作为城市主要商业中心的地位。

项目历史

开发莫斯科市20号地块的想法早在十多年前就已出现。早在2014年， Solvers Estate的业主奥列格·马利斯就宣布，已收到一份城市发展规划（GPZU），计划在该地块上建造一个约18万平方米的综合体。最初的项目设想是建造一座拥有创新公共空间的摩天大楼——例如，其中一层将被专门用作“冬季花园”，拥有全年微气候：规划中将设有森林角落、咖啡馆、步道，甚至还有野餐区。

当时估计仅建设一项投资就约为4亿美元。 2015年末，与大型建筑公司Gefest洽谈合作事宜：据《生意人报》报道，Gefest准备同时担任该塔的投资者和总承包商。该项目（非正式名称为“帝国二号”）预计将于2018年底完工，投资额约为3亿美元（按2015年汇率约合210亿卢布）。预计摩天大楼约60%将用于办公， 30%将用于公寓，其余10%将用于基础设施和零售。然而，这些计划未能按计划实现：到2018年，建设仍未开始，项目实际上已被冻结。

由于长期的停工， 20号地块因一座黑色和金色立方体而臭名昭著——这座巨大的建筑矗立在地块上长达十年，象征着这座未完工的建筑。直到几年后的2023年，业主才将该资产挂牌出售，要价约340亿卢布。为了吸引买家，他们甚至发布了之前项目的效果图，例如，一座摩天大楼的立面装饰着“星座”图案（照明元素）。

2024年10月，事情发生了转折，开发商Sezar集团通过其子公司Sezar Invest集团从阿利舍尔·乌斯马诺夫的USM控股公司和奥列格·马利斯的Solvers Estate手中收购了该项目的权利。交易于2024年10月14日完成；新业主City Development完全由Sezar集团控制。根据SPARK数据库，该资产价值估计约为340亿卢布，但交易条款并未正式披露。与此同时，Sezar集团同意收购邻近的帝国二期项目（4号地块），从而“重启”莫斯科市两个长期在建的工地。20号地块的收购标志着该地区的“时代变迁”：一座新的摩天大楼终于在臭名昭著的“幽灵立方体”旧址上开始积极建设。

所有权变更后，该项目正式命名为“塞扎尔塔” （此前该名称保密）。2024年11月，翻新后的塔楼首批效果图揭晓，2025年1月，项目信息正式向公众发布。

2024年末或2025年初，Sezar集团启动了该地块的建设准备工作。根据开发商的计划，该综合体预计将于2030年全面建成并投入使用。因此，在拖延了十多年之后，20号地块项目终于取得了进展，并进入了积极实施阶段。

结构特点

谢扎尔大厦的建设在莫斯科市已开发的城市群中，其狭窄的空间对工程组织和工程解决方案提出了极高的要求。初期（2024年末至2025年）将重点进行场地准备和基坑围护结构的施工。预计到2025年7月，深基坑墙及其他前期工作将全部完成，随后将进行基础底板和地上结构的施工。鉴于该建筑的规模（地上超过50层）以及靠近地铁的地理位置，建设者正在采用现代化的基础技术——例如采用整体式钢筋混凝土框架结构，并配备重型桩支撑以分散地面荷载（与莫斯科市其他高层建筑类似）。

摩天大楼的框架将采用整体钢结构和钢筋混凝土建造，以确保兼顾强度和最佳施工速度。幕墙技术尤为重要：设计了一种独特的几何图案“变形幕墙”，能够根据视角的不同营造不同的视觉效果。具有复杂曲面形状和肋状纹理的幕墙面板需要高精度的制造和安装。全景节能玻璃和金属元素的应用，在建筑表面营造出波浪形的纹理。这种建筑的可塑性不仅具有美学表现力，也具有实用功能——例如，它可以通过偏转部分直射光线来减少风荷载和太阳辐射增益。

该项目融合了尖端的绿色环保和工程技术。大楼将配备太阳能电池板以产生部分电力，雨水收集和回收系统以满足公用事业需求，并配备智能能源管理系统。这些措施符合现代环境、社会和治理(ESG) 标准，并将提高综合体的运营效率。此外，Sezar Tower 还将集成高速电梯（性能与城市其他摩天大楼相当）、多层安保系统、自动空调以及其他智能建筑功能。

施工挑战也与周围的基础设施有关。20号地块位于现有和规划开发项目之间——新莫斯科市政厅大楼和Expocentre展览中心就在附近。因此，在施工期间特别强调与城市环境的融合：该项目包括通往邻近地区和交通的便捷人行道。具体而言，该综合体计划与新的莫斯科市MCD-1站和通往巴格拉季昂桥的人行横道相连，从而提高通往摩天大楼的可达性。该建筑还将包括一个拥有608个车位的大型停车场，大大弥补了商业中心的停车位短缺。决定提供宽敞的地下停车场是根据前市长尤里·卢日科夫的指示做出的，他曾经强调莫斯科市在建设办公大楼的同时还需要增加停车位。

开发商表示，Sezar Tower 所有工程解决方案的成功实施将为莫斯科的高层建筑树立新的标杆。该项目的定位不仅仅是一座普通的建筑，更是一座技术先进的设施：“Sezar 集团正在为未来的开发商打造一个标杆，其美学设计符合 ESG 标准，”业内专家指出。

综合体的组成

Sezar Tower 项目计划建造一座独栋高层建筑，采用多层结构，划分功能分区。建筑地上部分（56 层）将划分为多个功能单元。低层将设置公共及零售中庭，规划容纳商店、精品店、咖啡馆和餐厅，以及办公和住宅区的标志性区域（大堂）。零售空间内的美食广场（高端美食广场）将成为一大亮点，旨在服务办公人士和入住该综合大楼的宾客。

塞扎尔大厦的大部分楼层将被A+ 级办公空间占据。该办公楼设计可容纳约17,000 个工位，使该大厦成为莫斯科市最宽敞的商务中心之一。办公空间约为100,000 平方米（可出租面积），平均楼层面积为1,800-2,000 平方米。这将使大型公司能够在大楼内设立总部和大型部门，以及创建共享办公空间。办公楼层将设有现代化的会议室、员工休息室以及位于商务区顶部的全景活动厅。根据初步概念，该综合体约 60%的空间将用于办公室（这一比例可能会有所变化，但办公室仍将是主要功能）。

住宅区将以高档公寓为主，总面积约35,000平方米。这些公寓可能位于摩天大楼的高层，为住户提供壮丽的首都景观。预计公寓将提供多种户型，从适合商务旅客的行政单间公寓到可欣赏全景的宽敞住宅。预计将有数百套公寓，其中一些将采用“服务式公寓”理念，为住户提供五星级酒店级服务。每个住宅区都将设有独立的大堂和电梯组，以及供住户使用的私人公共区域。公寓业主还可以享用超过200米高的空中露台——包含花园、公园元素和高架休息区的开放空间。这将为莫斯科带来独特的“云端生活”体验。

塞扎尔大厦的基础设施和便利设施与项目相得益彰，打造出一座功能齐全的“城中城”。除了低楼层的零售和服务设施外，该综合体还将配备一个占地数千平方米的高级健身中心。其亮点是一个50米长的游泳池——莫斯科城项目中最大的私人泳池之一。健身区将设有水疗中心、桑拿浴室、瑜伽室和武术室，满足办公人士和居民的需求。

大楼顶层的餐饮设施尤其值得一提。Sezar Tower 的屋顶规划了一家可360度俯瞰城市的全景餐厅。预计整个顶层（阁楼）——包括部分玻璃屋顶——都将用于餐厅，让游客可以饱览天空美景。这种形式（带有玻璃穹顶的屋顶餐厅）在莫斯科尚属首创。顶层的餐厅综合体不仅对塔楼居民开放，也向公众开放（需预约），使其成为新的城市地标。

该综合体的地下部分（共四层）设有停车场和公共设施。停车场可容纳608辆汽车，显著改善了该地区的停车状况。地下层还将容纳大楼的工程系统（变电站、供水系统、通风室等），并可能直接连接莫斯科市的地下通道。地下部分的总面积约为13,500平方米。停车场的入口位于红卫兵大道1号，即综合体的注册地址（9号楼）。因此，谢扎尔塔是一个“一站式”多功能综合体，涵盖了从住宅、办公楼到购物中心、体育设施和娱乐场所的所有必要功能。

项目参与者

该项目的开发商和发起人是Sezar 集团，这是一家成立于2003 年的俄罗斯投资和建筑集团，专门从事莫斯科房地产。Sezar 集团的所有人兼总裁是 Isai Zakharyaev （持股约 70%） ，他的合伙人是 Ruslan Semenov （持股约 30%） 。该公司之前已经完成了许多重大项目，包括住宅区 Rasskazovo、Nikolin Park 和 Dynasty、Full House 俱乐部会所、Mariel 购物和娱乐中心以及 Fortuna 商务中心。Sezar 集团之前参与了莫斯科城的莫斯科塔项目（大城市新区的摩天大楼），因此收购 20 号地块是该公司进军首都高层建筑市场的合理一步。开发商通过其子公司 Cezar Invest Group LLC 完成了对 Sezar Tower 项目的收购，从而获得了对该地块所有者公司（City Development）的控制权。

塞扎尔大厦的建筑方案由国际建筑事务所 Speech 构思，由建筑师 Sergey Tchoban 领衔。Speech 事务所以其在莫斯科和欧洲的众多标志性建筑而闻名，Sergey Tchoban 曾荣获多项国际奖项，并参与设计了莫斯科城的联邦大厦和 Oko 摩天大楼（室内设计）、柏林 SPICH 建筑博物馆等项目。Tchoban 的团队此前曾于 2010 年代中期为 20 号地块提出过建筑方案，而新的草图在很大程度上重新构想了这些方案，使其更具时代精神。其被称为“情感科技”的立面风格得到了莫斯科主要建筑委员会的认可。设计灵感源自俄罗斯先锋派，并借鉴了至上主义（几何形状、大胆比例）的美学影响，并结合了当代城市设计手法。建筑师力求将艺术形象与商业中心的功能性完美结合。

该项目计划于2025年开工，总承包商尚未正式公布，但很可能是一家能够以交钥匙方式建造摩天大楼的俄罗斯大型建筑公司。此前，该项目曾与Gefest公司（2015年）进行过谈判，但目前其角色尚未确定。不排除聘请国际工程顾问来计算这座高层建筑的结构和系统。投资者和银行也对该项目感兴趣：据咨询公司称，完成Sezar Tower的总投资可能在700亿至1500亿卢布之间（取决于综合体的最终高度和装修情况）。开发商可能会通过出售公寓和长期租赁办公室来筹集部分资金。

从项目规模来看，领先的房地产公司将担任顾问和经纪人。住宅物业的营销和销售可能由Sezar集团的内部部门或合作的豪华房地产机构负责。市场专家为20号地块的购买提供了分析支持，评估了该综合体的潜力。他们指出，由于莫斯科市的办公楼空置率较低（到2024年将低于5%）且租金上涨，该项目有望收回投资。

参与该项目的市政当局和监管机构也值得一提。莫斯科建筑委员会批准了更新后的塔楼设计，该设计充分考虑了场地城市发展规划的要求。莫斯科首席建筑师谢尔盖·库兹涅佐夫亲自监督了概念审查，并支持所选的立面风格，称其符合新一代莫斯科城市的精神。此外，莫斯科市政建筑设计院和莫斯科城市综合体相关机构正在监督施工，确保符合安全法规并按时完工。

该项目的有趣事实和意义

• 莫斯科城一期工程最后几座摩天大楼之一： 20号地块长期以来一直是商业中心区少数未开发的地块之一。到2024年，这里几乎没有空置地块了——除了“塞扎尔塔”之外，大城二期工程中只有几座摩天大楼（例如“一号塔”）正在建设中。因此，“塞扎尔塔”的建设有效地完善了“老”莫斯科城的轮廓。
  

• 高度和层数：该塔设计高度为228米，共60层。这使得“谢扎尔塔”跻身莫斯科最高建筑之列，尽管它不会打破任何纪录（相比之下，俄罗斯最高建筑是373米高的联邦综合大楼东方塔）。然而，由于其位于综合大楼边缘，从普列斯妮娅区和三环路的视野来看，“谢扎尔塔”将占据主导地位。该塔的建筑照明从远处就能看到——开发商声称，到了晚上，灯光将把它变成“一件玻璃和金属的杰作，即使在太空中也能看见”（当然，这只是一个比喻的说法，强调了外墙照明的亮度）。
  

• 独特的立面设计：建筑饰面采用了非传统的立面解决方案。波浪形玻璃板和金色金属鳍片赋予塔楼一眼可辨的外观。立面图案仿佛向上“流动”，营造出光影交织的氛围。该项目是莫斯科少数几个采用这种动态立面几何形状的项目之一。此前，类似的设计仅应用于少数几座外国摩天大楼。该项目倡导的“情感科技”风格体现了赋予商业建筑以表现力和情感的愿望，超越了纯粹实用的“玻璃盒子”。
  

• 交通一体化： Sezar Tower 将直接连接新的交通枢纽。莫斯科中央直径 1 号 (MCD) 站（以 Testovskaya 站为基础）将于 2025 年在附近投入使用。预计该塔将通过有盖人行道与该站相连。此外，Vystavochnaya 地铁站和横跨莫斯科河的 Bagration 人行天桥也在附近；该项目包含前往这些地点的便捷路线。这种一体化将显著改善综合体的可达性。专家预计，大量办公人员的涌入不会加剧交通状况，因为其中很大一部分人将能够使用公共交通工具（MCD 和地铁）。此外，可容纳 600 余辆汽车的大型停车场将减轻周边停车位的负担。
  

• 经济影响：如此大型项目的到来必然会对莫斯科的商业地产市场产生影响。分析师估计，新增10万平方米办公空间可能会暂时增加供应，但莫斯科市目前的办公楼空置率处于历史低位——不到5%。Sezar Tower可能会吸引一些此前缺乏大面积办公空间的大型企业。预计新塔楼将减少空置率，并可能由于项目的高质量和地位而带来15-20%的租金上涨。Mail.ru集团（VKontakte）被认为是潜在的主力租户，该公司已就该摩天大楼的租赁事宜进行了谈判，但此类交易尚未得到官方确认。
  

• 创新与纪录：该项目采用了莫斯科罕见的多项创新解决方案。例如，外墙安装太阳能电池板，这在莫斯科市的摩天大楼中尚属首次，这些摩天大楼通常依赖传统电力供应。屋顶设有玻璃穹顶的全景餐厅，也是莫斯科高层建筑中前所未有的独特之处。此外，Sezar Tower 将成为莫斯科市建筑面积最大的办公中心之一，可与巨型 iCITY 综合体（建于 2024 年，以其破纪录的电梯而闻名）相媲美。Sezar Tower 还可能配备下一代高速电梯，可在几秒钟内舒适地往返于 60 层之间。
  

• 莫斯科城的代际联系：有趣的是，塞扎尔大厦的建筑在某种程度上延续并重新诠释了此前在该地块上未实现项目的理念。例如，十年前，“帝国二号”的概念就曾被讨论过，其醒目的黑金色梯形立面令人瞩目。新的设计用闪亮的垂直玻璃取代了“黑金色立方体”，象征着从过去僵化的雄心壮志到如今充满活力的发展的过渡。这为莫斯科城商业中心带来了一个新地标，据设计师称，它将与现有建筑群和谐地融合在一起，同时增添一抹新鲜的气息。
  
  

总体而言，塞扎尔大厦是智慧开发如何为长期闲置的项目注入活力的典范。这座摩天大楼融合了前沿的建筑设计、多功能性以及与城市基础设施的互联互通，注定会成为莫斯科市的新地标，并成为莫斯科城市景观的重要组成部分。投资者、专家和市民都热切关注着塞扎尔大厦的建设进展，它有望为莫斯科建筑的质量和创新树立新的标杆。