المدينة الكبيرة - مركز الأعمال الجديد في موسكو

المدينة الكبيرة هو مشروع واسع النطاق لتطوير الأراضي المحيطة بمركز الأعمال الدولي في مدينة موسكو .

ويهدف هذا المفهوم إلى توسيع مجموعة الأعمال في العاصمة إلى المناطق المجاورة لإنشاء "قلب حضري" متعدد الوظائف خارج المركز التاريخي.

تغطي أراضي المدينة الكبيرة أكثر من 3200 هكتار في خمس مناطق من موسكو (أربع مناطق إدارية) وتشمل مناطق الأعمال التي تم تشكيلها بالفعل (على سبيل المثال، مركز الأعمال الدولي في مدينة موسكو نفسه) والمناطق الصناعية السابقة الخاضعة لإعادة التنظيم.

ظهرت فكرة المدينة الكبيرة في عام 2005، عندما أصبح من الواضح أن مشروع مدينة موسكو الأولي كان ناجحًا وأن مركز الأعمال يحتاج إلى التوسع.

وبحلول عام 2006، وافق مجلس تخطيط المدينة برئاسة رئيس البلدية على مفهوم "المدينة الكبيرة"، وبدأ انسحاب الصناعة من هذه المنطقة.

في عام ٢٠١٤، وضع معهد جينبلان خطة تطوير للمنطقة الموسعة، وفي عام ٢٠٢٠، أعلن عمدة المدينة، سيرجي سوبيانين، عن تحول نحو التطوير النشط للمدينة الكبرى. في جوهرها، شرعت موسكو في مسار التنمية متعددة المراكز: فمن المتوقع أنه في غضون ١٠-١٥ عامًا، إلى جانب المركز التاريخي والمركز المستقبلي في زيل، ستصبح منطقة المدينة الكبرى واحدة من ثلاثة مراكز حضرية متساوية الأهمية من حيث التركيز الاقتصادي وفرص العمل وجاذبية السكان.

تتميز المدينة الكبيرة بتطور مختلط: أبراج المكاتب الحديثة والمجمعات السكنية ومراكز التسوق والترفيه والبنية الأساسية الاجتماعية تتحد لخلق بيئة حضرية مريحة.

*تم استخدام مواد من الشركة الروسية الرائدة Commonwealth Partnership

من السمات الرئيسية أن العديد من المشاريع الجديدة تُطوَّر كمجمعات متعددة الاستخدامات، تجمع بين الوحدات السكنية والمكتبية والتجارية والمساحات العامة. يُعالج هذا النهج "التصحيحي" عيوب مدينة موسكو الأصلية (التي كانت تفتقر في البداية إلى بيئة سكنية ونشاط شوارع)، ويُنشئ مساحات عامة على مدار العام، ومتاجر تجزئة متنوعة في الشوارع، ومساكن عالية الجودة، ونشاطًا كثيفًا للمشاة. ونتيجةً لذلك، تبرز مدينة موسكو الكبرى كتجمع أعمال جديد في موسكو، مع إمكانات هائلة للمستثمرين والمطورين.

التنمية الحضرية والبنية التحتية

لم يتم تحديد حدود المدينة الكبيرة رسميًا، لكنها تغطي بشكل مشروط مناطق كبيرة في مناطق بريسنيا، وخودينكا، وفيلي، وشيليبيكا، وخوروشيفو-منيفنيكي، وششوكينو وغيرها، وهي متصلة بإطار النقل مع مركز مدينة موسكو.

على مدار السنوات القليلة الماضية، نفذت المدينة عددًا من مشاريع البنية التحتية الرئيسية التي عززت ربط المنطقة. ومن بين المشاريع التي أُنجزت بالفعل، إطلاق طريق "الوتر الشمالي الغربي" السريع (الذي خفف بشكل كبير من الازدحام المروري المحلي)، وإنشاء شارع "باغراتيون" الممتد غربًا من مركز مدينة موسكو.

في سبتمبر 2024، تم الانتهاء من بناء طريق جديد بطول 3.5 كم يربط شارع Bolshaya Filevskaya بالطريق الدائري الثالث، وفي ديسمبر 2024، تم الانتهاء من بناء جسر سيارات جديد في شارع Myasishchev.

من المقرر تنفيذ مشاريع نقل جديدة للفترة 2025-2027، منها افتتاح جسرين للسيارات عبر نهر موسكفا: جسر أكاديميان كوروليف (على طول طريق بيرجوفوي، والمتوقع افتتاحه عام 2025) وجسر شارع نوفوزافودسكايا (بحلول عام 2026). كما يُخطط لإنشاء جسر للمشاة بين جسري بريسنينسكايا وتاراس شيفتشينكو بالقرب من مركز الأعمال، مما سيُحسّن ربط المشاة بين مدينة موسكو والضفة المقابلة. ويجري أيضًا تطوير شبكات المترو والسكك الحديدية الحضرية.

في السنوات الأخيرة، افتُتحت محطات جديدة في المدينة الكبرى ومحيطها المباشر، بما في ذلك محطات على خط الدائرة الكبرى (شيلبيخا، خوروشيفسكايا، نارودنوي أوبولتشيني، وغيرها)، ومد خط مترو فيليوفسكايا إلى ديلوفوي تسينتر، وافتتاح خطوط موسكو المركزية (MCD). ومن المتوقع إدخال المزيد من التحسينات على خدمات النقل في السنوات القادمة (على سبيل المثال، من المخطط إنشاء خط جديد إلى روبليفو-أرخانجيلسكوي مع عدة محطات في منيفنيكي).

تُشكّل هذه المشاريع، مجتمعةً، عصبًا للنقل الحديث في المدينة الكبرى، يربط جميع أجزائها ببقية أنحاء موسكو. ويُعدّ تحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل شرطًا أساسيًا للتنمية المكثفة لهذه المنطقة الشاسعة.

بالإضافة إلى النقل، تُنفّذ المدينة برامج لتحسين السدود (حيث شُيّدت حوالي 4 كيلومترات من السدود الجديدة ، ويجري التخطيط لها على طول نهر موسكو ضمن مشروع "المدينة الكبرى")، بالإضافة إلى إعادة بناء الشوارع. ونتيجةً لذلك، تُجهّز المناطق الصناعية المتباعدة والأراضي الشاغرة بالطرق والجسور وخطوط المرافق، مما يُشكّل أساسًا للتنمية المستقبلية.

ولعب برنامج إعادة تنظيم المناطق الصناعية في موسكو أيضًا دورًا مهمًا: فمنذ العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تم نقل جزء كبير من المصانع الموجودة هناك أو إغلاقها، مما أدى إلى تحرير مساحات شاسعة للبناء الجديد.

التجمعات والتنمية الإقليمية

نظراً لاتساع مساحة المدينة الكبرى، يجري تطويرها في مجموعات - نقاط تطوير مميزة تندمج بدورها في نسيج حضري أكثر تماسكاً. ويمكن تحديد سبع مجموعات رئيسية:

• MIBC "موسكو-سيتي" هو المركز الأصلي، 60 هكتارًا من ناطحات السحاب في منطقة بريسنينسكي.

• خودينكا هي منطقة حقل خودينكا السابق والمنطقة المحيطة بها حتى لينينغرادسكي بروسبكت (ممر محطات مترو دينامو-سسكا-بوليزهايفسكايا-فويكوفسكايا).
  

• زفينيجورودسكي (أو "المدينة 2") هي المنطقة الواقعة على طول الطريق السريع زفينيجورودسكوي والحلقة الصغيرة لسكة حديد موسكو (تيستوفسكايا، شيليبيخا)، بما في ذلك جزء من خوروشيفو-منيفنيكي.
  

• كوتوزوفسكي - قسم على طول امتداد شارع كوتوزوفسكي والمناطق المجاورة له (على سبيل المثال، منطقة جسر شيليبيخينسكي، جسر بريسنينسكايا غرب المدينة).
  

• فيلي-مينيفنيكي هو الجزء الغربي من المدينة الكبيرة، بما في ذلك المنطقة الصناعية السابقة لمصنع خرونيتشيف ومناطق فيلي بارك ونيجني مينيفنيكي على الضفة الشمالية لنهر موسكفا.
  

• بريسنيا - أحياء منطقة بريسنينسكي المجاورة لمركز الأعمال (كراسنايا بريسنيا، شارع شميتوفسكي، إلخ) مع المباني التاريخية المختلطة.
  

• Oktyabrskoye Pole هو الجزء الشمالي الغربي الأكثر بعدًا (منطقة Oktyabrskoye Pole ومحطات Narodnoye Opolchenie) حيث يتم التخطيط أيضًا لمشاريع جديدة.
  
  

كل تجمع سكني يمر بمرحلة مختلفة من التطور. مدينة موسكو هي تجمع تجاري متميز راسخ يضم مباني شاهقة وبنية تحتية متطورة. تحولت خودينكا مؤخرًا إلى منطقة سكنية نابضة بالحياة (تضم أكبر مركز تسوق في أوروبا، أفيابارك، والمجمعات السكنية الكبيرة، جراند بارك، وأسطورة تسفيتنوي، وبارك أوف ليجندز، وغيرها)، بالإضافة إلى مراكز مكاتب حول محطتي تسيسكا وبوليزهايفسكايا.

ولا تزال منطقة زفينيجورود أقل تطوراً - فهي عبارة عن مناطق صناعية سابقة على طول السكك الحديدية والطرق السريعة، حيث بدأت للتو في بناء المرافق الجديدة (ومع ذلك، فقد تم بالفعل إنشاء مجمع كبير، وهو المركز الوطني للفضاء في فيلي).

تشمل مجموعة كوتوزوفسكي مشاريع على طول الطريق السريع الجديد - حيث يتم بناء مركزي العمل بورتا وسبيربنك سيتي (حرم سبيربنك) هنا، كما يتم تشكيل نقطة جذب جديدة بالقرب من محطة شيليبيخا موسكو المركزية.

فيلي-منيفنيكي هي منطقة شاسعة من المصانع السابقة والأراضي القاحلة، حيث بدأ التطوير للتو: بالإضافة إلى مركز الفضاء المذكور (المقر الرئيسي لشركة روسكوسموس)، من المتوقع بناء مناطق سكنية جديدة وحدائق مكتبية في إطار برنامج KRT.

تم تجديد مدينة بريسنيا جزئيًا بالفعل (تم بناء المجمع السكني النخبوي "لاكي" والمجمعات الأخرى في موقع المصانع القديمة)، ولكن بشكل عام تظل "مدينة قديمة" مع تطوير موضعي.

يعد قطب أوكتيابرسكوي مجموعة فرعية صغيرة حيث نشأ فيها منتزه تكنولوجي، ومن الممكن التطوير حول محطات المترو الجديدة في المستقبل.

من المهم الإشارة إلى أن مجموعة موسكو-سيتي كانت في البداية مهيمنة على منطقة موسكو الكبرى، حيث شكلت ما يقارب نصف إجمالي العقارات المتاحة. ومع ذلك، مع إطلاق مشاريع في مراكز أخرى، ستنخفض حصة مجموعة موسكو-سيتي.

يُقدّم المحللون مفهوم "المتروكوميون" - وهي منطقة حول محطة مترو واحدة أو أكثر قريبة تُشكّل مركز جذب. تُشكّل متروكوميون موسكو-سيتي حاليًا حوالي 50% من المساحات المكتبية في منطقة موسكو الكبرى. وتُشكّل "المتروكوميونات" في ممر لينينغراد (محطات دينامو-فويكوفسكايا، أي مجموعة خودينكا) 9% أخرى. وتُشكّل المجموعات المتبقية حاليًا 40% فقط مُجتمعة.

بحلول عام ٢٠٣٠، سيتغير الوضع بشكل كبير: من المتوقع أن تنخفض حصة مدينة موسكو إلى حوالي ٤١٪، وكتلة لينينغراد إلى ٦٪، وسيقع أكثر من نصف المساحات المكتبية (حوالي ٥٣٪) في مراكز أعمال جديدة قيد التطوير حاليًا. بمعنى آخر، ستُنوّع المدينة الكبرى وتستحوذ على عدة مراكز نمو متساوية نسبيًا بدلًا من تركيزها في موقع واحد.

نموذج تطوير المدينة الكبيرة بحد ذاته متعدد المراكز والوظائف. فالمباني الجديدة "تسد الفجوات" - المساحات غير المستخدمة سابقًا - وتربط الأحياء تدريجيًا في نسيج حضري موحد. علاوة على ذلك، يجري التطوير على طول محاور النقل الرئيسية (الطرق السريعة، وخطوط المترو، ودائرة موسكو المركزية)، مما يضمن سهولة الوصول. ويتماشى هذا النهج مع استراتيجية موسكو الحالية لإعادة توزيع النشاط التجاري من المركز التاريخي المزدحم إلى مراكز جديدة في الضواحي، مع تهيئة ظروف معيشية وعمل مريحة في التجمعات الجديدة نفسها.

عقارات المكاتب

بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، يُقدَّر إجمالي مساحة المكاتب العاملة في منطقة موسكو الكبرى بحوالي ٢.٨ مليون متر مربع، أي ما يُعادل ١٣٪ تقريبًا من إجمالي مساحة المكاتب في موسكو. وبالمقارنة، يضم مركز موسكو الدولي للأعمال في مدينة موسكو وحده حوالي ١.٥٦ مليون متر مربع من المساحات المكتبية (معظمها من الفئة أ/بريمي)، أي أكثر من نصف مساحة منطقة موسكو الكبرى بأكملها.

ومن بين مراكز المكاتب المهمة الأخرى اليوم خودينكا (حوالي 0.56 مليون متر مربع) وبريسنيا (حوالي 0.26 مليون متر مربع)، بالإضافة إلى مجموعة كوتوزوفسكي (حوالي 0.28 مليون متر مربع).

لا تزال التجمعات الجديدة صغيرة نسبيًا: زفينيغورودسكي لا تتجاوز مساحة المكاتب العاملة فيه 0.16 مليون متر مربع، وفيلي-منيفنيكي بضعة آلاف (حوالي 22,000 متر مربع)، وأوكتيابرسكوي بول حوالي 13,000 متر مربع. وبالتالي، يتركز سوق المكاتب في مدينة موسكو اليوم بشكل رئيسي في ناطحات السحاب في المدينة وبعض مراكز الأعمال الكبيرة في مناطق أخرى. علاوة على ذلك، تم تشغيل حوالي 80% من هذه المساحات قبل عام 2014، مما يعني أن جزءًا كبيرًا من العقارات أصبح قديمًا بالفعل. في الوقت نفسه، يرتفع الطلب على المساحات عالية الجودة، كما يتضح من معدل الشواغر المنخفض للغاية: حوالي 1.5% فقط في مدينة موسكو في المتوسط (مقارنةً بما يتراوح بين 4.5% و5% في موسكو).

في بعض التجمعات السكنية، يقترب معدل الشواغر من الصفر، على سبيل المثال في منطقتي بريسنينسكي (0.1%) وكوتوزوفسكي (0.6%). حتى في منطقتي خودينكا وزفينيجورودسكي، لا تتجاوز نسبة المكاتب الشاغرة حوالي 2%؛ أما التجمع السكني الوحيد الذي سجل معدل شواغر أعلى قليلاً فهو أوكتيابرسكوي بول (حوالي 4.3%، وهو معدل لا يزال منخفضًا). هذا الوضع يحد من خيارات المستأجرين، ويشير في الوقت نفسه إلى الإمكانات الكبيرة للبناء الجديد للمطورين.

وبناءً على ذلك، تشهد المدينة الكبرى حاليًا فترة من النمو النشط في عرض العقارات المكتبية. وسيكون عام 2025 نقطة تحول من نواحٍ عديدة: فمن المتوقع افتتاح العديد من مراكز الأعمال الكبيرة. وتشمل هذه المراكز المقر الرئيسي الجديد لشركة روسكوزموس الحكومية (حوالي 200,000 متر مربع من المساحات المكتبية) كجزء من المركز الوطني للفضاء (فيلي-مينيفنيكي) وبرج الفضاء التابع لمشروع iCITY في شيليبيخا (91,000 متر مربع من المساحات المكتبية). سيضيف هذان المشروعان وحدهما ما يقرب من 300,000 متر مربع من المساحات الرئيسية، أي ما يعادل نصف إجمالي الإنشاءات الحالية. وفي المجمل، اعتبارًا من أوائل عام 2025، هناك 14 مشروعًا مكتبيًا قيد الإنشاء في المدينة الكبرى بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 587,000 متر مربع.

بالإضافة إلى تلك المذكورة بالفعل، من المتوقع افتتاح مراكز الأعمال التالية في السنوات القادمة: Porta Workplace (27000 متر مربع في Kutuzovsky)، و Fili Park (حوالي 21000 متر مربع)، والعديد من المرافق في Khodynskoye Pole (مشاريع شركة STONE - مرحلتان تبلغ مساحتها حوالي 45-65 ألف متر مربع، ومشروع AIR من مجموعة Tekta لمساحة 91 ألف متر مربع، إلخ)، وحديقة التكنولوجيا Oktyabrskoye Pole (7000 متر مربع، افتتحت في عام 2024)، وعدد من المرافق الأخرى.

ومع ذلك، فإن البناء ليس سوى جزء من القصة. فمعظم مساحات المكاتب الجديدة لا تزال في مرحلة التصميم: فحتى يناير 2025، تم الإعلان عن 17 مشروعًا بمساحة إجمالية للمكاتب تبلغ حوالي 1.4 مليون متر مربع، ولكن لم يبدأ بناؤها بعد. العديد من هذه المشاريع هي مشاريع تطوير متكاملة واسعة النطاق مُخطط لها في إطار برامج إعادة التنظيم الإقليمي. على سبيل المثال، تمت الموافقة على مشاريع رئيسية ضمن برامج إعادة التنظيم الإقليمي في مجموعتي خودينكا وزفينيجورودسكوي، تشمل حوالي مليوني متر مربع من التطوير غير السكني (جزء كبير منها مخصص لوظائف الأعمال). ومع تنفيذ هذه المشاريع، سيتغير المشهد التجاري للمنطقة بشكل كبير خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة.

يقدر الخبراء الإمكانات الإجمالية لسوق المكاتب في منطقة موسكو الكبرى بحوالي 6.8 مليون متر مربع بحلول عام 2035. وهذا يعني أن المخزون الحالي قد يتضاعف بأكثر من الضعف. أكبر مناطق النمو هي مجموعات خودينكا وزفينيجورودسكي: بحلول عام 2035، من المتوقع أن تحتوي كل منها على ما يقرب من 1.6-2.1 مليون متر مربع من المساحات المكتبية (للمقارنة، هذا مماثل للسعة الحالية لمركز الأعمال الدولي لمدينة موسكو بأكمله). على سبيل المثال، ستزيد خودينكا، بفضل تطوير المطار السابق والمناطق الصناعية المجاورة، مخزون مكاتبها بحوالي 3.7 مرة على مدى 10 سنوات، بينما ستزيد منطقة زفينيجورودسكي هذا المخزون بحوالي 10 مرات. ومن المتوقع أن تساوي خودينكا مدينة موسكو من حيث حجم المكاتب عالية الجودة، لتصبح واحدة من أكبر وأكثر مواقع الأعمال تطوراً في موسكو. ستنمو أيضًا تجمعات أخرى: في فيلي-منيفنيكي، من صفر إلى حوالي 0.3 مليون متر مربع، وفي كوتوزوفسكي، إلى حوالي 0.34 مليون متر مربع. بريسنيا فقط هي التي ستبقى دون نمو ملحوظ (محدودًا بالتنمية العمرانية الكثيفة القائمة). بشكل عام، تشير هذه الأرقام إلى إنشاء حوالي 4 ملايين متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة في القطاع الشمالي الغربي من العاصمة خلال السنوات العشر إلى الخمس عشرة القادمة - أي ما يُشبه "مدينة" أخرى.

إلى جانب الحجم، تنمو فئة المشاريع أيضًا: يتم الإعلان عن مراكز أعمال جديدة في قطاعات الفئة A و Prime الراقية، وتتميز بحلول معمارية حديثة وتخطيطات مرنة ومعايير بيئية والمزيد. سيجذب هذا العديد من المستأجرين الذين يجدون حاليًا مركز المدينة القديم ضيقًا ومكلفًا. بالحديث عن الأسعار: اعتبارًا من أوائل عام 2025، كان متوسط سعر الإيجار المطلوب في المدينة الكبيرة حوالي 34000 روبل للمتر المربع سنويًا (صافي ثلاثي، باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف التشغيل)، وهو ما يضاهي متوسط موسكو للفئة A. ومع ذلك، داخل السوق الفرعية، فإن النطاق واسع: في أبراج مدينة موسكو، تصل الأسعار إلى 50000-55000 روبل للمتر المربع سنويًا، بينما في مجموعات أخرى تكون أقل - على سبيل المثال، في خودينكا ~ 37000، في زفينيجورودسكي ~ 45000، وفي بريسنيا ~ 37500. يعكس هذا التمايز الاختلافات في هيبة وجودة وموقع العقارات. ومع ظهور مشاريع مميزة جديدة خارج مركز موسكو الدولي للأعمال (MIBC)، يمكن توقع تضييق هذه الفجوة. كما أن إمكانات الدخل مهمة للمستثمرين: فنظرًا لمعدل الشواغر المنخفض، توفر العقارات المكتبية عالية الجودة في منطقة مدينة موسكو تدفقًا مستقرًا للمستأجرين. ومن الممكن إجراء معاملات إيجار وشراء قياسية هنا في السنوات القادمة - حيث تختار الشركات الدولية والشركات المملوكة للدولة هذا الموقع بالفعل (على سبيل المثال، نقل المقر الرئيسي لوكالة الفضاء الروسية روسكوسموس). وفي الوقت نفسه، يتطور قطاع المكاتب المرنة والعمل المشترك: حيث تعمل ما لا يقل عن 15 مساحة مكتبية مخدومة بالفعل في أبراج مدينة موسكو وحدها، وتظهر مساحات جديدة في مراكز أعمال أخرى في منطقة مدينة موسكو، مما يعكس الاتجاه نحو مساحات العمل المرنة.

باختصار، يدخل سوق المكاتب في المدينة الكبرى مرحلة من النمو السريع، مع الحفاظ على جاذبيته الكبيرة للمستثمرين: الطلب يتجاوز العرض، والأسعار مرتفعة، والمشاريع مدعومة من المدينة، والآفاق هائلة - هذه المنطقة تصبح المركز التجاري الثاني في موسكو.

العقارات السكنية

يُعدّ العنصر السكني جزءًا لا يتجزأ من مفهوم المدينة الكبرى كمنطقة متعددة الاستخدامات. يعيش عدد كبير من الناس هنا بالفعل، كما تنشأ أحياء سكنية جديدة. تُقدّر المساحة الإجمالية للمساكن القائمة داخل المدينة الكبرى بحوالي 4.7 مليون متر مربع (بما في ذلك الشقق في المباني السكنية والجزء السكني من المجمع متعدد الاستخدامات). ويشمل ذلك آلاف الشقق - سواء في المباني المحفوظة من الحقبة السوفيتية أو في المباني الجديدة في السنوات الأخيرة. ومن السمات المميزة للمدينة الكبرى الكثافة العالية للتطوير السكني الحديث: فمنذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، شهدت المنطقة طفرة في بناء المجمعات السكنية المريحة ودرجة رجال الأعمال. فبين عامي 2016 و2024 وحدهما، تم تكليف مئات الآلاف من الأمتار المربعة من المساكن سنويًا في هذه المنطقة - بإجمالي حوالي 2-2.5 مليون متر مربع على مدى ثماني سنوات. في البداية، طور المطورون أكثر المواقع الشاغرة جاذبية (على سبيل المثال، في حقل خودينكا، في الميناء الغربي، إلخ)، ثم تحول التركيز إلى إعادة تطوير المناطق الصناعية.

كما ذُكر سابقًا، تُبنى العديد من المجمعات السكنية في المدينة الكبرى كمشاريع متعددة الاستخدامات، تجمع بين الوظائف التجارية والعامة. على سبيل المثال، مشروع "قلب العاصمة" التابع لمجموعة كابيتال، والمُقام على موقع مصنع للخرسانة الجاهزة في منطقة شيليبيخا، هو عبارة عن مجموعة من ناطحات السحاب مع ممشى تسوق خاص به على طول الجسر. أما مجمع "لاكي" (فيسبر) السكني في بريسنيا، فقد بُني على موقع مصنع سابق للدهانات والورنيش، ويضم شققًا فاخرة ومكاتب ومطاعم ومتحفًا. أما مشروع "خودينكا فيلد"، فيجمع بين أبراج سكنية ومرافق تجارية كبيرة (مثل أفيابارك، ومحلات سوبر ماركت، ونوادي لياقة بدنية). يوفر هذا النهج للسكان إمكانية الوصول إلى الخدمات والأنشطة الترفيهية على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام، ويخلق متاجر تجزئة نابضة بالحياة في الطوابق الأرضية. باختصار، تُطور المدينة الكبرى بيئة حضرية عصرية "مدينة الـ 15 دقيقة"، حيث تتواجد الاحتياجات الأساسية - السكن، والعمل، والتسوق، والمنتزه - على مقربة من بعضها البعض.

نتيجة للبناء السكني النشط، يمكن اعتبار المدينة الكبيرة بالفعل واحدة من أكبر المناطق السكنية في موسكو خارج طريق موسكو الدائري. وسيستمر هذا الاتجاه: حيث تقدر المساحة الإجمالية للإسكان المعلن عنها بحلول عام 2030 في هذه المنطقة بحوالي 4.7 مليون متر مربع أخرى. بمعنى آخر، من المخطط أن يتضاعف مخزون الإسكان بشكل أساسي، بإضافة العشرات من المباني الجديدة. سيتشكل هذا الحجم من خلال مشاريع جديدة تمامًا ومراحل المجمعات التي تم إطلاقها بالفعل. ومن بين أكبر المطورين الذين أعلنوا عن مشاريع في المدينة الكبيرة مع اكتمالها بحلول عام 2030 مجموعة PIK ومجموعة MR ومجموعة Capital وSTONE Hedge وGranel وRG-Development وغيرها (كل منها بمحفظة تتراوح من 200000 إلى 500000 متر مربع من المساكن في هذا الموقع). على سبيل المثال، من المخطط إنشاء مراحل جديدة من مجموعة سكنية من PIK بالقرب من الحديقة في خودينكا؛ وفي خوروشيفو-منيفنيكي، تقوم مجموعة MR بتطوير المنطقة الصناعية السابقة سيليكاتني؛ في فيلي، سيتم بناء أحياء سكنية ضمن مشروع تطوير جسر بيريزكوفسكايا - شارع إليوشن؛ وفي أوكتيابرسكوي بول، تُشيّد شركة آر جي للتطوير امتدادًا للحديقة التكنولوجية يضمّ مكوّنًا سكنيًا، وهكذا. كما تُنفّذ إدارة الإنشاءات برنامجًا لتجديد مبانٍ من خمسة طوابق (انظر أدناه) في منطقتي بريسنيا وششوكينا، والذي سيُضيف أيضًا مبانٍ سكنية حديثة جديدة.

تتوافق جودة وشكل العروض السكنية في المدينة الكبيرة عمومًا مع الاتجاهات الحالية في سوق العاصمة: حيث تهيمن مشاريع الراحة ورجال الأعمال، وغالبًا ما تكون أحياءً مفاهيمية ذات هندسة معمارية وبنية تحتية خاصة بها. تتنوع ارتفاعات المباني - من أبراج موسكو سيتي الشاهقة (أكثر من 85 طابقًا) وأبراج خودينكا التي تتراوح ارتفاعاتها بين 30 و45 طابقًا إلى مجمعات سكنية أكثر تواضعًا تتراوح ارتفاعاتها بين 15 و20 طابقًا في مواقع المناطق الصناعية (وفقًا للوائح التطوير الحضري بالقرب من الجسور والحدائق). يُولى اهتمام كبير لتحسين الساحات والأماكن العامة: حيث تُنشأ حدائق في مناطق سكنية جديدة (على سبيل المثال، أصبحت حديقة المناظر الطبيعية التي تبلغ مساحتها 24 هكتارًا في حقل خودينسكور وجهةً جذابةً للسكان)، وشوارع للمشاة (من المقرر افتتاح شارع الجنرال كاربيشيف في شتشوكينو بحلول عام 2027)، وسدود ذات مناظر طبيعية (التجديد المخطط له لسدي كاراميشيفسكايا وبريسنينسكايا). كل هذا يعزز راحة المعيشة ومكانة الموقع، وهو ما ينعكس على أسعار المساكن: على سبيل المثال، يتراوح سعر المتر المربع للشقق الفاخرة في ناطحات سحاب مدينة موسكو بين مليون روبل، وشقق درجة رجال الأعمال في بريسنيا بين 500 ألف و700 ألف روبل، والشقق المريحة في خودينكا بين 300 ألف و400 ألف روبل. ورغم ارتفاع الأسعار، لا يزال الطلب مرتفعًا باستمرار، لا سيما بين المهنيين الشباب وموظفي المكاتب المجاورة والمستثمرين الذين يعتبرون هذه الشقق أصولًا سائلة. ومع تطور وظائف الأعمال في المدينة الكبرى، سيزداد القطاع السكني قوةً، ليشكل مجمعًا متكاملًا للسكن والعمل، مما يقلل من التنقل ويخلق نمط حياة جديد في موسكو.

العقارات التجارية

إن تشكيل تكتل حضري جديد أمر مستحيل بدون بنية تحتية للبيع بالتجزئة، ومدينة موسكو تعمل بالفعل كمجموعة قوية للبيع بالتجزئة والترفيه في هذا الصدد. تقدر المساحة الإجمالية لمرافق البيع بالتجزئة العاملة (مراكز التسوق، ومعارض التسوق في المجمعات متعددة الاستخدامات، وتجارة التجزئة في الشوارع) بحوالي 960.000 متر مربع (GLA). تشمل أكبر المرافق: مركز التسوق والترفيه Aviapark (390.000 متر مربع إجمالاً، ومساحة قابلة للتأجير تبلغ حوالي 230.000 متر مربع، تم افتتاحه في عام 2014)، وهو أكبر مركز تسوق في أوروبا، ويقع في Khodynka؛ مركز التسوق والترفيه Afimall City في مدينة موسكو (حوالي 185.000 متر مربع إجمالاً، تم افتتاحه في عام 2011)؛ مركز التسوق والترفيه Horosho! بالقرب من محطة مترو Polezhaevskaya (136.000 متر مربع، تم افتتاحه في عام 2018). مركز التسوق Filion في Bagrationovsky Prospekt (120.000 متر مربع)؛ مركز النقل شتشوكينسكايا (65000 متر مربع، افتُتح في عام 2021)، وغيرها. علاوة على ذلك، تقع مئات المتاجر والمطاعم ومنافذ الخدمة في الطوابق الأرضية للمجمعات السكنية والمكاتب - يُعرف هذا القطاع باسم تجارة التجزئة في الشوارع. تمثل مراكز التسوق الكبيرة التقليدية ومجمعات التسوق المستقلة ما يقرب من 52٪ من المساحة الإجمالية، بينما تمثل تجارة التجزئة في الشوارع ما يقرب من 48٪، مما يشير إلى تنسيق متوازن. ومن الجدير بالذكر أن ما يقرب من نصف جميع مساحات البيع بالتجزئة في الشوارع مدمجة في المجمعات السكنية (حوالي 46٪ من مساحة البيع بالتجزئة في الشوارع)، وحوالي 38٪ أخرى في مجمعات متعددة الوظائف، و16٪ فقط في مبانٍ مكتبية بحتة. توضح هذه الأرقام الاتجاه المذكور سابقًا: تعمل المشاريع السكنية الجديدة في المدينة الكبيرة على تعظيم وظائف البيع بالتجزئة، مما يخلق مسافة سير على الأقدام إلى المتاجر للسكان والموظفين.

*تم استخدام مواد من الشركة الروسية الرائدة Commonwealth Partnership

تتركز مناطق التسوق الرئيسية حاليًا في مجموعات متطورة: خودينكا (بالإضافة إلى Aviapark، يوجد العديد من المقاهي والمتاجر وهايبر ماركت Auchan على طول Khodynka Boulevard)، ومركز الأعمال الدولي في مدينة موسكو (بالإضافة إلى Afimall، توجد صالات تسوق تحت الأرض في الأبراج ومطاعم على الجسر)، ومنطقة Silikatnye Proezd وMagistralnye Ulitsa (خوروشيفو، بريسنيا - موطن لمرافق مثل مركز التسوق Expo-Lebed وسوق Presnensky وغيرها)، وفيلي (مركز التسوق Filion وتجارة التجزئة في الشوارع المجاورة)، وأيضًا في أماكن حول محطات المترو. بحلول عام 2030، ستتوسع البنية التحتية للتجزئة إلى مواقع جديدة: ستظهر مراكز التسوق والمتاجر في مناطق مجموعة زفينيجورود (على سبيل المثال، من المخطط إنشاء معرض للتسوق كجزء من مشروع iCITY-2 ومشاريع تطوير متعددة الاستخدامات أخرى في شيليبيخا)، وفي منيفنيكي (ستشمل الأحياء الجديدة مساحة لمحلات السوبر ماركت والخدمات)، وداخل منطقة City-2 North (بالقرب من محطة Khoroshevo Moscow Central Circle). وقد تم الإعلان بالفعل عن اكتمال ما لا يقل عن 362000 متر مربع من مساحات التجزئة الجديدة بحلول عام 2030. ويمثل هذا فقط المبلغ الذي أعلن عنه المطورون علنًا؛ ويمكن أن يكون الحجم الفعلي أكبر، بالنظر إلى مشاريع KRT القادمة. وبالتالي، فإن إجمالي إمكانات مساحات التجزئة في المدينة الكبرى سيتجاوز 1.3 مليون متر مربع في السنوات القادمة، وهو ما يضاهي سعة مدينة بأكملها في أوروبا الوسطى.

تتطور أيضًا أشكال البيع بالتجزئة. يختار المطورون بشكل متزايد أشكالًا أصغر مدمجة في البيئة الحضرية، بدلاً من مراكز التسوق العملاقة. تتميز المشاريع الجديدة في المدينة الكبرى بمعارض في الطابق الأرضي مع مداخل منفصلة للشوارع، ومطاعم خارجية، وأسواق مزارعين في عطلة نهاية الأسبوع، وأنواع جديدة من الترفيه (حدائق الواقع الافتراضي، والتجمعات الرياضية). بالطبع، لن تختفي مراكز التسوق التقليدية - حيث تعمل Aviapark و Afimall بنجاح وتجذب الحشود. لكن النمو المستقبلي في العقارات التجارية سيأتي من تجارة التجزئة في الشوارع ومرافق البيع بالتجزئة المستقلة (حدائق البيع بالتجزئة، ومحلات السوبر ماركت، وصالات العرض) داخل الأحياء الجديدة. وهذا ما يؤكده الهيكل الحالي: في عامي 2024 و2025، ستكون حصص تجارة التجزئة في الشوارع ومراكز التسوق التقليدية في إجمالي حجم المشاريع الجديدة في المدينة الكبرى متساوية تقريبًا.

بشكل عام، تجعل البنية التحتية الاستهلاكية "المدينة الكبرى" منطقة مكتفية ذاتيًا: حيث يمكن للسكان والعاملين العثور على كل ما يحتاجونه هنا - من البقالة والسلع المنزلية إلى محلات الأزياء، ومن المقاهي وصالات الطعام إلى دور السينما ومراكز اللياقة البدنية. ومع زيادة إشغال المجمعات السكنية الجديدة ونمو عدد المكاتب، ستزداد سعة السوق، مما يفتح فرصًا إضافية لمستثمري التجزئة ومشغليها. وليس من قبيل المصادفة أن سلاسل التجزئة الكبرى تستأجر مساحات في المشاريع الجديدة في "المدينة الكبرى"، وأن أسعار التجزئة في الطابق الأرضي في بعض المواقع (مثل مدينة موسكو أو بالقرب من محطة مترو تسيسكا) تصل إلى مستويات مرتفعة.

KRT وبرامج التجديد

إن المورد التنموي الرئيسي للمدينة الكبرى هو الأراضي الشاسعة للمناطق الصناعية السابقة، والتي يتم استغلالها تدريجيًا. ولإدارة هذه الأراضي بشكل منهجي، أطلقت المدينة آلية للتنمية الإقليمية المتكاملة (ITD). داخل حدود المدينة الكبرى، تمت الموافقة على مشاريع التنمية الإقليمية المتكاملة التي تبلغ مساحتها الإجمالية ما يقرب من 480-645 هكتارًا (تختلف التقديرات، حيث لا تزال بعض المواقع قيد التطوير). ومن بين هذه المشاريع، يوجد ما يقرب من 164 هكتارًا في مراحل التخطيط أو التنفيذ بالفعل - 14 مشروعًا للتنمية الإقليمية المتكاملة حيث تم تحديد معايير التطوير، وتم اختيار مستثمر أو مشغل، بل وبدأ العمل. أما المناطق الصناعية العديدة المتبقية حاليًا فقد حددت حدودًا للتطوير الإقليمي المتكامل فقط، ولكن لم تتم الموافقة على مشاريع التخطيط التفصيلية لها. ومع ذلك، فإن تحديد المدينة الكبرى كمشروع واحد (منذ عام 2014) وتفعيل آلية التنمية الإقليمية المتكاملة قد وفرا حافزًا قويًا: فقد اكتسب المطورون فهمًا لقواعد اللعبة والفرص المتاحة في هذا الموقع.

تشمل منطقة KRT في المدينة الكبرى مناطق مثل موقع مصنع خرونيتشيف (فيلي-منيفنيكي) والمناطق الصناعية براتسيفو وأوكتيابرسكوي بول في شتشوكينو والمناطق الصناعية على طول طريق زفينيجورودسكوي السريع (بيريجكوفسكايا وبريسنيا-سيفر وما إلى ذلك) والأحياء القريبة من شارع بالتيسكايا ومحطة مترو غراتزدانسكايا (خودينكا-سيفر) وغيرها الكثير. تتصور منطقة KRT تنمية متكاملة مع تغيير في الاستخدام الوظيفي للأرض: سيتم استبدال مرافق التصنيع القديمة بمناطق سكنية ومراكز مكتبية وتجارية وحدائق تكنولوجية ومرافق اجتماعية. تشير التقديرات إلى أن مشاريع KRT الموضحة بالفعل في المدينة الكبرى يمكن أن تنتج ما يقرب من 3.9 مليون متر مربع من المساحات المكتبية وأحجام مماثلة من العقارات السكنية والتجارية. يتم تنفيذ KRT بثلاث طرق: إما من خلال مستثمر خاص يتم اختياره من خلال مناقصة (السيناريو الكلاسيكي هو عندما تدخل المدينة في اتفاقية KRT مع مطور يتعهد بتطوير المنطقة)؛ أو من خلال ما يسمى بالمشغل (كيان يمتلك حصة في المدينة ≥ 50٪، ويمكنه التطوير بشكل مستقل، وجذب المستثمرين دون مناقصة)؛ أو بمبادرة من ملاك الأراضي (إذا كان الملاك أنفسهم على استعداد للعمل كمطورين، والدخول في اتفاقية مع المدينة). في المدينة الكبيرة، تشمل الأمثلة مشروع Presnya KRT (الذي نفذه المشغل، مركز JSC Moscow للتنمية الحضرية، بمشاركة المدينة)، وBratsevo KRT (الذي بدأه صاحب حقوق النشر، مجموعة Samolet)، وKRT في Khoroshevo-Mnevniki (الذي نفذه المستثمر، مجموعة Etalon)، وغيرها. وبالتالي، فإن الآلية مرنة بما فيه الكفاية، مما يسمح بالإطلاق المتزامن لمواقع متعددة.

بالإضافة إلى KRT، يلعب برنامج تجديد المساكن الذي أُطلق في موسكو عام 2017 دورًا مهمًا. داخل منطقة موسكو الكبرى، يتم تجديد العديد من الأحياء ذات المخزون السكني القديم (المباني المكونة من خمسة طوابق من الخمسينيات والستينيات) - على سبيل المثال، أجزاء من مناطق خوروشيفسكي وشتشوكينسكي وبريسنينسكي. على مدى السنوات الخمس إلى السبع القادمة، سيتم بناء مبانٍ سكنية حديثة، غالبًا ما تكون أعلى في الارتفاع وبها مساحات تجارية أسفلها، في هذه المناطق. لا يعمل برنامج التجديد على تحسين ظروف معيشة السكان فحسب، بل يزيد أيضًا من إجمالي المعروض من المساكن في المنطقة (بسبب التنمية ذات الكثافة السكانية العالية). علاوة على ذلك، فإنه يحسن مظهر الشوارع، حيث تحل المباني الجديدة التي صممها مهندسون معماريون مشهورون، والتي تتميز بساحات ذات مناظر طبيعية ومواقف سيارات وبنية تحتية اجتماعية (مدارس ورياض أطفال)، محل المباني المتداعية من عصر خروتشوف. وفي المدينة الكبيرة، تم بالفعل تكليف بعض المباني الأولية بالتجديد (على سبيل المثال، في شارع الجنرال جلاجوليفا في خوروشيفو)، ومن المتوقع إجراء تجديدات واسعة النطاق في السنوات القادمة.

يضمن التكامل بين برنامج KRT وبرامج التجديد تنميةً شاملةً للمنطقة: حيث تُنشأ مرافق الأعمال والإسكان والأماكن العامة في آنٍ واحد، مما يؤدي إلى نموٍّ متناغم. وفي الوقت نفسه، تُراقب المدينة بصرامةٍ توفير الطرق ووسائل النقل والمرافق التعليمية والصحية للمشاريع الجديدة، لضمان عدم فرضها عبئًا ثقيلًا على البنية التحتية القائمة. ويحصل المستثمرون على حوافز من المدينة، مثل الإعفاءات من الإيجارات أثناء البناء، ودعم نقل خطوط المرافق، والموافقة السريعة على مشاريع التخطيط. كل هذا يجعل تحول المدينة الكبيرة أكثر قابليةً للتنبؤ وجاذبيةً للأعمال.

إمكانات وآفاق الاستثمار

يُعد مشروع "المدينة الكبرى" حاليًا أحد أكثر المناطق الواعدة لتطوير العقارات الحضرية في روسيا. فهو يوفر للمطورين مزيجًا نادرًا من العوامل: القرب من وسط موسكو وتوافر مساحات شاغرة واسعة؛ والدعم الحكومي (البنية التحتية واللوائح)؛ والطلب الحقيقي والمستقر على جميع أنواع العقارات (المكاتب والوحدات السكنية والمتاجر)؛ واقتصادات الحجم (حيث تنشأ مجموعة جديدة قادرة على تحديد اتجاهاتها ومستويات أسعارها الخاصة في السوق). ليس من المستغرب أن جميع اللاعبين الرئيسيين في السوق تقريبًا موجودون بالفعل أو يخططون لمشاريع في "المدينة الكبرى". تقوم كل من "كابيتال جروب" و"إم آر جروب" و"بي آي كي" و"إيتالون" و"إيه إف آي ديفيلوبمنت" وشركات حكومية مثل "سبيربنك" و"روستيخ" و"في إي بي" وغيرها بالبناء هنا. تبلغ الاستثمارات في المشاريع القائمة وحدها مئات المليارات من الروبلات، وحجم الاستثمارات المستقبلية أكبر من ذلك.

بالنسبة لمستثمري العقارات التجارية (الصناديق، الاستثمار الخاص)، تُعد المدينة الكبرى نقطة جذب جديدة للمستأجرين. تُحقق العقارات المكتبية هنا بالفعل عوائد مرتفعة بفضل معدل شغور قريب من الصفر ومعدلات تقترب من معدلات وسط المدينة. مع توسع المنطقة، يُتوقع أيضًا زيادة رأس مال الأصول - حيث تتحول الأحياء المتباينة إلى موقع واحد مرموق، وسيرتفع سعر المتر المربع. في الوقت نفسه، فإن حاجز الدخول للاستثمار أقل حاليًا مما هو عليه في المركز التاريخي أو داخل جاردن رينج، مما يخلق فرصًا للمراجحة السعرية. سيستفيد المستثمرون الذين يدخلون في مجموعات في وقت مبكر من تطويرهم (على سبيل المثال، مجموعات زفينيجورود أو فيليفسكي)، والذين يستحوذون على قيمة أساسية منخفضة للأرض، بشكل خاص. على مدى السنوات العشر القادمة، عندما تمتلئ هذه المناطق بالتطوير الحديث، يمكن توقع زيادة مضاعفة في القيمة.

بالنسبة للشركات والمستأجرين من الشركات، تُعدّ مدينة موسكو موقعًا جذابًا للمكاتب ومنافذ البيع بالتجزئة. وتتمركز هنا بالفعل هياكل رئيسية (بالإضافة إلى الشركات في مدينة موسكو، تشمل هذه، على سبيل المثال، المقر الرئيسي للاتحاد الروسي لكرة القدم ومكتب مارس في خودينكا، ومكاتب غازبروم نفط وسيفيرستال في بريسنيا، وغيرها). وقد أدركت الشركات المزايا: المساحة الحديثة، والمكانة المرموقة، وراحة الموظفين (يعيش الكثيرون بالقرب منها أو يرغبون في الانتقال إليها)، وصورة الابتكار. ومع تكليف مساحات جديدة، ستتاح للشركات خيارات أكثر للانتقال من مكاتبها الحالية، مما يحفز موجة من الانتقال داخل المدينة لصالح مدينة موسكو. وبالمثل، يحصل تجار التجزئة على إمكانية الوصول إلى جمهور متزايد من السكان والعمال: عشرات الآلاف من الأشخاص الذين يحتاجون إلى متاجر وخدمات قريبة من منازلهم أو أماكن عملهم. إن تطوير مدينة موسكو يعني تكوين قاعدة استهلاكية جديدة، وستتمكن العلامات التجارية التي تدخل السوق أولاً من ترسيخ وجودها بشروط مواتية.

وأخيرًا، تُعدّ المدينة الكبرى، بالنسبة للمدينة والمجتمع، مركزًا للنمو الاقتصادي وتحسين جودة الحياة. وتُوفّر عشرات الآلاف من فرص العمل (وفقًا لتقديرات مختلفة، سيصل عددها إلى 200,000-250,000 وظيفة في قطاع المكاتب وحده بحلول عام 2035). وتستقبل المنطقة مدارس ورياض أطفال وعيادات جديدة بفضل التزامات المستثمرين في إطار منطقة العاصمة. وتُحوّل المناطق الصناعية السابقة، التي كانت تُلوّث البيئة سابقًا، إلى أحياء وحدائق مُعتنى بها جيدًا - ويتجلى الأثر البيئي وتحسين البيئة الحضرية بوضوح. كما يُعزّز تطوير المنطقة جاذبية موسكو الدولية: إذ يبرز أفق مدينة جديد، مع ناطحات سحاب ليس فقط في المدينة، بل في أماكن أخرى أيضًا، مما يُرسخ صورة تكتل حضري حديث يُضاهي في حجمه عواصم العالم.

في الختام، يُمكن اعتبار "المدينة الكبيرة" مركز الأعمال الجديد في موسكو، رغم أنها لا تزال في بداياتها. إمكاناتها هائلة: فخلال 10-15 عامًا، سنشهد مساحات مكتبية وسكنية بملايين الدولارات، وعشرات الأبراج الشاهقة الجديدة، وشبكة طرق ومترو متطورة، وشوارع حيوية تصطف على جانبيها المقاهي والمتاجر. ستُجسّد هذه المنطقة مفهوم "مدينة داخل مدينة"، مُوفرةً سكنًا وعملًا وترفيهًا مريحًا. وستُساعد مجالات التطوير الرئيسية - التنمية الإقليمية المتكاملة، وإنشاء مراكز نقل، ومشاريع متعددة الاستخدامات - على تجنب اختلال التوازن و"مدينة الأشباح ليلًا" (وهي مشكلة مألوفة منذ بدايات مدينة موسكو). بل على العكس، تُصبح "المدينة الكبيرة" أكثر توازنًا وحيوية. كل هذا يجعلها واحدة من أكثر المواقع جاذبية للاستثمار والأعمال في العقد القادم. تُشكّل موسكو قلبًا حضريًا جديدًا في الشمال الغربي، وقد بدأ هذا "الكائن الحي" ينبض بالحياة، ويمتلئ بالناس والمشاريع، مُوفرًا زخمًا لتطوير العاصمة بأكملها.

المواد ذات الصلة:

نظرة عامة على سوق العقارات في "المدينة الكبيرة"

مشروع المدينة الكبرى: الميزات والآفاق

سوق المكاتب في مدينة موسكو ومنطقة موسكو الكبرى: تحليل للفترة 2024-2035

مستقبل تجمع الأعمال في المدن الكبرى: الطموحات والخطط والآفاق

المدينة الكبرى 2024: نمو سوق العقارات وآفاق جديدة

تعتمد المقالة على مواد من شركتين روسيتين رائدتين هما Commonwealth Partnership و IBC Real Estate.