قامت شركة نايت فرانك بتحليل سوق مدينة موسكو ولخصت نتائج عام 2019. ووفقًا لبياناتها، انخفضت معدلات الشواغر في منطقة الأعمال بنسبة 1.5 نقطة مئوية، أي 8.6%. وهذا أدنى رقم مسجل في العقد الماضي. ومع ذلك، لا تتوقع شركة الاستشارات الدولية أي زيادة في العرض، حتى مع إضافة 380 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى مدينة موسكو. لذلك، من المتوقع أن ينخفض توافر المساحات المكتبية بشكل أكبر بحلول عام 2024 ليصل إلى 6.2%.
أدى الانخفاض التدريجي في نسبة المكاتب الشاغرة في مركز موسكو الدولي للأعمال، وتوزع الطلب بين عدد كبير من الشركات، إلى فقدان مساحات شاغرة كبيرة، مما أدى إلى انخفاض معدل الشواغر إلى مستواه الحالي البالغ 8.6%. واليوم، تم بيع الغالبية العظمى من المكاتب التي دخلت السوق في الفترة 2014-2015، والتي ثبت أن الطلب عليها ضعيف بسبب الوضع الاقتصادي الصعب في البلاد.
ومع ذلك، يُشكّل النقص المتزايد في المساحات المكتبية في مدينة موسكو دافعًا قويًا للمطورين لبذل قصارى جهدهم لتسريع وتيرة البناء في مركز موسكو الدولي للأعمال. لذا، من المتوقع دخول 380 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى السوق بحلول عام 2024. مع ذلك، لا يرى المحللون هذا شرطًا أساسيًا لتغطية النقص في المساحات المكتبية؛ بل على العكس، يتوقعون انخفاضًا في المساحات الشاغرة بنسبة تصل إلى 6.2%، حتى مع مراعاة العرض الجديد.
أوضحت أولغا شيروكوفا، مديرة قسم الاستشارات والتحليلات في نايت فرانك، توقعات الشركة. وأشارت إلى أن بيانات الشركة تُظهر أن اهتمام المشترين والمستأجرين بمجمعات مدينة موسكو متعددة الاستخدامات بدأ يتشكل بالفعل خلال مرحلة البناء. وبالتالي، بحلول موعد تشغيل المبنى، ستكون الغالبية العظمى من المساحات قد بيعت بالفعل. حاليًا، تشمل قائمة المشترين المحتملين للمساحات التي لا تزال قيد الإنشاء شركات حكومية وشركات تقنية، بالإضافة إلى بنوك كبيرة.
تؤكد أبحاث نايت فرانك أن مساحة المرحلة الثانية من مركز أوكو للأعمال، البالغة 26,700 متر مربع، والتي طُرحت للبيع عام 2019، لا تزال شاغرة، حيث لم يتبقَّ سوى 8,900 متر مربع. وحتى قبل اكتماله رسميًا، استأجر بنك روس بنك جزءًا كبيرًا من هذه الناطحة المكتبية الجديدة كليًا، أي 15,400 متر مربع.
اليوم، يُلاحظ اهتمامٌ بالمشاريع الجديدة، ليس فقط من قِبَل الشركات التجارية، بل أيضًا من قِبَل مجموعةٍ واسعةٍ من المؤسسات الحكومية. لذلك، من غير المتوقع تكرار ركود الفترة 2014-2015. سيتم تنفيذ جميع المشاريع المزمع تنفيذها خلال السنوات الخمس المقبلة في المواقع المتبقية من مركز موسكو الدولي للأعمال. وقد خُصِّصت هذه المواقع بالفعل خلال تصميم بوريس ثور لمنطقة الأعمال.
وبالتالي، بين عامي 2020 و2024، من المتوقع تشييد خمسة ناطحات سحاب مخصصة للمكاتب أو متعددة الاستخدامات، بمساحة إجمالية قدرها 383,600 متر مربع. وتشمل هذه المباني:
-
البرج الكبير؛
-
أبراج نيفا؛
-
برج واحد؛
-
المرحلة الثانية من المجمع متعدد الوظائف "الإمبراطورية"؛
-
مجمع متعدد الاستخدامات في قطعة أرض رقم 20.
أتاح نقص المساحات المكتبية في مدينة موسكو لأصحاب العقارات فرصة رفع أسعار الإيجار. لذلك، بلغ متوسط الإيجار السنوي للمتر المربع 35,900 روبل في عام 2019. هذا الرقم لا يشمل تكاليف التشغيل وضريبة القيمة المضافة.
على مدى السنوات الخمس المقبلة، نتوقع ارتفاع الأسعار بما يتماشى مع متوسط سعر السوق، أي بنسبة تتراوح بين 2% و4%، مع تباطؤ في عام 2022 نتيجةً لتشغيل عدد كبير من المساحات. وبعد عامين آخرين، سيصل سعر الإيجار السنوي للمتر المربع إلى 40 ألف روبل.
علاوة على ذلك، من المتوقع حدوث تغيير لاحق في تركيبة المستأجرين الرئيسيين. في عام ٢٠١٩، كانت غالبية المساحات مملوكة لمنظمات غير ربحية، معظمها مملوكة للدولة، حيث شكلت حوالي ٢٢٪ من المساحة، بينما في عام ٢٠١٦، لم تتجاوز حصة هذه الشركات ٩٪. ولوحظ انخفاض طفيف في كثافة الشركات من القطاع المالي وقطاع الوقود والطاقة في مدينة موسكو في عام ٢٠١٩.
بمعنى آخر، تُبدي الحكومة اهتمامًا كبيرًا بالمساحات المكتبية في مركز الأعمال، وهو ما يُفسره الأثر الاقتصادي الكبير لتمركز عدد كبير من الهيئات الحكومية في ناطحات سحاب مدينة موسكو، على الرغم من التكلفة المرتفعة نسبيًا للمساحة. لذلك، من المتوقع أن تواصل مدينة موسكو استقطاب أعداد متزايدة من المؤسسات والهيئات الحكومية.
