Уже 6 министерств успели полностью переехать в одну из башен IQ-квартала в течение весны 2019 г. Она получила название «Башни министерств». Размещение в ней еще 14-ти ведомств запланировано на ближайшие несколько лет, но это произойдет не ранее 2021 г. Но и уже прибывших и развернувших свою работу в «Москва-Сити» чиновников стало достаточно для существенного ускорения развития всего делового квартала.
Наиболее выраженные улучшения наблюдаются в офисном сегменте и ритейле. Но присутствие госструктур на территории ММДЦ непременно скажется и на рынке покупки, а также аренды жилой недвижимости. Никаких сомнений в ожидающих «Москва-Сити» положительных изменениях нет, ведь теперь на ее территории трудится более 5 тыс. платежеспособных людей. Благодаря им наблюдается существенное увеличение проходимости стрит-ритейла, в частности мест общественного питания и предоставляющих различные услуги компаний. Абсолютно логично, что новоприбывшие сотрудники министерств активно интересуются апартаментами в разных МФК квартала.
Так, до лета 2019 г. постоянными резидентами «Башни министерств» стали Минэкономики, Минкомсвязи, Минпромторг, Росимущество, Росстандарт, Ростуризм. Количество их сотрудников превышает 5 тыс. Для их размещения потребовалось около 75 тыс. кв. м. офисных площадей, что составляет около 7% всех арендуемых площадей «Москва-Сити».
Первые ласточки знаменуют собой начало крупномасштабного проекта по переводу в ММДЦ практически всех правительственных ведомств. Исключение составят только силовые структуры, МЧС, МИД и Росархив. Поэтому для перевода еще 14-ти министерств в небоскребе IQ-квартала потребуется подготовить еще 195–250 тыс. кв. м. офисов, чтобы в них смогли разместиться оставшиеся 13 тыс. сотрудников.
Поскольку переезд не осуществится ранее 2021 г. ожидать сегодня резкого скачка спроса на апартаменты, квартиры и коммерческую недвижимость на субрынке делового квартала еще рано. Вероятнее всего, он будет происходить плавно, поскольку с каждым годом количество вариантов предложений снижается и новым покупателям остается меньший выбор лотов. Так, в течение II квартала 2019 г. состоялось 97 сделок с апартаментами. Но уже в III квартале того же года их количество упало до 71, что на 15% и 30% ниже показателей прошлого года соответственно.
Специфика «пиджачных» апартаментов
На сегодняшний день большая часть наиболее востребованных предложений субрынка «Москва-Сити» полностью реализована. У девелоперов еще можно купить 604 лота, из которых только 68 апартаментов предлагается в «Башне Федерация», 240 в МФК «Око» и 296 в Neva Towers. Анализируя скорость продаж, можно уверенно сказать, до конца 2020 г. в активно строящемся комплексе Neva Towers не останется не одного нереализованного лота, поскольку сейчас каждый месяц в среднем новых владельцев находят 27 апартаментов.
Учитывая ожидаемый приток покупателей, имеющихся на рынке предложений недостаточно. Вероятно, спрос работников министерств будет удовлетворяться с помощью проектов, только готовящихся к старту продаж, например, башни One Tower. Благодаря ей в ближайшем будущем на рынок выйдет более 1500 квартир.
Средняя площадь лота в «Москва-Сити» составляет 119 кв. м, в то время как в остальных районах она не превышает 104 кв. м. в сегменте премиального жилья. При этом практически 50% объектов, предлагаемых в ММДЦ, образуется апартаментами по 50–100 кв. м.
Средняя стоимость жилья в деловом квартале составляет 71,8 млн. рублей. Для сравнения по остальному премиальному рынку столицы она сохраняется на уровне 62,5 млн. рублей. Но практически половина всех представленных на первичном рынке апартаментов стоит 30–60 млн. рублей.
Следовательно, в небоскребах ММДЦ и средняя площадь, и средняя стоимость выше на 15% чем аналогичные показатели в объектах премиум-класса в других районах Москвы. При этом структура лотов отличается незначительно – в обоих случаях около 39% предложений находится в диапазоне 50–100 кв. м, а их стоимость составляет 30–60 млн. руб.
Основными покупателями лотов в ММДЦ являются люди младше 40 лет, которые еще не обзавелись семьями и стремятся купить вторую квартиру вблизи от рабочего места. Поэтому степень развития детской инфраструктуры их не интересует, как и площадь жилья не играет решающей роли.
Именно эти факторы существенно отличают апартаменты в «Москва-Сити» от квартир премиум-класса в других районах, при выборе которых одно из первостепенных значений отводится степени развития детской инфраструктуры, что и отражается на цене предложения.
Таким образом, большое число бюджетных апартаментов полностью отвечает требованиям, предъявляемым к так называемым «квартирам для пиджака». Это и делает их востребованными среди покупателей, работающих в башнях ММДЦ и желающих получить возможность оставаться на территории делового квартала после тяжелого рабочего дня или в любое другое время.
Кому подойдет жизнь в «Москва-Сити»
Хотя количество сделок по покупке апартаментов у девелоперов в 2019 г. снизилось практически на 20% по сравнению с 2018 г., объем продаж вырос до 14 млрд. рублей. Это почти в два раза превышает показатели в 2018 г.
При этом в 2018 г. начались продажи апартаментов в новом небоскребе многофункционального комплекса Neva Towers. Они подняли общее количество сделок, заключенных по данному проекту в 1,5 раза, поскольку многие желали купить жилье в нем по стартовой цене. По мере продвижения строительства и соответственно роста цен, что сопровождалось постепенным уменьшением ликвидных предложений, наблюдалось снижение темпов продаж. Это оказало непосредственное влияние на суммарное количество заключенных в ММДЦ сделок.
Таким образом, в 2018 году реализовывались наиболее доступные по цене лоты. В 2019 г. стоимость постепенно увеличивалась вплоть до 6% относительно предыдущего года. Если же сравнивать расценки за 2019 г. со средней стоимостью апартаментов в I квартале 2018, то она выросла аж на 20%.
Эти факторы сыграли решающую роль в росте среднего бюджета продаж. Поэтому в 2019 г. он достиг 45,6 млн. рублей, что на 22% больше показателей 2018 г. Но это на 24% ниже, чем в других объектах первичного столичного рынка премиум-класса, что в основном объясняется превалированием в общем количестве сделок реализации небольших «пиджачных» апартаментов.
Тем не менее в «Москва-Сити» в 2019 году совершались и крупные сделки. Так, одновременно было передано в руки частного инвестора 7 лотов, расположенных на 86 этаже «Востока» МФК «Башня Федерации».
Таким образом, уверенно прогнозировать активный рост спроса в 2019 г. на фоне переезда государственных структур еще рано, поскольку они будут растягиваться во времени. Более того, однозначно не все будут заинтересованы в покупке жилья на территории «Москва-Сити». Для многих чиновников, особенно семейных, более привлекательными могут показаться проекты с собственной облагороженной придомовой территорией, реализующиеся вблизи ММДЦ, но соседствующие с зелеными зонами или находящиеся ближе к детским садам и школам.
Именно семейные чиновники, имеющие детей, наименее заинтересованы в покупке жилья в «Москва-сити», ведь деловой квартал однозначно беден на зеленые зоны и специально предназначенные для организации детского досуга места. Хотя сейчас уже в некоторых многофункциональных комплексах эти недостатки учтены, результатом чего становится создание собственных парков на крышах стилобатов и открытие детских центров. С течением времени ситуация обещает исправиться. Так, уже существуют планы по увеличению площади зеленых и пешеходных зон, открываются развлекательные объекты и продолжается строительство киноконцертного зала. Но для их окончательной реализации потребуется не менее нескольких лет, поэтому жилье в «Москва-Сити» остается максимально привлекательным для холостяков и состоятельных людей, покупающих не первую квартиру и желающих приобрести свой уголок в Сити.
Чего ждать дальше?
Согласно данным Росстата, в 2018 г. около 10% сотрудников 14-ти планирующих переезд ведомств зарабатывали ежемесячно более 130 000 рублей, т. е. имеют возможность купить жилье в ММДЦ или близлежащих районах. Среднее количество работников каждого из них составляет 760 человек, таким образом, общее число сотрудников министерств достигает 10640 чел. Поэтому для удовлетворения такого количества потребностей понадобится около 1–1,2 тыс. апартаментов. А если учесть уже работающих в IQ-квартале чиновников, общее число необходимых лотов составит 1,6–1,8.
Конечно, некоторых больше привлекут близлежащие районы, в частности, Сердце столицы, Береговой, HeadLiner и нельзя забывать про вторичный рынок. Но как бы там ни было деловой квартал, однозначно, ожидает бум в сфере продаж и аренды. Ведь новые покупатели могут прийти не только из рядов сотрудников министерств, но и работающих с ними частных компаний. Поэтому есть все предпосылки не только для сохранения достаточно высокого уровня цен в течение длительного периода времени, но и для их роста.
Сегодня «Москва-Сити» представляет собой практически окончательно сформированный субрынок с собственными законами и особенностями развития. В то же время массовый переезд министерств непременно скажется на нем по многим направлениям, начиная от роста количества продаж жилой недвижимости и заканчивая привлечением новой волны крупных компаний, что положительно скажется на стрит-ритейле. Таким образом, можно смело ожидать повышение спроса на покупку апартаментов и квартир в небоскребах делового квартала в будущем году как минимум на 20%.
