大城市：莫斯科市和莫斯科商业中心的未来

莫斯科城正在进入新的发展阶段：这一商务中心已不再局限于莫斯科国际商务中心的高楼群，而是正在成为大型宏观区域 “大莫斯科城” 的核心。未来，这里将集中办公空间、住宅、企业总部、服务设施、公共空间以及新的城市基础设施。根据预测，到2035年，“大莫斯科城”的办公面积可能从280万平方米增长到680万平方米，莫斯科每五间办公室中就有一间将位于该区域。这已经不仅是商务区的扩张，而是在形成一个具有联邦级意义的新城市片区。

历史上的莫斯科国际商务中心“莫斯科城”仍然是商务莫斯科的主要象征，但它的角色正在逐渐变化。如果说过去它被视为一个独立的高层建筑中心，那么现在它正成为一个更大系统的集结点：其周边正在发展新的办公集群、商务级和高端住宅项目、服务空间、交通联系以及公共区域。

莫斯科城已经超越原有边界

近年来，莫斯科城实际上已经达到很高的商务密度。莫斯科国际商务中心内几乎没有剩余的优质办公空间，而大型企业的需求仍然保持强劲。截至2025年底，该商务区的办公空置率降至历史低位，约为2.8%。与此同时，A级办公楼的加权平均租金上涨了32%，达到每年每平方米7.97万卢布，不包括运营费用和增值税。

这对市场来说是一个重要信号：即使租金处于高位，莫斯科城仍然是俄罗斯最受欢迎的商务地点之一。企业愿意为地位、交通可达性、商务环境的集中度、基础设施，以及与金融、工业、科技和政府领域大型企业相邻的机会支付溢价。

但正是这种高需求带来了新的挑战。在莫斯科国际商务中心的历史边界内，越来越难以满足大型租户和买家的需求。总部、银行、企业集团以及快速成长型公司所需要的并不是单独办公室，而是大型办公区块、整层空间、整栋建筑甚至整座塔楼。因此，发展正逐渐走出传统“莫斯科城”的范围，转向“大莫斯科城”的模式。

什么是大莫斯科城

“大莫斯科城”并不只是莫斯科城旁边的一片区域。它是一种更广泛的城市规划逻辑，涵盖莫斯科国际商务中心周边的商务、住宅、公共和基础设施项目。这里指的是莫斯科新的商务带，未来将发展办公、住宅、社会设施、交通枢纽、滨水空间、商业空间以及日常服务。

如果第一代莫斯科城首先是工作场所，那么新一代大莫斯科城则希望成为完整的城市环境：人们可以在这里工作、居住、会面、举办商务活动，使用餐厅、健身、教育设施和城市基础设施。

这种模式符合全球商务区发展的趋势。现代商务集群已经不能只是一个早晨热闹、晚上冷清的区域。它必须作为一个完整的城市系统运行，并在一天中的不同时间支持不同使用场景。

为什么莫斯科办公市场进入新阶段

2025–2026年的莫斯科办公市场正处于复杂但有趣的节点。一方面，优质地段的高品质办公空间仍然需求旺盛。另一方面，宏观经济环境、资金成本高企以及企业的谨慎态度，使租户和买家的行为更加保守。

2026年第一季度，莫斯科新增办公面积为11.66万平方米。交付项目包括 STONE Savyolovskaya、LAKES 和“Delovoy Duet”。开发商宣布2026年计划新增超过100万平方米办公空间，但考虑到项目延期风险，实际交付量可能约为65万平方米。这意味着市场仍然活跃，但项目实际入市时间可能比最初计划更加谨慎。

截至2026年第一季度末，莫斯科办公市场的现成空置率约为5.4%，即110万平方米。不过，如果考虑隐性空置，包括转租面积、2026年第二至第四季度可释放的面积，以及2026年交付的在建商务中心中的空置办公室，潜在可用供应量可能达到9%，即约190万平方米。

乍看之下，需求下降可能令人担忧。但实际上，这更像是市场进入更加平衡状态，而不是崩盘。在租金快速上涨、交易活跃、优质空间竞争激烈之后，租户开始更仔细地计算成本，买家则采取观望态度。

2026–2028：从暂停到复苏

未来三年可能成为莫斯科办公市场从停滞走向复苏的过渡期。2026年，市场已经处于暂停阶段：预计购买和租赁面积总量将比上一年下降约13%。与此同时，新建项目仍将保持较高水平，但市场会受到空置率上升的压力。

预计到2026年底，空置面积占比可能比2025年上升约2.5个百分点，加权平均租金可能在年底前下降。这是合理的：当供应增加时，业主必须展现更多灵活性，尤其是在缺乏独特地段、强大基础设施或稳定大型租户池的项目中。

2027年，市场可能进入早期复苏阶段。如果宏观经济条件改善、商务活动增强，购买和租赁面积总量预计将增加。新建项目仍将保持高位，但空置率将开始下降，租金可能出现温和增长。

2028年可能成为全面复苏之年。如果关键利率和通胀接近目标水平，办公需求将增强。即使新建供应量较高，市场也能更快吸收新增面积，空置率可能降至约5.3%。在这一情景下，租金将继续温和上涨。

对大莫斯科城而言，这一预测尤其重要。2026年整体市场可能显得谨慎，但对优质商务地段的长期需求并不会消失。暂停期往往也是筛选期：具备强大交通可达性、清晰概念、良好基础设施、灵活布局，并能为企业提供完整工作环境而不只是平方米的项目，将会胜出。

为什么莫斯科城和大莫斯科城可能比整体市场更稳定

莫斯科整体办公市场与高端商务区并不是同一回事。全市范围内空置率可能上升，租户可能加强议价，业主可能作出让步。但在最强势的地段，高品质空间仍然是稀缺资源。

莫斯科城和大莫斯科城拥有几项优势，使它们能够更稳定地穿越市场周期：

• 已形成的商务地位和高认知度；
• 高水平企业的集中；
• 交通便利，靠近城市关键干道；
• 成熟的餐饮、商业和服务基础设施；
• 拥有能够容纳总部和大型企业办公区的大体量项目；
• 区域综合开发前景，而不是零散建设。

因此，即使在整体市场暂停的背景下，市场对“莫斯科城”的兴趣仍然存在。企业可能优化面积、重新审视预算、更加谨慎地决策，但高品质商务环境仍然有需求。尤其是当它能让员工、客户和合作伙伴方便出行、举行会议、使用服务，并处于商务活动中心时。

2032年前莫斯科城的新办公塔楼

在莫斯科国际商务中心“莫斯科城”内部，2032年前已宣布建设六座新的办公塔楼，总面积约53.8万平方米。这是相当可观的规模：它可能使该商务集群的办公总存量增加至约220万平方米。

重要的是，这一规模并不显得过剩。部分未来面积已经以大宗形式出售，或正处于积极销售阶段。近年来，市场上出现过多个案例：在建塔楼被大型企业用户整栋或以大面积区块购买。这表明，莫斯科城的需求不仅来自传统租户，也来自将办公室视为战略资产的企业。

谁在建设大莫斯科城

大莫斯科城的发展由一批大型开发商共同推动。这是它区别于单一区域或单一主开发商模式的重要特点。这里正在形成一个多中心系统，不同公司开发办公、住宅、混合用途综合体、社会设施和商业基础设施。

Sezar Group 和 MR Group 押注于混合模式，将办公与住宅、商业、服务和社会基础设施结合起来。Stone 则积极在有潜力的商务方向上形成办公集群，包括霍登卡和姆涅夫尼基。Donstroy、Strana Development、Vesper 等开发商则加强了该区域的住宅功能。

因此，大莫斯科城并不是作为一个单一项目发展，而是作为一组彼此相连的城市片段形成。这让它更复杂，但也更稳定：这里存在办公、住宅、投资、服务和基础设施等多种需求场景。

办公室旁边的住宅：为什么越来越重要

大莫斯科城的发展不能只从办公角度来理解。新的工作岗位会带来对商务中心附近住宅的需求。这对企业家、管理者、金融和科技领域专业人士、总部员工，以及重视接近商务环境的公司尤其重要。

据分析师估计，目前大莫斯科城范围内正在销售的房地产约占莫斯科全部商务级和高端房地产的17%。未来这一比例可能上升到25–27%。这意味着，该区域正逐渐不仅成为工作地点，也成为高端市场中的关键住宅区域之一。

2025年，整体住宅市场经历了复杂时期。俄罗斯新建住宅销售面积达到2560万平方米，比2024年增长1%。销售收入达到5.2万亿卢布，增长11%。与此同时，抵押贷款发放量下降至96.8万笔，总额为4.5万亿卢布，而优惠贷款项目在贷款数量中占63%，在贷款金额中占79%。

对于2026年，分析师预计需求将谨慎复苏。一级市场价格可能上涨约5–6%，即接近通胀水平。同时，市场仍对家庭抵押贷款条件、关键利率、贷款可获得性，以及一手房和二手房价格差距高度敏感。

对大莫斯科城而言，这意味着这里的住宅不会作为大众化产品发展，而是作为高价值城市环境的一部分。买家支付的不只是平方米价格，还包括接近商务中心、交通、地段地位、景观资源、基础设施和节省时间。

莫斯科仍是最稳定的房地产市场

在全俄罗斯不确定性的背景下，莫斯科仍然是最稳定的市场。这里资本、就业岗位、投资需求、企业客户以及高端项目更加集中。对于莫斯科城和大莫斯科城这样的区域来说，这一点尤其重要。

是的，买家变得更加谨慎。2026年初，莫斯科共有建设参与协议交易数量下降，部分需求转向现房。买家越来越多地将建设中项目与已交付项目进行比较，评估贷款条件、入住时间、一二级市场价格差距、区域质量以及未来流动性。

但谨慎并不意味着需求消失。更准确地说，需求的质量正在变化。买家变得更加理性：他们想清楚自己为什么付钱。在强势地段，这有利于那些概念清晰、基础设施成熟、具有长期城市规划逻辑的项目。

新办公室：不再只是工作场所

近年来最重要的变化之一，是企业对办公室要求的转变。在远程和混合办公阶段之后，企业正在让员工回到办公室，但旧模式已经不再适用。人们已经习惯了更舒适的条件，而企业也开始把办公室不仅看作容纳员工的场所，还看作留住团队、塑造企业文化和促进商务沟通的工具。

现代商务中心不应只是一个有办公室和开放办公区的建筑。它必须提供完整的服务环境。根据市场数据，65%的租户认为地下停车场是必需条件，49%的租户会拒绝没有餐饮设施的建筑，31%的租户会拒绝没有健身设施的建筑。此外，会议室、联合办公空间、会议厅以及用于内部活动的灵活空间需求也在增长。

新一代商务中心必须具备什么

• 地下停车场，以及从停车场到大堂的便捷通道；
• 电动车和混合动力车充电设施；
• 餐厅、咖啡馆、咖啡店以及多种餐饮形式；
• 健身和休闲空间；
• 会议室、联合办公区以及内部活动厅；
• 内部配送系统，并区分员工、访客和快递人员动线；
• 高品质公共区域、大堂和面向入驻者的服务。

对开发商而言，这些已经不再是附加选项，而是项目经济性的一部分。成熟的基础设施可以降低租户流动率，并帮助维持更高租金。对租户而言，这是提升办公室对员工吸引力的方式。对区域而言，这是形成充满活力的城市环境，而不仅仅是一组塔楼。

服务式办公室：灵活性重要，但市场也在降温

服务式办公室是一个独立方向。近年来，在混合办公和即用型解决方案需求的推动下，该领域快速发展。然而在2026年第一季度，这一板块也遇到了租户更加谨慎的行为。

莫斯科服务式办公室中的空置工位比例约为12%。平均租金达到每个工位每月41,362卢布，而每个工位的平均面积，包括公共区、会议室和走廊，约为7平方米。与此同时，服务式办公室租户开始考虑更经济的选择，包括直接租赁，而运营商也在适应客户需求。

这是市场成熟的另一个迹象。灵活性仍然受到需求支撑，但客户开始更仔细地比较成本、条件、地段和产品质量。在强势商务区，服务式办公室仍可能受到欢迎，尤其适合项目团队、代表处、初创公司、员工数量波动的企业，以及需要快速启动办公室的业务。

办公热潮的隐性成本：装修与工程

新办公塔楼的建设只是未来大莫斯科城经济的一部分。建筑交付后，另一个大市场才会开始：设计、装修、工程、设备、家具、数字基础设施、公共区域和运营解决方案。

据市场估计，莫斯科城商务集群中新建、在建和已公布商务中心的装修工程可能需要超过1000亿卢布，不含增值税。这是一个巨大的工作量，表明真正的办公热潮不仅以新塔楼面积来衡量，也以内部产品质量来衡量。

对租户和买家而言，空间交付状态、工程能力、能源效率、声学质量、大堂、卫生间、电梯区、会议室、安全系统和数字服务的质量变得越来越重要。在竞争环境下，胜出的不只是建筑本身，而是那些从进入停车场到工位和公共空间的完整用户体验链条都经过思考的项目。

为什么大莫斯科城不只是关于平方米

房地产市场通常用数字来描述：建了多少、卖了多少、还剩多少空置、租金如何上涨。但在大莫斯科城的案例中，更重要的是另一件事：商务区本身的模式正在改变。

旧模式很清楚：办公塔楼、商业裙楼、停车场、餐厅和若干服务。新模式则更加复杂。办公与住宅相邻，大型项目中出现学校和幼儿园，周边发展滨水空间、公共区域、交通枢纽、健身、餐饮、商业和日常服务。

大莫斯科城正在成为一个融合三种场景的区域：

• 工作 — 办公室、总部、商务集群、服务式办公室、会议室和活动空间。
• 居住 — 靠近商务中心的商务级、高端和豪华住宅。
• 使用城市 — 交通、餐厅、健身、教育、公共空间、滨水空间和服务。

这正是大莫斯科城区别于普通办公开发的地方。它正在形成一种新的城市环境：商务功能仍然是主要功能，但已经不再是唯一功能。

什么可能制约发展

尽管规划规模庞大，大莫斯科城的发展仍将取决于整体经济状况。2026–2027年房地产市场的主要风险包括关键利率下降缓慢、抵押贷款发放减少、项目融资成本高企、买家谨慎，以及供需之间可能积累失衡。

在住宅建设方面，开发商已经变得更加谨慎。2025年新项目启动数量下降，市场在部分细分领域和地区仍面临需求不足风险。在办公板块，租户正在优化成本，买家采取观望态度，业主则必须在谈判中更加灵活。

但对莫斯科城和大莫斯科城而言，这些风险看起来没有弱势或外围地段那么严重。拥有交通、基础设施、地位和有限优质供应的强势商务区，通常能更稳定地穿越降温期。尤其是当项目背后有大型开发商支持，而需求不仅来自租户，也来自企业买家时。

主要结论

大莫斯科城并不只是莫斯科城旁边的新一轮建设。它代表着从点状高层开发向完整商务城市系统的转变。历史上的莫斯科国际商务中心仍然是它的主要象征和核心，但其周围正在形成一个大得多的区域，办公、住宅、服务、交通和公共空间将在其中作为一个整体运转。

未来几年，市场将经历一个并不轻松的周期。2026年可能成为停滞和筛选强项目的时期。2027年可能转向早期复苏。2028年，如果关键利率和通胀下降，市场可能重新回到更加稳定的增长轨道。但现在已经可以看到：最强势的商务地段即使在谨慎时期也保持优势。

正因如此，莫斯科城和大莫斯科城仍然是首都未来发展的主要节点之一。这里正在形成的不只是新的房地产体量，而是商务莫斯科的新模式：规模更大、功能更混合、服务更完善，并且不仅面向办公日，也面向完整的城市生活。

相关材料：

莫斯科2030：大莫斯科城和新集群如何改变首都商务版图

莫斯科城与大莫斯科城：办公热潮、空间短缺和新趋势

大莫斯科城：莫斯科新的商务中心