国有交通垄断企业俄罗斯铁路公司（RZD）正准备推进商业地产市场上最受关注的交易之一：公司可能在 2026 年 2—3 月宣布启动出售位于Moscow Towers的办公面积招标。该项目是莫斯科国际商务中心（Moscow City）内规模最大的办公综合体之一。分析人士预计，该资产的起始报价将不低于2200 亿卢布，明显高于公司最初的投资额，这使其有望成为俄罗斯商业地产市场的创纪录交易。
为何 RZD 决定出售？
2024 年，RZD 收购了位于Moscow Towers内约 35–36 万平方米的办公面积（项目总面积约 40 万平方米），用于设立集团总部，计划集中安置大量员工并降低运营成本。当时交易总价为1931 亿卢布，并采用了长期分期付款结构。
然而，到 2025 年底，在沉重债务压力背景下，俄罗斯政府启动了关于 RZD 财务稳健性的系统性讨论，债务规模估计约为500 亿美元（约 4 万亿卢布）。相关支持方案包括债务重组、预算工具以及出售非核心资产，其中之一便是出售位于Moscow City的办公塔楼。
估值水平与交易前景
RZD 提出的起始售价高于其最初投资额。根据市场消息，集团希望至少获得2200 亿卢布，这反映出部分市场对该资产在首都商务核心区总体规划和区位价值的乐观预期。
房地产市场的专业人士指出：
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2200 亿卢布的估值对俄罗斯办公地产市场而言属于较高水平，可与近年规模最大的交易相提并论。
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从单位面积价格来看，该项目可与更高价位的交易进行比较：例如，近期在Moscow City达成的一笔大型交易，其平方米价格与 Moscow Towers 的水平相当。
寻找买方面临的挑战
尽管区位优越、且在“莫斯科大城（Big City）”片区内具有显著的建筑地标属性，专家仍警告称，如此体量的交易在执行层面存在明显难度：
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在经济温和增长、超大型资本投资者数量有限的背景下，寻找一位愿意为价值超过2000 亿卢布的资产买单的单一买家极为困难。
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即便在私人控股集团中，咨询机构也认为具备评估此类资产能力的公司不超过五家。
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潜在买方还需承担额外的装修和功能适配成本——初步估算显示，这可能为整体预算增加数百亿卢布。
潜在交易路径
市场目前正在讨论几种可能的方案：
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整体出售给单一大型投资者——可能是政府机构或大型金融机构。
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分拆出售，将办公面积划分为若干大体量模块，以扩大潜在买方范围。
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采用售后回租（Sale & Leaseback）结构，或在交易完成后仍保留 RZD 对资产的部分管理参与，以减轻买方的资金压力。
这对 Moscow City 及办公地产市场意味着什么
如果交易最终按公布价格完成，这将成为俄罗斯商业地产历史上规模最大的成交之一，凸显市场对 Moscow Towers 作为 Moscow City 商务核心旗舰资产的持续兴趣。同时，当前的宏观经济环境和较高的资金成本，也要求大型投资者采用更加灵活的交易结构和金融解决方案。
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