Коммерческая недвижимость в 2026 году: как покупать и продавать объекты

Сделки с коммерческой недвижимостью в 2026 году требуют от сторон гораздо большей подготовки, чем еще несколько лет назад. Рынок остается активным, но становится более избирательным: по оценкам IBC Real Estate, общий объем инвестиций в недвижимость в России в 2026 году может сократиться до 600–650 млрд руб., а основной инвестиционный поток будет по-прежнему сосредоточен в офисном и складском сегментах. Одновременно с этим в Москве ожидается заметный ввод новых офисных площадей, а в торговой недвижимости акцент смещается в районные форматы и объекты с понятным ежедневным трафиком. Это означает, что сегодня приобретают уже не просто квадратные метры, а юридически устойчивый актив с понятной доходностью и предсказуемой моделью владения. 

Многие клиенты и инвесторы стремятся не только купить привлекательное вложение, но и тщательно оценить все возможные выгоды и риски, связанные с этим решением. Именно поэтому юридическое сопровождение сделки в 2026 году должно начинаться не с подписания проекта договора, а с ответа на три вопроса.

1. Первый: какова реальная налоговая цена сделки для продавца и покупателя. 
   
2. Второй: насколько устойчив титул на объект, землю и иную сопутствующую инфраструктуру. 
   
3. Третий: какие требования сможет предъявить покупатель после закрытия сделки, если проявятся скрытые дефекты, арендаторы начнут саботировать нового собственника, неожиданно всплывут ограничения пользования или обнаружатся недостоверные заверения продавца. Такая постановка вопроса сегодня прямо следует и из налоговых правил, и из складывающейся практики Верховного Суда РФ.
   

Фактически эти три вопроса работают как стресс-тест для сделки: если объект их выдерживает, его можно рассматривать как инвестицию, если нет — как источник будущих проблем, даже если внешне он выглядит идеально.

Тренды рынка коммерческой недвижимости в 2026 году

Наиболее устойчивыми сегментами рынка в 2026 году остаются коммерческие офисы и склады. По данным консультантов от недвижимости, именно они продолжают аккумулировать основной инвестиционный интерес. Для Москвы прогнозируется значительный ввод новых офисных площадей, причем значительная часть нового предложения ориентирована не на аренду, а на продажу. На практике это означает, что покупатель офисного объекта должен анализировать не только локацию и цену, но и будущую ликвидность объекта, качество нарезки площадей, структуру и эффективность арендаторов, а также возможность последующей выгодной перепродажи или дробления актива.

Торговая недвижимость выглядит менее однородно. По данным NF Group, в Москве в 2026 году планируется ввод новых торговых центров, преимущественно районного формата. Для инвестора это важный сигнал: на первый план выходят помещения, встроенные в жилые массивы, повседневный ритейл, сервисные площади и объекты с устойчивым локальным спросом, а не любой торговый метраж как таковой. Например, ТРЦ «Афимолл Сити» в Москва-Сити и ТЦ «ЗУМ» в районе Зиларт в Москве — это успешные примеры торговых объектов, которые гармонично вписываются в жилое пространство. Здесь воплощена философия нового подхода к ритейлу: люди проводят досуг там, где живут и работают. Следовательно, и юридическая проверка должна охватывать не только сам объект, но и его фактическую коммерческую модель: действующие договоры аренды, индексацию ставок, возможность ротации арендаторов и ограничения использования помещения.

Налоги при сделках с коммерческой недвижимостью в 2026 году

Налоговые последствия сделки необходимо учитывать заранее, поскольку именно они во многом определяют реальную стоимость объекта и могут содержать существенные подводные камни как для продавца, так и для покупателя. Налоговая нагрузка формируется не только из очевидных платежей, но и из режима налогообложения сторон, структуры расчетов, порядка передачи объекта и дальнейшей модели его использования. Ошибки в расчётах или неверная квалификация сделки способны привести к дополнительным начислениям, утрате права на вычеты, доначислению НДС, спорам с налоговыми органами и фактическому изменению экономического результата уже после передачи недвижимости.

Особую сложность в 2026 году создают изменения ставок, различные режимы налогообложения и зависимость налоговых обязательств от даты перехода прав и оформления документов. Поэтому при подготовке сделки важно заранее просчитать не только цену объекта, но и полный объем будущих фискальных платежей, чтобы избежать ситуации, при которой инвестиционно привлекательная покупка превращается в источник непредвиденных расходов.

Налоги продавца

Для продавца на общей системе налогообложения в 2026 году критичны два базовых параметра: налог на прибыль и НДС. Основная ставка налога на прибыль с 1 января 2025 года составляет 25%, и именно эта ставка продолжает применяться в 2026 году. Одновременно с 1 января 2026 года базовая ставка НДС увеличена до 22%. И тем самым для сделок с недвижимостью это не абстрактное изменение: момент определения налоговой базы по НДС связан с передачей объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Иными словами, в договоре уже недостаточно написать цену; необходимо заранее определить, включает ли она НДС, какая ставка подлежит применению и на какую дату возникает налоговая обязанность.

Отдельный блок риска в 2026 году связан с продавцами на УСН. ФНС прямо разъясняет, что если доход за 2025 год составил менее 20 млн руб., с 1 января 2026 года такой налогоплательщик освобождается от НДС до превышения этого порога. Если доход за 2025 год превысил 20 млн руб., с 1 января 2026 года налогоплательщик на УСН начинает исчислять и уплачивать НДС. При этом он может выбрать либо общеустановленную ставку 22% с вычетами, либо специальные ставки 5% и 7% без обычного механизма налоговых вычетов. Для 2026 года ФНС указывает пороги, индексированные коэффициентом-дефлятором: 272,5 млн руб. и 490,5 млн руб. Это радикально влияет на переговоры о цене, потому что один и тот же объект может иметь разную эффективную стоимость в зависимости от налогового режима продавца. Для продавца юридического лица подход к проведению сделки должен охватывать не только подготовительный этап, включающий сбор всех правоустанавливающих бумаг и разработку сложной структуры расчетов, но и учитывать контроль за уровнем выручки. Это необходимо, так как выручка может существенно повлиять на стоимость сделки.

Если продавцом коммерческой недвижимости выступает физическое лицо, необходимо отдельно оценивать режим НДФЛ. ФНС разъясняет, что освобождение от налогообложения дохода от продажи недвижимости по сроку владения не распространяется на имущество, непосредственно использовавшееся в предпринимательской деятельности, за исключением специально оговоренных жилых объектов. Для нежилого коммерческого помещения это означает простое правило: само по себе длительное владение не гарантирует освобождения от налога, если объект фактически использовался как бизнес-актив. 

Налоги покупателя

Для покупателя на общей системе налогооблажения главный вопрос — не наличие НДС в договоре, а возможность реально принять этот НДС к вычету. ФНС указывает, что входной НДС принимается к вычету после принятия товаров, работ, услуг или имущественных прав к учету, при наличии счетов-фактур, первичных документов и при условии, что приобретаемый актив предназначен для облагаемой НДС деятельности. По общему правилу налоговвый вычет можно заявить в квартале, когда соблюдены все условия, а также в пределах трех лет после принятия объекта к учету. Следовательно, покупатель должен еще до сделки проверить, соответствует ли его модель использования объекта критериям для вычета, и не приведет ли неправильная налоговая квалификация к удорожанию актива уже после закрытия.

Если покупатель сам применяет УСН, картина несколько иная. При освобождении от НДС либо при применении специальных ставок 5% и 7% стандартный входной вычет, как правило, не работает в обычной модели. На практике это означает, что покупатель на УСН должен оценивать цену объекта не номинально, а через свою фактическую налоговую нагрузку. Ошибка на этом этапе часто приводит к тому, что после сделки объект оказывается существенно дороже, чем выглядел на этапе переговоров по его приобретению.

Отдельно следует учитывать налог на имущество организаций. ФНС указывает, что по ряду коммерческих объектов налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Это касается, в частности, административно-деловых и торговых центров, помещений в них, а также ряда нежилых помещений, предназначенных или фактически используемых под офисы, торговлю, общественное питание и бытовое обслуживание. Поэтому при покупке коммерческого объекта необходимо заранее считать не только доходность, но и будущую ежегодную фискальную нагрузку по региональным правилам.

Судебные риски при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Первый ключевой риск — недостоверные заверения продавца. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года закрепило возможность использовать заверения об обстоятельствах как полноценный договорный инструмент распределения риска. В арбитражных судах такие условия уже применяются на практике, а не формально. В деле № А76-3176/2023 (Арбитражный суд Челябинской области) суд рассматривал договор купли-продажи нежилых помещений. Продавец гарантировал отсутствие обременений и прав арендаторов, а нарушение этих заверений влекло ответственность по договору. В современных договорах купли-продажи коммерческой недвижимости важно, чтобы заверения продавца были детальными, а санкции за их нарушение — заранее определенными и значительными для продавца.

Второй риск — скрытые дефекты объекта. В 2025 году Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что срок, установленный статьей 477 Гражданского кодекса РФ, касается выявления недостатков товара, а не ограничивает возможность судебной защиты как срок исковой давности. Это означает, что если дефект обнаружен в пределах установленного срока или гарантийного срока, обращение в суд допускается и после их истечения, при условии наличия доказательств, подтверждающих момент обнаружения недостатка. Это особенно актуально для коммерческой недвижимости, где подписание акта приема-передачи "без замечаний" не исключает возникновения споров в будущем, если впоследствии будут выявлены конструктивные, инженерные или другие скрытые дефекты.

Третий риск — дефекты титула и права третьих лиц. Верховный Суд в 2025 году вновь подтвердил подход, по которому покупатель недвижимости, полагавшийся на данные ЕГРН, презюмируется добросовестным, пока не доказано обратное. Но эта презумпция не делает проверку необязательной. Сам по себе факт записи в реестре не отменяет риска спора о предыдущих переходах права, корпоративных одобрениях, банкротном оспаривании, незаконном выбытии имущества или наличии незаявленных пользователей объекта. Для коммерческой недвижимости это означает обязательную проверку не только всех записей в ЕГРН, но и судебной истории, исполнительных производств, корпоративной документации и фактического владения.

Четвертый риск — земля под объектом. Высший судебный орган в том же 2025 году указывал, что вместе с переходом права собственности на объект недвижимости к покупателю переходит и то право на земельный участок, которое имел продавец. Это важная, но вовсе не оградительная норма. Если у продавца было слабое или ограниченное право на земельный участок или его часть, короткий срок аренды, проблемы с видом разрешенного использования, подъездом, сервитутами или подключением к сетям, все эти ограничения перейдут в сделку вместе со зданием или с помещением. Поэтому покупка коммерческой недвижимости без полноценной земельной проверки — одна из самых частых стратегических ошибок.

Пятый риск — перепланировки, реконструкция и вмешательство в общее имущество, если помещение находится в многоквартирном доме. Верховный Суд в обзоре судебной практики по таким делам отдельно подчеркнул необходимость проверять, затронуто ли общее имущество дома и соблюден ли порядок согласования переустройства и перепланировки. Для покупателя это означает необходимость сверять не только выписку ЕГРН, но и техническую документацию, поэтажные планы, фактическую конфигурацию помещения и наличие разрешительной документации. 

Как должна быть организована безопасная сделка

Можно сделать вполне обоснованный вывод, что безопасная сделка с коммерческой недвижимостью в 2026 году строится на трех параллельных проверках.

• Первая — налоговая. Нужно заранее определить режим продавца, НДС-статус сделки, наличие или отсутствие права на вычет у покупателя, а также будущую имущественную налоговую нагрузку на объект.
• Вторая — правовая. Оцениваются титул, основания для возникновения права, корпоративные разрешения, судебные разбирательства, риски банкротства, права третьих лиц, арендаторы, залоги, аресты, исполнительные производства, а также земля и сетевое обеспечение объекта. Позиции Верховного Суда о добросовестном приобретателе и переходе прав на земельный участок не освобождают от необходимости проведения такой проверки, а лишь формируют основу для будущих споров.
• Третья — техническая. Покупателю необходимо до подписания договора и до окончательного расчета зафиксировать фактическое состояние объекта, его инженерные системы, конструктив, следы перепланировки, наличие дефектов и пригодность к предполагаемому использованию. Именно этот блок впоследствии определяет, сможет ли приобретатель доказать скрытые недостатки и предъявить требования продавцу.

Все три проверки вместе закрывают ключевые риски сделки: налоговая отвечает за финансовые последствия и будущие платежи, правовая подтверждает законность владения и отсутствие обременений, техническая показывает реальное состояние объекта и возможные расходы на его приведение в рабочее состояние.

Чем помогает юрист по сделкам с коммерческой недвижимостью

В сопровождении описанных сделок задача специалиста не сводится банальной проверке чистоты выписки из ЕГРН и редактированию условий договора купли-продажи или аренды. Практически работа строится иначе: сначала формируется налоговая модель сделки, затем проводится правовой и технический due diligence объекта, после чего в договор встраиваются заверения продавца, механизмы удержания цены, условия о раскрытии обременений, порядке передачи документации, последствиях скрытых дефектов и ответственности за недостоверные сведения.

Для продавца это способ закрыть сделку предсказуемо, не оставив после нее неконтролируемых претензий. Для покупателя — способ приобрести не проблемный актив, а юридически управляемый объект, который можно использовать, сдавать в аренду, реконструировать или перепродавать без последующего дорогостоящего судебного спора.

В 2026 году сделки с коммерческой недвижимостью требуют тщательного подхода, включающего право, налоги и процессуальные расчеты. Ошибки в таких сделках могут привести не только к неудачной покупке, но и к доначислению НДС, спорам о правах арендаторов, обнаружению скрытых дефектов, земельным ограничениям или невозможности реализовать объект по запланированной инвестиционной модели. Поэтому профессиональное сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью необходимо не для соблюдения формальностей, а для того, чтобы цена объекта отражала его юридическое качество.

Частые вопросы по сделкам с коммерческой недвижимостью

Можно ли купить коммерческую недвижимость с долгами или обременениями

Да, формально такая сделка возможна, однако зарегистрированные обременения — ипотека, аренда, сервитуты, запреты регистрационных действий — сохраняются и переходят к новому собственнику вместе с объектом, если они не сняты до сделки.

На практике особую опасность представляют сопутствующие факторы, которые не всегда очевидны из реестра:

• незавершенные судебные споры;
• задолженность по коммунальным и эксплуатационным платежам;
• конфликты с ресурсоснабжающими организациями;
• ограничения доступа или использования помещений.

Переходят ли арендаторы к новому собственнику автоматически

Да. При продаже объекта коммерческой недвижимости действующие договоры аренды продолжают действовать, а покупатель становится новым арендодателем на тех же условиях, что и прежний собственник. Это означает, что вместе с объектом приобретается сформированная арендная модель, включая сроки договоров, ставки, порядок индексации и ограничения на расторжение. Изменить эти условия после перехода права собственности часто невозможно без согласия арендатора.

Можно ли использовать объект не по текущему назначению после покупки

Не всегда. Возможность эксплуатации определяется видом разрешенного использования земельного участка, градостроительными регламентами и техническими характеристиками здания.

Даже если помещение физически подходит для иной деятельности, юридические ограничения могут потребовать дополнительных процедур:

• изменение вида разрешенного использования земельного участка или помещения;
• получение согласований и разрешений органов государственной власти и муниципалитета, без которых законная эксплуатация объекта по новому назначению может оказаться невозможной;
• разработка проектной документации и проведение необходимых технических обследований здания;
• проведение реконструкции здания, капитального ремонта или перепланировки помещений, если текущее состояние объекта не соответствует требованиям планируемой деятельности или нормам безопасности;
• переустройство инженерных систем, увеличение электрических мощностей, модернизация вентиляции, водоснабжения и иных коммуникаций, а также адаптация объекта под новый формат эксплуатации с учетом действующих технических, санитарных и противопожарных требований.

Как не попасть на мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Основной риск связан с попытками продать объект без надлежащих прав, скрыть обременения или вывести актив перед банкротством. Чтобы минимизировать вероятность мошенничества, важно соблюдать базовые меры безопасности:

• внимательно проверить, кто фактически владеет объектом, как он был получен, не менялся ли собственник незадолго до продажи и нет ли признаков попытки срочно вывести актив;
• убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться недвижимостью, а при продаже от имени компании, что есть все необходимые решения и полномочия;
• посмотреть судебные дела и долги продавца;
• заранее запросить полный пакет документов на помещение;
• проводить расчеты только через банк или безопасную форму, при которой деньги переходят продавцу после регистрации сделки.

На практике наиболее надежной защитой является профессиональное юридическое сопровождение сделки. Специалист проводит комплексную проверку объекта и сторон, выявляет скрытые риски, корректно формулирует условия договора и контролирует порядок расчетов. Важно выбирать профильного юриста или команду с опытом именно в коммерческой недвижимости, поскольку ошибки на этом этапе могут привести к утрате актива или длительным судебным спорам.