أوزون واتفاقية إيجار مكتبها في مدينة موسكو

سبق أن أشرنا إلى أن شركة أوزون، أكبر شركة تجزئة إلكترونية، تخطط لتأسيس فرع دائم لها في مدينة موسكو ، لكنها تدرس حاليًا خيارات أخرى. وقد كشفت الشركة مؤخرًا عن تفاصيل عقد إيجار مكتبها الحالي في برج نابريجنايا . المكتب مستأجر من شركة سيتي سنتر للاستثمار (هولندا)، وهي شركة تابعة لشركة إينكا (تركيا)، التي طورت العديد من العقارات في مدينة موسكو. وقد نشرت هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC) العقد كاملًا على الإنترنت.

كيف كان

وفقًا لوثيقة متاحة للعامة، وافقت شركة أوزون، أو بالأحرى شركتها التابعة "حلول الإنترنت"، على سعر إيجار ثابت بالدولار، بينما تحاول الغالبية العظمى من المؤسسات تجنب ذلك، وتدفع بدلًا من ذلك سعرًا ثابتًا بالروبل. ونتيجةً لذلك، تبلغ تكلفة إيجار الشركة السنوي للمقر 6.8 مليون دولار. مع ذلك، وللإنصاف، تجدر الإشارة إلى أن الدفع يتم بالعملة الوطنية بسعر صرف متفق عليه مسبقًا.

يتعلق عقد الإيجار المذكور بمساحة مكتبية تبلغ 1860 مترًا مربعًا، وُقّع عام 2018 وينتهي في مارس 2019. وعند انتهاء العقد، مُدّد حتى أغسطس 2025، مع خيار التجديد التلقائي. وكان لدى أوزون خيار مضاعفة مساحة مقرها الرئيسي بين أبريل وأكتوبر 2019. إلا أن الممثلين المعتمدين لم يُفصحوا عما إذا كانت الشركة قد استفادت من هذه الفرصة.

كم تكلفة استئجار مكتب في أوزون؟

الاتفاقية التي تم توقيعها في عام 2018 تلزم المستأجر بما يلي:

• دفع مبلغ 1.67 مليون دولار لمالك العقار بحلول نهاية العام؛

• تعويض نفقات المالك بمبلغ 11.9 ألف دولار أمريكي لتقديم خدمات مهندس المساحة وإبرام عقد طويل الأجل مع Rosreestr؛

• وضع وديعة قدرها 1.6 مليون دولار يمكن لمالك العقار استخدامها لتغطية الأضرار المحتملة؛

• تغطية تكاليف التشغيل.

• وفي المستقبل، يتعين على الشركة الالتزام

كان من المقرر سداد الدفعات ربع سنويًا بمعدل 500 دولار أمريكي للمتر المربع من المساحة المستأجرة. بالإضافة إلى ذلك، كان من المقرر إضافة فهرسة بنسبة 5% سنويًا اعتبارًا من 1 يونيو.

رغم أن العقد نصّ على السعر بالدولار، إلا أن جميع المدفوعات سُدّدت بالعملة الوطنية بسعر صرف 58.5 روبل للدولار الأمريكي. ومع ذلك، في حال ارتفع متوسط سعر الصرف المرجح للبنك المركزي بنسبة 15% أو أكثر مقارنةً بنفس الأرقام في الربع السابق، يحق لأيٍّ من الطرفين إنهاء العقد خلال فترة تتراوح بين شهرين وستة أشهر.

وهكذا، استقر متوسط سعر صرف الدولار المرجح في عام ٢٠١٩ عند ٦٤.٧ روبل، وفي عام ٢٠٢٠، وصل إلى ٧٢.١٥ روبل. إلا أن الخدمة الصحفية لأكبر متجر إلكتروني لم تُفصح عن أي تغييرات في سعر الإيجار.

تكاليف التشغيل

وافقت شركة أوزون على تغطية تكاليف خدمات التشغيل، والتي تشمل:

• تنظيف المباني؛

• إمداد المياه الساخنة وتدفئة المكان؛

• كهرباء؛

• صيانة المصاعد؛

• إزالة القمامة؛

• تكييف الهواء والتهوية؛

• تنظيف النوافذ مرتين في السنة؛

• ديكورات ذات طابع خاص؛

• إزالة الثلوج؛

• تصميم المناظر الطبيعية.

وأمرت شركة سيتي سنتر للاستثمار المستأجر بدفع مبلغ 780 ألف دولار لتغطية نفقات التشغيل حتى نهاية عام 2018. وبعد ذلك، طُلب من الشركة دفع 135 دولارًا لكل متر مربع سنويًا.

يشمل هذا السعر خدمة التكييف والتهوية خلال أيام الأسبوع من الساعة 8:00 صباحًا حتى 7:00 مساءً. ويمكن تمديد فترة تشغيل النظام عند الحاجة. في هذه الحالة، يُفرض على المستأجر رسوم قدرها 110 دولارات أمريكية لكل ساعة إضافية.

رسوم الإصطفاف

بالإضافة إلى المساحات المكتبية، وفّرت شركة سيتي سنتر للاستثمار لشركة أوزون أربعة مواقف سيارات في موقف سيارات مركز الأعمال. واضطرت الشركة إلى دفع 7000 دولار أمريكي لاستخدامها حتى نهاية عام 2018. وبعد ذلك، ستبلغ تكلفة كل موقف 5200 دولار أمريكي سنويًا.

بالإضافة إلى ذلك، خُصصت لمتجر التجزئة الإلكتروني مئة موقف سيارات في مرآب متعدد الطوابق أسفل مخرج الطريق الدائري الثالث. وبلغ الإيجار السنوي لكل موقف 4800 دولار أمريكي.

وبالتالي، تبلغ تكاليف صيانة مقر شركة أوزون الرئيسي 1.45 مليون دولار أمريكي، أي ما يعادل 85.3 مليون روبل سنويًا. وبإضافة 5.4 مليون دولار أمريكي (315.9 مليون روبل) من مصاريف الإيجار والتشغيل، تستهلك مساحة مكتب موسكو 6.85 مليون دولار أمريكي سنويًا من ميزانية الشركة. وهذا يعادل حوالي 400 مليون روبل. وبإضافة تكلفة مواقف السيارات، يرتفع المبلغ السنوي بمقدار 500,800 دولار أمريكي.

هل من الممكن التأجير من الباطن

بموجب الاتفاقية، لا يحق للمستأجر تأجير العقار من الباطن دون موافقة شركة سيتي سنتر للاستثمار، باستثناء الجهات التابعة لها. لا يجوز لشركة أوزون إبرام اتفاقيات تأجير من الباطن مع:

• مستأجرين آخرين من شركة ENKA؛

• الجهات التي تجري مفاوضات مع المالك بشأن استئجار المباني؛

• المنظمات التي تتمتع بالحصانة الدبلوماسية؛

• الكيانات التي يتعارض عملها مع التزامات عدم المنافسة لشركة أوزون مع المستأجرين الآخرين.

في حالات أخرى، يُسمح بالتأجير من الباطن. مع ذلك، لا يمكن أن يتجاوز السعر سعر الإيجار الأصلي للعقار. وإلا، ستُغرّم الشركة. يُسمح فقط للكيانات التابعة لتجار التجزئة عبر الإنترنت بإبرام اتفاقيات تأجير من الباطن معهم بسعر أعلى بنسبة 5% من سعر الإيجار الأصلي.

قرار غريب: تثبيت الإيجار بالدولار

يُعدّ الكشف عن تفاصيل عقد إيجار برج نابريجنايا وموافقة أوزون على تثبيت السعر بالدولار قرارًا غير مألوف. فحتى بعد انهيار الروبل عام ٢٠١٤، بذل أكبر مستأجري المساحات المكتبية قصارى جهدهم لتجنب العقود المقومة بالدولار.

حتى أن شركة فيمبلكوم، التي تعمل تحت العلامة التجارية بيلين، رفعت دعوى قضائية ضد شركة تيزبريبور، المؤجرة لمساحة في مركز هيرميتاج بلازا التجاري. وسعت الشركة إلى تثبيت سعر الصرف في العقد بين 32 و42 روبلًا للدولار الواحد من قِبل المحكمة. وفي النهاية، توصل الطرفان إلى تسوية، لكن التعريفة بقيت بالدولار، وتنازلت بيلين عن جزء من المساحة المستأجرة.

من جانبها، سعت ياندكس أيضًا إلى تجنب عبودية الدولار. كان مكتب أكبر محرك بحث في روسيا يقع في مركز كراسنايا روزا للأعمال. في البداية، كان عقد الإيجار مُقوّمًا بالدولار أيضًا. بعد أحداث عام ٢٠١٤، حاول المستأجر شراء العقار من المؤجر، لكن الصفقة فشلت. بعد انتهاء عقد الإيجار في عام ٢٠٢١، قررت ياندكس تجديده، لكن العقد الجديد كان قد أُبرم بالفعل بالسعر المحدد بالعملة الوطنية.

كانت مجموعة Mail.ru، التي انضمت إلى VK، أوفر حظًا. ففي عام ٢٠١٦، تمكنت الشركة من التوصل إلى اتفاق مع مالك العقار لتحويل إيجار مكتبها في مركز سكاي لايت للأعمال إلى روبل.