3 
تستعد شركة النقل الحكومية الاحتكارية السكك الحديدية الروسية (RZD) لإبرام واحدة من أبرز الصفقات في سوق العقارات التجارية، إذ قد تعلن الشركة في فبراير–مارس 2026 عن طرح مناقصة لبيع مساحات مكتبية في أبراج Moscow Towers — أحد أكبر المجمعات المكتبية في موسكو سيتي. ويقدّر المحللون سعر الطرح الابتدائي بما لا يقل عن 220 مليار روبل، أي أعلى بكثير من حجم الاستثمار الأولي للشركة، ما قد يجعل الصفقة قياسية على مستوى السوق الروسي.
لماذا قررت RZD البيع؟
في عام 2024، استحوذت RZD على نحو 350–360 ألف متر مربع في ناطحة سحاب Moscow Towers، بإجمالي مساحة يقارب 400 ألف متر مربع، لاستخدامها كمقر رئيسي للشركة — بهدف تجميع عدد كبير من موظفي المجموعة وتقليص التكاليف التشغيلية. وبلغت قيمة الصفقة آنذاك 193.1 مليار روبل، مع هيكل سداد طويل الأجل.
ومع ذلك، وبحلول نهاية عام 2025، بادرت الحكومة الروسية إلى مناقشة واسعة لإعادة التوازن المالي لـ RZD في ظل عبء ديون كبير يُقدَّر بنحو 50 مليار دولار (نحو 4 تريليونات روبل). وتشمل خيارات الدعم إعادة هيكلة الديون، وآليات موازنية، وبيع الأصول غير الأساسية، وكان من بينها قرار بيع الأبراج في موسكو سيتي.
التقييم وآفاق الصفقة
يتجاوز السعر الابتدائي الذي تقترحه RZD حجم الاستثمار الأولي. ووفقاً لمصادر مطلعة، تسعى المجموعة إلى الحصول على ما لا يقل عن 220 مليار روبل مقابل الأصل، وهو ما يعكس تفاؤل جزء من السوق بقيمة الموقع والتخطيط العام للعقار داخل المركز التجاري للعاصمة.
ويشير المتخصصون في سوق العقارات إلى ما يلي:
-
تقييم بقيمة 220 مليار روبل يُعد مستوى مرتفعاً لقطاع العقارات المكتبية في روسيا، وقابلاً للمقارنة بأكبر الصفقات خلال السنوات الأخيرة.
-
ومن حيث سعر المتر المربع، يمكن مقارنة الأصل بصفقات أعلى سعراً: فعلى سبيل المثال، أظهرت صفقة كبيرة حديثة في موسكو سيتي أسعاراً للمتر المربع قريبة من مستويات Moscow Towers.
تحديات العثور على مشترٍ
على الرغم من مكانة الموقع المرموقة والدور المعماري البارز ضمن منطقة «المدينة الكبرى»، يحذّر الخبراء من صعوبات كبيرة في تنفيذ صفقة بهذا الحجم:
-
في ظل نمو اقتصادي معتدل وعدد محدود من المستثمرين ذوي القدرات الرأسمالية الضخمة، فإن العثور على مشترٍ واحد مستعد للاستثمار في أصل تتجاوز قيمته 200 مليار روبل يُعد أمراً بالغ الصعوبة.
-
وحتى بين المجموعات الخاصة، يرى المستشارون أن عدد الشركات القادرة على دراسة مثل هذا الأصل لا يتجاوز خمس شركات.
-
وقد يواجه المشتري المحتمل أيضاً تكاليف إضافية لأعمال التشطيب وتهيئة المساحات، وتشير التقديرات الأولية إلى أن ذلك قد يضيف عشرات المليارات من الروبلات إلى الميزانية الإجمالية.
السيناريوهات المحتملة
يناقش السوق حالياً عدة مسارات محتملة:
-
بيع المجمع بالكامل لمستثمر واحد كبير — قد يكون جهة حكومية أو مؤسسة مالية كبرى.
-
البيع على أجزاء، عبر تقسيم المساحات إلى كتل كبيرة لتوسيع قاعدة المشترين المحتملين.
-
استخدام هياكل البيع مع إعادة الاستئجار (Sale & Leaseback) أو ترتيبات تُبقي على مشاركة RZD في إدارة الأصل بعد إتمام الصفقة، لتخفيف العبء المالي على المشتري.
ماذا يعني ذلك لموسكو سيتي ولسوق المكاتب
في حال إتمام الصفقة بالسعر المُعلن، ستصبح واحدة من أكبر الصفقات في تاريخ سوق العقارات التجارية في روسيا، مؤكدةً استمرار الاهتمام بـ Moscow Towers كأصلٍ رائد في مركز موسكو سيتي للأعمال. وفي الوقت نفسه، فإن الظروف الاقتصادية الحالية وارتفاع تكلفة رأس المال تتطلبان هياكل صفقات مرنة وحلولاً مالية متقدمة للمستثمرين الكبار.
مواد ذات صلة:
استحوذت RZD على معظم ناطحة سحاب Moscow Towers لإنشاء مقرها الرئيسي الجديد
