المساحات المكتبية تختفي بسرعة في مدينة موسكو.

يشهد عرض المساحات المكتبية في مدينة موسكو انخفاضًا سريعًا. ووفقًا لمحللين من شركة MR Office (مجموعة MR المطورة) وشركة الاستشارات CORE.XP، فإن أقل من 70,000 متر مربع من المساحات المكتبية المتاحة في أكبر مركز أعمال في العاصمة، منها حوالي 62,000 متر مربع من الفئة A.
وعلى خلفية معدلات الشواغر المنخفضة القياسية، بدأت مرحلة جديدة في تطور السوق: حيث تتحول المكاتب في المدينة من أداة عمل إلى أصل استثماري كامل.

الشواغر على مستوى الخطأ الإحصائي

بحلول أكتوبر 2025، بلغ معدل الشواغر في مدينة موسكو 1.5%، وهو قريب من أدنى مستوى تاريخي.
للمقارنة: قبل عام كان الرقم 1.3%، وفي عام 2023 كان 3.7%.

تتركز معظم الشواغر الحالية في أبراج iCITY الجديدة، التي افتُتحت مؤخرًا. حتى إطلاق هذا المشروع الضخم لم يُعالج النقص العام.
ويتجاوز إجمالي مساحات المكاتب في منطقة ناطحات السحاب 1.5 مليون متر مربع، إلا أنه لم يتم تشغيل سوى حوالي 380 ألف متر مربع من المساحات الجديدة خلال السنوات الخمس الماضية، على الرغم من الطلب المتزايد بشكل مطرد.

وفي فئة السيارات الفاخرة، تبدو الديناميكيات أكثر دلالة:

• الفئة (أ) - انخفض معدل الشواغر من 3.5% إلى 1.2% على مدى عامين؛

• الفئة ب - من 4.4% إلى 3.2%.

لماذا لا تستطيع المدينة مواكبة الطلب؟

موسكو سيتي هي المكان الوحيد في روسيا حيث يتم الجمع بين وظائف الأعمال والصورة والاستثمار في مكان واحد.
إنها عبارة عن نظام بيئي تجاري مركّز، محدود المساحة ولكنه مع ذلك يتمتع بإمكانية الوصول إلى وسائل النقل والبنية الأساسية التي لا مثيل لها.

بحلول عام 2030، يخطط المطورون لتشغيل حوالي 700 ألف متر مربع من مساحات المكاتب الجديدة، لكن الخبراء يتوقعون بالفعل أن يستوعب السوق هذا الحجم بالكامل دون زيادة الشواغر.
لم تعد هناك قطع أراضي متاحة للبناء تقريبًا، مما يخلق نقصًا هيكليًا وارتفاعًا مستمرًا في الأسعار.

"حوالي 90٪ من الطلب هو على المكاتب من الفئة (أ) بمساحة تصل إلى 500 متر مربع.
ويشير هذا إلى الاتجاه نحو الاكتناز والتنسيقات المرنة والوظائف المدروسة جيدًا.
- يلاحظ كيرمن ماستييف، مدير العقارات التجارية في مكتب MR.

وبالإضافة إلى الأحجام الصغيرة، لا يزال هناك طلب قوي على المساحات التي تصل إلى 1000 متر مربع وحتى 5000 متر مربع، مما يعكس التطور النشط للشركات المتوسطة الحجم والشركات المقيمة المتنامية.

ارتفاع التكاليف وتغير هيكل المعاملات

يؤدي نقص المساحة حتما إلى ارتفاع الأسعار:
وبحسب حسابات MR Office وCORE.XP، فمنذ بداية البناء حتى تشغيل المبنى، تزيد تكلفة المساحات المكتبية في المدينة بمقدار 2-3 مرات.
وللمقارنة، في مناطق أخرى من موسكو، يتراوح النمو خلال نفس الفترة بين 30% إلى 50%.

وفي المتوسط، وصلت أسعار المكاتب إلى 676 ألف روبل للمتر المربع بحلول خريف عام 2025، بزيادة قدرها 15% عن بداية العام.
يتم بيع العقارات المميزة بسعر أعلى بسبب النقص الحاد في المساحات ذات الجودة العالية.

اليوم 40% من العروض الموجودة في السوق للبيع، و60% للإيجار.
وتتراوح مساحات القطع الأكثر طلباً بين 100 و500 متر مربع والمساحات التي تصل إلى 2000 متر مربع، مما يؤكد هيمنة شكل المكاتب المدمجة.

توازن المصالح: المستأجرون مقابل المستثمرين

بالنسبة للمستثمرين، فإن الوضع الحالي يمثل فرصة سانحة:
وتحافظ مدينة موسكو على مكانتها كقوة دافعة في سوق العقارات المكتبية، حيث تجعل السيولة وإمكانية نمو القيمة العقارات أصولاً جذابة على المدى الطويل.

بالنسبة للمستأجرين - التحدي:
الاختيار المحدود، وارتفاع الأسعار، والانتقال القسري إلى مساحات أصغر أو نماذج تشغيل هجينة.
وقد بدأت العديد من الشركات بالفعل في دمج مقارها الرئيسية في المدينة مع مكاتبها الموزعة في مناطق الأعمال الأخرى.

الآفاق حتى عام 2030

ويتوقع الخبراء أن يظل السوق متوترا حتى بعد تشغيل 700 ألف متر مربع من المساحات الجديدة.
ولكن من غير المتوقع حدوث تشبع: إذ لا يزال الاهتمام قائما لدى كل من الشركات الكبرى المملوكة للدولة والمستثمرين من القطاع الخاص، الذين ينظرون إلى المكاتب باعتبارها وسيلة طويلة الأجل للحفاظ على رأس المال.

ويتوقع المحللون أن تستمر الأسعار في المدينة في الارتفاع في السنوات المقبلة:
إن العرض المحدود، ونقص الأراضي الشاغرة، وقيمة صورة الموقع، كلها عوامل تخلق علاوة مستدامة على السوق.

نتيجة

أصبحت مدينة موسكو رمزًا لدورة جديدة من العقارات التجارية:
لم يعد المكتب هنا مجرد مكان للعمل، بل أصبح أصلًا رأسماليًا، حيث يعكس السعر لكل متر مربع ليس فقط الطلب، بل أيضًا الوضع.