В Москва-Сити стремительно исчезают свободные офисы

В Москва-Сити стремительно сокращается предложение офисных площадей. По данным аналитиков MR Office (девелопер MR Group) и консалтинговой компании CORE.XP, в крупнейшем деловом центре столицы свободно менее 70 тыс. кв. м офисов — из них около 62 тыс. кв. м относятся к категории класс А.
На фоне рекордно низкой вакантности формируется новый этап развития рынка: офисы в «Сити» превращаются из инструмента бизнеса в полноценный инвестиционный актив.

Вакантность на уровне статистической погрешности

К октябрю 2025 года доля свободных помещений в Москва-Сити составила 1,5 %, что стало близко к историческому минимуму.
Для сравнения: год назад показатель составлял 1,3 %, а в 2023-м — 3,7 %.

Основной объём текущих вакансий приходится на новые башни iCITY, недавно введённые в эксплуатацию. Даже появление этого масштабного проекта не смогло изменить общий дефицит.
Объём всех офисов в квартале небоскрёбов превышает 1,5 млн кв. м, при этом за последние пять лет введено лишь около 380 тыс. кв. м новых площадей — при постоянно растущем спросе.

В премиальном сегменте динамика ещё показательнее:

• класс А — снижение вакансии с 3,5 % до 1,2 % за два года;

• класс В — с 4,4 % до 3,2 %.

Почему «Сити» не успевает за спросом

Москва-Сити — единственная в России локация, где совмещены деловая, имиджевая и инвестиционная функции в одном пространстве.
Это концентрированная бизнес-экосистема, ограниченная по территории и при этом обладающая непревзойдённой транспортной доступностью и инфраструктурой.

До 2030 года девелоперы планируют ввести около 700 тыс. кв. м новых офисов, но эксперты уже прогнозируют, что рынок поглотит весь этот объём без роста вакансии.
Свободных участков для строительства фактически больше нет, что создаёт структурный дефицит и постоянный рост цен.

«Около 90 % спроса приходится на офисы класса А площадью до 500 кв. м.
Это говорит о тренде на компактность, гибкие форматы и продуманную функциональность»,
— отмечает Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Office.

Помимо малого формата, устойчивый спрос сохраняется и на помещения до 1000 кв. м и до 5000 кв. м, что отражает активное развитие среднего бизнеса и растущих компаний-резидентов.

Рост стоимости и изменение структуры сделок

Дефицит площадей неминуемо ведёт к удорожанию:
по подсчётам MR Office и CORE.XP, с момента начала строительства до ввода здания стоимость офисных помещений в «Сити» увеличивается в 2–3 раза.
Для сравнения — в других районах Москвы рост за аналогичный период составляет 30–50 %.

В среднем по состоянию на осень 2025 года стоимость офисов достигла 676 тыс. руб. за кв. м, что на 15 % выше начала года.
Премиальные объекты реализуются с дополнительной ценовой надбавкой — из-за критического дефицита качественных площадей.

Сегодня 40 % предложений на рынке рассчитано на продажу, и 60 % — на аренду.
Наиболее востребованы лоты от 100 до 500 кв. м и пространства до 2000 кв. м, что подтверждает доминирование компактного офисного формата.

Баланс интересов: арендаторы против инвесторов

Для инвесторов нынешняя ситуация — окно возможностей:
Москва-Сити сохраняет статус локомотива рынка офисной недвижимости, где ликвидность и потенциал роста стоимости делают объекты привлекательными долгосрочными активами.

Для арендаторов — вызов:
ограниченный выбор, рост ставок и вынужденный переход на меньшие площади или гибридные модели работы.
Многие компании уже комбинируют штаб-квартиру в «Сити» с распределёнными офисами в других деловых зонах.

Перспективы до 2030 года

Эксперты прогнозируют, что даже после ввода 700 тыс. кв. м новых площадей рынок останется напряжённым.
Насыщение не ожидается: интерес сохраняют как крупные госкомпании, так и частные инвесторы, рассматривающие офисы как долгосрочный инструмент сохранения капитала.

Рост цен в «Сити» в ближайшие годы, по прогнозам аналитиков, продолжится:
ограниченное предложение, отсутствие свободных участков и имиджевая ценность локации формируют устойчивую премию к рынку.

Итог

Москва-Сити превращается в символ нового цикла деловой недвижимости:
офис здесь — уже не просто место работы, а капитализируемый актив, где цена за квадратный метр отражает не только спрос, но и статус.