Ротация ритейла в «Москва-Сити» ускорилась: конкуренция усиливается, рынок выходит на новый этап

В 2025 году деловой район «Москва-Сити» продемонстрировал качественное изменение в динамике торговой недвижимости. По итогам года в локации открыто 74 новых торговых объекта, при этом 72 арендатора завершили работу. Для сравнения: в 2024 году было зафиксировано 69 открытий и 58 закрытий.

Таким образом, речь уже не просто о развитии, а о формировании зрелой конкурентной среды, где скорость замещения арендаторов становится ключевым индикатором рыночной устойчивости.

Рост предложения и локальные перекосы

Общий объём торговых площадей в районе достиг 59,7 тыс. кв. м. Существенный вклад внёс ввод бизнес-центра iCITY, добавивший 8,2 тыс. кв. м коммерческих пространств.

На фоне расширения предложения уровень вакантности увеличился на 2,1 п. п. — до 7,7%. Однако средний показатель скрывает выраженную поляризацию:

• В Neva Towers, «ОКО», «Меркурий» и «Империя» свободные площади практически отсутствуют.
• Максимальная вакансия — 63,2% — зафиксирована в «Башне 2000», что напрямую связано с реконструкцией моста «Багратион» и снижением пешеходного трафика.

Это подтверждает: внутри «Москва-Сити» рынок работает не как единый массив, а как совокупность микро-локаций с разной транспортной и пешеходной логикой.

Кто формирует спрос

Структура арендаторов показывает чёткий сдвиг в сторону сервисной и lifestyle-модели:

• Общепит — 35%
• Фитнес — 27%
• Услуги — 11%

Фактически более 70% ритейла ориентировано на ежедневное потребление резидентов башен и офисных сотрудников. «Москва-Сити» постепенно закрепляется не только как деловой центр, но и как автономная городская среда с собственной инфраструктурой досуга.

Среди заметных запусков — рестораны на верхних этажах «ОКО» и «Империи», а также премиальный автосалон в Neva Towers. Верхние уровни небоскрёбов всё активнее трансформируются в гастрономические и представительские пространства.

Арендные ставки и давление на формат

Диапазон ставок составляет от 40 до 168 тыс. руб./кв. м в год. Такой разброс отражает разницу в трафике, статусе башни и формате помещения.

Ускорение ротации означает, что рынок становится требовательнее к концепциям: выживают не просто арендаторы с финансовой подушкой, а форматы с чётким позиционированием и продуманной клиентской моделью.

Прогноз: фаза стабилизации и новый драйвер

Аналитики ожидают в 2026 году снижение вакантности до 5–6% на фоне стабилизации потоков и запуска новых проектов, включая выход Moscow Towers.

С учётом роста жилой составляющей района и дальнейшего насыщения офисами класса А, спрос будет смещаться в сторону качественных сервисных концепций, премиального общепита и инфраструктуры для постоянного проживания.

Вывод

«Москва-Сити» окончательно переходит из стадии экспансии в стадию конкурентного отбора. Уровень вакантности остаётся контролируемым, но рынок становится более избирательным. В выигрыше — сильные локации и концепции, способные работать в условиях высокой плотности предложения и растущих ожиданий аудитории.