«Сити-2»: как комплексная схема инженерии превращает пустырь в новый деловой центр

На карте Большого Сити появилась невидимая, но ключевая «деталь» — комплексная схема инженерного обеспечения (КСИО) для территории будущего комплекса «Сити-2». Формально это всего лишь набор схем, расчетов и точек подключения. По факту — технический каркас, без которого два миллиона квадратных метров высотной застройки так и остались бы красивыми рендерами.

Где именно будет «Сити-2»

Речь идет о примерно 25 гектарах в Пресненском районе — микрорайон «Камушки» рядом с действующим ММДЦ «Москва-Сити» и «Экспоцентром». Территория ограничена 1-м и 2-м Красногвардейскими проездами, улицей Антонова-Овсеенко, Шмитовским проездом и ТТК. Именно здесь планируется формирование нового ядра высотной застройки с жильем, офисами, апартаментами и торгово-деловой функцией.

По градостроительным оценкам, в «Камушках» планируют разместить около 2 млн м² недвижимости: часть — в виде делового кластера «Москва-Сити 2», часть — в формате жилых и апартаментных башен.

Что такое КСИО и зачем она нужна

Комплексная схема инженерного обеспечения разрабатывается до начала полноценного проектирования. Ее задача — заранее определить:

• от каких подстанций и коллекторов запитывать квартал;

• где проходят и где будут проложены магистрали электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;

• какие мощности понадобятся под каждый тип застройки — жилье, офисы, общественные пространства.

По утвержденной для «Сити-2» схеме предусмотрено строительство почти 3 км новых сетей водоснабжения, порядка 1,7 км тепловых сетей и около 10 км питающих линий. 

Для девелоперов и ресурсоснабжающих организаций КСИО — общий «язык». Пока на площадке еще стоят заборы и ведется снос пятиэтажек, город уже знает:

• сколько мощностей нужно под будущие башни;

• какие коллекторы и магистрали придется модернизировать;

• где нельзя закладывать фундамент, потому что под ним пойдет ключевая инженерная трасса.

С 2025 года такая схема стала обязательным инструментом для объектов регионального значения и проектов реновации — Департамент градостроительной политики Москвы централизованно курирует разработку и утверждение КСИО.

Сначала дороги и коммуникации, потом небоскребы

«Сити-2» стартует не с экскаваторов в котловане, а с транспортной и инженерной подготовки. До 2028 года город планирует:

• построить новые съезды с ТТК на улицу Антонова-Овсеенко и дополнительный участок дороги вдоль кольца;

• реконструировать саму улицу Антонова-Овсеенко и 1-й Красногвардейский проезд;

• привести в порядок проектируемый проезд № 6672 и развязку ТТК/Шмитовский проезд;

• проложить инженерные коммуникации «внутри» квартала и рядом с ним;

• построить подземный пешеходный переход длиной около 30 м в зоне ТТК.

Общий объем дорожных работ — порядка 3 км. Это не просто улучшение транспортной доступности: дороги и инженерные сети закладываются так, чтобы выдержать нагрузку будущего кластера высоток и поток посетителей, сравнимый с нынешним «Москва-Сити».

Как будет меняться территория: лоты, башни, девелоперы

Территория «Сити-2» структурирована на семь лотов. Для части из них уже известны технико-экономические параметры: 

• Лот 1 — ГПЗУ позволяет возвести высотный комплекс общей площадью около 188 000 м², из них порядка 153 000 м² отводится под жилье. Предельная высота зданий — до 450 метров.

• Лот 3 — проектом предусмотрено около 280 800 м², из них более 231 000 м² — жилые площади. На рендерах это две жилые башни, объединенные шестиэтажным стилобатом с офисами, ритейлом и инфраструктурой.

Участки в «Камушках» активно консолидируют девелоперы: «Страна Девелопмент» и Промсвязьбанк купили ряд площадок, под которые уже запускаются тендеры на снос и последующую застройку. Финансирование частично обеспечивается крупными банками, в том числе Альфа-Банком.

Параллельно город инициировал корректировку правил землепользования и застройки, чтобы увязать высотность, функциональное зонирование и плотность застройки квартала с возможностями транспортной и инженерной инфраструктуры. 

«Сити-2» в системе Большого Сити

Проект не существует в вакууме. «Сити-2» — один из ключевых элементов развивающегося делового кластера «Большой Сити», который включает собственно ММДЦ «Москва-Сити», прилегающие территории по Шмитовскому проезду, Звенигородскому шоссе и дальше в сторону Хорошёвского шоссе.

По оценкам профильных экспертов и анализу городских документов, к 2035–2040 годам объем офисной, жилой и общественной недвижимости в Большом Сити может вырасти до 6,8 млн м², а число рабочих мест приблизиться к 260 000. В этой конфигурации «Сити-2» должен сыграть роль «второго ядра» — более молодого, высокоплотного и ориентированного на смешанный формат: жилье, офисы, сервисы и общественные пространства в одном вертикальном сценарии. 

Зачем городу так тщательно считать трубы и кабели

На первый взгляд инженерная схема — сухая бюрократия: километры труб, кабелей, насосных и ТП. Но именно от нее зависит, станет ли район реально комфортным или превратится в очередной «спальный муравейник» с перегруженными сетями и постоянными перекопами.

КСИО для «Сити-2» решает сразу несколько задач:

• Устойчивость
  Резервирование мощностей, кольцевые схемы, дублирование ключевых линий позволяют выдерживать пиковые нагрузки — от офисного часа пик до уик-эндов с максимальной загрузкой ТРЦ и ресторанов.

• Снижение рисков для девелоперов
  Когда точка подключения и требования по мощности известны заранее, меньше неожиданностей на стадии экспертизы и стройки — это влияет и на сроки, и на себестоимость проектов.

• Согласованность с транспортом и благоустройством
  Инженерные коридоры увязаны с дорожной сетью, будущими подземными переходами, парками и общественными пространствами квартала. То есть не придется через пять лет поднимать гранитные плиты новой площади ради очередного коллектора.

• Готовность к «умным» сервисам
  Закладывается потенциальный запас по электроэнергии и каналам связи под системы управления зданием, зарядную инфраструктуру для электромобилей, цифровые сервисы для жителей и арендаторов.
  

Вместо вывода

Формально новость звучит скромно: «утверждена комплексная схема инженерного обеспечения территории „Сити-2“». На практике это сигнал, что проект переходит из разряда красивых презентаций в стадию тщательно просчитанной реализации.

Дороги и развязки уже внесены в Адресную инвестиционную программу, параметры лотов уточняются, девелоперы заходят с первыми конкурсами и сносом старого фонда. 

Когда на строительные площадки придут башенные краны, именно сегодняшняя КСИО будет определять, насколько безболезненно район выдержит переход от «Камушков» с пятиэтажками к новой главе московской высотной застройки — «Сити-2» как полноценной части Большого Сити.