俄罗斯公民即使没有居留签证，也可以在迪拜购买公寓：首先在允许外国人购房的区域内选定房产，核查相关文件及资金来源，随后商定付款方案并办理产权过户手续。 预算包括房款、登记费、交易各方服务费以及交房后的相关费用。对于现房和在建项目，审核流程有所不同。 以下是购房流程、费用构成以及在支付定金前需要解决的问题。
本文仅供参考，不构成针对个人的投资、财务或法律建议。
家庭自住与出租房产的选房标准各不相同。若用于自住，首要考虑的是到学校和工作的交通距离、户型布局、噪音水平以及楼宇管理质量。 对于投资者而言，则应关注实际租金水平、年度开支、特定房型的市场需求，以及能否在无需长期等待的情况下顺利出售。仅凭优美的景观本身，无法解决上述任何一个问题。
请明确购房目的、持有期限以及考虑所有费用后的可投入金额。另需预留备用资金：公寓可能需要装修，且出租收入不会在产权过户当天立即产生。 如果购房是搬迁计划的一部分，则需将其与签证、银行账户及家庭预算相协调。在选择具体项目之前，可就此流程与Result Family Office进行商讨。
无论是自住、出租还是搬迁：如何开始选择
“阿联酋房地产”这一查询涵盖了不同的市场和登记程序。本文主要讨论迪拜的情况。阿布扎比、拉斯海马及其他酋长国的具体情况需另行核实。 即使在迪拜市内，仅凭区域名称也不够：地块的法律性质、具体建筑以及卖方的登记权利才是关键。
现房还是在建项目
在已竣工的楼盘中，买家可以实地查看公寓、入口、停车场及公共区域。 对于在建项目，买家需评估项目方案、合同、付款计划及施工进度。英语中的“off-plan”指在施工阶段购房；承诺的交付日期及延迟时的处理流程需在合同中明确。
| 选购标准 | 已竣工公寓 | 在建项目 |
|---|---|---|
| 考察内容 | 公寓本身、工程系统、楼宇及周边环境 | 地块、工程进度、相关文件及展示材料 |
| 产权文件或交易文件 | 核查产权证及业主信息 | 核查房产买卖协议（SPA）及交易在相关系统（包括Oqood）中的登记情况 |
| 结算 | 付款流程与产权转移及合同条款挂钩 | 付款按开发商的付款计划分批进行 |
| 租金收入 | 在公寓交付并完成准备工作后，可产生租金收入（需考虑现有租赁情况） | 计划在项目竣工并交付后产生 |
| 影响最终预算的因素 | 房屋状况、大楼管理费、装修、家具 | 剩余款项、交付时间、配套设施及接钥匙时的相关费用 |
向知名开发商购房并不意味着可以省略对具体项目的核查。Emaar Properties和DAMAC在许多搜索结果中都会出现，但公司名称并不能说明具体出售的是哪栋楼、合同方是谁，以及价格包含哪些内容。 请核对项目编号、户型图、文件标注的面积、装修标准及交付日期。
在支付定金和签署合同前应核查哪些事项
首先应确认外国人是否有权购买所选房产。完全产权（Freehold）是外国买家在特定区域可获得的一种产权形式。需将房产经纪人的说明与具体公寓的文件进行核对。 随后需核查业主身份、代理人的授权范围、相关限制条款以及抵押信息。合同中的姓名必须与交易双方的证件信息一致。
对于现房，请索取产权证（Title Deed）、物业管理费支付信息、现行租赁条款以及房屋交接相关资料。 另需确认是否需要NOC（开发商无异议证明），以及由谁负责办理。在自由持有权（freehold）区域办理销售登记时，迪拜土地局（DLD）将电子版NOC列为程序要求之一。
对于在建项目，请核查其注册情况及独立的项目托管账户。工程进度信息可通过迪拜土地局（DLD）的官方服务“项目状态”查询。 请核对项目名称、项目编号、开发商及收款人信息。针对建筑项目的付款必须按照规定的流程进行；中介提供的收款信息需自行核实。
根据迪拜土地局（DLD）对托管账户的说明，该账户中的资金专用于对应的项目。 设立托管账户有助于控制资金使用，但并不能为买家提供保证收益或确切的竣工日期。这些问题仍属于项目评估和合同范畴。
- 请核对公寓号、面积、停车位以及转让财产的构成。
- 核查中介的执照及负责交易人员的授权资格。
- 明确约定定金金额、收款方、退还条件以及双方违约的后果。
- 详细梳理交付延迟、面积变更、合同解除及争议解决的条款。
- 获取未结清款项清单，并将其在卖方和买方之间进行分配。
除房款外还需要多少钱
DLD的销售登记费率规定，卖方和买方各承担2%。 双方应在协议中明确费用分摊方式：实际上，买方可能承担全部登记费用。因此，“4%的费用”这一表述并不能明确说明您具体需要支付多少金额。
| 预算项目 | 如何核算 | 需提前确认的事项 |
|---|---|---|
| 房产销售登记 | 总计为交易金额的4%，具体分配比例由双方协议确定 | 各部分由谁支付 |
| 注册受托中心的服务费 | 交易金额在500,000迪拉姆及以上时，费用为4,000迪拉姆外加增值税；低于该金额时，费用为2,000迪拉姆外加增值税 | 适用渠道及服务内容 |
| 文件及附加费用 | DLD程序中的各项明细 | 该物业及交易所需文件 |
| 中介及配套服务 | 根据与承揽方的合同 | 佣金、增值税、付款时间及工作量 |
| 抵押贷款 | 首付款、评估费、银行手续费及登记费 | 贷款总成本及提前还款条款 |
| 交房后 | 楼盘管理费、公用设施接入费、保险费、家具及装修费 | 一次性费用及年度预算 |
计算示例：一套公寓售价为200万迪拉姆，根据约定，买方需支付全部4%的注册费，这部分费用为80,000迪拉姆。 信托中心服务费4,000阿联酋迪拉姆（含5%增值税），将增加4,200阿联酋迪拉姆。 小计为2,084,200阿联酋迪拉姆。该金额目前尚未包含其他费用、中介佣金、银行手续费、房屋状况检查及装修费用。此为示例性计算，并非针对具体房产的报价。
在比较公寓时，请询问每栋楼的年度服务费及欠费情况。低廉的购房价格可能伴随着高昂的维护费用。 若计划用于出租，需将物业管理费、可能出现的空置期、设备维护及家具更新等费用计入成本。请计算扣除这些费用后的净现金流；广告中显示的毛收益率并不能反映这一情况。
迪拜居民与非居民的住房抵押贷款
阿联酋的住房贷款流程始于对借款人的审核。银行会评估借款人的收入、债务、首付款来源、居留身份以及抵押资产。 建议在支付定金前先获得预批，因为若贷款申请被拒，定金将不予退还。即使获得了批准额度，也不意味着银行会为任何选定的公寓提供贷款。
根据阿联酋中央银行的规定，针对外国人，若购房价格不超过500万迪拉姆，且为自住的首套住房，贷款额度上限为房产价值的80%。这是该类别贷款的监管上限。 银行有权提供较低的贷款比例，且阿联酋针对非居民的抵押贷款通常需要单独审查产品条款和申请人的资质情况。
请全面比较各家银行的贷款方案。务必确认初始固定利率期、后续利率确定方式、强制保险、评估费以及部分提前还款的条件。 请要求银行提供固定利率期满后的还款额计算。若收入以其他货币计价，请额外核查汇率波动对家庭预算的影响。
银行评估值可能低于协商价格。此时需自行补足差额。在签署合同前，请明确如果评估或银行的最终决定出现延迟，定金及交易期限将如何处理。 在需要将借款人的文件、抵押品以及与卖方的结算安排整合到同一时间表中时，抵押贷款全程服务将大有裨益。
交易流程及房屋交接
在对房产进行核查后，双方将确定价格、付款方式、交房时间及条件。随后，双方将获取必要的审批，准备结算文件，并通过适用的DLD程序办理产权过户登记。 所需文件和操作流程取决于买方或卖方是否存在抵押贷款、委托书是否有效，以及谁是房产所有权人。
- 请准备好资金及相关证明文件。协商可接受的结算方式、账户信息及资金来源证明文件。若涉及国际汇款，需在交易日期前与银行确认。
- 协商解除产权负担事宜。若存在卖方抵押，结算流程应考虑其银行的要求及房产解押事宜。
交房验收时最好参照检查清单进行：空调、漏水、电路、门窗及装修。 照片和书面交接单有助于明确需要修复的具体问题。对于有租客的公寓，还需额外移交租赁合同、付款记录及保证金相关文件。产权登记日期与实际腾退日期可能存在差异。
Result Family Office创始人安德烈·雷文科表示：“在选房之前，我建议先制定完整的购房资金计划：自有资金、过户费用、可能的贷款以及拿到钥匙后的备用金。 家庭需要明确，用于日常生活、子女教育及其他义务的可用资金还有多少。如果购房是为了出租，建议在假设较低租金和数月空置期的情况下重新核算。 这种方法有助于围绕具体数字展开讨论，并提前预判何种支出水平较为合理。此外，房产文件、结算流程以及未来的签证事宜都需要分别核查：交易成功并不意味着整个搬迁过程就此结束。”
买家常见问题解答
购买公寓能否自动获得黄金签证？
居留权的办理需要单独的程序。对于迪拜的房地产投资途径，DLD规定了200万迪拉姆的门槛，并有额外的文件要求。 按揭房产、共有产权以及具体的价值证明形式，均需在购买前进行核查。已支付的价款本身并不能替代申请的批准。
能否通过委托书购买公寓？
在适用程序框架内可以委托他人办理，但授权范围及委托书的办理需事先与登记方协商一致。 请确认该文件是否授权签署合同、进行结算及接收文件。对于来自其他国家的委托书，需另行查明其认证、公证及翻译的要求。
如何比较带家具和不带家具的公寓？
请索取家具和家电清单，并注明每件物品的状况。评估更换、配送和安装的费用，以及入住前所需的时间。 “全套家具”这一表述并未说明卖方离开后会留下哪些物品。合同附件应详细列明财产清单，以便进行验收。
首次购房洽谈应做哪些准备？
只需说明购房目的、包含所有费用的预算、预计持有期限、家庭成员构成以及是否需要贷款即可。 请补充您的居留身份信息以及资金来源国。准备好这些资料后，即可联系Result，商讨后续步骤、筛选标准及服务范围。
