يمكن للروسي شراء شقة في دبي حتى بدون تأشيرة إقامة: في البداية يتم اختيار العقار في المنطقة التي يُسمح فيها للأجانب بالتملك، ثم يتم التحقق من الوثائق ومصدر الأموال، بعد ذلك يتم الاتفاق على طريقة الدفع وتسجيل نقل الملكية. يشمل الميزانية سعر الشقة، ورسوم التسجيل، ورسوم خدمات الأطراف المشاركة في الصفقة، والمصروفات اللاحقة لتسليم المفاتيح. وتختلف إجراءات الفحص بين الوحدات السكنية الجاهزة والمشاريع قيد الإنشاء. فيما يلي: خطوات الشراء، وتفاصيل التكاليف، والمسائل التي يجب حلها قبل دفع العربون.
هذا المقال ذو طابع إعلامي ولا يُعد توصية استثمارية أو مالية أو قانونية فردية.
تختلف المعايير بين الشقة المخصصة للأسرة والعقار المخصص للتأجير. بالنسبة للسكن الشخصي، تأتي في المرتبة الأولى المسافة إلى المدرسة والعمل، وتصميم الشقة، ومستوى الضوضاء، وجودة إدارة المبنى. أما بالنسبة للمستثمر، فتكون الأولوية لمعدل الإيجار الفعلي، والنفقات السنوية، والطلب على نوع معين من المساكن، وإمكانية بيعها دون انتظار طويل. فالمنظر الجميل بحد ذاته لا يجيب على أي من هذه الأسئلة.
حدد هدف الشراء، ومدة الحيازة، والمبلغ الذي أنت مستعد لاستثماره مع أخذ جميع المدفوعات في الاعتبار. وحدد ميزانية احتياطية بشكل منفصل: فقد تتطلب الشقة إصلاحات، كما أن تأجيرها لا يبدأ في يوم نقل الملكية. إذا كان الشراء جزءًا من خطة الانتقال، فيجب مواءمته مع التأشيرة والحساب المصرفي والميزانية العائلية. يمكن مناقشة هذا الترتيب مع Result Family Office قبل اختيار مشروع معين.
للسكن أو الإيجار أو الانتقال: من أين تبدأ الاختيار
يشمل البحث عن «العقارات في الإمارات العربية المتحدة» أسواقًا وإجراءات تسجيل مختلفة. تتناول هذه المقالة دبي. أما الشروط الخاصة بأبو ظبي ورأس الخيمة والإمارات الأخرى، فيتم التحقق منها بشكل منفصل. وحتى داخل دبي، لا يكفي ذكر اسم المنطقة فحسب؛ بل إن النظام القانوني للقطعة الأرضية والمبنى المحدد والحق المسجل للبائع هي العوامل التي لها أهمية.
شقة جاهزة أم مشروع قيد الإنشاء
في المبنى الجاهز، يمكن للعميل تفقد الشقة والمدخل وموقف السيارات والمناطق المشتركة. أما في حالة المشروع قيد الإنشاء، فيقوم المشتري بتقييم المشروع والعقد وجدول الدفعات وسير أعمال البناء. يشير المصطلح الإنجليزي «off-plan» إلى الشراء في مرحلة البناء؛ ويجب الاطلاع على الموعد الموعود للتسليم وإجراءات التعامل في حالة التأخير في العقد.
| المعيار | الشقة الجاهزة | المشروع قيد الإنشاء |
|---|---|---|
| ما الذي يتم تفقده | الشقة نفسها، والأنظمة الهندسية، والمبنى، والمحيط | القطعة الأرضية، وتقدم الأعمال، والوثائق، والمواد التوضيحية |
| وثيقة الملكية أو الصفقة | يتم التحقق من سند الملكية وبيانات المالك | التحقق من عقد البيع (SPA) وتسجيل الصفقة في النظام المعمول به، بما في ذلك Oqood |
| الحسابات | يرتبط جدول الدفعات بنقل الملكية وشروط العقد | يتم توزيع المدفوعات وفقًا للجدول الزمني الذي يحدده المطور العقاري |
| الدخل من الإيجار | يمكن تحقيقه بعد تسليم الشقة وتجهيزها مع مراعاة عقد الإيجار الساري | من المقرر تحقيقها بعد الانتهاء من المشروع وتسليمه |
| ما الذي يؤثر على الميزانية النهائية | حالة المسكن، رسوم المبنى، الإصلاحات، الأثاث | المدفوعات المتبقية، ومواعيد التسليم، والتجهيزات، والمصروفات عند استلام المفاتيح |
الشراء من مطور عقاري معروف لا يعفي من التحقق من المشروع المحدد. تظهر شركتا «إعمار العقارية» و«داماك» في العديد من عمليات البحث، لكن اسم الشركة لا يوضح أي مبنى معروض للبيع، ومن هو الطرف المذكور في العقد، وما الذي يشمله السعر. قارن بين رقم المشروع، ومخطط الشقة، والمساحة الواردة في الوثائق، والتشطيبات، وتاريخ التسليم.
ما الذي يجب التحقق منه قبل دفع العربون وتوقيع العقد
ابدأ بالتحقق من حق الأجنبي في شراء العقار المختار. الملكية المطلقة (Freehold) هي شكل من أشكال الملكية متاح للمشترين الأجانب في مناطق معينة. يجب مقارنة توضيحات الوكيل مع المستندات الخاصة بالشقة المعنية. ثم تحقق من هوية المالك، وصلاحيات الممثل، والقيود المفروضة، والمعلومات المتعلقة بالرهن. يجب أن يتطابق الاسم الوارد في العقد مع الوثائق الخاصة بأطراف الصفقة.
بالنسبة للمساكن الجاهزة، اطلب «سند الملكية» (Title Deed)، ومعلومات عن مدفوعات شركة الإدارة، وشروط عقد الإيجار الساري، وتسليم الشقة. تأكد بشكل منفصل مما إذا كان ستحتاج إلى شهادة عدم الممانعة (NOC) — وهي تأكيد بعدم وجود اعتراضات من المطور العقاري — ومن سيتولى ترتيب الحصول عليها. لتسجيل البيع في مناطق الملكية الحرة (freehold)، تشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تقديم شهادة عدم الممانعة الإلكترونية ضمن متطلبات الإجراء.
بالنسبة للمشروع قيد الإنشاء، تحقق من التسجيل وحساب الضمان (escrow) الخاص بالمشروع. تتوفر معلومات حول سير الأعمال من خلال الخدمة الرسمية لدائرة الأراضي في دبي: حالة المشروع. قارن بين الاسم ورقم المشروع والمطور وبيانات المستلم. يجب أن يتم الدفع الخاص بمشروع البناء وفقًا للإجراءات المحددة له؛ وتحتاج البيانات الواردة في رسالة الوسيط إلى التحقق منها بشكل مستقل.
وفقًا لتوضيحات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بشأن حسابات الضمان، فإن أموال هذا الحساب مخصصة للمشروع المعني. ويساعد وجود حساب الضمان (escrow) على مراقبة استخدام الأموال، لكنه لا يضمن للمشتري دخلاً مضموناً ولا تاريخاً دقيقاً لانتهاء البناء. وتظل هذه المسائل جزءاً من تقييم المشروع والعقد.
- تحقق من رقم الشقة ومساحتها ومكان وقوف السيارات ومكونات العقار الذي سيتم تسليمه.
- تحقق من ترخيص الوسيط وصلاحيات الشخص الذي يدير الصفقة.
- حدد مبلغ الوديعة، والمستلم، وشروط الاسترداد، وعواقب رفض كل طرف.
- افحص شروط تأخير التسليم، وتغيير المساحة، وفسخ العقد، وتسوية النزاعات.
- احصل على قائمة بالمدفوعات المستحقة وقم بتوزيعها بين البائع والمشتري.
كم من المال سيُطلب بالإضافة إلى سعر الشقة؟
تنص تعريفات DLD الخاصة بتسجيل البيع على نسبة 2% للبائع و2% للمشتري. يحدد الطرفان توزيع التكاليف في الاتفاقية: في الواقع العملي، قد يتحمل المشتري كامل رسوم التسجيل. ولذلك، فإن عبارة «رسوم بنسبة 4%» لا تجيب بعد على السؤال المتعلق بالمبلغ الذي ستدفعه أنت تحديدًا.
| بند الميزانية | كيفية احتسابها | ما يجب توضيحه مسبقًا |
|---|---|---|
| تسجيل البيع | إجمالي 4% من القيمة، يتم توزيعها وفقًا لاتفاق الطرفين | من يدفع كل جزء |
| خدمات مركز التسجيل التابع للوصي | 4,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة إذا كان السعر 500,000 درهم إماراتي أو أكثر؛ وأقل من ذلك — 2,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة | القناة المعمول بها ومكونات الخدمة |
| المستندات والرسوم الإضافية | بنود منفصلة وفقًا لإجراءات دائرة الأرضيات والمباني (DLD) | ما هي المستندات المطلوبة لهذا العقار وهذه الصفقة |
| الوسيط والمرافقة | بموجب العقد المبرم مع المنفذ | العمولة، ضريبة القيمة المضافة، موعد الدفع وحجم الأعمال |
| الرهن العقاري | الدفعة الأولية، التقييم، الرسوم المصرفية ورسوم التسجيل | التكلفة الإجمالية للقرض وشروط السداد المبكر |
| بعد تسليم المفاتيح | رسوم المبنى، وتوصيلات المرافق العامة، والتأمين، والأثاث، والتجديدات | المدفوعات لمرة واحدة والميزانية السنوية |
مثال على الحساب: تبلغ قيمة الشقة 2 مليون درهم إماراتي، وبموجب الاتفاق، يتحمل المشتري كامل رسوم التسجيل البالغة 4%. وهذا يمثل مبلغًا إضافيًا قدره 80,000 درهم إماراتي. ستضيف خدمة مركز الوصي البالغة 4,000 درهم إماراتي مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% مبلغ 4,200 درهم إماراتي. المبلغ المؤقت — 2,084,200 درهم إماراتي. ولا يشمل هذا المبلغ حتى الآن الرسوم الأخرى، وعمولة الوسيط، والمصاريف المصرفية، وفحص حالة العقار وتجهيزه. هذا حساب توضيحي، وليس عرضًا لعقار محدد.
عند مقارنة الشقق، اطلب معرفة رسوم الخدمة السنوية لكل مبنى ومعلومات عن الديون المستحقة. فقد يترافق سعر الشراء المنخفض مع تكاليف صيانة مرتفعة. للتأجير، أضف تكاليف الإدارة، وفترة التوقف المحتملة عن العمل، وصيانة الأجهزة، وتجديد الأثاث. احسب التدفق النقدي الصافي بعد هذه النفقات؛ فالعائد الإجمالي المذكور في الإعلان لا يعطي صورة واضحة عن ذلك.
الرهن العقاري في دبي للمقيمين وغير المقيمين
تبدأ عملية منح قروض الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة بفحص حالة المقترض. حيث يقوم البنك بتقييم الدخل، والالتزامات المالية، ومصدر الدفعة الأولية، ووضع الإقامة، والعقار المقدم كضمان. من المستحسن الحصول على الموافقة المسبقة قبل دفع الدفعة الأولية، التي لا يمكن استردادها في حالة رفض القرض. وحتى الحد المعتمد لا يعني أن البنك سيمول أي شقة يتم اختيارها.
تنص لوائح البنك المركزي الإماراتي الخاصة بالأجانب على حد أقصى للتمويل يصل إلى 80% من قيمة المسكن الأول المخصص للسكن الشخصي، بشرط ألا يتجاوز سعره 5 ملايين درهم إماراتي. وهذا هو الحد الأقصى التنظيمي للفئة المعنية. يحق للبنك أن يعرض نسبة أقل، وعادةً ما يتطلب الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة لغير المقيمين دراسةً منفصلة لشروط المنتج وملف المتقدم.
قارن بين العروض على أساس التكلفة الإجمالية. تأكد من مدة السعر الثابت الأولية، وطريقة تحديد السعر بعد ذلك، والتأمين الإلزامي، وتكلفة التقييم، وشروط السداد الجزئي قبل الموعد المحدد. اطلب حساب قيمة الدفعة بعد انتهاء الفترة الثابتة. في حالة الدخل بعملة أخرى، تأكد من كيفية تغير الميزانية العائلية عند تغير سعر الصرف.
قد تكون التقييم المصرفي أقل من السعر المتفق عليه. وفي هذه الحالة، يتعين عليك سداد المبلغ الناقص بنفسك. قبل توقيع العقد، تأكد مما سيحدث للوديعة ومواعيد الصفقة في حالة تأخر التقييم أو القرار النهائي من البنك. يُعد الدعم في إجراءات الرهن العقاري مفيدًا عندما يتعين تنسيق مستندات المقترض والضمان والتسوية مع البائع ضمن جدول زمني واحد.
كيف تتم الصفقة وتسليم الشقة
بعد فحص العقار، يتفق الطرفان على السعر وطريقة السداد ومواعيد وشروط التسليم. ثم يحصلان على الموافقات اللازمة، ويعدان الحساب، ويسجلان نقل الملكية من خلال الإجراء المعمول به في DLD. يعتمد مجموعة المستندات والإجراءات على ما إذا كان المشتري أو البائع لديه رهن عقاري، وما إذا كانت التوكيلات سارية المفعول، ومن هو المالك.
- قم بإعداد المبلغ المالي والإثباتات. اتفق على طريقة الدفع المسموح بها، وبيانات الحساب، والوثائق التي تثبت مصدر الأموال. يجب التحقق من التحويل الدولي مع البنوك قبل تاريخ إتمام الصفقة.
- اتفقوا على سداد الالتزامات. في حالة وجود رهن على البائع، يجب أن يأخذ إجراء السداد في الاعتبار متطلبات البنك الذي يتعامل معه وإلغاء الرهن عن العقار.
من الأفضل إجراء الفحص عند الاستلام باستخدام قائمة بالبنود التي يجب فحصها: تكييف الهواء، والتسربات، والكهرباء، والنوافذ، والأبواب، والتشطيبات. تساعد الصور والمحضر المكتوب في توثيق ما يجب إصلاحه بالضبط. بالنسبة للشقة التي يوجد بها مستأجر، يتم تسليم مستندات إضافية تتعلق بعقد الإيجار والمدفوعات ووديعة الضمان. قد يختلف تاريخ تسجيل الحق عن تاريخ إخلاء الشقة فعليًّا.
أندريه ريفينكو، مؤسس Result Family Office: «قبل اختيار الشقة، أقترح إعداد خطة مالية شاملة لعملية الشراء: الأموال الخاصة، ونفقات إجراءات التسجيل، والقرض المحتمل، والاحتياطي المالي بعد استلام المفاتيح. يجب على الأسرة أن تدرك المبلغ الذي سيتبقى متاحًا لتغطية نفقات المعيشة والتعليم والالتزامات الأخرى. إذا كان شراء العقار بهدف تأجيره، فمن المفيد مراجعة الحسابات على أساس معدل فائدة أقل وفترة توقف عن الإيجار لعدة أشهر. يتيح هذا النهج مناقشة أرقام محددة وتحديد مستوى النفقات المريح مسبقًا. وفي هذا الصدد، تتطلب مستندات الشقة وإجراءات الدفع والتأشيرة المستقبلية عمليات تدقيق منفصلة: فالصفقة الناجحة لا تنهي العملية الكاملة للانتقال».
إجابات على أسئلة المشترين
هل تمنح الشقة «التأشيرة الذهبية» تلقائيًا؟
يخضع الحصول على الإقامة لإجراءات منفصلة. بالنسبة لمسار المستثمر العقاري في دبي، تحدد دائرة الأراضي والأملاك (DLD) حدًا أدنى قدره 2 مليون درهم إماراتي ومتطلبات إضافية فيما يتعلق بالوثائق. وتتطلب العقارات المرهونة، والملكية المشتركة، والشكل المحدد لإثبات القيمة، إجراء فحص قبل الشراء. ولا يعتبر السعر المدفوع بحد ذاته بديلاً عن الموافقة على الطلب.
هل يمكن شراء شقة عن طريق التوكيل؟
يمكن التوكيل في إطار الإجراءات المعمول بها، ولكن يجب التنسيق مسبقًا مع الجهة المسجلة بشأن الصلاحيات وصيغة التوكيل. تأكد مما إذا كان التوكيل يسمح بتوقيع العقد وإجراء المدفوعات واستلام المستندات. بالنسبة للتوكيلات الصادرة من دولة أخرى، يجب التحقق بشكل منفصل من متطلبات التصديق والتصديق القنصلي والترجمة.
كيف يمكن مقارنة شقة مفروشة بأخرى غير مفروشة؟
اطلب قائمة بالأثاث والأجهزة المنزلية مع تحديد حالة كل قطعة. قم بتقدير تكلفة الاستبدال والتسليم والتركيب، بالإضافة إلى المدة اللازمة قبل الانتقال إلى الشقة. فعبارة «مفروشة بالكامل» لا توضح ما الذي سيتركه البائع. يجب أن يتضمن ملحق العقد قائمة بالممتلكات بتفاصيل كافية لتسليمها.
ما الذي يجب إعداده للمحادثة الأولى حول الشراء؟
يكفي تحديد الهدف، والميزانية الشاملة لجميع النفقات، والمدة المتوقعة لامتلاك العقار، وتكوين الأسرة، والحاجة إلى قرض. أضف معلومات عن وضع الإقامة والبلد الذي ستأتي منه الأموال. وبهذه المعلومات، يمكنك التواصل مع Result ومناقشة خطوات العمل ومعايير الاختيار ونطاق الدعم المقدم.
