في الربع الثاني من عام 2026، بلغ معدل شغور المكاتب في موسكو سيتي 17.4%، وهو أعلى مستوى خلال عشر سنوات. ومن أصل هذه النسبة، نتجت 15.9 نقطة مئوية عن دخول عقار واحد فقط إلى المعروض دفعة واحدة، وهو مجمع Moscow Towers الذي اشترته شركة السكك الحديدية الروسية عام 2024 بهدف استيعاب 18 ألف موظف في مقرها الرئيسي، قبل أن تعرضه لاحقاً للبيع.
وفقاً لتقديرات Nikoliers، يمثل Moscow Towers نحو 83% من إجمالي المساحات المتاحة داخل المجمع. أما CORE.XP فتشير إلى نسبة «تتجاوز 80%». وإذا استُبعد هذا العقار من الحساب، ينخفض معدل الشغور إلى ما بين 3% و5.2%، بحسب المنهجية المستخدمة.
ومن هنا جاء الفصل بين موسكو سيتي «القديمة» و«الجديدة»، إذ يبلغ معدل الشغور فيهما 1.6% و17.2% على الترتيب.
المؤشرات الرئيسية: ما الذي تم تأكيده وما الذي يعتمد على مصدر واحد؟
| المؤشر | القيمة | المصدر | درجة الموثوقية |
|---|---|---|---|
| معدل الشغور في المجمع بالكامل | 17.4% | Nikoliers، الربع الثاني من 2026 | أكدته مادّتان منشورتان |
| حصة Moscow Towers من المساحات المتاحة | 83% | Nikoliers · CORE.XP | مصدران مستقلان |
| معدل الشغور بعد استبعاد Moscow Towers | 3%–5.2% | CMWP · CORE.XP · IBC · Nikoliers | نطاق يستند إلى أربعة تقديرات |
| معدل شغور مكاتب الفئة «A» في موسكو | 9.3% | NF Group، حتى 1 يوليو 2026 | أساس دقيق للمقارنة |
| متوسط الإيجار داخل المجمع | 64,500 ₽/م² | CMWP، النصف الأول من 2026 | مصدر واحد؛ لم تُحدد الفئة أو ضريبة القيمة المضافة |
| نطاق الإيجارات في الأبراج | 60,000–80,000 ₽/م² | Nikoliers | يبلغ السعر في الفئة الممتازة 84,300 ₽/م² |
| متوسط الإيجار في موسكو | 32,000 ₽/م² | صحيفة «كوميرسانت»، 8 يوليو 2026 | علاوة موسكو سيتي تقارب الضعف |
| سعر البيع في المباني المكتملة | 548,000 ₽/م² | RBC، 28 أغسطس 2026 | من دون ضريبة القيمة المضافة |
| سعر البيع في المباني قيد الإنشاء | 618,000–843,000 ₽/م² | CORE.XP · Nikoliers | فارق يصل إلى 1.4 مرة بين تقديرات المستشارين |
| حصة المساحات المتاحة في مباني المكاتب قيد الإنشاء | 48% | CMWP، الربع الأول من 2026 | نحو نصف المساحات لا يزال يبحث عن مشترٍ |
يستحق السطر الأخير في الجدول اهتماماً خاصاً. فالصورة التسويقية التي توحي بأن موسكو سيتي «الجديدة» بيعت بالكامل، تتزامن مع إقرار ورد في المقالة نفسها بأن 48% من المساحات في المجمعات قيد الإنشاء لا تزال معروضة في السوق. وقد قدمنا تحليلاً تفصيلياً لإيجارات كل برج في دراستنا المنشورة في مارس عن سوق إيجار المكاتب. ففي برج «الاتحاد»، يصل وسيط الأسعار المعروضة في السوق المفتوحة إلى 127 ألف روبل للمتر المربع سنوياً. أما المتوسط المرجح بحجم الصفقات الفعلية فيبلغ نحو نصف هذا الرقم، وكلا المؤشرين صحيح.
«البرج الأخير» معروض في السوق منذ عام 2020
تبدو حجة نفاد الأراضي المتاحة للبناء مقنعة. لكن مراجعة الأرشيف تُظهر أن هذه الحجة تتكرر بانتظام.
- يوليو 2020 — أُطلق على مشروع iCITY، الذي تطوره MR Group، وصف «آخر برج في موسكو سيتي».
- مايو 2023 — حصل البرج المجاور لجسر باغراتيون على الوصف نفسه. وبرر كبير معماريي موسكو سيرغي كوزنيتسوف ذلك بأنه آخر مشروع متصل بالبنية التحتية الأرضية لمركز موسكو الدولي للأعمال.
- أغسطس 2026 — مشروع CESAR TOWER في قطعة الأرض رقم 20.
ثلاثة مشاريع، وثلاثة تبريرات، وثلاث عمليات إطلاق للمبيعات. لقد استُخدمت عبارة «البرج الأخير» أداةً تسويقية على مدى ست سنوات متتالية.
ولقطعة الأرض رقم 20 قصة مستقلة. فقد كانت متاحة آخر مرة عام 2014. وما زال الموقع الرسمي لشركة PJSC “CITY” يعرض بطاقة المشروع: بدء الإنشاء عام 2015، وعدد الطوابق 51 طابقاً، والارتفاع 228 متراً، والمساحة الإجمالية 174,300 متر مربع، أما موعد الإنجاز فلم يُحدد. تولت Solvers Estate إدارة المشروع، وكان من المخطط إنجازه عام 2018، لكن أعمال البناء توقفت. وفي أكتوبر 2024، اشترت Sezar Group قطعتي الأرض رقم 4 ورقم 20 من USM وSolvers، من دون الكشف عن قيمة الصفقة.
وكان هيكل إدارة الأراضي الذي أتاح تخصيص هذه القطع لمدة ربع قرن قد أُلغي قبل ذلك. ففي عام 2022، توقفت PJSC “CITY” عن إدارة أراضي مركز موسكو الدولي للأعمال، وأنهت عقود إيجار الأراضي.
الأراضي موجودة في الجوار، لكن التمويل غير متوفر
خلال صيف عام 2026، انتهى مزادان في المنطقة المحيطة مباشرة بموسكو سيتي من دون تقديم أي عروض.
قطعة الأرض رقم 15 في شارع أنتونوفا-أوفسينكو — تبلغ مساحتها 9,100 متر مربع، وهي مخصصة لإنشاء مجمع متعدد الاستخدامات يصل ارتفاعه إلى 405 أمتار وتبلغ مساحته الإجمالية 303,300 متر مربع. أزالت المدينة المباني القائمة، واستكملت الإجراءات المطلوبة، وحددت سعراً ابتدائياً قدره 12.27 مليار روبل. وفي مايو، توقع مستشارون علناً منافسة قوية وارتفاع السعر إلى ما بين 15 و18 مليار روبل. لكن في 14 أغسطس، فشل المزاد للمرة الثانية بسبب عدم تلقي أي طلبات.
Moscow Towers — في 21 مايو، لم تتلق شركة السكك الحديدية الروسية أي عروض لشراء المجمع الذي قُدرت قيمته بنحو 280.8 مليار روبل. وكان الخبراء قد قدروا السعر القادر على جذب اهتمام المستثمرين التجاريين بما بين 180 و200 مليار روبل.
مع وصول سعر الفائدة الرئيسي إلى 14% سنوياً، تواجه المشاريع التي تبلغ فترة استردادها عشر سنوات صعوبة بسبب ارتفاع تكلفة رأس المال. لذلك فإن العجز في موسكو سيتي ذو طبيعة مالية، وليس ناتجاً عن غياب الأراضي. فهناك مواقع مجاورة جاهزة وتنتظر المستثمرين، من بينها «حلقة بريسنينسكي»، ومشروعا City-2 وCity-North، إضافة إلى ناطحات السحاب السكنية في «كاموشكي». وقد حصلت هذه المشاريع جميعاً على صفة التطوير المتكامل للأراضي. كما أعددنا خريطة لهذا التوسع في مقالتنا عن «موسكو سيتي الكبرى».
528 ألف متر مربع: من يبني ومتى تكتمل المشاريع؟
يأتي هذا الرقم من Nikoliers، ويشير إلى مساحات المكاتب القابلة للتأجير في ستة مشاريع يُتوقع إنجازها قبل نهاية العقد. وتقترب المساحة الإجمالية لهذه العقارات نفسها من مليون متر مربع. وقد نسبت بعض المواد المعاد نشرها رقم 528 ألف متر مربع إلى RBC نفسها، لكن هذه النسبة غير صحيحة.
| المشروع | المطور | مساحة المكاتب، م² | موعد الإنجاز | حالة المبيعات |
|---|---|---|---|---|
| البرج المجاور لجسر باغراتيون | Gals-Development | 164,100 | الربع الثاني من 2030 | استحوذت عليه RVB بالكامل لاستيعاب 17 ألف موظف |
| SEZAR TOWER | Sezar Group | 126,895 | الربع الثالث من 2030 | معروض للبيع |
| TOP TOWER | MR Group | 96,700 | 2029–2030 | معروض للبيع بأسعار تبدأ من 86.8 مليون روبل |
| CITY-4 («إمباير»، المرحلة الثانية) | Sezar Group | 73,400 | النصف الأول من 2027 | اشترت بورصة موسكو 30 ألف متر مربع؛ ويشارك صندوق Parus في المنافسة على المبنى الثاني |
| One Tower | MR Group | 65,000 | الربع الرابع من 2030 | معروض للبيع |
| إجمالي خمسة مشاريع | — | 526,095 | حتى عام 2030 | أكثر من 45% من المساحات مخصصة للمالكين النهائيين |
تمثل المشاريع الثلاثة الأولى 73% من الحجم الإجمالي. ويبلغ الفرق بين مجموع المساحات الواردة في الجدول والرقم المعلن البالغ 528 ألف متر مربع نحو 1,905 أمتار مربعة، إذ لم يُحدد المشروع السادس في المصادر العامة.
تقدم الجهات الاستشارية المنافسة تقديرات أوسع. إذ تتوقع NF Group إضافة 538,100 متر مربع حتى عام 2032، بينما تقدر CORE.XP إجمالي المشاريع المعلنة بنحو 725 ألف متر مربع، تم تخصيص 31% منها بالفعل، ولن تدخل السوق المفتوحة. وفي أكتوبر 2025، كان الرقم المتداول يبلغ نحو 700 ألف متر مربع. وكان التقدير آنذاك يشمل جميع المشاريع المعلنة، بينما يعتمد التقدير الحالي على المشاريع التي دخلت مرحلة الإنشاء. وبالتالي ترجع الاختلافات إلى نطاق كل دراسة وفترتها الزمنية.
المساحات المباعة والمساحات المشغولة مؤشران مختلفان
لقد تغير نموذج السوق. وتوضح NF Group الأمر مباشرة: تُطور مشاريع المكاتب الجديدة في موسكو سيتي قبل الحصول على تصاريح التشغيل، ويكون الهدف الرئيسي بيعها، وغالباً إلى مشترٍ واحد. ووفقاً لبيانات CORE.XP، تعلقت 79% من عمليات الشراء في النصف الأول من عام 2026 بعقارات قيد الإنشاء. كما تضاعف متوسط مساحة الوحدة المشتراة أكثر من ثلاث مرات خلال عام واحد، من 472 متراً مربعاً إلى نحو 1,600 متر مربع.
يوضح مشروع iCITY ما يحدث بعد ذلك. فقد بيع برج Space Tower بالكامل تقريباً في صورة وحدات منفصلة، وحصل على تصريح التشغيل في يوليو 2025. ومع ذلك، بلغ معدل الشغور فيه حتى سبتمبر 2025 نحو 23.5%. أي إن الوحدات بيعت للمستثمرين، لكنها لا تزال تنتظر المستأجرين.
يمر خط الفصل الحقيقي بين المبنى المخصص لاستخدام المالك والمبنى الموجه إلى المستثمرين. فالأول يدخل السوق مشغولاً بالكامل، بينما يضيف الثاني مساحات جديدة إلى سوق التأجير الثانوي، وهو ما لم ينعكس بعد بصورة كاملة في تقارير الجهات الاستشارية.
تحسن وسائل النقل أضاف ميزة تسويقية جديدة
في 16 أبريل 2026، افتُتحت محطة خط MCD-1 داخل مركز الأعمال، فانخفض زمن الانتقال بين وسائل النقل من 15 دقيقة إلى 5 دقائق، فيما تبلغ الطاقة الاستيعابية المعلنة للمحطة نحو 100 ألف عملية انتقال يومياً. كما أُنشئ اتصال مباشر بقطار Aeroexpress المتجه إلى مطار شيريميتيفو. لكن محطتي «ديلوفوي تسينتر» و«شيليبيخا» على خط المترو الدائري الكبير مغلقتان منذ يونيو 2024، ويرتبط افتتاحهما مجدداً بتشغيل خط روبليوفو-أرخانغيلسكايا. ويمكن الاطلاع على المسارات الحالية في صفحات كيفية الوصول إلى موسكو سيتي ومواقف السيارات وخرائط الحركة المرورية.
ثلاثة سيناريوهات حتى عام 2030
السوق يتجه نحو التوازن
تتوقع CORE.XP أن يتراوح معدل الشغور في موسكو سيتي بين 4% و6% خلال العامين أو الأعوام الثلاثة المقبلة، بينما تتوقع Nikoliers ارتفاع الإيجار إلى 86 ألف روبل للمتر المربع بحلول عام 2027. وقد يُباع Moscow Towers كعقار واحد، أو تعود شركة السكك الحديدية الروسية إلى استخدامه بنفسها. وفي الحالة الثانية، قد تختفي نسبة 17.4% من المعروض من السوق من خلال قرار واحد. لكن نقطة الضعف في هذا السيناريو هي أن متوسط حجم الصفقات السنوي تاريخياً داخل مركز موسكو الدولي للأعمال يبلغ 85 ألف متر مربع فقط؛ وبهذه الوتيرة، سيستغرق ملء Moscow Towers بالمستأجرين نحو ثلاثة أعوام.
الانقسام داخل السوق يترسخ
جرى بالفعل تخصيص أكثر من 45% من المكاتب قيد الإنشاء لمالكين محددين. ويقدر دميتري جيدكوف من شركة Ricci أن 68% من مشاريع المكاتب الجديدة المعلنة في موسكو ستُنفذ من خلال البيع بحلول عام 2026، بعدما قللت تكلفة التمويل بالدين من جاذبية البناء بهدف التأجير. وفي ظل هذا النموذج، لم يعد معدل الشغور التقليدي يعكس الواقع بدقة. والمؤشر الأهم الذي ينبغي مراقبته هو حصة المساحات التي لا تزال معروضة في المجمعات قيد الإنشاء، والتي تبلغ حالياً 48%.
مركز الثقل ينتقل إلى مناطق أخرى
أفادت Bright Rich | CORFAC بالتعاون مع Upside Development في أغسطس 2026 بأن حجم الصفقات في موسكو سيتي انخفض بمقدار الثلث مقارنة بما كان عليه قبل ثلاثة أعوام، وأن حصة المجمع من إجمالي المساحات المشتراة في موسكو لا تتجاوز 0.1%. وفي المقابل، ارتفعت حصة المناطق اللامركزية من المساحات المستوعبة من 77.3% إلى 87.7%. وتقدر IBC إمكانات «موسكو سيتي الكبرى» بنحو 6.7 ملايين متر مربع من المكاتب بحلول عام 2035، مع تخصيص 645 هكتاراً للعقارات التجارية. أما العامل الذي يحد من تحقق هذا السيناريو فهو نفسه في السيناريوهات الأخرى: لم يشترِ أحد حتى الآن الموقع المجهز في شارع أنتونوفا-أوفسينكو.
ماذا يعني ذلك عملياً؟
بالنسبة إلى المستأجر الذي يبحث عن مكتب جاهز للانتقال داخل برج ذي سمعة راسخة، تبدو السوق محدودة للغاية. إذ لا تتوفر سوى نحو 3% إلى 5% من المساحات في الجزء التاريخي من المجمع، والمنافسة عليها أعلى مما يوحي به متوسط الشغور المعلن لموسكو سيتي بأكملها. ويمكن الاطلاع على العروض الحالية في قسمي المكاتب المعروضة للإيجار ومكاتب الإيجار في برج «إمباير».
أما بالنسبة إلى المشترين، فقد ظهرت فرصة لم تكن متاحة قبل خمس سنوات، وهي شراء مساحات مكتبية على شكل وحدات أثناء مرحلة الأساسات. ويمكن أن ترتفع قيمة هذه الوحدات بنسبة تتراوح بين 30% و60% خلال فترة البناء، بل وقد تتضاعف في بعض الحالات. لكن ثمن هذا النمو هو أفق انتظار يمتد من أربع إلى خمس سنوات، إلى جانب خطر امتلاك مساحة يتعين على المستثمر تأجيرها بنفسه. وتوضح حالة Space Tower أن هذا الخطر حقيقي.
أما بالنسبة إلى السوق ككل، فإن نقطة التحول القريبة تتلخص في مصير عقار واحد. فما دام Moscow Towers لم يُبع، ستظل إحصاءات «موسكو سيتي» تعكس في المقام الأول حالة هذا المجمع وحده.
المصادر: «RBC Real Estate»؛ Nikoliers؛ CORE.XP؛ CMWP؛ NF Group؛ IBC Real Estate؛ Bright Rich | CORFAC International؛ «فيدوموستي»؛ «كوميرسانت»؛ PJSC “CITY”؛ mos.ru. البيانات محدثة حتى أغسطس 2026.
