莫斯科城：空置率创历史新高，同时办公空间供应短缺

2026年第二季度，莫斯科城的写字楼空置率达到 17.4%，创下近十年来的最高水平。但在这17.4个百分点中，有15.9个百分点来自单一物业一次性进入市场——Moscow Towers 综合体。俄罗斯铁路公司于2024年购入该项目，原计划安置1.8万名总部员工，随后又将其挂牌出售。

根据Nikoliers的估算，Moscow Towers占整个商务区全部可用面积的 83%。CORE.XP给出的数据为“超过80%”。如果将该项目排除在统计范围之外，空置率将降至3%至5.2%，具体数值取决于所采用的计算方法。

这也解释了为何市场会区分“老莫斯科城”和“新莫斯科城”：两者的空置率分别为1.6%和17.2%。

核心指标：哪些数据得到确认，哪些仅来自单一来源

表格的最后一行尤其值得关注。市场一方面塑造出“新莫斯科城”已被全部售罄的形象，另一方面却在同一篇报道中承认：在建综合体中仍有48%的面积留在市场上。我们在3月份发布的写字楼租赁分析中，详细列出了各塔楼的租金。在“联邦大厦”，公开市场租金中位数达到每年每平方米127,000卢布。按实际成交面积加权计算的平均租金仅为这一数字的一半，而这两个数据都是正确的。

“最后一座塔楼”从2020年起就一直存在

“可开发土地即将耗尽”的说法听起来很有说服力。但回顾以往资料可以发现，这一论点经常被反复使用。

• 2020年7月——由MR Group开发的iCITY被称为“莫斯科城最后一座塔楼”。
• 2023年5月——巴格拉季昂桥附近的塔楼获得了同样的称号。莫斯科市总建筑师谢尔盖·库兹涅佐夫给出的解释是：这是最后一个接入莫斯科国际商务中心地下基础设施的项目。
• 2026年8月——位于20号地块的CESAR TOWER项目。

三个项目、三种解释、三次销售启动。“最后一座塔楼”这一表述已经连续六年被用作营销工具。

20号地块本身也有一段独立的历史。该地块上一次进入市场是在2014年。PJSC “CITY”的官方网站至今仍保留着该项目的资料：计划于2015年开工，共51层，高228米，总建筑面积174,300平方米，竣工日期待定。该项目由Solvers Estate负责，原计划于2018年完工，但建设后来停滞。2024年10月，Sezar Group从USM和Solvers手中收购了4号及20号地块，交易金额未予披露。

此前，用于以长期方式分配这些地块的土地管理机制已经被取消。2022年，PJSC “CITY”停止管理莫斯科国际商务中心区域，并终止了相关土地租赁协议。

附近还有土地，但市场缺少资金

2026年夏季，莫斯科城附近举行的两场拍卖均以无人出价告终。

安东诺娃-奥夫谢延科街15号地块——占地9,100平方米，可建设一座最高405米、总建筑面积303,300平方米的多功能综合体。莫斯科市政府拆除了原有建筑，完成了必要手续，并将起拍价设定为122.7亿卢布。2026年5月，咨询机构曾公开预测竞拍将十分激烈，成交价格可能升至150亿至180亿卢布。8月14日，该地块的拍卖再次未能举行：没有收到任何申请。

Moscow Towers——5月21日，俄罗斯铁路公司未能为这座估值2,808亿卢布的综合体找到竞买人。专家此前估计，能够引起商业买家兴趣的价格应在1,800亿至2,000亿卢布之间。

在基准利率达到年化14%的情况下，投资回收期长达十年的项目受到高资金成本的制约。因此，莫斯科城当前的短缺本质上并非土地短缺，而是资金短缺。附近已经完成准备并等待投资者的区域包括：“普列斯尼亚环”、“City-2”和“City-North”，以及“卡穆什基”住宅摩天楼项目。这些项目均已获得综合区域开发（KRT）资格。我们在“大莫斯科城”专题文章中制作了这一扩展区域的地图。

528,000平方米：谁在建设，何时完工？

前三个项目占总供应量的73%。与公布的528,000平方米相比，表中数据少了1,905平方米：公开来源尚未确认第六个项目的具体名称。

其他咨询机构的估算范围更大。NF Group预计，到2032年新增面积将达到538,100平方米；CORE.XP则估计，已公布项目的总面积为725,000平方米，其中 31% 已经分配给特定业主，不会进入公开市场。2025年10月，市场报道中提到的数字约为700,000平方米。当时的估算依据是所有已经公布的项目，而当前数据仅统计已经开工的项目。各项估算之间的差异主要来自统计范围和时间跨度的不同。

已售面积与实际入驻面积是两个不同指标

市场模式已经发生变化。NF Group对此表述得十分直接：莫斯科城的新写字楼项目在取得使用许可之前，主要通过出售而非出租的方式开发，并且越来越多地被单一买家整体收购。根据CORE.XP的数据，2026年上半年79%的购买交易涉及在建物业。一年内，平均购买面积从472平方米增加到约1,600平方米，增长了两倍以上。

iCITY展示了这种模式接下来可能产生的结果。Space Tower几乎已经全部以独立单元形式售出，并于2025年7月取得使用许可。但截至2025年9月，其空置率仍为 23.5%。这些单元已经出售给投资者，但仍在等待租户入驻。

真正的分界线存在于自用型楼宇与投资型楼宇之间。前者进入市场时通常已经被业主全部使用；后者则会形成新的二级租赁市场，而这一部分尚未充分体现在咨询机构的报告中。

交通改善增加了新的销售卖点

2026年4月16日，商务区内的莫斯科中央直径线MCD-1车站正式启用。换乘时间从15分钟缩短至5分钟，交通枢纽公布的设计能力约为每天10万人次。同时，这里还建立了通往谢列梅捷沃机场Aeroexpress列车的直接连接。不过，自2024年6月起，大环线上的“商务中心”站和“谢列皮哈”站一直处于关闭状态，其重新开放将与卢布廖沃-阿尔汉格尔斯科耶线的启用同步。当前交通路线可在莫斯科城到达指南以及停车场和交通路线图页面中查看。

到2030年的三种市场情景

市场逐步恢复平衡

CORE.XP预计，未来两至三年莫斯科城的空置率将维持在4%至6%；Nikoliers则预测，到2027年租金将达到每平方米86,000卢布。Moscow Towers可能会作为一个整体出售，也可能重新由俄罗斯铁路公司自行使用。在后一种情况下，当前17.4%的市场空置面积可能通过一笔交易被一次性吸收。该情景的薄弱之处在于：莫斯科国际商务中心历史上的年均成交面积约为85,000平方米。按照这一速度，仅依靠租户填满Moscow Towers大约需要三年。

市场分化进一步固定

目前在建写字楼中，超过45%的面积已经分配给特定业主。Ricci的德米特里·日德科夫估计，到2026年，莫斯科已公布的新建写字楼项目中，将有68%通过销售方式实现。债务融资成本上升，降低了开发商建设长期出租型物业的吸引力。在这种模式下，传统空置率已无法准确反映市场实际情况。更值得关注的指标，是在建综合体中仍然面向市场的面积占比，目前这一比例为48%。

市场重心向外围转移

Bright Rich | CORFAC与Upside Development在2026年8月发布的数据显示：莫斯科城的交易量较三年前下降了三分之一，其在莫斯科全部购置面积中的占比仅为 0.1%。去中心化商务区在市场吸纳量中的占比则从77.3%上升至87.7%。IBC估计，到2035年，“大莫斯科城”的写字楼发展潜力将达到670万平方米，共有645公顷土地被规划用于商业地产。该情景面临的限制因素与其他情景相同：位于安东诺娃-奥夫谢延科街的已准备地块至今仍未找到买家。

这对实际租赁和投资意味着什么

对于希望租用一间可立即入驻、且位于成熟知名塔楼内的办公室的租户而言，市场供应十分有限。莫斯科城历史核心区域只有约3%至5%的面积可供选择，实际竞争程度远高于整个商务区的平均空置率所显示的水平。当前房源已整理在写字楼出租及“帝国大厦”办公室出租栏目中。

对于买家而言，市场出现了五年前尚不存在的机会：投资者可以在项目地基施工阶段购买整层或分区办公室。在整个建设周期内，物业价值可能上涨30%至60%，部分项目甚至可能达到初始价格的两倍。但获得这一增值需要等待四至五年，同时还要承担竣工后自行寻找租户的风险。Space Tower的情况表明，这种风险确实存在。

对于整个市场而言，近期的关键转折点仍取决于一个项目的命运。只要Moscow Towers尚未售出，所谓“莫斯科城市场数据”在很大程度上反映的仍然只是这一座综合体的状况。

资料来源：RBC房地产；Nikoliers；CORE.XP；CMWP；NF Group；IBC Real Estate；Bright Rich | CORFAC International；《Vedomosti》；《Kommersant》；PJSC “CITY”；mos.ru。数据截至2026年8月。