普雷斯宁斯克环区：莫斯科城周边地区如何转变为城市的新层级

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8月的这四周里，商业中心周边发生的事情比其他任何一年都多。8月14日，市政府未能以122亿的价格出售“City-2”地块——因为没有收到任何投标申请。 20日，位于第三硅酸盐街的高端住宅项目“塞萨尔·西利卡”正式开盘。 同月，从City交通枢纽通往IQ区的步行桥项目正式公布，同时在原博览会中心旧址，国家中心“Ros”的地基板已浇筑完成。

十五年来，“莫斯科城”一直像一座孤岛一样存在。 写字楼、公寓、商业广场——而周边却是一片空旷：谢列皮赫工业区、“卡穆什科夫”五层楼房、展览馆，以及无人问津的滨河区。 如今，这片空地正向四面八方同步填补，这一过程有着清晰的逻辑。让我们分层分析。

地图：第一环区正在发生什么

四项功能汇聚在1.5至2公里见方的区域内：住宅（“City-2”和“塞萨尔·西利卡”）、文化（“俄罗斯”国家中心）、 休闲（右岸7公里长的滨河步道）以及交通连接（三座新建桥梁正在建设中）。这些项目均不属于莫斯科国际商业中心（MMDC）本身——正因如此，它们对该区域的影响远比任何一座新摩天大楼更为深远。

住宅层：“卡穆什基”渐次退场，“City-2”崭露头角

该门户网站长期以来一直关注804街区的变迁： 位于特斯特夫斯卡娅街与什米托夫斯基通道之间的18栋五层楼房早在2019至2020年间就已完成居民搬迁——居民们搬进了穆科莫尔内通道上那栋48层高的翻新新楼， 共计1500多套公寓。此后，该街区空置了四年。拆除工作于2024年底开始，并一直持续至今。

在腾出的土地上，“City-2”项目正在展开——包括约200万平方米的住宅、办公和商业空间。 该区域由市政府与开发商联合管理：国有企业“UGS”持股60%，Capital Group持股40%。首个获批的项目是“斯特拉纳·德维洛普门特”集团的两座塔楼，分别高96层和83层。 其中主塔高384米，宣称是欧洲最高的住宅摩天大楼；预计于2031年投入使用。

8月份的事件既凸显了这一问题的重大意义，也暴露出其脆弱性。 位于安东诺夫-奥夫西恩科街的一块0.9公顷地块以122亿卢布的价格挂牌拍卖——该地块未来可开发面积达30.3万平方米。 由于无人竞标，此次拍卖被宣布流拍。市中心地块的价格高得离谱，就连市政府也不得不等待买家出现。预计将举行二次拍卖。

8月的第二条住宅市场动态来自西北部。 Sezar Group在第三硅酸盐巷的“塞扎尔·西利卡”项目正式开盘：该项目包含四座36至51层的塔楼，约1500套公寓，一期工程预计于2030年交付。 起售价为35平方米的公寓2280万，即每平方米约65万。从行政区划上看，这里属于霍罗舍沃-姆涅夫尼基区，距离MMDTs塔楼仅三公里。 实际上——市场定位如出一辙：开发商销售的是“大城”的景观视野及归属感，关于“大城”我们曾在5月做过详细报道。

“第一环”的房价是多少

分析师们对毗邻摩天大楼所带来的溢价评估各不相同，但趋势一致。早在2024年初，“Metrium”就认为，“大城”的新建住宅价格比莫斯科平均水平高出36%。 据NF Group数据显示，截至2026年7月，该区域的加权平均单价已达到100万卢布——较上年增长17%，两年间增长36%。 相比之下，“老”莫斯科地区的每平方米均价为78.7万卢布。环路内的豪华住宅区每平方米售价131万卢布，商务级住宅为80万卢布，而全市平均水平仅为53.3万卢布。 据Whitewill和“斯特拉纳·德维洛普门特”的估算，莫斯科国际商业中心周边地区的房价在短短一年内上涨了43%。 与此同时，普列斯涅斯基区已成为中央行政区房价涨幅最大的地区：当地新建住宅的平均单价已达到140万。至于摩天大楼内部的具体价格情况，则需要另行分析。

文化地标：“俄罗斯”国家中心

环线最大的非住宅建筑项目正在克拉斯诺普雷斯涅斯卡亚河滨大道上施工，距离塔楼仅500米。 曾举办展览半个世纪的“埃克スポ中心”已关闭；其展馆于2025年秋季被拆除。取而代之的将是将于2029年落成的“俄罗斯”国家中心 ——这座波浪形建筑占地20.5万平方米，可同时容纳2万名访客，配有露天圆形剧场和带池塘的公园，并将与“克拉斯纳亚·普雷斯尼亚”公园相连。 3月，工程的主体建设阶段正式启动——地基板的浇筑进度已领先于计划。

对于商业集群而言，这标志着发展模式的转变。 此前，展览中心主要服务于同一类办公人群——出差人员、参展商及商务访客。而国家中心则面向城市居民和游客，且全年开放。此外，“City-2”内部也融入了文化功能： Capital Group针对该街区的公共空间举办了闭门国际竞赛——由五家设计事务所（从莫斯科的Wowhaus和A2M到瑞士的KOSMOS以及上海的Kokaistudios）负责设计带池塘的公园、地下画廊和文化中心。

在文化层面的发展之余，新的商业亮点也在崛起：在封闭的“巴格拉季昂”桥附近，Wildberries与Russ合并后的新公司总部正在建设中——这座高达398米的摩天大楼将成为莫斯科最高的建筑。 更多详情请见我们8月的新闻报道。

基础设施层：桥梁与七公里的滨河地带

“城市”周边的步行革命始于一次损失。 “巴格拉季昂”桥曾作为从摩天楼区通往右岸的唯一通道服务了四分之一世纪，现已因重建工程关闭，预计将于2030年底前重新开放——该桥正与RVB大楼的建设同步进行改造。作为替代，市政府正在同时建设多条连接通道。

第一座桥梁已投入使用：2025年9月，科罗廖夫院士汽车桥正式通车，将谢列皮欣斯基河岸与贝雷戈维通道连接起来。 第二座桥梁自4月起开始建设——这是一座长约半公里的步行桥，将位于TTK环线多罗戈米洛夫斯基桥的下层，连接塔拉斯·舍甫琴科滨河路与普雷斯涅ンス卡娅滨河路： 该桥将配备电梯、供暖系统，并设有直通摩天大楼的出口。第三座桥梁已于8月4日公布：这是一座从“City”交通枢纽通往IQ区的90米长桥梁，工程将于2027年启动。 远端环线包括两座位于姆涅夫尼科夫斯基河滩的自行车和行人桥，分别通往“菲利”公园和克里拉茨基： 据承诺，这两座桥将于2026年底至2027年间完工，届时从“City”骑自行车沿河岸直达“塞雷布里亚诺伊·博尔”将变得可行。

河岸本身也不再是荒芜之地。7月，“西港”滨河步道正式开放——1.9公里的步道正对着摩天大楼群。谢列皮欣斯卡娅滨河步道的改造工程已完成70%以上。 在塔拉斯·舍甫琴科滨水区，正在建设一座配有露天剧场的景观公园——预计将于2027年前完工。 市政府承诺，到2028年底将建成从“风帆桥”到多罗戈米洛夫斯基桥的整个右岸滨河步道——长达7公里的连续滨河带。

对于塔楼的租户而言，这将改变他们的日常生活场景：沿着河岸慢跑代替健身房的跑步机，在河滨大道享用午餐，骑自行车回位于菲利区的家。 而对于新环线区域的居民来说，情况则恰恰相反：他们可以步行前往市中心上班，而此前前往市中心主要还得依赖交通枢纽。

是街区还是产业集群？

现在进入核心问题。商业中心在90年代被规划为单一功能的集群——人们白天来此工作，晚上便离开。 如今在其周边兴建的一切，都与这一模式背道而驰。“City-2”和硅酸盐巷的住宅项目将带来数万名常住居民。 国家中心将吸引数百万访客，而他们对办公楼并不感兴趣。河岸和桥梁将把该岛与普雷斯涅、谢列皮哈和多罗戈米洛夫连接成一张连绵不绝的网络。

这些数据已经与“City区晚上空无一人”的刻板印象相悖：MMDC内部有十余座住宅和公寓塔楼，穆科莫尔内街有1500套翻新公寓，未来还将有200万平方米的“City-2”项目。大城市（Bolshoy City）内高端项目的占比正在上升，这里的房价涨幅甚至超过了莫斯科几乎所有其他地区——购房者们正用行动支持这个名义上尚未正式存在的区域。

摩擦仍将存在。 工程将耗时十年：未来几年住在“第一环”意味着要生活在起重机之间，而八月流标的情况提醒人们，即便是莫斯科最昂贵的土地，需求也有其上限。 步行通达性目前正呈现出一种悖论——三座新桥正在建设中，而唯一一座人们习惯使用的桥却将关闭五年。 尽管如此，发展方向已然明确：“莫斯科城”不再只是地图上的一个点，而是正成为该区域的中心——这里正逐渐涌现出居民、公园，以及晚上七点后的独特夜生活。这个综合体花了二十五年时间建成，而它周围的城市，则正在当下形成。

新普列斯涅斯基区：4个项目，4大功能

来源：mos.ru、stroi.mos.ru、NF Group数据、“Metrium”、Whitewill、开发商公告；2026年8月。