Пресненское кольцо: как район вокруг Москва-Сити превращается в новый городской слой

За четыре августовские недели вокруг делового центра случилось больше, чем за иной год. 14 августа мэрия не смогла продать участок в «Сити-2» за 12,2 миллиарда — заявок на торги не пришло. Двадцатого открылись продажи в премиальном «Сезар Силика» на 3-м Силикатном. Тем же месяцем анонсирован пешеходный мост от транспортного хаба Сити к IQ-кварталу, а на месте Экспоцентра залита фундаментная плита Национального центра «Россия». Разные новости, один сюжет: вокруг башен достраивается город.

Пятнадцать лет Москва-Сити существовал как остров. Офисы, апартаменты, торговый подиум — и пустота по периметру: промзоны Шелепихи, пятиэтажки «Камушков», выставочные павильоны, глухие набережные. Сейчас эта пустота застраивается одновременно во все стороны, и у процесса есть внятная логика. Разбираем по слоям.

Карта: что происходит в первом кольце

Четыре функции сходятся на пятачке в полтора-два километра: жильё («Сити-2» и «Сезар Силика»), культура (Национальный центр «Россия»), рекреация (семикилометровый променад правого берега) и связность (три новых моста в работе). Ни один из этих проектов не принадлежит самому ММДЦ — и именно поэтому они меняют его сильнее, чем любая новая башня.

Жилой слой: «Камушки» уходят, приходит «Сити-2»

Историю квартала 804 портал ведёт давно: 18 пятиэтажек между Тестовской улицей и Шмитовским проездом расселили ещё в 2019–2020 годах — жители переехали в 48-этажную новостройку реновации на Мукомольном проезде, больше полутора тысяч квартир. Потом квартал четыре года стоял пустым. Снос начался в конце 2024-го и продолжается до сих пор.

На освобождённой земле разворачивается «Сити-2» — около двух миллионов квадратных метров жилья, офисов и торговли. Управляет территорией связка города и девелопера: 60% у казённого предприятия «УГС», 40% у Capital Group. Первый утверждённый проект — две башни ГК «Страна Девелопмент» на 96 и 83 этажа. Главная, 384 метра, заявлена как самый высокий жилой небоскрёб Европы; ввод — ориентировочно 2031 год.

Августовский эпизод показал и цену вопроса, и его хрупкость. Участок в 0,9 гектара на улице Антонова-Овсеенко выставили на торги за 12,2 миллиарда рублей — под 303 тысячи квадратных метров будущей застройки. Заявок не поступило, торги признаны несостоявшимися. Земля у Сити стоит столько, что покупателей на неё приходится ждать даже мэрии. Ожидаются повторные торги.

Второй жилой сигнал августа — северо-западный. Sezar Group открыла продажи в «Сезар Силика» на 3-м Силикатном проезде: четыре башни от 36 до 51 этажа, порядка 1 500 квартир, сдача первой очереди к 2030 году. Стартовые цены — от 22,8 миллиона за 35-метровую квартиру, то есть около 650 тысяч за метр. Формально это Хорошёво-Мнёвники, до башен ММДЦ отсюда три километра. По сути — тот же рынок: девелопер продаёт вид на Сити и принадлежность к «Большому Сити», о котором мы подробно писали в мае.

Сколько стоит «первое кольцо»

Премию за соседство с башнями аналитики оценивают по-разному, но направление одно. «Метриум» ещё в начале 2024-го считал, что новостройки Большого Сити дороже среднемосковских на 36%. К июлю 2026-го, по данным NF Group, средневзвешенный метр в локации достиг миллиона рублей — плюс 17% за год и плюс 36% за два. Для сравнения: средняя цена метра по «старой» Москве — 787 тысяч. Премиальный сегмент внутри кольца стоит 1,31 миллиона за метр, бизнес-класс — 800 тысяч против 533 тысяч в среднем по городу. А по подсчётам Whitewill и «Страны Девелопмент», жильё в ближайшем окружении ММДЦ подорожало на 43% всего за год. Пресненский район тем временем стал лидером ЦАО по росту цен: метр в местных новостройках в среднем тянет на 1,4 миллиона. Что и сколько стоит внутри самих башен — отдельный разбор.

Культурный слой: Национальный центр «Россия»

Самая крупная нежилая стройка кольца идёт на Краснопресненской набережной, в пятистах метрах от башен. Экспоцентр, полвека принимавший выставки, закрыт; павильоны снесли осенью 2025-го. Вместо них к 2029 году поднимется Национальный центр «Россия» — волнообразное здание на 205 тысяч квадратных метров, рассчитанное на 20 тысяч посетителей одновременно, с открытым амфитеатром и парком с прудом, который сомкнётся с парком «Красная Пресня». В марте основной этап стройки стартовал официально — фундаментная плита заливается с опережением графика.

Для делового кластера это смена жанра. Экспоцентр работал на ту же офисную аудиторию — командировочные, выставки, деловые визиты. Национальный центр рассчитан на горожан и туристов, причём круглогодично. Плюс культурная функция закладывается и внутри «Сити-2»: Capital Group провела закрытый международный конкурс на общественные пространства квартала — парк с прудом, подземные галереи и культурный центр проектируют пять бюро, от московских Wowhaus и A2M до швейцарского KOSMOS и шанхайского Kokaistudios.

Рядом с культурным слоем растёт и новый деловой акцент: у закрытого моста «Багратион» строится штаб-квартира объединённой компании Wildberries и Russ — башня до 398 метров, которая станет самым высоким зданием Москвы. Подробнее о ней — в нашей августовской новости.

Инфраструктурный слой: мосты и семь километров берега

Пешеходная революция вокруг Сити началась с потери. «Багратион», четверть века служивший единственной переправой из башен на правый берег, закрыт на реконструкцию до конца 2030 года — его перестраивают вместе со стройкой башни РВБ. Взамен город строит сразу несколько связей.

Первая уже работает: в сентябре 2025-го открыт автомобильный мост Академика Королёва, связавший Шелепихинскую набережную с Береговым проездом. Вторая строится с апреля — пешеходный мост длиной около полукилометра, который пройдёт в нижнем уровне Дорогомиловского моста ТТК и соединит набережную Тараса Шевченко с Пресненской: с лифтами, тёплым контуром и выходом прямо к башням. Третью анонсировали 4 августа: 90-метровый мост от транспортного хаба Сити к IQ-кварталу, работы начнутся в 2027-м. Дальним контуром — два велопешеходных моста Мнёвниковской поймы, к парку «Фили» и к Крылатскому: их обещают достроить к концу 2026-го — 2027 году, и тогда от Сити до Серебряного Бора можно будет доехать на велосипеде вдоль воды.

Сам берег тоже перестаёт быть задворками. В июле открылась набережная «Западный порт» — 1,9 километра дорожек прямо напротив башен. Шелепихинская набережная благоустроена больше чем на 70%. На набережной Тараса Шевченко разбивают ландшафтный парк с амфитеатром — до 2027 года. Целиком правобережный променад от моста-«паруса» до Дорогомиловского моста — семь километров непрерывного берега — город обещает к концу 2028-го.

Для арендатора башни это меняет бытовые сценарии: пробежка вдоль воды вместо беговой дорожки в фитнесе, обед на набережной, велосипед до дома в Филях. Для жителя нового кольца — наоборот: пешком на работу в Сити, который до сих пор был достижим в основном через транспортный хаб.

Район или кластер?

Теперь главный вопрос. Деловой центр проектировался в девяностые как монофункциональный кластер — место, куда приезжают работать и откуда вечером уезжают. Всё, что строится вокруг него сейчас, работает против этой модели. Жильё «Сити-2» и Силикатного проезда приведёт десятки тысяч постоянных жителей. Национальный центр — миллионы посетителей, которым безразличны офисы. Набережные и мосты сошьют остров с Пресней, Шелепихой и Дорогомиловом в непрерывную ткань.

Арифметика уже спорит со стереотипом «Сити пустеет вечером»: полтора десятка жилых и апарт-башен внутри ММДЦ, полторы тысячи квартир реновации на Мукомольном, впереди — два миллиона метров «Сити-2». Доля премиальных проектов в Большом Сити растёт, а метр здесь дорожает быстрее, чем почти везде в Москве, — покупатели голосуют за район, которого формально ещё нет.

Останутся и трения. Стройка займёт десятилетие: жить в «первом кольце» ближайшие годы означает жить среди кранов, а несостоявшиеся августовские торги напоминают, что даже у самой дорогой земли Москвы есть предел спроса. Пешеходная связность пока движется парадоксально — новых мостов строится три, а единственный привычный закрыт на пять лет. И всё же вектор определился: Москва-Сити перестаёт быть точкой на карте и становится центром района, у которого появляются жители, парки и собственная жизнь после семи вечера. Кластер строили двадцать пять лет. Город вокруг него — прямо сейчас.

Новое Пресненское: 4 проекта, 4 функции

Источники: mos.ru, stroi.mos.ru, данные NF Group, «Метриум», Whitewill, публикации девелоперов; август 2026.