Краны работают, сделки смещаются: что происходит с офисами Москва-Сити

На стройплощадках делового центра готовят новые башни. В статистике сделок движение другое: компании всё чаще выбирают офисы в иных районах Москвы. По оценке IBC Real Estate, доля свободных площадей в «Москва-Сити» с начала 2026 года выросла с 3,3 до 6%, а доля кластера в сделках снизилась с 8% в прошлом году до 3% в нынешнем. Между тем в шести проектах ММДЦ к 2031 году заявлено ещё 538 тыс. м² офисов.

Выглядит как столкновение стройки и спроса. Но заголовок «Сити пустеет» был бы слишком простым объяснением: консультанты по-разному считают свободные метры, продажи помещений не равны их заселению, а большая часть будущих площадей ещё не построена. В августовском разборе вакансии и дефицита офисов мы уже показывали влияние Moscow Towers на общую статистику. Теперь появились сентябрьские цифры, позволяющие точнее рассмотреть новые сделки.

Разворот: шесть процентов или меньше трёх?

Вакансия — доля готовых офисных площадей, которые свободны и предлагаются рынку. Это снимок существующего фонда на определённую дату. Строящиеся этажи в него не попадают. Но даже у готовых зданий итог зависит от того, какие корпуса и классы офисов включены в выборку.

Обе сентябрьские оценки показывают рост, но не подтверждают одну и ту же скорость роста. Публичной сверки перечней зданий и правил учёта у IBC и CMWP нет; усреднять 6 и 2,7% нельзя. Ещё одна цифра, которую легко поставить не на своё место, — 1,3%: IBC относила её к марту 2025 года, а не к началу 2026-го. Ряд «1,3 → 6% за девять месяцев» поэтому неверен.

Moscow Towers: большая башня и слишком крупный лот

История Moscow Towers показывает проблему с другой стороны. РЖД купила часть помещений в 2024 году под размещение собственных подразделений, затем решила выставить актив на продажу. На первые торги в мае 2026 года вынесли лот площадью 242,5 тыс. м² со стартовой ценой 280,8 млрд рублей. Заявок не поступило. Подробнее о процедуре — в новости портала о несостоявшейся продаже Moscow Towers.

Это серьёзный сигнал о сложности сделки такого масштаба на предложенных условиях. Но ноль заявок на покупку целого лота не означает, что арендаторы массово покидают соседние башни. Для статистики важна дальнейшая судьба здания: один крупный пользователь может занять площади сразу; продажа или сдача отдельными блоками растянет заполнение. В июне РЖД сообщила, что использует результаты первых торгов для принятия дальнейших решений.

Куда перемещаются новые сделки

По словам IBC Real Estate, доля «Москва-Сити» в сделках сократилась с 8% в 2025 году до 3% в 2026-м. За пределами ТТК доля, напротив, поднялась с 51 до 58%. Речь о распределении новых сделок по городу, а не о подсчёте компаний, выехавших из Сити.

Другой сентябрьский срез — исследование Upside Девелопмент на данных Bright Rich. С начала года в ММДЦ купили и арендовали 22,2 тыс. м² офисов. Среди приведённых для сравнения районов это наименьший объём: в Белорусско-Савёловском кластере — 60,8 тыс. м², в Павелецком — 42,6 тыс. м². Здесь складываются продажи и аренда. Называть результат «чистым поглощением» или минимумом среди всех деловых районов Москвы нельзя.

Картина не одноцветная. По данным Asseto, сделки купли-продажи коммерческих помещений в Сити за первое полугодие выросли на 51% год к году, до 15,1 тыс. м². Это иной период и иной набор операций, чем сентябрьская оценка купленных и арендованных офисов. Столичный фон тоже неоднороден: собеседники «Коммерсанта FM» говорят о средней офисной сделке около 500 м² вместо примерно тысячи до 2022 года и о запросах арендаторов на дисконт 20–25%. Это данные по Москве в целом; запрошенная скидка ещё не означает согласованную ставку в «Москва-Сити».

Стройка против календаря спроса

По оценке NF Group, шесть проектов непосредственно в ММДЦ могут добавить 538 053 м² арендуемой офисной площади в 2027–2031 годах. Три крупнейшие позиции — башня у моста Багратион (164,1 тыс. м²), Sezar Tower (126,9 тыс. м²) и TOP TOWER (96,7 тыс. м²). Вместе это около 388 тыс. м². Сроки и проектные площади могут измениться.

538 тыс. м² — планируемый ввод, а не прогноз пустующих офисов. Часть площадей новых корпусов продают будущим пользователям ещё до сдачи. Когда владелец въезжает в собственный офис, такой метр прибавляется к фонду, но не появляется в открытой аренде. Для более широкой территории Большого Сити оценки другие: смешивать её с границами ММДЦ в одном графике нельзя.

Есть и риск переноса сроков. IBC Real Estate и October Group изучили 31 строящийся офисный проект Москвы на 882 тыс. м², заявленных к вводу в 2028 году. Высокая готовность отмечена у 15 проектов на 239 тыс. м²; сроки оставшихся 16 вызывают вопросы. Эти 882 тыс. м² относятся ко всем 31 проектам по Москве, а не только к рискованным шестнадцати и не только к Большому Сити. Перенос ввода меняет календарь предложения, но не превращает его автоматически в дефицит.

Когда рынок найдёт равновесие

Точную дату разворота для ММДЦ открытые исследования не дают. Коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев в конце августа связывал трудности офисного рынка с общей экономической ситуацией и ожидал роста сделок при её улучшении. Прогноз ставки или вакансии именно для Сити из этого комментария не следует.

В ближайших отчётах важны три наблюдения: вакансия в одной и той же выборке зданий, объём новых сделок в квадратных метрах, доля будущих офисов, уже закреплённых за пользователями. Отдельная развилка — решение по Moscow Towers. Если новые корпуса будут выходить с покупателями и арендаторами, доля свободных площадей может стабилизироваться даже при интенсивной стройке. Если объём сделок останется небольшим, сроки поиска пользователей для отдельных блоков вырастут. Это сценарии, а не обещание снижения цен.

На начало октября доказан сдвиг новых сделок в другие локации и рост вакансии в расчётах отдельных консультантов. Массовый исход действующих арендаторов из «Москва-Сити» приведённые цифры не доказывают. Тем, кто выбирает офис сейчас, полезнее смотреть предложения конкретной башни и условия договора, чем один средний процент по району; разброс ставок и форматов мы разобрали в практическом обзоре аренды офисов.