Первые торги по продаже офисной части небоскрёба Moscow Towers в деловом центре «Москва-Сити» не состоялись: на аукцион РЖД не поступило ни одной заявки. Речь идёт об одном из самых крупных и дорогих офисных активов столицы -стартовая цена лота составляла 280,8 млрд рублей.
Что именно продавали РЖД
В лот вошли две башни Moscow Towers на общем стилобате. Комплекс расположен в «Москва-Сити» и относится к числу наиболее заметных новых высотных объектов делового кластера. По данным РЖД, к продаже предлагался объект площадью 242 528,5 кв. м: две башни высотой 286,9 м и 63 этажа каждая.
В составе лота были офисные и нежилые помещения, апартаменты, кладовые и машиноместа. По опубликованным данным, структура актива включала:
-
111 офисных и иных нежилых помещений общей площадью около 206 тыс. кв. м;
-
210 апартаментов площадью около 15,8 тыс. кв. м;
-
кладовые помещения и около 1,2 тыс. машиномест.
Заявки принимались с 6 апреля по 8 мая, а торги были назначены на 21 мая. Однако к установленному сроку ни один участник не подал заявку, поэтому процедура была признана несостоявшейся.
Почему такой актив оказался без заявок
На первый взгляд ситуация выглядит парадоксально: «Москва-Сити» остаётся одной из самых статусных офисных локаций Москвы, а качественные площади в деловом центре по-прежнему востребованы. Но в случае Moscow Towers речь идёт не просто об офисах, а о гигантском активе с очень высоким входным билетом.
РЖД приобрели площади в Moscow Towers в 2024 году. По данным СМИ, сумма сделки составляла 193,1 млрд рублей, а сам комплекс рассматривался как будущая площадка для размещения структур компании. Позднее вопрос продажи актива стал частью более широкой финансовой повестки вокруг РЖД.
Главная сложность -масштаб. Покупатель должен быть готов не только заплатить сотни миллиардов рублей за сам объект, но и учитывать дальнейшие расходы на отделку, эксплуатацию, запуск площадей и управление таким объёмом недвижимости. Для частного инвестора это крайне крупная ставка, а для конечного пользователя -решение уровня новой штаб-квартиры.
Что это значит для рынка Москва-Сити
Несостоявшийся аукцион не означает, что интереса к «Москва-Сити» нет. Скорее, он показывает, что рынок осторожнее относится к сверхкрупным сделкам, особенно когда объект продаётся единым лотом. Для делового района это важный сигнал: ликвидность в «Сити» сохраняется, но даже премиальная локация не отменяет вопросов цены, структуры сделки и будущей стратегии использования здания.
Ранее аналитики Nikoliers оценивали, что если площади Moscow Towers выйдут на открытый рынок, вакантность в «Москва-Сити» теоретически может вырасти с 3,1% до 18,9%. Но этот сценарий зависит от того, кто станет покупателем: если объект приобретёт крупная структура под собственное размещение, эти площади фактически не попадут в свободную аренду.
При этом общий офисный рынок Москвы в 2026 году остаётся неоднородным. По итогам I квартала доля свободных площадей в столице составляла 5,3%, средневзвешенная ставка аренды -36,4 тыс. руб. за кв. м в год, а спрос -около 190 тыс. кв. м. В деловых локациях вроде «Москва-Сити» вакансия остаётся ниже среднего рынка, но конкуренция за крупного покупателя или арендатора становится всё более предметной.
Возможен ли новый сценарий продажи
После провала первых торгов у продавца остаётся несколько вариантов: повторный аукцион, изменение условий, разделение актива на более крупные блоки или поиск стратегического покупателя напрямую. Для рынка наиболее чувствительным будет именно сценарий дробления: если значительный объём офисов начнёт постепенно выходить в аренду или продажу, это может повлиять на баланс предложения в «Москва-Сити».
Но пока ключевой вывод другой: Moscow Towers остаётся редким по масштабу активом, который способен изменить статистику всего делового района. От того, как РЖД перезапустят продажу, будет зависеть не только судьба конкретного небоскрёба, но и динамика офисного рынка «Москва-Сити» на ближайшие годы.
Ранее мы писали:
РЖД вновь выставили на торги Moscow Towers в Москва-Сити за 280,8 млрд рублей
РЖД сняли с продажи небоскрёб Moscow Towers в Москва-Сити
РЖД продаст на торгах офисный комплекс Moscow Towers в Москва-Сити
