لم تُجرى المزاد الأول لبيع الجزء المكتبي من ناطحة السحاب «موسكو تاورز» في المركز التجاري «موسكو سيتي»: فلم تتلق شركة السكك الحديدية الروسية (RZD) أي عرض للمشاركة في المزاد. ويتعلق الأمر بأحد أكبر الأصول المكتبية وأغلاها ثمناً في العاصمة، حيث بلغت القيمة المبدئية للقطعة 280.8 مليار روبل.
ما الذي كانت شركة السكك الحديدية الروسية تبيعه بالضبط
تضمنت القطعة برجين من أبراج موسكو تاورز على قاعدة مشتركة. يقع المجمع في "موسكو سيتي" ويُعد من أبرز المباني الشاهقة الجديدة في المجمع التجاري. وفقًا لبيانات شركة السكك الحديدية الروسية، عُرض للبيع عقار بمساحة 242528.5 متر مربع: برجان يبلغ ارتفاع كل منهما 286.9 مترًا ويضم كل منهما 63 طابقًا.
تضمنت الحزمة مساحات مكتبية وغير سكنية، وشقق، ومخازن، ومواقف للسيارات. وفقًا للبيانات المنشورة، تضمنت بنية الأصل:
-
111 مكتبًا ومساحة غير سكنية أخرى بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 206 آلاف متر مربع؛
-
210 شقة بمساحة تبلغ حوالي 15,8 ألف متر مربع؛
-
مخازن وحوالي 1,2 ألف موقف سيارات.
تم قبول الطلبات في الفترة من 6 أبريل إلى 8 مايو، وتم تحديد موعد المزاد في 21 مايو. ومع ذلك، لم يقدم أي مشارك طلبًا بحلول الموعد المحدد، لذلك تم اعتبار الإجراء غير ناجح.
لماذا لم تتقدم أي طلبات لهذا الأصل
للوهلة الأولى، تبدو الحالة متناقضة: لا يزال "موسكو سيتي" أحد أكثر المواقع المكتبية رقيًا في موسكو، ولا تزال المساحات عالية الجودة في المركز التجاري مطلوبة. لكن في حالة موسكو تاورز، لا يتعلق الأمر بمجرد مكاتب، بل بأصل ضخم يتطلب تكلفة دخول عالية جدًا.
اشترت شركة السكك الحديدية الروسية (RZD) مساحات في موسكو تاورز في عام 2024. ووفقًا لوسائل الإعلام، بلغت قيمة الصفقة 193.1 مليار روبل، وكان المجمع نفسه يُنظر إليه على أنه موقع مستقبلي لإيواء هياكل الشركة. وفي وقت لاحق، أصبح موضوع بيع الأصل جزءًا من أجندة مالية أوسع نطاقًا تتعلق بشركة السكك الحديدية الروسية.
تكمن الصعوبة الرئيسية في الحجم. يجب أن يكون المشتري مستعدًا ليس فقط لدفع مئات المليارات من الروبلات مقابل العقار نفسه، بل وأيضًا لمراعاة النفقات الإضافية المتعلقة بالتشطيب والتشغيل وبدء تشغيل المساحات وإدارة هذا الحجم من العقارات. بالنسبة للمستثمر الخاص، هذه رهان كبير للغاية، أما بالنسبة للمستخدم النهائي، فهي قرار على مستوى المقر الرئيسي الجديد.
ماذا يعني ذلك بالنسبة لسوق موسكو سيتي
لا يعني فشل المزاد عدم وجود اهتمام بـ "موسكو سيتي". بل إنه يظهر أن السوق يتعامل بحذر أكبر مع الصفقات الضخمة للغاية، خاصةً عندما يُباع العقار كقطعة واحدة. وهذا إشارة مهمة للمنطقة التجارية: السيولة في "سيتي" لا تزال قائمة، لكن حتى الموقع المتميز لا يلغي التساؤلات حول السعر وهيكل الصفقة والاستراتيجية المستقبلية لاستخدام المبنى.
في وقت سابق، قدر محللو Nikoliers أنه إذا تم طرح مساحات موسكو تاورز في السوق المفتوحة، فإن معدل الشغور في "موسكو سيتي" قد يرتفع نظريًا من 3.1% إلى 18.9%. لكن هذا السيناريو يعتمد على هوية المشتري: إذا اشترت مؤسسة كبيرة العقار لاستخدامه الخاص، فلن تدخل هذه المساحات فعليًا في سوق الإيجار الحر.
وفي الوقت نفسه، سيظل سوق المكاتب الإجمالي في موسكو في عام 2026 غير متجانس. وبناءً على نتائج الربع الأول، بلغت نسبة المساحات الشاغرة في العاصمة 5.3%، وبلغ متوسط سعر الإيجار المرجح 36.4 ألف روبل للمتر المربع في السنة، وبلغ الطلب حوالي 190 ألف متر مربع. في المواقع التجارية مثل "موسكو سيتي"، تظل نسبة الشواغر أقل من متوسط السوق، لكن المنافسة على كبار المشترين أو المستأجرين تزداد حدة.
هل من الممكن سيناريو بيع جديد؟
بعد فشل المزاد الأول، لا يزال أمام البائع عدة خيارات: إعادة المزاد، أو تغيير الشروط، أو تقسيم الأصل إلى كتل أكبر، أو البحث عن مشترٍ استراتيجي بشكل مباشر. سيكون سيناريو التقسيم هو الأكثر حساسية بالنسبة للسوق: إذا بدأ حجم كبير من المكاتب في الخروج تدريجياً للتأجير أو البيع، فقد يؤثر ذلك على توازن العرض في "موسكو سيتي".
لكن الاستنتاج الرئيسي حتى الآن مختلف: تظل "موسكو تاورز" أصلًا نادرًا من حيث الحجم، قادرًا على تغيير إحصائيات المنطقة التجارية بأكملها. وسيتوقف مصير ناطحة سحاب معينة، وكذلك ديناميكيات سوق المكاتب في "موسكو سيتي" خلال السنوات المقبلة، على الطريقة التي ستعيد بها شركة السكك الحديدية الروسية (RZD) طرح البيع.
كنا قد كتبنا سابقًا:
أعادت شركة السكك الحديدية الروسية طرح "موسكو تاورز" في موسكو سيتي للبيع بمبلغ 280.8 مليار روبل
سحبت شركة السكك الحديدية الروسية ناطحة السحاب "موسكو تاورز" في موسكو سيتي من
البيع ستبيع شركة السكك الحديدية الروسية مجمع "موسكو تاورز" المكتبي في موسكو سيتي في مزاد
علني
