0px) {
.mcg-office-autumn-2026 .mcg-table-scroll table {
min-width: 600px;
font-size: 13px;
}
.mcg-office-autumn-2026 .mcg-table-scroll th,
.mcg-office-autumn-2026 .mcg-table-scroll td {
padding: 10px;
}
.mcg-office-autumn-2026 .mcg-table-scroll th:first-child,
.mcg-office-autumn-2026 .mcg-table-scroll td:first-child {
min-width: 130px;
}
}
في مواقع البناء بالمركز التجاري، يجري التحضير لبناء أبراج جديدة. لكن الإحصائيات الخاصة بالصفقات تشير إلى اتجاه مختلف: فالشركات تختار بشكل متزايد مكاتب في مناطق أخرى من موسكو. ووفقًا لتقديرات IBC Real Estate، ارتفعت نسبة المساحات الشاغرة في «موسكو سيتي» منذ بداية عام 2026 من 3,3% إلى 6%، بينما انخفضت حصة المجمع في الصفقات من 8% في العام الماضي إلى 3% في العام الحالي. وفي الوقت نفسه، تم الإعلان عن 538 ألف متر مربع إضافي من المساحات المكتبية في ستة مشاريع تابعة لمركز موسكو الدولي للأعمال (MMDC) بحلول عام 2031.
يبدو الأمر وكأنه صدام بين أعمال البناء والطلب. لكن العنوان «المدينة تخلو من السكان» سيكون تفسيرًا مبسطًا للغاية: فالمستشارون يختلفون في طريقة حساب المساحات الشاغرة، كما أن بيع الوحدات لا يعني بالضرورة شغلها، علاوة على أن الجزء الأكبر من المساحات المستقبلية لم يتم بناؤه بعد. في تحليلنا لشهر أغسطس حول الشواغر ونقص المكاتب، أظهرنا بالفعل تأثير «موسكو تاورز» على الإحصائيات الإجمالية. والآن ظهرت أرقام شهر سبتمبر، مما يسمح بدراسة الصفقات الجديدة بدقة أكبر.
التحول: ستة في المائة أم أقل من ثلاثة؟
المساحات الشاغرة — هي نسبة المساحات المكتبية الجاهزة التي لا تزال شاغرة ومعروضة في السوق. وهي بمثابة لقطة للمخزون الحالي في تاريخ معين. ولا تشمل هذه النسبة الطوابق قيد الإنشاء. لكن حتى بالنسبة للمباني الجاهزة، يعتمد المجموع على المباني وفئات المكاتب التي تم تضمينها في العينة.
| التقييم | المؤشر | ما هو معروف بالضبط |
|---|---|---|
| IBC Real Estate | 3,3 → 6% اعتبارًا من بداية عام 2026 | تقييم خاص بـ «موسكو سيتي»، نُشر في 28 سبتمبر. |
| CMWP | 2,4 → 2,7% منذ بداية العام | المشاريع من الفئات Prime و A و B في مركز موسكو الدولي للأعمال؛ بيانات حتى 24 سبتمبر. |
| Nikoliers | 1,8% | "السيتي القديم" في دراسة سبتمبر، وليس المجموعة بأكملها. |
يُظهر كلا التقييمين الصادرين في سبتمبر نمواً، لكنهما لا يؤكدان نفس معدل النمو. لا توجد مقارنة علنية بين قوائم المباني وقواعد المحاسبة لدى IBC وCMWP؛ ولا يمكن حساب متوسط بين 6 و2,7%. هناك رقم آخر من السهل وضعُه في غير محله، وهو 1,3%: فقد أشارت IBC إليه على أنه يتعلق بشهر مارس 2025، وليس ببداية عام 2026. لذلك فإن السلسلة «1,3 → 6% خلال تسعة أشهر» غير صحيحة.
موسكو تاورز: برج ضخم وقطعة أرض كبيرة جدًّا
تُظهر قصة «موسكو تاورز» المشكلة من زاوية أخرى. فقد اشترت شركة السكك الحديدية الروسية (RZD) جزءًا من المساحات في عام 2024 لإيواء أقسامها التابعة، ثم قررت طرح الأصل للبيع. وفي المزاد الأول الذي أُجري في مايو 2026، عُرضت قطعة أرض تبلغ مساحتها 242,5 ألف متر مربع بسعر ابتدائي قدره 280,8 مليار روبل. ولم ترد أي عروض شراء. لمزيد من التفاصيل حول الإجراءات، انظر الخبر المنشور على البوابة الإلكترونية حول عملية بيع «موسكو تاورز» التي لم تتم.
وهذا مؤشر خطير على صعوبة إبرام صفقة بهذا الحجم وفقًا للشروط المقترحة. لكن عدم وجود أي عروض لشراء القطعة بأكملها لا يعني أن المستأجرين يغادرون الأبراج المجاورة بشكل جماعي. ومن المهم من الناحية الإحصائية معرفة مصير المبنى في المستقبل: فقد يشغل مستأجر واحد كبير المساحات دفعة واحدة؛ أما البيع أو التأجير على شكل كتل منفصلة فسيؤدي إلى إطالة فترة شغل المساحات. وفي يونيو، أعلنت شركة السكك الحديدية الروسية (РЖД) أنها ستستخدم نتائج المزاد الأول لاتخاذ قرارات مستقبلية.
إلى أين تتجه الصفقات الجديدة
وفقًا لشركة IBC Real Estate، انخفضت حصة «موسكو سيتي» في الصفقات من 8% في عام 2025 إلى 3% في عام 2026. أما خارج نطاق «طوق موسكو» (TTK)، فقد ارتفعت الحصة، على العكس، من 51% إلى 58%. ويتعلق الأمر بتوزيع الصفقات الجديدة في أنحاء المدينة، وليس بحساب عدد الشركات التي غادرت «موسكو سيتي».
وهناك تحليل آخر صدر في سبتمبر — وهو دراسة أجرتها شركة «أبسايد ديفيلوبمنت» استنادًا إلى بيانات «برايت ريتش». منذ بداية العام، تم شراء واستئجار 22,2 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في مركز موسكو الدولي للأعمال (MMDC). ومن بين المناطق المذكورة للمقارنة، يُعد هذا الحجم الأصغر: ففي مجمع بيلوروسسكو-سافيلوفسكي — 60,8 ألف متر مربع، وفي مجمع بافيليتسكي — 42,6 ألف متر مربع. وتشمل هذه الأرقام عمليات البيع والتأجير. ولا يمكن وصف هذه النتيجة بأنها «استيعاب صافٍ» أو الحد الأدنى بين جميع المناطق التجارية في موسكو.
الصورة ليست أحادية اللون. وفقًا لبيانات Asseto، ارتفعت صفقات بيع وشراء العقارات التجارية في «السيتي» خلال النصف الأول من العام بنسبة 51% على أساس سنوي، لتصل إلى 15,1 ألف متر مربع. وهذه الفترة تختلف عن تلك التي شملها التقييم الذي أُجري في سبتمبر بشأن المكاتب التي تم شراؤها أو استئجارها، كما تختلف مجموعة المعاملات التي شملتها. كما أن الوضع في العاصمة غير متجانس: يشير المتحدثون مع «كوميرسانت FM» إلى أن متوسط حجم الصفقة المكتبية يبلغ حوالي 500 متر مربع بدلاً من حوالي ألف متر مربع حتى عام 2022، وإلى طلبات المستأجرين للحصول على خصم بنسبة 20–25%. هذه البيانات تتعلق بموسكو ككل؛ ولا يعني الخصم المطلوب بالضرورة أن السعر المتفق عليه في «موسكو سيتي» قد تم التوصل إليه بعد.
البناء في مواجهة توقعات الطلب
وفقًا لتقديرات NF Group، يمكن أن تضيف ستة مشاريع تقع مباشرةً في مركز موسكو الدولي للأعمال (MMDC) 538,053 مترًا مربعًا من المساحات المكتبية القابلة للتأجير في الفترة من 2027 إلى 2031. أكبر ثلاثة مشاريع هي: البرج المجاور لجسر باغراتيون (164,1 ألف م²)، وبرج سيزار (126,9 ألف م²)، وبرج توب (96,7 ألف م²). ويبلغ مجموع هذه المساحات حوالي 388 ألف متر مربع. وقد تتغير المواعيد والمساحات المخطط لها.
538 ألف متر مربع — هي المساحة المقرر تسليمها، وليست توقعات للمساحات المكتبية الشاغرة. حيث تُباع جزء من المساحات في المباني الجديدة للمستأجرين المستقبليين قبل تسليمها. وعندما ينتقل المالك إلى مكتبه الخاص، تُضاف هذه المساحة إلى المخزون، لكنها لا تظهر في سوق الإيجار المفتوح. أما بالنسبة لمنطقة «بولشوي سيتي» الأوسع نطاقًا، فتختلف التقديرات: ولا يمكن دمجها مع حدود مركز موسكو الدولي للأعمال (MMDC) في رسم بياني واحد.
وهناك أيضًا خطر تأجيل المواعيد. قامت شركتا IBC Real Estate وOctober Group بدراسة 31 مشروعًا مكتبيًّا قيد الإنشاء في موسكو بمساحة 882 ألف متر مربع، من المقرر تسليمها في عام 2028. وقد لوحظت درجة عالية من الجاهزية في 15 مشروعًا بمساحة 239 ألف متر مربع؛ أما مواعيد تسليم المشاريع الـ16 المتبقية فتثير التساؤلات. تتوزع هذه المساحة البالغة 882 ألف متر مربع على جميع المشاريع الـ31 في موسكو، وليس فقط على المشاريع الـ16 المعرضة للمخاطر ولا على «بولشوي سيتي» وحدها. يؤدي تأجيل موعد التسليم إلى تغيير الجدول الزمني للعرض، لكنه لا يحوله تلقائيًا إلى نقص في العرض.
متى سيصل السوق إلى حالة التوازن؟
لا توفر الدراسات المفتوحة تاريخًا دقيقًا لبدء الانتعاش في سوق العقارات التجارية في موسكو. وكان السيد كيرمن ماستييف، المدير التجاري للعقارات التجارية في شركة MR، قد ربط في أواخر أغسطس الصعوبات التي يواجهها سوق المكاتب بالوضع الاقتصادي العام، وتوقع زيادة في عدد الصفقات مع تحسن هذا الوضع. ولا يمكن استخلاص توقعات بشأن الأسعار أو معدلات الشغور الخاصة بـ«سيتي» تحديدًا من هذا التعليق.
هناك ثلاث ملاحظات مهمة في التقارير القادمة: معدل الشغور في نفس عينة المباني، وحجم الصفقات الجديدة بالمتر المربع، ونسبة المكاتب المستقبلية التي تم تخصيصها بالفعل للمستأجرين. وهناك مسار منفصل يتعلق بقرار «موسكو تاورز». فإذا تم تسليم المباني الجديدة مع وجود مشترين ومستأجرين، فقد تستقر نسبة المساحات الشاغرة حتى في ظل أعمال البناء المكثفة. أما إذا ظل حجم الصفقات ضئيلاً، فستطول المدة اللازمة للعثور على مستأجرين لبعض الأبراج. هذه مجرد سيناريوهات، وليست وعداً بانخفاض الأسعار.
في بداية أكتوبر، أثبتت حسابات بعض المستشارين تحول الصفقات الجديدة إلى مواقع أخرى وزيادة نسبة الشواغر. ولا تثبت الأرقام المذكورة خروجًا جماعيًا للمستأجرين الحاليين من «موسكو سيتي». بالنسبة لمن يبحثون عن مكتب في الوقت الحالي، من الأفضل النظر إلى العروض المتاحة في برج معين وشروط العقد، بدلاً من الاعتماد على نسبة متوسطة واحدة للمنطقة؛ وقد قمنا بتحليل التباين في الأسعار وأنماط المساحات في تقريرنا العملي حول تأجير المكاتب.
