Во II квартале 2026 года вакантность в «Москва-Сити» достигла 17,4% — максимума за десять лет. Из этих 17,4 процентных пункта 15,9 дал единовременный выход одного объекта — комплекса Moscow Towers, который РЖД купили в 2024 году под размещение 18 тысяч сотрудников центрального аппарата, а затем выставили на продажу.
По оценке Nikoliers, на Moscow Towers приходится 83% всех свободных площадей кластера. CORE.XP говорит о «более чем 80%». Уберите этот объект из расчёта — и вакантность падает до значений от 3% до 5,2%, в зависимости от того, чью методику взять.
Отсюда и тезис о «старом» и «новом» Сити с вакантностью 1,6% против 17,2%.
Ключевые показатели: что подтверждается, а что держится на одном источнике
| Показатель | Значение | Источник | Насколько надёжно |
|---|---|---|---|
| Вакантность всего кластера | 17,4% | Nikoliers, II кв. 2026 | Подтверждено двумя изданиями |
| Доля Moscow Towers в свободных площадях | 83% | Nikoliers · CORE.XP | Два независимых источника |
| Вакантность без Moscow Towers | 3% — 5,2% | CMWP · CORE.XP · IBC · Nikoliers | Вилка четырёх оценок |
| Вакантность класса А по Москве | 9,3% | NF Group, на 01.07.2026 | Корректная база сравнения |
| Средняя ставка аренды в кластере | 64,5 тыс. ₽/м² | CMWP, 1П 2026 | Один источник, класс и НДС не указаны |
| Диапазон ставок по башням | 60 — 80 тыс. ₽/м² | Nikoliers | Прайм-сегмент — 84,3 тыс. |
| Средняя ставка по Москве | 32 тыс. ₽/м² | «Коммерсантъ», 08.07.2026 | Премия Сити двукратная |
| Цена продажи, готовые здания | 548 тыс. ₽/м² | РБК, 28.08.2026 | Без НДС |
| Цена продажи, строящиеся | 618 — 843 тыс. ₽/м² | CORE.XP · Nikoliers | Разброс между консультантами в 1,4 раза |
| Доля экспонируемых площадей в строящихся БЦ | 48% | CMWP, 1П 2026 | Половина метров ещё ищет покупателя |
Последняя строка таблицы заслуживает отдельного внимания. Образ полностью раскупленного «нового Сити» соседствует в том же материале с признанием: 48% площадей в строящихся комплексах остаются в экспозиции. Подробный разбор ставок по каждой башне мы приводили в мартовской аналитике по аренде офисов — там медианы открытой экспозиции доходят до 127 тысяч рублей за квадрат в год в «Федерации». Средневзвешенная по сделкам получается вдвое ниже, и обе цифры корректны.
«Последняя башня» продаётся с 2020 года
Тезис об исчерпании земли звучит убедительно. Проверка архивов показывает, что звучит он регулярно.
- Июль 2020 — «последней башней Сити» названа iCity, застройщик MR Group.
- Май 2023 — тот же статус получает башня у моста Багратион. Обоснование даёт главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов: последний объект, интегрированный в подземную инфраструктуру ММДЦ.
- Август 2026 — очередь СЕЗАР ТАУЭР на участке № 20.
Три объекта, три обоснования, три старта продаж. Формулировка работает как маркетинговый инструмент шесть лет подряд.
С участком № 20 история отдельная. Свободным он был последний раз в 2014 году. Официальный сайт ПАО «СИТИ» до сих пор хранит по нему карточку: начало строительства — 2015 год, 51 этаж, 228 метров, 174 300 квадратных метров, завершение — TBD. Проект вела Solvers Estate, ввод планировали на 2018 год, стройка встала. В октябре 2024 года Sezar Group выкупила участки № 4 и № 20 у структур USM и Solvers, сумму сделки стороны не раскрыли.
Земельная конструкция, через которую четверть века распределялись участки, разобрана раньше: с 2022 года ПАО «СИТИ» прекратило управлять территорией ММДЦ и расторгло договоры аренды земли.
Земля рядом есть. Денег на неё нет
Летом 2026 года два аукциона в непосредственной близости от Сити завершились нулём заявок.
Участок № 15 на улице Антонова-Овсеенко — 9,1 тысячи квадратных метров под многофункциональный комплекс высотой до 405 метров и поэтажной площадью 303,3 тысячи квадратов. Город снёс постройки, урегулировал процедуры, выставил стартовую цену 12,27 млрд рублей. В мае консультанты публично прогнозировали конкурентную борьбу и рост цены до 15–18 млрд. 14 августа торги не состоялись повторно: заявок не поступило.
Moscow Towers — 21 мая РЖД не получили ни одной заявки на комплекс стоимостью 280,8 млрд рублей. Эксперты оценивали границу коммерческого интереса в 180–200 млрд.
При ключевой ставке 14% годовых проекты с горизонтом окупаемости в десятилетие упираются в стоимость денег. Дефицит в Сити носит финансовый характер. Свободные площадки рядом подготовлены и ждут инвестора: Пресненское кольцо, «Сити-2» и «Сити-Север», жилые небоскрёбы в «Камушках» — по всем присвоен статус КРТ. Карту этого расширения мы собрали в материале о Большом Сити.
528 тысяч квадратов: кто строит и когда сдаёт
Цифра принадлежит Nikoliers и описывает офисные арендуемые площади шести проектов со сроком ввода до конца десятилетия. Общая площадь тех же объектов приближается к миллиону квадратных метров. Ряд перепечаток приписал 528 тысяч самому РБК — атрибуция неверна.
| Объект | Девелопер | Офисы, м² | Ввод | Статус продаж |
|---|---|---|---|---|
| Башня у моста Багратион | «Галс-Девелопмент» | 164 100 | II кв. 2030 | Целиком выкуплена РВБ под 17 000 сотрудников |
| СЕЗАР ТАУЭР | Sezar Group | 126 895 | III кв. 2030 | В продаже |
| TOP TOWER | MR Group | 96 700 | 2029—2030 | В продаже, лот от 86,8 млн ₽ |
| СИТИ-4 («Империя», фаза II) | Sezar Group | 73 400 | I пол. 2027 | 30 000 м² выкупила Мосбиржа, на второй корпус претендует Parus |
| One Tower | MR Group | 65 000 | IV кв. 2030 | В продаже |
| Итого пять объектов | — | 526 095 | до 2030 | Более 45% адресовано конечным собственникам |
Три верхние строки дают 73% всего объёма. Расхождение с заявленными 528 тысячами — 1 905 квадратных метров: шестой проект в публичных источниках не идентифицирован.
Оценки конкурентов шире: NF Group насчитывает 538,1 тысячи квадратов до 2032 года, CORE.XP — 725 тысяч анонсированных, из которых 31% уже выбран и на открытый рынок не выйдет. В октябре 2025 года звучала цифра около 700 тысяч квадратных метров: тогда считали анонсированное, сейчас — строящееся. Расхождения объясняются периметром и горизонтом расчёта.
Проданные метры и занятые метры — разные величины
Модель рынка сменилась. NF Group формулирует прямо: новые офисные проекты кластера реализуются до получения разрешения на ввод, преимущественно в продажу и в одни руки. По данным CORE.XP, 79% покупок первого полугодия 2026 года пришлось на строящиеся объекты. Средний размер приобретённого лота вырос втрое за год — с 472 до примерно 1 600 квадратных метров.
Что происходит дальше, показывает iCITY. Space Tower почти полностью реализована блоками, разрешение на ввод получено в июле 2025 года. Вакантность на сентябрь 2025 года составила 23,5%. Метры проданы инвесторам и ждут арендаторов.
Настоящая линия раздела проходит между зданием под собственника и зданием под инвестора. Первое выходит на рынок заполненным. Второе пополняет вторичный субрынок, которого в отчётах консультантов пока нет.
Транспорт добавил аргумент к цене
16 апреля 2026 года в деловом центре открылся вокзал МЦД-1: время пересадки сократилось с 15 минут до 5, заявленная мощность узла — около 100 тысяч пересадок в сутки. Появился прямой выход на аэроэкспресс в Шереметьево. С июня 2024 года при этом закрыты станции БКЛ «Деловой центр» и «Шелепиха», их возврат привязан к запуску Рублёво-Архангельской линии. Актуальные маршруты — на страницах как добраться до Москва-Сити и парковок и схемы движения.
Три сценария к 2030 году
Рынок сшивается
CORE.XP закладывает вакантность в Сити на уровне 4–6% в ближайшие два-три года, Nikoliers прогнозирует ставку 86 тысяч рублей за квадрат к 2027 году. Moscow Towers уходит одним лотом либо занимается самими РЖД — и 17,4% схлопываются за одну транзакцию. Уязвимое место: исторический среднегодовой объём сделок в ММДЦ составляет 85 тысяч квадратных метров, заполнение Moscow Towers арендаторами заняло бы при таком темпе около трёх лет.
Раскол закрепляется
Более 45% строящихся офисов уже адресованы конкретным собственникам. Дмитрий Жидков из Ricci оценивает: в 2026 году 68% анонсированного нового строительства по Москве реализуется через продажу, поскольку стоимость заёмного финансирования снизила привлекательность строительства под аренду. Показатель вакантности при такой модели перестаёт описывать реальность. Маркер для проверки — доля экспонируемых площадей в строящихся комплексах, сегодня 48%.
Центр тяжести смещается
Bright Rich | CORFAC совместно с Upside Development зафиксировали в августе 2026 года: сделки в «Москва-Сити» втрое ниже показателей трёхлетней давности, доля кластера в объёме приобретённых площадей по Москве — 0,1%. Доля децентрализованных районов в поглощении выросла с 77,3% до 87,7%. IBC оценивает потенциал Большого Сити в 6,7 млн квадратных метров офисов к 2035 году при 645 гектарах под КРТ. Ограничитель у сценария тот же, что и у остальных: подготовленную площадку на Антонова-Овсеенко никто не купил.
Что это означает на практике
Для арендатора, которому нужен готовый офис в башне со сложившейся репутацией, рынок закрыт: свободных блоков в исторической части кластера порядка 3–5%, и конкуренция за них выше, чем показывает средняя цифра по кластеру. Действующие предложения собраны в разделах аренды офисов и аренды в «Империи».
Для покупателя открылось окно, которого не было пять лет назад: офисы продаются блоками на стадии котлована с приростом стоимости за срок строительства в 30–60%, в отдельных случаях двукратным. Плата за этот прирост — горизонт в четыре-пять лет и риск получить метры, которые придётся сдавать самому. Кейс Space Tower показывает, что риск реализуется.
Для рынка в целом ближайшая развилка сводится к судьбе одного лота. Пока Moscow Towers остаётся непроданным, статистика по «Москва-Сити» описывает прежде всего состояние этого комплекса.
Источники: «РБК Недвижимость»; Nikoliers; CORE.XP; CMWP; NF Group; IBC Real Estate; Bright Rich | CORFAC International; «Ведомости»; «Коммерсантъ»; ПАО «СИТИ»; mos.ru. Данные приведены по состоянию на август 2026 года.
