到2030年达到700万平方：对“大城市”而言是风险还是机遇？

到2030年，市场将经历多重考验：从项目规划到办公楼实际入驻。 

1. 700万平方米：市场究竟被许诺了什么

这个数字听起来相当惊人。 在CORE.XP 10月网络研讨会“2030年前办公楼市场将如何变化？”的页面上，列出了700万平方米这一数字，而议程中则明确指出将讨论500万至700万平方米的建设情景。 仅从这一表述即可看出：这里讨论的是可能的发展路径，而非必定会在指定日期落成的具体面积。 

在OFFICE NEWS发布的CORE.XP研究报告中，2026–2030年的预计交付量为730万平方米。其中，360万平方米（占49%）仍处于规划阶段。 考虑到项目完工情况，咨询机构将可能交付的面积评估为不足560万平方米。这些数据涵盖了所考察的全部写字楼建设项目组合；不能自动将其全部归类为甲级写字楼。 CORE.XP关于建设周期的研究。

由此引出了对“翻番”这一夸张表述的首个保留意见。要使用这一表述，必须以特定日期某一等级的现有存量为基准，并与同一时间段内的未来增量进行比较。 不能将莫斯科所有已申报的写字楼都加到当前仅限A级的存量中。同样，也不能用多功能综合体的总面积来替代写字楼面积：后者还包含其他功能区域、技术用房和停车场。

“四年内将建成与过去二十年总量相当”这一比较，还需要有经核实的历史数据作为依据。 在未提供此类数据之前，这仅是供讨论的鲜明假设，而非既定事实。该修正案所引发的建设热潮规模本身并不会因此而缩小。

从项目推介到正式提案的转变

从项目公告到办公楼投入使用，中间还有好几道程序。地块必须通过必要的审批，项目必须获得建设许可。 随后还需要资金、承包商、接入公用设施、完工及交付。此后，通常还会进行办公场所的装修和员工搬迁。

这些阶段的证明力各不相同。效果图展示了设计构想。规划许可则意味着可以在既定参数范围内进行建设。 施工现场的照片——反映工程进展。与企业用户的合同——表明对未来项目的具体兴趣。但这些迹象中的任何一项单独存在，都无法替代其余的。

因此，关于“纸上高楼”的讨论只有在背后有对项目阶段的核实时才有意义。项目处于设计阶段本身是正常的：任何建筑在初期都仅存在于图纸中。 风险往往出现在：宣传材料中承诺的工期已近在眼前，但施工周期方面却仍缺乏确凿的进展证明。

近几年的可比数据表明

IBC Real Estate发布的2025年第四季度报告中列出了莫斯科的相关数据。这些数据涵盖了Prime、A、B+和B−级，而不仅仅是一个A级。

来源：IBC Real Estate，2025年第四季度，第7页。历史数据取自报告的某个版本：在更新数据库时，顾问可能会重新评估先前时期的数据。

2024年，已出租面积的增长速度快于新供应面积的投放速度。2025年，这一比例发生了变化。这虽尚未构成危机，但已足以让我们不再将近期出现的短缺情况简单套用到任何未来项目中。

2026年9月的数据切片补充了一个重要细节。 根据OFFICE NEWS发布的CORE.XP数据，整体空置率达到7.3%，但在A级写字楼中，仅有两处面积超过5,000平方米且已准备好入驻的楼栋——总面积为20,800平方米。 这是另一家咨询公司独立抽取的数据：将其与IBC的一系列数据拼接成一条连续的趋势线是不恰当的。

“空置率的上升本身并不意味着租户有了更多适合搬迁的选择，”CORE.XP的玛丽娜·朱科娃在一篇发表的评论中指出。数据及评论来自CORE.XP。

莫斯科，Prime、A、B+和B−级写字楼。新供应量与净吸纳量是不同的指标；计量单位为千平方米。数据来源：IBC Real Estate，2025年第四季度报告。

2. 2015年和疫情的启示：为何相同的空置率意味着不同的情况

莫斯科市场此前曾经历过新楼盘入市而需求疲软的时期。但一个不准确的数字就足以破坏这种历史类比。

在CMWP档案中可查阅的Cushman & Wakefield 2015年12月市场回顾报告中， 市场整体空置率估计为20.1%，甲级写字楼空置率约为31%。报告作者指出，许多交易伴随着旧办公场所的腾退，有时还会伴随租赁面积的缩减。 因此，签约数量并不意味着空置面积会迅速消失。CMWP存档报告。

疫情期间的情况则有所不同。员工居家办公并不总是伴随着租赁合同的解除：实际上空置的楼层可能仍在支付租金，因此不会被计入公开空置率。 在CBRE的2020年回顾报告中，莫斯科城（Moscow City）的空置率在年底时为12.3%；第四季度的增长部分归因于新供应的出现。这仅是局部情况，而非整个莫斯科的状况。 CBRE 2020年回顾报告。

因此，常被提及的“2015年18%与疫情期间16%”这一数据组合，不能作为现成的风险衡量标准。 若未明确指出咨询机构、物业等级、时间段及地理区域，这种表述会让人误以为存在可比性，而实际上可能并不存在。

对于当前这一周期，还有另一条更有价值的经验：市场既能促成交易，又能积累空置办公空间。假设有一家公司正从三处旧办公地点搬迁至一处新总部。 对于新大楼而言，这是成功的入驻；而对于原业主来说，则意味着需要寻找租户。就莫斯科市场而言，结果取决于该公司的总面积是否增加，以及谁接手了被腾出的办公空间。

优质项目即使在疲软的市场中也能获益。但这并不意味着周边物业也会随之受益，尤其是当各方都指望同一批大型租户时。

当前的市场周期还应从另一个角度——即所有权结构——来审视。当办公楼以独立单元形式出售时，交付后寻找租户的责任将由众多财务实力各异的业主共同承担。 有人可能愿意等待一年以获得理想租金，而另一些人则需要立即获得收益。竞争不仅发生在不同写字楼之间，更存在于同一栋大楼内部。

3. 为何即使存在市场过热风险，办公楼仍持续建设

房地产开发有多种动机来源。预期租金收入仅是其中之一。 企业可能为自身订购办公楼，投资者可能长期持有该资产，而住宅开发商则会将办公部分纳入更大规模项目的整体经济考量中。

在此，莫斯科支持创造就业岗位的机制——MPT——发挥着重要作用。这些机制将住宅建设与就业岗位及基础设施的出现联系起来。 在协议规定的情况下，履行相关义务可减少与住宅项目相关的土地费用：特别是变更地块允许用途的费用或相应的租金。 具体条件取决于具体的法律和合同制度。莫斯科市政府第3135-PP号决议。

这对开发商而言改变了成本核算。 如果单独考虑办公楼项目，投资回收期可能会显得较长。但与住宅项目捆绑开发时，还可考虑优惠政策带来的效应。因此，即使租赁前景已不再绝对乐观，仍可能决定进行建设。

这并不意味着每个“混合用途开发”项目都是多余的。城市正在解决自身的问题：就业岗位不应仅出现在历史中心区。 对于新建住宅量较大的区域而言，办公楼可能成为日常生活所缺失的一环——提供各类服务、咖啡馆，并缩短通勤时间。

但建造楼宇的动机与企业愿意为办公场所付费是两码事。 优惠政策会影响开发商的成本，但它不能替代对特定地址实际支付能力需求的核查，也不会为单个楼栋的买家提供自动的收益保证。

该机制还有另一个影响：施工进度表可能与综合项目的义务挂钩。在这种情况下，工期的决定不仅取决于附近商务中心当前的空置率。 即使个别业主希望推迟入市，几处类似的综合体仍可能在短时间内相继进入市场。

看到“该区域未来需求有保障”的承诺时，不妨提出一个简单的问题：这是指已签约企业的需求，还是基于未来住户和区域发展的预期？后一种情况同样有其依据。 只是其时间跨度和不确定性有所不同。

4. 大城市：谁已经有了租户，谁还需寻找租户

不能将“大城市”视为一座拥有统一租金标准和相同需求的摩天大楼。 其内部既有已成型的商务中心，也有正在逐步形成完整城市环境的区域。关于这一扩展区域的地理分布，我们在关于“大城市”发展的文章中进行了详细分析。

在莫斯科城的核心地带，企业不仅能获得广为人知的地址，还能融入成熟的商业环境。 新地块可能具备其他优势：更现代化的布局、靠近员工居住区、能够租用大型整栋楼等。然而，未来将建成的滨水区、人行天桥或公共空间，不能与已投入运营的基础设施同等看待。

下文列举了部分项目，展示了不同的需求模式。这既不是“大城市”的完整名录，也不是投资吸引力排名。所列时间均为计划时间，项目特征可能会发生变化。

来源：RVB通过“国际文传电讯社”发布的消息、莫斯科交易所向RBC确认的交易信息、Sezar Group目录、MR Office、SEZAR TOWER、NF GROUP概述、STONE Мнёвники。

哪种保护措施真正有效

最直观的例子是，一家知名公司购置办公空间以安置员工。这样可以降低项目竣工后不得不从零开始寻找租户的风险。但同时仍需考虑施工工期、装修成本以及公司自身计划可能发生的变化。 但并不存在完全无风险的情况。

另一层保障是未来办公场所的租赁合同。其中，租期、保障机制和退租条款都至关重要。单纯宣布正在谈判，其效力远不及已签署的承诺。预订也等同于已达成的交易。

投资者购买小型单元自有其逻辑。开发商获得了买家，而租赁市场则迎来了一位潜在的新房东。 如果此类业主同时推出销售方案，大楼的高售出率可能伴随着寻找租户的漫长过程。这并不矛盾：房产已售出，但尚未被企业入驻。

哪里更脆弱

当以下几种情况同时存在时，该模式对市场降温更为敏感： 没有确认的最终用户、相当大比例的面积是被买来转租的、房产以毛坯状态交付、附近正在建设直接竞争对手，且交通便利性取决于未来的工程建设。

仅凭这些普遍特征就断言某栋大楼“注定失败”是不恰当的。 要得出这样的结论，需要有关融资、合同和实际销售的数据，而这些信息很少会被完全披露。不过，上述问题有助于我们理解，那些华丽的推介材料中究竟缺少了哪些证据。

如今，不仅要关注整体空置率，还要关注符合需求的房源：连续面积、装修状况、工程设施以及入驻时间。 关于为何可用面积的增长可能与合适办公空间的短缺并存——请参阅我们对莫斯科城市场的专项分析。

对于该区域而言，底层空间同样至关重要。 餐厅或服务型企业需要的是每日的人流量，而非楼上售出的办公单元数量。从塔楼竣工到形成这种人流量，可能需要一段时间。这也是评估“大城市”发展时，应着眼于入驻情况而非仅凭施工照片的又一原因。

5. 2030年前的三种情景

未来取决于两个速度：办公空间何时投入使用，以及企业何时开始入驻。以下情景是编辑部构建的模型，而非经纪人的数值预测。 我们不为其赋予概率，也不承诺特定的收益率。

第一种情景：逐步入驻

部分交付时间有所推迟，新阶段项目依次推出。企业正在扩张并整合业务部门；大型租户在项目交付前就已预先锁定合适的办公空间。 装修成本合理的办公空间能迅速找到租户，不会出现长时间空置。

对于“大城市”而言，这种情形意味着商业环境的逐步扩展。新区域有时间发展基础设施，而需求则在各期楼盘之间得到分配。不过，即使在市场环境良好的情况下，个别不理想的办公空间仍可能出现空置。

特征：稳定的正净吸纳量、与终端用户签订合同、大楼交付后寻找租户的时间缩短。仅凭标价上涨本身并不能证实这一情景。

第二种情景：两个截然不同的市场毗邻

交通便利的现代化写字楼及拥有企业租户的物业正在被迅速填满，而部分未装修的新办公空间则长期处于空置状态。业主们通过装修条件、免租期及合同灵活性展开竞争。 在此情况下，平均租金仍可能保持高位。

这种差距在大城（Bolshoi City）中尤为明显：一个地址已经融入了商业生活，而相邻的地址则仍需证明其日常办公的便利性。即使在同一栋塔楼内，已装修好的楼层与未装修的分散办公空间，其市场需求也会大不相同。

迹象：报价与交易条件之间的差距日益扩大，各栋楼宇的空置率差异显著，出现额外让利而非官方降价的情况。 正是这一情景值得重点关注：它既不需要全面崩盘，也不需要无休止的短缺。

第三种情景：新盘交付速度快于租户入驻

几处大型项目及建设批次几乎同时竣工，而企业则缩减了搬迁和扩建预算。 投资者将购入的楼层挂牌出售，与邻近的竞争对手产生冲突，并开始在价格上做出让步，或自掏腰包承担装修费用。

这种压力也波及到旧楼盘：部分租户以更优惠的条件迁入新楼。在此情境下，“大城”作为更新区域将获益，但个别业主可能面临长期空置。 该区域的成功与每位业主的收益——结果各不相同。

迹象包括：连续几个季度的新盘供应量超过了已出租面积的增长量，空置期延长，转租现象增多，且带装修的房源数量增加，但这些房源仍需经过议价才能成交。 评估需要统一的方法论，否则样本变化可能会被误认为是市场转折点。

编辑部设想的情景包括：逐步入驻、市场分化、可租用面积过剩。这些是发展趋势，而非空置率的预测值。

有一个简单的方法可以避免在预测中迷失方向：每季度对比实际交付量、净吸纳量和可立即入驻的空置面积，并对选定的项目单独核查最终用户情况。 承诺时间表虽有参考价值，但真正的成果体现在谁在办公室里亮起了灯并开始工作。

对于“大城市”而言，这波建设热潮为其提供了成为更具多样性的商业区之契机——拥有不同格式的办公空间和新的吸引力点。风险主要集中在那些将未来需求与已完成的房地产销售混为一谈的地方。 因此，关于新摩天大楼的核心问题并非“将建造多少平方米？”，而是“哪家公司、在什么条件下、何时会租用这些面积？”