Небоскребы: неизбежное будущее или временное увлечение

Краткий экскурс в историю

Небоскребы стали вершиной достижений технического прогресса. Основа для реализации столь смелых решений была заложена еще в античные времена, когда изобрели первый поршневой насос для воды и первый лифт. Еще в Древнем Риме люди активно использовали их для постройки двухуровневых и более зданий, создавая максимальный на то время комфорт для жизни. Причем высота части древнеримских инсулов, т. е. многоэтажных жилых домов, достигала 25 метров, что на то время составляло 10 этажей! Большинство комнат в таких инсулах сдавалась в аренду. При этом жилье на верхних этажах обычно снимали бедняки, а нижние этажи были доступны только зажиточным членам общества.

С тех пор прошло много времени, за которое технические изобретения продолжали совершенствоваться. Особую роль в этом процессе отыграло открытие возможности использовать пар и появление электричества. Со временем совершенствование лифтов и водяных насосов превратило последние этажи из дешевых в престижные, а небоскребы стали элитной недвижимостью.

Первый небоскреб в современном понимании появился в Чикаго в 1885 г. Им стало здание «Общества страхования жилья», высота которого так же составила 10 этажей. Но это уже соответствовало 42 метрам. Его архитектором стал Уильям Дженни.

Будущее за небоскребами?

Такую позицию отстаивают авторы монографии «Город завтрашнего дня» урбанист Мэтью Клодел и архитектор Карло Ратти. Они собрали статистические данные, которые буквально поражают: ежедневно количество жителей городов возрастает на 250 000 человек. Соответственно, ежемесячно на планете появляется новый Лондон или практически два Санкт-Петербурга.

2008 год стал очередной вехой в истории человечества. Именно в этом году население городов превысило число сельских жителей. А по оценкам ВОЗ уже к 2050 г. 75% населения Земли составят горожане.

Подобные прогнозы, вероятно, сбудутся. Стоит взглянуть лишь на Китай, в котором за последнее 30-летие количество жителей мегаполисов возросло на 500 млн. человек, что по грубым подсчетам составляет трехкратное население России.

Соответственно, и коренным горожанам, и тем, кто недавно перебрался в мегаполис, требуется жилье. Уже прошло то время, когда города расширялись исключительно вширь, теперь они растут и ввысь. Поэтому нет ничего удивительного в мнении Мэтью Клодела и Карло Ратти, а XXI век обещает стать «веком небоскребов».

Чтобы не путаться в терминологии, уточним, небоскребами принято называть здания высотой от 150 м. К концу 2020 г. во всем мире уже существовало более 5 300 сооружений этого вида, причем 70% расположено на территории стран Азии. Еще 740 находилось в процессе строительства. Пандемия коронавируса внесла свою лепту и в эту отрасль человеческой деятельности, в результате чего часть строек была заморожена. В дальнейшем, после спада эпидемии, часть из них была возобновлена, хотя и не все.

В подтверждение мнения, что ХХI век может стать веком небоскребов, выступает и тот факт, что более 40% существующих сегодня небоскребов было возведено уже после 2000 г., когда актуальность вопроса вакантного жилья в городах стала нарастать в геометрической прогрессии. Эксперты прогнозируют, что к 2050 году количество небоскребов вырастет до 41 000. Таким образом, их число в 7 раз превысит количество уже существующих зданий такого типа.

Наблюдается не только увеличение числа небоскребов, но и их высоты. Буквально, 2 десятилетия назад средняя высота составляла 285 м, а сегодня этот показатель уже вырос до 385 м. В результате появился так называемый закон Мура для небоскребов. Согласно ему, после 2000 г. ежегодно их средняя высота увеличивается на 1,8%.

Предвестники экономического спада

Небоскребы не оставляют равнодушными никого. Но некоторые смотрят на них с профессиональной точки зрения. Так, в 1999 г. экономист из Гонконга Эндрю Лоуренс написал статью, в которой презентовал общественности понятие «индекс небоскреба». Он сразу же вошел в обиход, хотя достаточно многие аналитики из разных стран моментально окрестили его «проклятьем небоскребов».

Э. Лоуренс проследит связь между постройкой высочайшего здания в мире и экономическими спадами, кризисами. Логика его рассуждений проста и понятна. При стабильном финансовом положении инвесторы стремятся создать и реализовать проект постройки небоскреба-рекордсмена. Ведь это решение сулит огромные прибыли, несмотря на изначальную дороговизну затеи.

Но процесс строительства даже при условии отсутствия накладок и стабильном финансировании занимает не меньше 3—5 лет. Соответственно, введение в эксплуатацию здания приходится аккурат на период разгара очередного экономического кризиса.

Следовательно, начало строительства нового, самого крупного здания в мире рассматривается в качестве предвестника экономического спада. Не будем голословными и приведем историческую справку.

Банковская паника (1907 год)

Ей предшествовало возведение Singer Building и Metropolitan Life Tower (Нью-Йорк). Башни должны были стать самыми высокими в мире. Высота первой составила 186,5 м, а ее введение в эксплуатацию состоялось уже в 1908 г., т. е. годом позже после начала экономического кризиса. Высота Metropolitan Life Tower, к строительству которой приступили позже, равна 213 м. Она была сдана в 1909 г.

Великая депрессия 1929—1933 гг.

Накануне одного из крупнейших кризисов США началось строительство Chrysler Building – здания высотой 320 м. Работы над его возведением стартовали в 1928 г., а открытие состоялось уже после начала Великой депрессии – в 1930 г. В этот же период была заложена знаменитая 443-метровая Empire State Building. Начало стройки пришлось на 1929 г., а введение в эксплуатацию – на 1931 г.

Очень знаменательным является факт, что открытие Empire State Building осуществилось в самый разгар Великой депрессии. Поэтому в течение десяти лет в нем арендовалось не более 20% помещений. Не удивительно, что горожане прозвали башню пустым зданием. Собственникам, чтобы повысить ценность площадей в нем даже приходилось заставлять служащих включать свет на пустующих этажах с целью имитации активной деловой жизни. В 40-х гг. ситуация несколько улучшилась, но до 1950 г. небоскреб не приносил владельцам прибыли.

Крах Бреттон-Вудской системы и Никсоновский шок, а именно отказ 37-го президента США Никсона от обмена доллара на золото в 1971 г.

Начавший строиться в Нью-Йорке в 1966 г. Всемирный торговый центр, который чаще называли Башнями-близнецами и который был разрушен в результате теракта 11 сентября 2001 г., был открыт в 1973 г. Его Южная башня имела 415 м высоты, а Северная башня – 526 м. Именно она планировалась, как крупнейшая в мире. Четырьмя годами позже была заложена Sears Tower (Чикаго). Она превзошла Северную башню Всемирного торгового центра только на 1 м и так же была введена в эксплуатацию в 1973 г., т. е. в разгар кризиса.

Азиатский финансовый кризис 1997 г.

В 1992 г. стартовала стройка хорошо известных небоскребов Petronas в Малайзии, которые так же называют Башнями-близнецами. Их высота достигла 451,9 м. Введение в эксплуатацию состоялось только в 1998 году, т. е. спустя год после начала масштабного экономического кризиса.

Мировой финансовый кризис 2008—2009 гг.

В 2004 г. состоялась закладка небоскреба, который и по сей день является наиболее высоким зданием на всей планете – «Бурдж Халифа» (Дубай). Его высота составляет головокружительные 828 м. Стройка заняла 6 лет и уже в 2010 г. башня была открыта, т. е. снова сразу же после тяжелого экономического кризиса, на этот раз перетряхнувшего весь мир.

Дефолт 1998 г.

Этот финансовый кризис хорошо знаком всем россиянам, которым сегодня за 30. После стабилизации экономики на постсоветском пространстве в 1996 г. была с энтузиазмом принята идея великого отечественного архитектора Бориса Тхора – построить на территории промзоны огромный бизнес-центр и парк. Проект получил название «Москва-Сити», но внезапный дефолт 1998-го рода существенно подпортил планы. Стройка была практически заморожена и приобрела вторую жизнь лишь в начале нулевых. При этом проект неоднократно пересматривался, корректировался и в конечном итоге в нем мало что осталось от изначальной задумки Б. Тхора.

Впоследствии рост экономики позволил активно застраивать бывшую промзону и новые небоскребы стали открываться практически ежегодно. Но и сегодня территория Москва-Сити и близлежащих районов не до конца застроена, намечаются новые грандиозные проекты, а значит, возможно, и новый кризис не за горами.

Кризис, обусловленный пандемией коронавируса (2020—2021 гг.)

На этот период пришлось возведение грандиозной башни «Джидда» в Саудовской Аравии. Согласно проекту, высота этого небоскреба должна составить более 1 км, а если точнее – 1007 м. Первые строительные работы начались в 2013 году, а их завершение было запланировано на 2018 г. Но, как это часто бывает с проектами подобного типа, сроки сдачи были перенесены сначала на 2019 год. А как мы помним, в конце этого года и появились первые сообщения о новой смертельной инфекции и ее быстром распространении. Мир охватила паника, а стройка «Джидды» остановилась в виду финансовых затруднений. Новой информации о предполагаемом продолжении строительства и сроках введения в эксплуатации пока нет.

Почему от небоскребов нам не уйти

Активное возведение небоскребов имеет под собой весьма основательные причины. В первую очередь это высокая стоимость земли в городах. Если на дорогом участке построить многоэтажку, то вложенные инвестиции окупятся при достижении определенной высоты (значение напрямую зависит от цены земли). При преодолении этого уровня здание начнет приносить прибыль. Поэтому, несмотря на дороговизну постройки небоскребов, их возведение выгодно и способно не только полностью окупить изначальные вложения на приобретение земли, оплату труда, материалов и т. д., но и принести ощутимую прибыль.

Самой высокой ценой отличаются участки:

• расположенные в центре города, например, остров Манхэттен в США или Москва-Сити в России;

• в городах со значительным дефицитом земли, например, в Гонконге.

Кстати, именно Гонконг является мировым лидером по количеству небоскребов. На его небольшой территории скучено 546 зданий, высота которых превосходит отметку в 150 м.

Москва-Сити не может с ним поспорить по количеству башен, но в ней еще остается место для нескольких зданий. И хотя деловой центр уже полон жизни и выглядит законченным, он еще не оформился до конца. В 2022 г. во всей российской столице насчитывается 46 небоскребов, из которых 12 расположены в Москва-Сити. В ближайшей перспективе «Русский Манхэттен» пополнится еще 3 башнями: Grand Tower (Moscow Tower), One Tower и МФК «Сити-20». На ближайших к деловому центру территориях так же активно строятся высотки. В частности, на соседней Пресненской набережной уже стоят почти законченные 3 жилые башни Capital Towers. Их введение в эксплуатацию запланировано на 2022 год.

Рентабельность и ее влияние на высоту зданий

Строительство небоскребов требует внедрения новых, сложных и дорогих технологий. Сегодня старые многоэтажные кирпичные здания сносятся, чтобы уступить место гигантам из стекла и бетона. Но даже на самом дорогом участке нерентабельно строить бесконечно высокое здание. Доходность любой башни подчиняется U-графику. Он говорит о том, что прибыль от увеличения этажности растет только до определенного момента, а после – резко снижается. Потому слишком высокие небоскребы не окупаются.

Еще в начале ХХ века в США был подсчитан средний потолок рентабельности небоскреба. Он составил 63 этажа. Конечно, этот показатель может несколько меняться в зависимости от страны и уровня ее экономики, но изменения несущественны. Это обусловлено тем, что до 63 этажа получаемые полезные площади помогают радикально увеличить отдачу в дальнейшем. Но последующее наращивание этажности приводит к дополнительным расходам на укрепление каркаса строения, снижение его колебания от ветра, организацию системы кондиционирования и вентиляции воздуха, подъем воды на верхние этажи и т. д.

Было подсчитано, что каждые 10 лишних этажей добавляют к стоимости проекта дополнительные 10%. Это становится причиной пересмотра проектов и отказа от строительства ряда этажей, шпилей и т. д. Поэтому высота примерно 70% от всех существующих в мире небоскребов менее 200 м. Большинство инвесторов прагматичны и ценят прибыль больше, чем возможность потешить собственное тщеславие.

Почему строятся экономически нерентабельные башни

Остальные 20%, в особенности ТОП-20 самых высоких зданий мира являются данью престижу, статусу и амбициям, в частности политических. Они рассчитаны на получение прибыли не за счет покрытия издержек продажами квадратных метров, а путем привлечения туристов. Поэтому высочайшие небоскребы мира превращаются в туристические объекты. А для привлечения посетителей используют самые разные методы: смотровые площадки, прогулки со страховкой на головокружительной высоте, всевозможные аттракционы, стеклянные полы и пр.

Так произошло и с «Бурдж Халифой» и малазийскими башнями-близнецами. Трансформация Дубая и Куала-Лумпура в города небоскребов привело к резкому притоку туристов. В результате оба мегаполиса быстро стали одними из наиболее популярных туристических мест. Если взять данные статистики в доковидный период, то соотношение числа туристов к местным жителям выглядело следующим образом:

• Дубай – 15,3 млн. туристов на 2,7 млн. населения;

• Куала-Лумпур – 12 млн. туристов на 1,7 млн. местных жителей;

• Париж – 18 млн. туристов на 2,2 млн. населения.

Но в вопросе рекордсменства нельзя забывать и про тщеславие отдельных политиков. Проанализировав первую двадцатку самых высоких мировых небоскребов, становится ясно, что только 4 из них построены в странах с демократическим режимом и относительно свободных. Остальные находятся в государствах с монархией, автократией и либо удовлетворяют честолюбие лидеров, либо становятся элементом «политики партии».

Китай – яркий пример волевых решений

Только Коммунистическая партия Китая имеет возможность обеспечить массовую застройку небоскребами, что она и делала до прихода к власти Си Цзиньпина. На территории страны находится более 1500 введенных в эксплуатацию башен, а во всем мире их насчитывается 5300. При этом 23 из ТОП-50 самых высоких зданий расположены тут же. Таким образом, только в Китае находится практически 30% существующих в мире достроенных небоскребов и почти половина рекордсменов.

Но в 2021 г. правящая партия запретила строить высотки более 500 м высотой и внесла ограничения в строительство зданий выше 250 м. Этим решением Коммунистической партии Китая он добровольно выбыл из неофициальной гонки.

Оно было продиктовано особенностями политики Си Цзиньпина, который стал руководителем страны в 2012 г. Сразу же после прихода к власти он решительно изменил политический курс Китая и направил все силы на возврат к традиционным ценностям. Уже спустя 2 года правления Си Цзиньпин постановил отказаться от странной архитектуры. А еще через 2 года ЦК выпустило постановление, согласно которому архитектурные излишества стали недопустимыми. В результате все строящиеся с этого момента здания в Китае должны быть «экономичными, экологичными и приятными для глаз». Это повлекло быстрый пересмотр существующих проектов. В частности, был удален шпиль у небоскреба-лидера «Пианъань», из-за чего он сразу же перестал быть высочайшим в мире и т. д.

Решение китайских властей понятно и обосновано. На фоне экономического роста в стране начали строить небоскреб за небоскребом, причем проекты были один безумнее другого, а многих из них оставались незаконченными. Также наблюдалось активное копирование известных европейских и американских зданий. Правящие силы в 2021 г. даже выпустили отдельное постановление, запрещающее делать копии. Как видим, не всегда политика идет на поводу у тщеславия, забывая про здравый смысл, и Китай – прекрасный этому пример.

Поэтому ТОП-5 китайских башен стабилен и в скором будущем не подвергнется изменениям. В нее входят:

• 632-метровая «Шанхайская башня»;

• 599-метровый многофункциональный центр в Шэньчжэне;

• 530-метровые башни финансовых центров в Гуанчжоу и Тяньцзине;

• 528-метровая «Пекинская башня».

С выходом из гонки небоскребостроения Китая, центры высотного строительства перенеслись в Дубай, Кувейт и Саудовскую Аравию. Остается дождаться, чем смогут удивить общественность монархи Персидского залива.

Таким образом, строительство небоскребов во многих случаях оправдано, но способно выступать и ярким признаком «болезни экономического роста». Впервые она была «диагностирована» у США, затем «вирус» передался Европе и России, «мутировал» и поразил Китай в тяжелой форме. Остается ждать новых вспышек в других точках мира…