Ранее мы писали о том, что крупнейший интернет-ритейлер Ozon собирается прочно обосноваться в Москва-Сити, но пока рассматривает и другие варианты. А сейчас компания раскрыла подробности аренды существующего помещения в «Башне на Набережной». Офис арендуется у City Center Investment (Голландия) – дочерней фирмы ENKA (Турция), строившей многие объекты в Москва-Сити. Полный текст контракта опубликован на онлайн-ресурсе Американской комиссии по ценным бумагам (SEC).
Как это было
Согласно размещенному в открытом доступе документу, Ozon, а точнее его «дочка» компания «Интернет-решения», согласился на установленный тариф аренды в долларах, в то время как подавляющее большинство организаций старается избежать подобного и добиться его закрепления в рублях. В результате годовая аренда помещения обходится компании в $6,8 млн. Но, справедливости ради, нужно заметить, что оплата производится в национальной валюте по предварительно оговоренному курсу.
Речь идет об аренде офиса площадью 1,86 тыс. кв. м, договор которой был заключен в 2018 г. и оканчивался в марте 2019 г. По истечении срока действия контракт продлили вплоть до августа 2025 г. и он уже предполагал автоматическую пролонгацию. При этом в апреле-октябре 2019 г. Ozon имел возможность нарастить площадь штаб-квартиры в 2 раза. Но воспользовалась ли компания ею, уполномоченные представители не сообщили.
Во сколько обходится Ozon аренда офиса
Подписанный еще в 2018 г. договор обязывал арендатора:
-
до окончания года оплатить арендодателю $1,67 млн.;
-
погасить расходы арендодателя в размере $11,9 тыс. за предоставление услуг кадастрового инженера и внесение в Росреестр долгосрочного договора;
-
внести $1,6 млн. залога, который арендодатель мог использовать для компенсации потенциального ущерба;
-
погашать эксплуатационные расходы.
-
В дальнейшем компания обязалась соверш
ать платежи ежеквартально по ставке $500 за каждый квадрат снимаемого помещения. Дополнительно ежегодно 1. 06. предполагалась индексация ставки на 5%.
Хотя в договоре цена прописана в долларах, все расчеты осуществлялись в национальной валюте по курсу 58,5 руб. за 1$. Но в случае роста средневзвешенного курса Центробанка на 15% и более по отношению к аналогичным показателям предыдущего квартала, каждая сторона могла расторгнуть договор в течение 2—6 мес.
Так, в 2019 г. средневзвешенный курс доллара установился на уровне 64,7 руб., а уже в 2020 г. он достиг отметки в 72,15 руб. Но пресс-служба крупнейшего интернет-ритейла не сообщила о том, происходили ли изменения ставки аренды.
Эксплуатационные расходы
Ozon обязывался оплачивать стоимость эксплуатационных услуг. В их состав входят:
-
уборка помещений;
-
горячее водоснабжение и обогрев помещения;
-
электроэнергия;
-
обслуживание лифтов;
-
вывоз мусора;
-
кондиционирование и вентиляция воздуха;
-
мойка окон, проводимая дважды в год;
-
тематические декорации;
-
уборка снега;
-
ландшафтный дизайн.
City Center Investment обязал арендатора внести $780 000 за погашение эксплуатационных расходов до окончания 2018 г. В дальнейшем компания должна была оплачивать по $135 в год за каждый квадрат помещения.
При этом в эту сумму входит кондиционирование и вентиляция воздуха в будние дни с 8 до 19 часов. При необходимости период работы системы может быть увеличен. Но в таком случае арендатор должен будет оплачивать по $110 за каждый дополнительный час.
Плата за паркоместа
Дополнительно к офисным площадям City Center Investment предоставил Ozon 4 паркоместа на стоянке делового центра. За их использование до окончания 2018 г. компания должна была оплатить $7000. В дальнейшем каждое место обходилось в $5200 в год.
Кроме того, интернет-ритейлу была выделена сотня паркомест на мультиуровневой автомобильной стоянке под съездом с ТТК. Годовая аренда каждого стоила $4800.
Следовательно, плата за обслуживание штаб-квартиры обходится Ozon в $1,45 млн. или же в 85,3 млн. рублей в год. Если суммировать арендную плату в размере $5,4 млн. (315,9 млн. рублей) и эксплуатационные расходы, съем офисного помещения в Сити ежегодно съедает $6,85 млн. из бюджета компании. Это соответствует примерно 400 млн. рублей. Если добавить стоимость аренды паркинга, сумма годовых платежей возрастет еще на $500,8 тыс.
Возможна ли субаренда
Согласно договору, арендатор не имеет права передавать снимаемые площади в субаренду при отсутствии согласия со стороны City Center Investment, кроме собственных аффилированных структур. Ozon не может заключать договора субаренды с:
-
прочими арендаторами ENKA;
-
субъектами, ведущими с арендодателем переговоры по съему площадей;
-
организациям с дипломатическим иммунитетом;
-
субъектами, работа с которыми идет вразрез с обязательствами Ozon о неконкуренции с прочими съемщиками.
В остальных случаях субаренда допустима. Но тариф не может превышать изначальной стоимости аренды помещения. В противном случае компания должна будет заплатить штраф. Только аффилированным с интернет-ритейлом структурам разрешено заключать с ним договоры субаренды со ставкой на 5% больше изначальной стоимости.
Странное решение: фиксация стоимости аренды в долларах
Раскрытие подробностей аренды помещений в «Башне на Набережной» и согласие Ozon на закрепление стоимости в долларах – необычное решение. Ведь еще после падения рубля 2014 г. крупнейшие съемщики офисных пространств всеми силами пытались избегать контрактов в долларах.
Так, компания «Вымпелком», действующая на рынке под брендом «Билайн» даже инициировала судебное разбирательство со своим арендодателем «Тизприбор», сдающим ей помещения в БЦ «Эрмитаж-Плаза». Она добивалась от суда фиксации в договоре курса 32—42 руб. за 1 $. В конечном счете, обе стороны заключили мировую, но тариф остался в долларах, а «Билайн» отказалась от части арендуемых площадей.
В свою очередь «Яндекс» так же старался избежать долларовой кабалы. Офис крупнейшего российского поисковика размещался в БЦ «Красная Роза». Первоначально договор на его аренду так же был номинирован в долларах. После событий 2014 г. арендатор делал попытки купить компанию-арендодателя, но сделка сорвалась. После окончания срока действия договора в 2021 г. «Яндекс» принял решение продлить его, но новый контракт уже был составлен так, что стоимость указывалась в национальной валюте.
Mail.ru Group, вошедший в состав VK, повезло больше. Еще в 2016 г. компании удалось достичь соглашения со своим арендодателем о пересчете цены аренды офиса в БЦ Skylight на рубли.
