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莫斯科西部正在快速发展一个新兴商业集群——“大城市”，该集群涵盖莫斯科城、红河堤岸和霍登卡油田周边地区。该项目由莫斯科市政厅支持，包含多项雄心勃勃的计划，旨在扩大办公空间、重组周边区域并改善交通基础设施。
2025年初，“大城市”区办公楼总面积达280万平方米，成为首都最大的商业集群之一。到2035年，这一数字将增长2.5倍，达到680万平方米。
关键指标和预测
根据IBC Real Estate的研究，大城市地区的办公空间增长速度显著超过莫斯科的平均水平。预计莫斯科整体办公空间将增长43%（到2035年将达到2710万平方米），而大城市地区的办公空间将增长142%。
- 莫斯科城仍将是该集群的核心，到2035年其办公面积将从目前的160万平方米增加到210万平方米。
- 霍登卡油田的办公面积将增加两倍多，从 557,000 平方米增加到 200 万平方米。
- 预计 Shelepikha 地铁和 Zvenigorodskaya 车站区域的供应量将从 156,000 平方米增加到 160 万平方米，增幅超过十倍。
项目成功实施：目前取得的成果
过去几年里，“大城市”内已投入使用一些重要设施，其中包括：
- 幸运项目（18,000平方米），靠近Ulitsa 1905 Goda地铁站。
- 位于 Shelepikha 地铁站附近的 Orbital 商业中心（2 万平方米）。
- 莫斯科塔商业综合体（26.3万平方米），2024年最大的项目。
2024年，总投入使用面积达31.5万平方米，比上年增长7.5倍。
综合领土发展计划（ITDP）
“大城市”的关键发展工具之一是 KRT 计划，该计划可以将利用效率低下的区域转变为现代化的住宅区和商业区。
截至2025年初，该计划已划拨645公顷土地用于开发，其中164公顷已在建设中。十月杆科技园（占地7000平方米）是该项目成功竣工的典范，它是莫斯科首个竣工的KRT设施。
办公空间需求旺盛
莫斯科城在首都商业集群中保持领先地位。其空置率仅为1.5%，在建阶段签约的新项目占比超过60%。优质的基础设施和优越的地理位置推动了办公空间的高需求。
未来十年的重点项目
目前在建和规划中的重大项目包括：
- 莫斯科市的太空塔（91,000 平方米）是开发商 MR 集团的 iCITY 项目的一部分。
- 位于 Shelepikha 都市区内的悉尼城市综合体（51,000 平方米）将成为开发商 FSK 的总部所在地。
- STONE Khodynka 1、2、3项目总面积15万平方米。
- Tekta 集团的 AIR 项目（91,000 平方米）。
- 项目包括 Light City（10.9 万平方米）、MYPRIORITY Presnya（6.1 万平方米）、Orbital 2（4.4 万平方米）。
挑战与前景
尽管这些计划令人印象深刻，但专家警告称存在潜在风险。这些风险包括建筑竣工和入住速度放缓。一个典型的例子是2024年的情况，当时43%的计划中的商业中心被推迟。
尽管如此，得益于交通基础设施的发展和莫斯科市长办公室的支持，“大城市”将继续吸引开发商和租户，巩固其作为俄罗斯最大商业集群之一的地位。
到2035年，“大城”将成为莫斯科最大的商业区，汇聚现代化办公楼、交通枢纽和社会设施。该项目不仅是有效城市规划的典范，也是增强首都经济潜力的重要一步。
我们之前曾撰文： 2024 年大城市：房地产市场增长与新视野
本文使用的材料来自咨询公司 IBC Real Estate
