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2025年，莫斯科国际商务中心“莫斯科城”（Moscow-City）的商业地产市场出现了结构性变化。全年共新开业74个零售项目，同时有72家租户退出市场。相比之下，2024年为69家开业、58家关闭。
这表明该区域已不再处于单纯扩张阶段，而是进入成熟竞争阶段，租户更替速度成为衡量市场稳定性的重要指标。
供应增长与局部结构差异
区域零售总面积达到59,700平方米。其中，iCITY商务中心的投入使用新增了8,200平方米商业空间，是主要增量来源。
随着供应扩大，空置率上升2.1个百分点，达到7.7%。但这一平均值掩盖了明显的分化现象：
- Neva Towers、OKO、Mercury及Empire几乎没有空置面积。
- Tower 2000空置率最高，达到63.2%，主要原因是巴格拉季昂大桥（Bagration Bridge）重建及人流下降。
这说明“莫斯科城”并非单一市场，而是由多个具有不同交通条件与客流结构的微型子区域构成。
需求结构
租户结构明显向服务型与生活方式业态倾斜：
- 餐饮业 — 35%
- 健身业 — 27%
- 服务业 — 11%
超过70%的零售面积面向办公人群与塔楼居民的日常消费需求。莫斯科城正逐步从单一商务区转型为拥有完整生活配套的综合城市空间。
值得关注的新开业项目包括OKO与Empire高层餐厅，以及Neva Towers内的高端汽车展厅。摩天大楼的高层空间正越来越多地转型为高端餐饮与展示型场所。
租金水平与业态压力
租金区间为每平方米每年40,000至168,000卢布。价格差异主要取决于塔楼等级、客流量及空间定位。
租户更替加快意味着市场标准提高。成功不仅依赖资金实力，更取决于清晰定位与成熟的商业模式。
2026年展望：稳定阶段与新增长动力
分析师预计，随着人流稳定及新项目投入使用（包括Moscow Towers），2026年空置率将回落至5–6%。
随着住宅比例提升及A级写字楼进一步满租，市场需求将更多转向高品质服务业态、高端餐饮及长期居住配套设施。
结论
莫斯科城正从扩张阶段转向竞争筛选阶段。尽管空置率仍处于可控水平，但市场标准日益严格。未来将由优质地段与定位清晰的业态主导，在高密度与高竞争环境中脱颖而出。
