城市2：一项综合工程方案如何将一块空地改造成一个新的商业中心

在大城市规划图上，出现了一个隐形却至关重要的“细节”：未来二期城市综合体的综合公用设施规划（CUPS）。从形式上看，它仅仅是一系列图表、计算和连接点。但实际上，它是一个技术框架，没有它，两百万平方米的高层建筑群就只能停留在漂亮的渲染图上。

二号城市究竟会建在哪里？

该项目位于普列斯年斯基区卡穆什基微区，占地约25公顷，毗邻现有的莫斯科国际商务中心和会展中心。该区域以克拉斯诺格瓦尔杰伊斯基大街1号和2号、安东诺夫-奥夫谢延科大街、什米托夫斯基大街和第三环路为界。规划中的新核心高层建筑群将包含住宅、办公、公寓、零售和商业设施。

根据城市发展估算，卡穆什基计划容纳约200 万平方米的房地产：一部分是莫斯科城 2 号商业集群，一部分是住宅和公寓楼。

什么是KSIO？为什么需要它？

在全面设计开始之前，需要制定一套全面的工程支持计划。其目的是预先确定：

• 该区域应由哪些变电站和集电站供电？

• 主要电力、供暖、燃气、供水和污水管道的位置和铺设位置；

• 住宅、办公、公共空间等各类开发项目分别需要多大的容量？

获批的 City-2 计划包括建设近3 公里的新供水管网、约1.7 公里的供热管网和约10 公里的馈线。

对于开发商和公用事业公司而言，KSIO 是一种通用的“语言”。尽管围栏依然竖立，五层楼的建筑仍在拆除，但市政府早已心知肚明：

• 未来信号塔需要多少容量？

• 哪些集线器和主干线需要现代化改造；

• 因为有重要的公用设施线路将从下方穿过，所以无法建造地基。

自2025年起，该方案已成为区域设施和改造项目的强制性工具。莫斯科城市发展政策局负责集中监督KSIO的制定和审批。

先是道路和通讯，然后才是摩天大楼。

二号城的建设并非从挖掘机开工开始，而是从运输和工程准备工作着手。到2028年，该城市计划：

• 从第三环城公路向安东诺夫-奥夫谢延科大街修建新的出口，并沿环城公路修建一段额外的道路；

• 重建安东诺夫-奥夫申科街本身和第一克拉斯诺瓦尔代斯基大道；

• 安排规划中的第 6672 号通道和 TTK/Shmitovsky 通道换乘；

• 在街区“内部”和街区旁边铺设公用设施管线；

• 在第三交通环线区域建造一条长约 30 米的地下人行通道。

道路工程总里程约为 3 公里。这不仅仅是改善交通便利性：道路和公用设施网络的设计旨在承受未来高层建筑群的负荷以及与目前莫斯科市相当的游客流量。

这片区域将如何变化：地块、高楼、开发商

City-2 地块分为七个地块。其中一些地块的技术和经济参数已经确定：

• 1号地块——根据GPZU规定，允许建造一座总面积约188,000平方米的高层建筑群，其中约153,000平方米为住宅用途。建筑最高高度可达450米。

• 3号地块——该项目占地约280,800平方米，其中超过231,000平方米为住宅用地。效果图显示，两座住宅塔楼由一个六层高的基座连接，基座内设有办公、零售和基础设施。

开发商正积极整合卡穆什基地区的土地：斯特拉纳开发公司和普罗姆斯维亚兹银行已购入多块地皮，拆迁和后续建设的招标工作也已启动。部分融资由包括阿尔法银行在内的多家大型银行提供。

与此同时，该市开始调整土地利用和开发法规，使该社区的建筑高度、功能分区和开发密度与交通和工程基础设施的能力相匹配。

大城市系统中的二号城市

该项目并非孤立存在。City-2 是正在发展的“大城市”商业集群的关键组成部分，该集群包括莫斯科国际商务中心本身、沿施米托夫斯基大街、兹韦尼戈罗德公路以及更远处霍罗舍夫公路的周边地区。

根据行业专家和对城市文件的分析，到2035年至2040年，大都市的办公、住宅和公共地产总量可能增长至680万平方米，就业岗位数量可能接近26万个。在这种情况下，二号城应扮演“第二核心”的角色——一个更年轻、密度更高的核心，面向混合用途模式：在单一的垂直空间中融合住宅、办公、服务和公共空间。

为什么城市需要如此仔细地清点管道和电缆？

乍一看，这份公用设施规划似乎枯燥乏味：绵延数公里的管道、电缆、泵站和变电站。但正是这份规划决定着这片区域最终是会变得真正宜居，还是会沦为又一个“沉睡的蚁穴”，网络不堪重负，施工不断。

City-2 的 KSIO 同时解决了多个问题：

• 可持续性
  容量预留、环形电路和关键线路的复制使我们能够应对高峰负荷——从办公高峰期到周末购物中心和餐馆客流量达到最大值。

• 降低开发人员的风险
  提前了解连接点和电源要求可以降低评估和施工阶段发生意外事件的风险，从而影响项目的进度和成本。

• 与交通运输和改进部门协调
  公用设施走廊与道路网络、未来的地下通道、公园和社区公共空间相连。这意味着五年后无需为了容纳另一条污水管道而抬高新广场的花岗岩板。

• 智能服务的准备情况
  电力和通信渠道的潜在储备正被分配给楼宇管理系统、电动汽车充电基础设施以及为居民和租户提供的数字服务。
  

而不是结论

从形式上看，这条消息似乎并不引人注目：“城市二期工程配套的综合规划已获批准。” 但实际上，这标志着该项目正从精美的方案展示阶段迈向精心策划的实施阶段。

道路和立交桥已经纳入定向投资计划，地块参数正在明确，开发商正在参与首次招标和旧建筑拆除工作。

当塔吊抵达建筑工地时，今天的 KSIO 将决定该地区能否顺利完成从拥有五层楼建筑的“卡穆什基”到莫斯科高层建筑发展新篇章——作为大城市成熟一部分的“城市二期”的过渡。