Башня "Sezar Tower"

Sezar Tower – проект высотного многофункционального комплекса, который станет новой архитектурной доминантой делового центра «Москва-Сити». Небоскрёб планируется высотой около 228 метров (≈60 этажей). Его архитектурная концепция разработана под руководством известного архитектора Сергея Чобана (бюро «СПИЧ»), объединяя офисные пространства, апартаменты и торгово-развлекательные зоны в едином стилевом решении. 

Внешний облик башни подчеркнуто современный: фасады полностью остеклённые, с волнистой, рельефной структурой поверхностей. Авторами проекта такой стиль назван «эмоциональное техно», поскольку динамичные геометрические паттерны на фасаде изменяют восприятие здания под разными углами зрения. Это придаёт строению уникальный облик, соответствующий новейшим тенденциям архитектуры «Москва-Сити».

По назначению Sezar Tower относится к комплексам смешанного использования: в нём предусмотрены премиальные жилые апартаменты, большие площади офисов класса А, а также торговая и общественная инфраструктура. Общая площадь комплекса составит порядка 179–180 тыс. м², из которых около 70 тыс. м² займут офисные помещения, а 35 тыс. м² – апартаменты. Остальные площади придутся на объекты инфраструктуры, сервисы для резидентов и технические зоны. 

Проект позиционируется в премиальном сегменте: девелопер заявляет о «роскошных резиденциях, офисах и инфраструктуре мирового уровня». Таким образом, Sezar Tower станет одним из самых современных и высококлассных небоскрёбов столицы, призванным укрепить статус «Москва-Сити» как главного делового центра Москвы.

История создания проекта

Замысел застройки участка №20 в «Москва-Сити» возник ещё более десяти лет назад. Ещё в 2014 году владелец компании Solvers Estate Олег Малис сообщал, что получен градостроительный план (ГПЗУ) под строительство комплекса около 180 тыс. м² на этом участке. Первоначальный проект планировался как небоскрёб с инновационными общественными пространствами – например, одна из высоких этажей должна была отдаваться под «зимний сад» с круглогодичным микроклиматом: там хотели разместить лесной уголок, кафе, прогулочные дорожки и даже зону для пикников. Инвестиции оценивались тогда примерно в $400 млн только на строительство. В конце 2015 года обсуждалось партнёрство с крупной строительной корпорацией «Гефест»: по данным газеты «Ведомости», «Гефест» готов был выступить и инвестором, и генподрядчиком для башни. Проект (неофициально называвшийся «Империя II») рассчитывали реализовать к концу 2018 года, с объёмом вложений около $300 млн (~21 млрд руб. по курсу 2015). Предполагалось, что примерно 60% площадей небоскрёба займут офисы, 30% – апартаменты, а оставшиеся 10% отдадут под инфраструктуру и торговлю. Однако эти планы не были воплощены в срок: к 2018 году строительство так и не началось, и проект фактически заморозился.

В результате длительной паузы участок №20 стал печально известен наличием чёрно-золотого куба – массивной конструкции, которая десятилетие простояла на площадке как символ незавершённой стройки. Лишь спустя годы, в 2023 году, собственники выставили этот актив на продажу, запросив около 34 млрд руб.. Для привлечения покупателей были даже опубликованы рендеры прежнего проекта – например, визуализации небоскрёба с фасадом, украшенным мотивами «созвездий» (световые элементы).

Переломный момент наступил в октябре 2024 года, когда девелопер Sezar Group через дочернюю компанию «Сезар Инвест Групп» приобрёл права на данный проект у структур USM Holding Алишера Усманова и Solvers Estate Олега Малиса. Сделка была завершена 14 октября 2024 года; новая владеющая компания «Сити Девелопмент» полностью перешла под контроль Sezar Group. По данным базы СПАРК, стоимость актива оценивалась примерно в 34 млрд руб., хотя условия сделки официально не раскрывались. Одновременно Sezar Group договорилась о покупке соседнего проекта «Империя II» (участок №4), таким образом «перезагрузив» сразу две долгостроящиеся площадки в «Москва-Сити». Приобретение участка №20 ознаменовало «смену эпох» для этой территории: на месте пресловутого «куба-призрака» наконец началось активное строительство нового небоскрёба.

После смены владельца проект получил официальное название «Sezar Tower» (ранее название держалось в секрете). В ноябре 2024 года были представлены первые визуализации обновлённой башни, а в январе 2025-го информация о проекте была обнародована для широкой публики. В конце 2024 – начале 2025 года Sezar Group начала подготовительные строительные работы на площадке. Согласно планам девелопера, полное завершение строительства и ввод комплекса в эксплуатацию ожидается к 2030 году. Таким образом, спустя более десяти лет ожидания проект на 20-м участке сдвинулся с мёртвой точки и вступил в стадию активной реализации.

Особенности строительства

Строительство Sezar Tower разворачивается в стеснённых условиях уже застроенного кластера «Москва-Сити», что само по себе предъявляет высокие требования к организации работ и инженерным решениям. На начальном этапе (конец 2024 – 2025 гг.) основное внимание уделяется инженерной подготовке территории и сооружению ограждающих конструкций котлована. К июлю 2025 года планируется полностью завершить устройство глубокой котлованной стены и другие подготовительные работы, чтобы затем приступить к возведению фундаментной плиты и надземных конструкций. Учитывая масштаб здания (более 50 надземных этажей) и близость метро, строители применяют современные технологии основания – вероятно, монолитный железобетонный ростверк с мощными свайными опорами для распределения нагрузки на грунт (аналогично другим высоткам «Сити»).

Каркас небоскрёба, по всей видимости, будет выполнять из стального и железобетонного монолита, чтобы обеспечить сочетание прочности и оптимальной скорости строительства. Особое внимание уделяется фасадным технологиям: запланирован уникальный «фасад-трансформер» с геометрическим рисунком, способным создавать разные визуальные эффекты в зависимости от точки обзора. Фасадные панели сложной криволинейной формы и ребристой текстуры потребуют высокоточного изготовления и монтажа. Используются панорамные энергосберегающие стёкла и металлические элементы, образующие волнистый рисунок на поверхности здания. Такая архитектурная пластика не только эстетически выразительна, но и служит функциональным целям – например, может снижать ветровую нагрузку и солнечное перегревание, отбрасывая часть прямых лучей.

В проекте заложены передовые «зелёные» и инженерные технологии. Здание будет оснащено солнечными панелями для выработки части электроэнергии, системами сбора и рекуперации дождевой воды для технических нужд, а также интеллектуальной системой управления энергопотреблением. Такой подход соответствует современным ESG-стандартам и позволит повысить эффективность эксплуатации комплекса. Кроме того, в Sezar Tower интегрируют высокоскоростные лифты (не уступающие по характеристикам лифтам других небоскрёбов «Сити»), многоуровневые системы безопасности, автоматизированное управление климатом и другие элементы «умного здания».

Строительные вызовы связаны и с окружающей инфраструктурой. Участок №20 расположен между уже существующими и проектируемыми объектами – рядом планируется здание новой мэрии Москвы и находится выставочный центр «Экспоцентр». Поэтому при строительстве особый акцент сделан на интеграции с городской средой: проект предусматривает устройство удобных пешеходных связок с соседними территориями и транспортом. В частности, планируется соединение комплекса с новой станцией МЦД-1 «Москва-Сити» и пешеходными переходами к мосту «Багратион», что улучшит транспортную доступность небоскрёбах. Также в составе здания будет крупный паркинг на 608 машиномест, что значительно компенсирует дефицит парковок в деловом центре. Решение о вместительном подземном паркинге было продиктовано ещё указаниями бывшего мэра Юрия Лужкова, который в своё время подчёркивал необходимость парковок в «Москва-Сити» наряду со строительством офисных башен.

По оценкам застройщика, успешная реализация всех инженерных решений в Sezar Tower задаст новый стандарт качества для высотного строительства Москвы. Проект позиционируется не просто как очередное здание, а как технологически продвинутый объект: «Sezar Group создаёт эталон для будущих девелоперов, где эстетика сочетается с ESG-стандартами» – отмечают отраслевые эксперты.

Состав комплекса

Проект Sezar Tower предусматривает строительство единого высотного корпуса с многоуровневой структурой функциональных зон. Надземная часть здания (56 наземных этажей) будет разделена на несколько функциональных блоков. Нижние этажи займёт общественно-торговый атриум: здесь планируются магазины, бутики, кафе и рестораны, а также представительские зоны (лобби) для офисной и жилой частей комплекса. Особенностью станет фуд-молл (фуд-корт высокого класса) в составе торговых пространств, призванный обслуживать как офисных сотрудников, так и гостей комплекса.

Основную часть этажей Sezar Tower займут офисные помещения класса «А+». Офисный блок рассчитан приблизительно на 17 000 рабочих мест, что делает башню одним из самых вместительных деловых центров в «Москва-Сити». Площади офисов – порядка 100 тыс. м² (арендуемая площадь), при средней планировке этажа около 1,8–2 тыс. м². Это позволит крупным компаниям размещать в здании штаб-квартиры и большие отделы, а также создавать коворкинги. На офисных этажах предусмотрены современные конференц-залы, лаундж-зоны для сотрудников, а в верхней части делового сектора – панорамный зал для мероприятий. Согласно первоначальной концепции, около 60% площади комплекса отдано под офисы (эта доля может корректироваться, но офисы остаются доминирующей функцией).

Жилые пространства представлены апартаментами премиум-класса общей площадью ~35 тыс. м². Апартаменты расположатся, предположительно, на верхних этажах небоскрёба, обеспечивая резидентам великолепные виды на столицу. Ожидается несколько форматов: от представительских студий для бизнес-путешественников до просторных видовых резиденций. Всего может быть несколько сотен апартаментов, часть из которых объединена концепцией «резиденций с сервисом» – с возможностью обслуживания жильцов по стандартам пятизвёздочного отеля. Жилой блок будет иметь отдельный вестибюль и лифтовые группы, приватные общественные зоны для жителей. Также для владельцев апартаментов предусмотрены небесные террасы на уровне выше 200 метров – открытые пространства с садово-парковыми элементами и лаундж-зонами на высоте. Это создаст уникальное для Москвы ощущение жизни «в облаках».

Инфраструктура и удобства Sezar Tower дополняют проект до полноценного «города в городе». Помимо торговли и услуг на нижних этажах, в комплексе откроется фитнес-центр премиум-класса площадью несколько тысяч квадратных метров. Его изюминкой станет бассейн длиной 50 метров – один из крупнейших частных бассейнов в проектах «Москва-Сити». Фитнес-зона будет включать СПА-комплекс, сауну, залы для йоги и единоборств, тем самым удовлетворяя запросы как офисных сотрудников, так и проживающих в башне резидентов.

Отдельного упоминания заслуживает объект общественного питания на вершине здания. На крыше Sezar Tower запланирован панорамный ресторан с круговым обзором города. Предполагается, что под него отдадут целый верхний этаж-пентхаус, включая частично остеклённую крышу, чтобы посетители могли наслаждаться видами неба. Подобный формат (ресторан именно на крыше, со стеклянным куполом) станет первым в «Москва-Сити». Ресторанный комплекс наверху будет доступен не только для обитателей башни, но и для всех желающих (по предварительной резервации), что сделает его новой городской достопримечательностью.

Подземная часть комплекса (4 подземных уровня) отведена под паркинг и технические помещения. Паркинг рассчитан на 608 машиномест, что значительно улучшит ситуацию с парковкой в районе. Также на подземных уровнях разместятся инжереные системы здания (электроподстанция, водоснабжение, вентиляционные камеры и др.) и, вероятно, прямая связь с подземными переходами «Москва-Сити». Общая площадь подземной части составит около 13 500 м². Въезд в паркинг будет организован со стороны 1-го Красногвардейского проезда, по адресу которого числится комплекс (владение 9). Таким образом, Sezar Tower представляет собой многофункциональный комплекс «под одной крышей», включающий все необходимые компоненты – от жилья и офисов до торговых галерей, спорта и развлечений.

Участники проекта

Девелопером и инициатором проекта выступает компания Sezar Group – российская инвестиционно-строительная группа, основанная в 2003 году и специализирующаяся на недвижимости Москвы. Владелец и президент Sezar Group – Исай Захаряев (доля ~70%), партнёр – Руслан Семёнов (~30%). Ранее компания реализовала ряд крупных проектов: жилые комплексы «Рассказово», «Николин Парк», «Династия», клубный дом Full House, торгово-развлекательный комплекс «Мариэль», бизнес-центр «Фортуна» и др. В «Москва-Сити» Sezar Group до этого участвовала в проекте Moscow Towers (комплекс небоскрёбов на новой территории «Большой Сити»), поэтому приобретение участка №20 стало логичным шагом в экспансии компании на рынок столичных высоток. Сделку по выкупу проекта Sezar Tower девелопер провёл через дочернюю структуру ООО «Сезар Инвест Групп», получив контроль над компанией-владельцем участка («Сити Девелопмент»).

Архитектурную концепцию Sezar Tower разработало международное архитектурное бюро Speech под руководством архитектора Сергея Чобана. Бюро «СПИЧ» (Speech) известно по ряду знаковых объектов в Москве и Европе, а Сергей Чобан – лауреат международных премий, соавтор таких проектов, как небоскрёбы «Федерация» и «Око» (интерьеры) в «Москва-Сити», Музей архитектуры «СПИЧ» в Берлине и др. Для участка №20 команда Чобана ранее уже предлагала архитектурные решения (в середине 2010-х), и новый эскиз во многом стал переосмыслением тех идей в духе времени. Стиль фасадов, объявленный как «эмоциональное техно», был поддержан главной архитектурной комиссией Москвы. Вдохновением послужил русский авангард – упоминается влияние эстетики супрематизма (геометрические формы, смелые пропорции) в сочетании с приемами современного урбанизма. Таким образом, архитекторы стремятся соединить художественный образ с функциональностью бизнес-центра.

Генеральный подрядчик строительства на момент начала работ (2025 г.) официально не назван, но, вероятно, им станет крупная российская строительная корпорация, способная возвести небоскрёб «под ключ». В прошлом переговоры велись с компанией «Гефест» (в 2015 г.), однако актуальна ли её роль сейчас – не подтверждено. Не исключено участие международных инженерных консультантов для расчёта конструкций и систем высотного здания. Также проектом заинтересованы инвесторы и банки: по оценкам консалтинговых фирм, суммарные инвестиции в завершение Sezar Tower могут составить от 70 до 150 млрд руб. (в зависимости от финальной высоты и отделки комплекса). Часть этих средств девелопер может привлекать через продажу апартаментов и долгосрочные аренды офисов.

В качестве консультантов и брокеров по проекту, судя по масштабам, выступят ведущие компании рынка недвижимости. Вероятно, маркетинг и продажи жилья поручены внутреннему отделу Sezar Group или партнерским агентствам элитной недвижимости. Аналитическое сопровождение сделки покупки участка №20 осуществляли эксперты рынка, оценивавшие потенциал комплекса – они отмечали, что объект может окупиться за счёт низкой офисной вакантности в «Москва-Сити» (менее 5% на 2024 г.) и растущих ставок аренды.

Стоит также упомянуть городские власти и регуляторов, участвующих в проекте. Москомархитектура одобрила обновлённый проект башни, учитывающий требования градостроительного плана участка. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов лично курировал рассмотрение концепции и поддержал выбранный стиль фасадов, назвав его соответствующим духу «Москва-Сити» нового поколения. Кроме того, строительство контролируют Мосгосстройнадзор и структуры комплекса «Москва-Сити», обеспечивая соответствие работ нормам безопасности и согласованным срокам.

Интересные факты и значение проекта

• Один из последних небоскрёбов первой очереди «Москва-Сити»: Участок №20 долгое время оставался одним из немногих неосвоенных пятен в деловом центре. В 2024 году свободных площадок практически не осталось – кроме Sezar Tower строятся лишь пара небоскрёбов второй очереди «Большого Сити» (например, One Tower). Таким образом, возведение Sezar Tower фактически завершает формирование силуэта «старого» Москва-Сити.
  

• Высота и этажность: Проектная высота башни – 228 метров при 60 этажах. Это ставит Sezar Tower в число наиболее высоких зданий Москвы, хотя рекордных показателей она не побьёт (для сравнения, самое высокое здание РФ – 373-метровая башня «Восток» комплекса «Федерация»). Тем не менее, за счёт расположения ближе к краю комплекса Sezar Tower станет визуально доминировать со стороны Пресненского района и Третьего транспортного кольца. Архитектурная подсветка башни будет видна издалека – разработчики заявляют, что ночная иллюминация превратит её в «стеклянно-металлический шедевр, видимый даже из космоса» (конечно, это образное выражение, подчёркивающее яркость фасадной подсветки).
  

• Уникальный дизайн фасада: В отделке здания применяются нестандартные фасадные решения. Волнообразные стеклянные панели и золотистые металлические ребра придадут башне легко узнаваемый облик. Фасад-паттерн как бы «перетекает» по высоте, создавая игру света и тени. Этот проект – один из немногих в Москве, где реализуется настолько динамичная фасадная геометрия. Ранее нечто похожее использовалось лишь в отдельных зарубежных небоскрёбах. Стиль «эмоциональное техно», продвигаемый в проекте, отражает стремление придать деловой архитектуре выразительность и эмоциональность, выходя за рамки сугубо утилитарных «стеклянных коробок».
  

• Интеграция с транспортом: Sezar Tower будет напрямую связан с новым транспортным узлом. В 2025 году рядом открывается городской вокзал МЦД-1 «Москва-Сити» (на базе станции Тестовская) – предполагается, что из башни можно будет по крытым переходам попасть к этому вокзалу. Кроме того, недалеко расположена станция метро «Выставочная» и пешеходный мост «Багратион» через Москву-реку; проектом предусмотрены удобные маршруты к ним. Такая интеграция значительно повысит транспортную доступность комплекса. Эксперты ожидают, что приток офисных работников не ухудшит ситуацию на дорогах, так как значительная их часть сможет пользоваться общественным транспортом (МЦД, метро). Также большой собственный паркинг на 600+ автомобилей снизит нагрузку на окружающие парковочные пространства.
  

• Экономическое влияние: Выход на рынок такого крупного объекта неизбежно скажется на деловой недвижимости Москвы. По оценкам аналитиков, ввод 100 тыс. кв. м новых офисов может временно увеличить предложение, однако вакантность офисов в «Москва-Сити» сейчас исторически низкая – менее 5%. Sezar Tower способен привлечь ряд крупных компаний, для которых ранее не было крупных блоков площадей. Ожидается, что появление новой башни снизит вакантность на рынке и может привести к росту арендных ставок на 15–20% за счёт высокого качества и статуса проекта. Одним из потенциальных якорных арендаторов называлась Mail.ru Group (ВКонтакте), которая вела переговоры об аренде площадей в этом небоскрёбе, хотя официально такие сделки пока не подтверждены.
  

• Инновации и рекорды: В проекте заявлен ряд инновационных решений, редких для Москвы. Например, солнечные панели на фасаде – новшество для небоскрёбов «Москва-Сити», обычно полагающихся на традиционное энергоснабжение. Панорамный ресторан со стеклянным куполом на крыше – также уникальный элемент, не встречавшийся ранее в столичных высотках. Кроме того, Sezar Tower станет одним из крупнейших офисных центров города по площади, сравнимым с гигантским комплексом iCITY (построенным в 2024 г. и известным своими рекордно быстрыми лифтами). Возможно, и в Sezar Tower будут внедрены скоростные лифты нового поколения, обеспечивающие комфортное перемещение по 60 этажам за считанные секунды.
  

• Связь поколений «Москва-Сити»: Интересно, что архитектура Sezar Tower в определённой степени продолжает и переосмысливает идеи прежних нереализованных проектов на этом участке. Так, ещё десять лет назад обсуждалась концепция «Империя II» с эффектным чёрно-золотым фасадом трапециевидной формы. Новый проект заменяет «чёрно-золотой куб» на сияющую стеклянную вертикаль, тем самым символизируя переход от замороженных амбиций прошлого к динамичному развитию настоящего. Деловой центр «Москва-Сити» благодаря этому получает новую достопримечательность, которая, по замыслу авторов, гармонично впишется в существующий ансамбль и одновременно привнесёт в него свежий акцент.