المدينة 2: كيف يقوم مخطط هندسي شامل بتحويل قطعة أرض خالية إلى مركز أعمال جديد

ظهرت "تفاصيل" خفية، لكنها جوهرية، على خريطة المدينة الكبرى : خطة خدمات شاملة (CUPS) لمجمع المدينة 2 المستقبلي. رسميًا، هذه الخطة مجرد مجموعة من المخططات والحسابات ونقاط الاتصال. في الواقع، هي إطار فني، وبدونها ستبقى أبراج التطوير العقاري الشاهقة التي تبلغ مساحتها مليوني متر مربع مجرد رسومات توضيحية جميلة.

أين ستكون المدينة 2 بالضبط؟

يغطي المشروع مساحة تقارب 25 هكتارًا في حي بريسنينسكي - حي كاموشكي الصغير ، المجاور لمركز موسكو سيتي الدولي للأعمال ومركز المعارض الحاليين. يحد المنطقة شارعا كراسنوجفارديسكييه الأول والثاني، وشارع أنتونوف-أوفسينكو، وشارع شميتوفسكي، والطريق الدائري الثالث للنقل. ومن هنا، يُخطط لبناء نواة جديدة من المباني الشاهقة، تضم وحدات سكنية ومكاتب وشققًا سكنية وتجارية ومرافق تجارية.

وبحسب تقديرات التنمية الحضرية، من المقرر أن تستوعب كاموشكي حوالي 2 مليون متر مربع من العقارات: بعضها في شكل مجموعة الأعمال موسكو-سيتي 2 ، وبعضها في شكل أبراج سكنية وشقق.

ما هو KSIO ولماذا هو ضروري؟

يتم وضع خطة دعم هندسي شاملة قبل بدء التصميم الكامل. والغرض منها هو تحديد ما يلي مسبقًا:

• من أي محطات فرعية ومجمعات يجب أن يتم إمداد الكتلة؟

• أين تقع خطوط الكهرباء والتدفئة والغاز وإمدادات المياه والصرف الصحي الرئيسية وأين سيتم وضعها؛

• ما هي القدرة التي ستكون مطلوبة لكل نوع من أنواع التطوير - السكني، المكتبي، المساحة العامة؟

وتتضمن الخطة المعتمدة للمدينة 2 إنشاء شبكات جديدة لإمدادات المياه بطول 3 كيلومترات تقريبًا، وشبكات تدفئة بطول 1.7 كيلومتر تقريبًا، وخطوط تغذية بطول 10 كيلومترات تقريبًا.

بالنسبة للمطورين وشركات المرافق، يُعدّ KSIO "لغة" شائعة. وبينما لا تزال الأسوار قائمة والمباني ذات الخمسة طوابق تُهدم، فإن المدينة تعرف بالفعل:

• ما هو مقدار السعة المطلوبة للأبراج المستقبلية؟

• ما هي المجمعات والخطوط الرئيسية التي ستحتاج إلى التحديث؛

• حيث من المستحيل وضع الأساس لأنه سيمر تحته خط مرافق رئيسي.

منذ عام ٢٠٢٥ ، أصبح هذا النظام أداةً إلزاميةً لمشاريع المرافق الإقليمية والتجديد. تُشرف إدارة سياسة التنمية الحضرية في موسكو مركزيًا على تطوير واعتماد نظام KSIO.

أولاً الطرق والاتصالات، ثم ناطحات السحاب

لا تبدأ المدينة ٢ بحفارات في الحفر، بل بتجهيزات النقل والهندسة. وبحلول عام ٢٠٢٨ ، تخطط المدينة لما يلي:

• إنشاء مخارج جديدة من الدائري الثالث للنقل إلى شارع أنتونوف-أوفسينكو وقسم إضافي من الطريق على طول الطريق الدائري؛

• إعادة بناء شارع أنتونوف-أوفسينكو نفسه وشارع كراسنوجفارديسكي الأول؛

• لتنظيم الممر المخطط له رقم 6672 وممر تبادل TTK / Shmitovsky؛

• وضع خطوط المرافق "داخل" المبنى وبجانبه؛

• إنشاء معبر للمشاة تحت الأرض بطول حوالي 30 مترًا في منطقة الدائري الثالث للنقل.

يبلغ إجمالي طول أعمال الطرق حوالي 3 كيلومترات . ولا يقتصر هذا على تحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل فحسب، بل صُممت الطرق وشبكات المرافق لتتحمل ضغط الأبراج الشاهقة المستقبلية وتدفقًا سياحيًا مماثلًا لمدينة موسكو الحالية.

كيف ستتغير المنطقة: قطع الأراضي، والأبراج، والمطورون

يتألف موقع "سيتي-٢" من سبع قطع أرض. المعايير الفنية والاقتصادية لبعضها معروفة بالفعل:

• القطعة 1 - GPZU، تُخوّل بناء مجمع سكني شاهق الارتفاع بمساحة إجمالية تُقدّر بحوالي 188,000 متر مربع ، منها حوالي 153,000 متر مربع مُخصّصة للاستخدام السكني. ويصل أقصى ارتفاع للبناء إلى 450 مترًا.

• القطعة ٣ - يغطي المشروع مساحة تقارب ٢٨٠,٨٠٠ متر مربع ، منها أكثر من ٢٣١,٠٠٠ متر مربع مخصصة للوحدات السكنية. تُظهر الرسومات برجين سكنيين متصلين ببرج من ستة طوابق، يضم مكاتب ومحلات تجارية وبنية تحتية.

يعمل المطورون بنشاط على تجميع قطع الأراضي في كاموشكي: اشترت شركتا سترانا للتطوير وبرومسفياز بنك عدة مواقع، وبدأت بالفعل مناقصات الهدم والبناء. ويتم توفير التمويل جزئيًا من بنوك رئيسية، بما في ذلك ألفا بنك.

وفي الوقت نفسه، بدأت المدينة تعديلات على لوائح استخدام الأراضي والتطوير لمواءمة الارتفاع وتقسيم المناطق الوظيفية وكثافة التطوير في الحي مع قدرات البنية التحتية للنقل والهندسة.

المدينة 2 في نظام المدينة الكبيرة

لا يعمل المشروع في فراغ. تُعدّ "سيتي-2" عنصرًا أساسيًا في مجموعة أعمال "المدينة الكبرى" الناشئة، والتي تشمل مركز الأعمال الدولي "موسكو-سيتي" نفسه، والمناطق المجاورة على طول طريق شميتوفسكي، وطريق زفينيغورودسكوي السريع، وصولًا إلى طريق خوروشيفسكوي السريع.

وفقًا لخبراء الصناعة وتحليل وثائق المدينة، بحلول عامي 2035 و2040، من المتوقع أن ينمو حجم العقارات المكتبية والسكنية والعامة في المدينة الكبرى إلى 6.8 مليون متر مربع، وأن يقترب عدد الوظائف من 260 ألف وظيفة. في هذا التكوين، من المتوقع أن تلعب المدينة 2 دور "النواة الثانية" - نواة أحدث وأكثر كثافة سكانية، موجهة نحو نموذج مختلط: مساكن ومكاتب وخدمات ومساحات عامة في سيناريو عمودي واحد.

لماذا تحتاج المدينة إلى حساب عدد الأنابيب والكابلات بعناية؟

للوهلة الأولى، تبدو خطة المرافق العامة مجرد بيروقراطية جافة: كيلومترات من الأنابيب والكابلات ومحطات الضخ ومحطات التحويل الفرعية. لكن هذه الخطة تحديدًا هي التي تُحدد ما إذا كانت المنطقة ستصبح مريحة حقًا أم ستتحول إلى "عش نمل" آخر بشبكات مُثقلة بالأعباء وحفر مستمر.

يحل KSIO الخاص بـ City-2 العديد من المشكلات في وقت واحد:

• الاستدامة
  إن حجوزات الطاقة الاستيعابية، والدوائر الحلقية، وتكرار الخطوط الرئيسية تسمح لنا بتحمل أحمال الذروة - من ساعات الذروة في المكاتب إلى عطلات نهاية الأسبوع مع الحد الأقصى للإشغال في مراكز التسوق والمطاعم.

• تقليل المخاطر للمطورين
  إن معرفة نقطة التوصيل ومتطلبات الطاقة مسبقًا يقلل من خطر الأحداث غير المتوقعة أثناء مراحل التقييم والبناء، مما يؤثر على كل من الجداول الزمنية للمشروع وتكاليفه.

• التنسيق مع النقل والتحسينات
  ترتبط ممرات الخدمات بشبكة الطرق، والأنفاق المستقبلية، والحدائق، والأماكن العامة في الحي. هذا يعني أنه لن تكون هناك حاجة لرفع ألواح الجرانيت في الساحة الجديدة خلال خمس سنوات لاستيعاب مجاري صرف صحي أخرى.

• الاستعداد للخدمات الذكية
  ويتم تخصيص احتياطيات محتملة من الكهرباء وقنوات الاتصال لأنظمة إدارة المباني والبنية التحتية لشحن المركبات الكهربائية والخدمات الرقمية للسكان والمستأجرين.
  

بدلا من الاستنتاج

رسميًا، يبدو الخبر متواضعًا: "تمت الموافقة على خطة شاملة للدعم الهندسي لمنطقة المدينة-2". عمليًا، يُعدّ هذا إشارةً إلى أن المشروع ينتقل من مرحلة العروض التقديمية الجميلة إلى مرحلة التنفيذ المدروس بعناية.

وقد تم بالفعل إدراج الطرق والتقاطعات ضمن برنامج الاستثمار المستهدف، ويجري توضيح معايير الأراضي، ويدخل المطورون في العطاءات الأولى وهدم المباني القديمة.

عندما تصل الرافعات البرجية إلى مواقع البناء، فإن KSIO اليوم هو الذي سيحدد مدى سلاسة تحمل المنطقة للانتقال من "كاموشكي" بمبانيها المكونة من خمسة طوابق إلى الفصل الجديد من تطوير ناطحات السحاب في موسكو - "مدينة 2" كجزء كامل من المدينة الكبيرة.