Большой Сити – новый деловой центр Москвы

Большой Сити – масштабный проект развития территорий вокруг Международного делового центра «Москва-Сити». 

Это концепция расширения столичного делового кластера за счет прилегающих районов, чтобы создать многофункциональное «городское сердце» вне исторического центра. 

Территория Большого Сити охватывает более 3 200 га в пяти районах Москвы (четыре административных округа) и включает как уже сформированные деловые зоны (например, собственно ММДЦ «Москва-Сити»), так и бывшие промышленные территории, подлежащие реорганизации. 

Идея Большого Сити зародилась еще в 2005 году, когда стало ясно, что первоначальный проект «Москва-Сити» успешен и необходимо масштабировать деловой центр. 

К 2006 году Градостроительный совет при мэре утвердил концепцию «Большого Сити», начался вывод промышленности из этой зоны. 

В 2014 году Институт Генплана разработал проект развития увеличенной территории, а в 2020 году мэр Сергей Собянин объявил о переходе к активному освоению Большого Сити. По сути, Москва взяла курс на полицентричное развитие: предполагается, что в перспективе 10–15 лет наряду с историческим центром и будущим центром на ЗИЛе, район Большого Сити станет одним из трех равнозначных городских центров по концентрации экономики, рабочих мест и притяжению людей.

Большой Сити отличается смешанной застройкой: здесь сочетаются современные офисные башни, жилые комплексы, торгово-развлекательные центры и объекты социальной инфраструктуры, формируя комфортную городскую среду. 

*использованы материалы ведущей российской компании Commonwealth Partnership

Важная особенность – многие новые проекты реализуются как многофункциональные комплексы (МФК), совмещающие жилье, офисы, торговые помещения и общественные пространства. Такой подход «работы над ошибками» учитывает недостатки оригинального Москва-Сити (где изначально не хватало жилой среды и уличной активности) и создает всесезонные общественные пространства, разнообразный стрит-ритейл, качественное жилье и высокую пешую активность. В результате Большой Сити формируется как новый деловой кластер Москвы, обладающий огромным потенциалом для инвесторов и девелоперов.

Градостроительное развитие и инфраструктура

Границы Большого Сити официально не закреплены, но условно охватывают крупные территории в районах Пресни, Ходынки, Филей, Шелепихи, Хорошево-Мневников, Щукина и др., соединенные транспортным каркасом с ядром на «Москва-Сити». 

За прошедшие годы город реализовал ряд ключевых инфраструктурных проектов, повышающих связанность этой территории. В числе уже выполненных: запуск магистрали Северо-Западная хорда (значительно разгрузившей местные улицы) и строительство проспекта Багратиона, протянувшегося от центра «Москва-Сити» на запад. 

В сентябре 2024 года завершилось строительство новой автодороги длиной 3,5 км, связавшей улицу Большую Филевскую с Третьим транспортным кольцом, а в декабре 2024-го – строительство нового автомобильного моста на улице Мясищева.

На 2025–2027 годы намечены новые транспортные проекты: планируется открыть два автомоста через Москву-реку – мост имени академика Королёва (в створе Берегового проезда, открытие ожидается в 2025 г.) и мост на ул. Новозаводской (к 2026 г.). Также запланирован пешеходный мост между набережными Пресненская и Тараса Шевченко у делового центра, что улучшит пешеходные связи «Москва-Сити» с противоположным берегом. Параллельно развивается сеть метро и городского рельсового транспорта. 

За последние годы на территории Большого Сити и в радиусе доступности открыты новые станции – в том числе станции Большой кольцевой линии («Шелепиха», «Хорошёвская», «Народное Ополчение» и др.), продлена Филёвская линия метро до «Делового центра», запущены диаметры МЦД. В ближайшие годы ожидается дальнейшее улучшение транспортного обслуживания (планируется, например, новая линия на Рублёво-Архангельское с несколькими станциями в Мневниках). 

Совокупность этих проектов формирует современный транспортный каркас Большого Сити, соединяющий между собой все его части и связывающий с остальной Москвой. Улучшение транспортной доступности является необходимой предпосылкой для интенсивной застройки этой огромной территории.

Помимо транспорта, город реализует программы благоустройства набережных (вдоль Москвы-реки в рамках Большого Сити появилось и проектируется ~4 км новых набережных) и реконструкции улиц. В результате, ранее разрозненные промзоны и пустыри получают дороги, мосты, коммуникации – основу для последующего девелопмента. 

Важную роль сыграла и программа реорганизации промышленных зон Москвы: еще с 2010-х годов значительная часть расположенных здесь заводов была выведена или закрыта, освободив обширные площадки под новое строительство.

Кластеры и девелопмент территории

Поскольку территория Большого Сити очень обширна, ее развитие идет кластерным образом – отдельными узлами застройки, которые затем сливаются в более связную городскую ткань. Можно выделить семь основных кластеров:

• ММДЦ «Москва-Сити» – исходное ядро, 60 га небоскребов в Пресненском районе.

• Ходынка – район бывшего Ходынского поля и прилегающей территории вплоть до Ленинградского проспекта (коридор станций метро «Динамо–ЦСКА–Полежаевская–Войковская»).
  

• Звенигородский (или «Сити-2») – территория вдоль Звенигородского шоссе и Малым кольцом МЖД (Тестовская, Шелепиха), включая часть Хорошёво-Мневников.
  

• Кутузовский – участок вдоль продолжения Кутузовского проспекта и примыкающих к нему зон (например, район Шелепихинского моста, Пресненской набережной западнее «Сити»).
  

• Фили–Мневники – западная часть Большого Сити, включающая бывшую промзону завода имени Хруничева и районы Филёвского парка и Нижних Мневников на северном берегу Москвы-реки.
  

• Пресня – прилегающие к деловому центру кварталы Пресненского района (Красная Пресня, Шмитовский проезд и др.) со смешанной исторической застройкой.
  

• Октябрьское Поле – наиболее удаленный северо-западный фрагмент (район станций «Октябрьское Поле» и «Народное Ополчение»), где тоже планируются новые проекты.
  
  

Каждый кластер находится на разной стадии развития. Москва-Сити – уже сложившийся премиальный бизнес-кластер с высотной застройкой и развитой инфраструктурой. Ходынка в последние годы превратилась в оживленный жилой район (здесь расположен крупнейший в Европе ТРЦ «Авиапарк», построены масштабные ЖК «Гранд Парк», «Легенда Цветного», «Парк Легенд» и др., а также офисные центры вокруг станций ЦСКА и Полежаевская). 

Звенигородский кластер пока менее освоен – это бывшие промзоны вдоль железной дороги и шоссе, где только начинают строиться новые объекты (однако уже создан крупный комплекс Национальный космический центр в Филях). 

Кутузовский кластер включает проекты вдоль новой магистрали – здесь строятся бизнес-центры “Porta Workplace” и «Сбербанк Сити» (кампус Сбербанка), формируется новая точка притяжения около станции МЦК «Шелепиха». 

Фили–Мневники – огромная территория бывшего завода и пустырей, на которой только начинается девелопмент: помимо упомянутого Космического центра (штаб-квартира Роскосмоса), ожидается строительство новых жилых кварталов и офисных парков по программе КРТ. 

Пресня уже частично обновилась (на месте старых заводов возведены элитный ЖК «Lucky» и другие комплексы), но в целом остается «старым городом» с точечной застройкой.

Октябрьское Поле – небольшой субкластер, где появился технопарк и в перспективе возможно развитие вокруг новых станций метро.

Важно отметить, что изначально доминирующее положение в структуре Большого Сити занимал кластер «Москва-Сити» – на него приходилась примерно половина всего наличного объема недвижимости. Однако с запуском проектов в других узлах доля «Сити» будет снижаться. 

Аналитики вводят понятие «метрокоммуна» – зона вокруг одной или нескольких близких станций метро, выступающих центром притяжения. Метрокоммуна «Москва-Сити» сегодня аккумулирует около 50% офисных площадей Большого Сити. Еще ~9% приходится на «метрокоммуны» Ленинградского коридора (станции «Динамо»–«Войковская», то есть кластер Ходынки). Остальные кластеры пока суммарно дают лишь 40%

К 2030 году картина заметно изменится: доля «Москва-Сити» прогнозно снизится до ~41%, «ленинградский» кластер – до 6%, а более половины (около 53%) офисных площадей будут расположены в новых деловых узлах, которые сейчас лишь формируются. Иначе говоря, Большой Сити диверсифицируется и приобретает несколько относительно равных центров роста вместо концентрации в одном месте.

Сама модель развития Большого Сити – полицентричная и многофункциональная. Новые здания «заполняют лакуны» – ранее неиспользуемые пространства – и постепенно сшивают районы в единую городскую ткань. Причем застройка идет вдоль ключевых транспортных осей (магистралей, линий метро, МЦК), что обеспечивает проектам хорошую доступность. Такой подход соответствует современной стратегии Москвы по перераспределению деловой активности из перегруженного исторического ядра в новые центры на периферии, при этом создает комфортные условия жизни и работы в самих новых кластерах.

Офисная недвижимость

На конец 2024 года суммарный объем действующих офисных площадей в Большом Сити оценивается около 2,8 млн кв. м – это примерно 13% от всего офисного фонда Москвы. Для сравнений: в одном только ММДЦ «Москва-Сити» сконцентрировано порядка 1,56 млн кв. м офисов (преимущественно класса A/Prime), то есть больше половины от показателя всего Большого Сити. 

Другие значимые офисные узлы на сегодня – Ходынка (~0,56 млн кв. м) и Пресня (~0,26 млн кв. м), а также кластер «Кутузовский» (~0,28 млн кв. м). 

В новых кластерах пока немного: Звенигородский – лишь ~0,16 млн кв. м действующих офисов, Фили–Мневники – считанные тысячи (около 22 тыс. кв. м), Октябрьское Поле – порядка 13 тыс. кв. м. Таким образом, сегодня офисный рынок Большого Сити сосредоточен в основном в небоскребах Москва-Сити и нескольких крупных бизнес-центрах в других районах. Более того, около 80% этих площадей были введены до 2014 года – то есть значительная часть объектов уже морально устаревает. В то же время спрос на качественные площадки здесь высок, о чем свидетельствует рекордно низкий уровень вакантности: всего ~1,5% по Большому Сити в среднем (против ~4,5–5% по Москве). 

В некоторых кластерах вакансия приближается к нулю – например, в Пресненском (0,1%) и Кутузовском (0,6%) районах. Даже в Ходынке и Звенигородском свободно лишь ~2% офисов, единственный кластер с несколько более высокой вакантностью – Октябрьское Поле (~4,3%, что все равно невысоко). Такая ситуация ограничивает возможности выбора для компаний-арендаторов и одновременно сигнализирует девелоперам о значительном потенциале нового строительства.

Соответственно, Большой Сити сейчас переживает фазу активного роста предложения офисной недвижимости. 2025 год станет во многом переломным: ожидается ввод сразу нескольких крупных бизнес-центров. В их числе – новая штаб-квартира ГК «Роскосмос» (около 200 тыс. кв. м офисов) в составе Национального космического центра (Фили-Мневники) и башня Space проекта iCITY на Шелепихе (91 тыс. кв. м офисов). Только эти два объекта добавят почти 300 тыс. кв. м первоклассных площадей, что равно половине всего текущего строительства. Всего же по состоянию на начало 2025 г. на территории Большого Сити ведется строительство 14 офисных проектов совокупной площадью ~587 тыс. кв. м. 

Помимо уже названных, в ближайшие годы должны появиться бизнес-центры: Porta Workplace (27 тыс. кв. м на Кутузовском), Fili Park (около 21 тыс. кв. м), несколько объектов в Ходынском поле (проекты компании STONE – две очереди по ~45–65 тыс. кв. м, проект AIR от Tekta Group на 91 тыс. кв. м и др.), технопарк Октябрьское поле (7 тыс. кв. м, открыт в 2024 г.) и ряд иных.

Однако строительство – лишь часть истории. Основной объем нового офиса пока на стадии проектирования: по данным на январь 2025 г., заявлено к реализации 17 проектов совокупной площадью около 1,4 млн кв. м офисов, которые еще не вышли на стройку. Многие из них – масштабные комплексные застройки, планируемые в рамках программ реорганизации территорий (КРТ). Например, в кластерах Ходынки и Звенигородского утверждены крупные проекты КРТ, в рамках которых предусмотрено около 2 млн кв. м нежилой застройки (значительная доля – под деловые функции). По мере их реализации в 5–10-летней перспективе деловой ландшафт района кардинально изменится.

Суммарный потенциал офисного рынка Большого Сити оценивается экспертами почти в 6,8 млн кв. м к 2035 году. То есть действующий фонд может вырасти более чем вдвое. Крупнейшие точки роста – кластеры Ходынка и Звенигородский: ожидается, что к 2035 г. каждый из них будет иметь около 1,6–2,1 млн кв. м офисных площадей (для сравнения, это сопоставимо с нынешним объемом всего ММДЦ «Москва-Сити»). Так, Ходынка благодаря освоению территории бывшего аэродрома и прилегающих промзон за 10 лет увеличит офисный фонд примерно в 3,7 раза, а Звенигородская зона – почти в 10 раз. Ходынка по прогнозам может сравняться по объему качественных офисов с «Москва-Сити», став одной из крупнейших и наиболее развитых деловых локаций Москвы. Другие кластеры тоже прирастут: в Филях-Мневниках с нуля фактически до ~0,3 млн кв. м, на Кутузовском – до ~0,34 млн кв. м. Только Пресня останется без существенного прироста (ограничена плотной сложившейся застройкой). В целом эти цифры означают формирование в Северо-Западном секторе столицы нового офиса примерно на 4 млн кв. м в горизонте 10–15 лет – фактически еще одного «Сити».

Вместе с объемами растет и класс проектов: новые деловые центры заявляются в высоком классе А и Prime, с современными архитектурными решениями, гибкими планировками, эко-стандартами и т.д. Это привлечет многочисленных арендаторов, которым сегодня тесно и дорого в старом центре. Кстати, о ценах: на начало 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Большом Сити составляет около 34 тыс. руб. за кв. м/год (triple net, без НДС и эксплуатационных), что сопоставимо со средним по Москве для класса A. Однако внутри субрынка разброс велик: в башнях «Москва-Сити» ставки достигают 50–55 тыс. руб/кв. м/год, тогда как в других кластерах ниже – например, на Ходынке ~37 тыс., в Звенигородском ~45 тыс., на Пресне ~37,5 тыс. Такая дифференциация отражает разницу в престижности, качестве и локации объектов. По мере появления новых премиальных проектов вне ММДЦ можно ожидать сокращения этого разрыва. Для инвесторов важен и доходный потенциал: с учетом низкой вакансии, качественные офисные объекты в Большом Сити обеспечивают стабильный поток арендаторов. В ближайшие годы здесь возможны рекордные сделки аренды и покупки – международные корпорации и госкомпании уже выбирают эту локацию (пример – переведение штаб-квартиры Роскосмоса). Одновременно развивается сегмент гибких офисов и коворкингов: только в башнях «Москва-Сити» уже работает не менее 15 площадок сервисных офисов, новые появляются и в других бизнес-центрах Большого Сити, что отвечает тренду на гибкость рабочих пространств.

Подводя итог, офисный рынок Большого Сити вступает в фазу бурного роста, оставаясь при этом очень привлекательным для инвесторов: спрос превышает предложение, ставки высоки, проекты поддерживаются городом, а перспективы колоссальны – эта территория становится вторым деловым полюсом Москвы.

Жилая недвижимость

Жилой компонент – неотъемлемая часть концепции Большого Сити как многофункционального района. Здесь уже сегодня проживает значительное число людей, и появляются новые жилые кварталы. По оценкам, суммарная площадь существующего жилья в границах Большого Сити составляет около 4,7 млн кв. м (включая квартиры в жилых домах и жилую часть МФК). Это тысячи квартир – как в сохранившемся фоне советской застройки, так и в новостройках последних лет. Особенность Большого Сити – высокая плотность современной жилой застройки: с середины 2010-х район пережил строительный бум жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса. Только за период 2016–2024 гг. на этой территории введены в эксплуатацию сотни тысяч «квадратов» жилья ежегодно – суммарно порядка 2–2,5 млн кв. м за 8 лет. Поначалу девелоперы осваивали наиболее привлекательные пустующие участки (например, на Ходынском поле, в Западном порту и т.д.), затем фокус сместился на редевелопмент промзон.

Как уже отмечалось, многие жилые комплексы в Большом Сити строятся в формате МФК с интеграцией коммерческой и общественной функций. Например, проект «Сердце Столицы» от Capital Group на месте завода ЖБИ в районе Шелепихи – это квартал небоскребов с собственным торговым променадом вдоль набережной; ЖК «Lucky» (Vesper) на Пресне возведен на территории бывшего лакокрасочного завода и включает не только элитные апартаменты, но и офисы, рестораны, музей; застройка Ходынского поля сочетает жилые башни и крупные торговые объекты (Авиапарк, супермаркеты, фитнес-клубы). Такой подход обеспечивает жителям доступ к сервисам и досугу в шаговой доступности и формирует живой стрит-ритейл на первых этажах. По сути, в Большом Сити складывается современная «городская среда 15-минутного города», когда основные потребности – жилье, работа, магазин, парк – находятся близко друг к другу.

В результате активного жилищного строительства, Большой Сити уже сейчас может рассматриваться как один из крупнейших жилых районов Москвы вне МКАД. И эта тенденция продолжится: совокупная площадь анонсированного жилья до 2030 года на данной территории оценивается примерно еще в 4,7 млн кв. м. То есть планируется фактически удвоить жилой фонд, добавив десятки новых корпусов. Эти объёмы сформируются за счет как полностью новых проектов, так и очередей уже начатых комплексов. Среди крупнейших застройщиков, заявивших проекты в Большом Сити с вводом до 2030 г., значатся: Группа ПИК, MR Group, Capital Group, STONE Hedge, Гранель, РГ-Девелопмент и др. (каждый имеет в портфеле от 200 до 500 тыс. кв. м жилья в данной локации). Например, на Ходынке планируются новые очереди жилого кластера от ПИК рядом с парком; в Хорошёво-Мневниках MR Group осваивает территорию бывшей промзоны «Силикатный»; в Филях появятся жилые кварталы в рамках КРТ «Бережковская наб. – Ул. Ильюшина»; в Октябрьском Поле РГ-Девелопмент строит продолжение технопарка с жилой составляющей и т.д. Также программу реновации пятиэтажек (см. ниже) в районе Пресни и Щукина реализует Департамент строительства – это тоже добавит новые современные жилые дома.

Качество и формат жилого предложения в Большом Сити в целом соответствует актуальным трендам столичного рынка: преобладают проекты комфорт- и бизнес-класса, часто концептуальные кварталы с собственной архитектурой и инфраструктурой. Высотность застройки варьируется – от супертоллов Москва-Сити (85+ этажей) и 30–45-этажных башен Ходынки до более умеренных 15–20-этажных комплексов на месте промзон (согласно правилам градостроительства вблизи набережных и парков). Важное внимание уделяется благоустройству дворов и общественных пространств: новые жилые районы получают парки (например, ландшафтный парк на Ходынском поле площадью 24 га уже стал притяжением для жителей), пешеходные бульвары (бульвар Генерала Карбышева в Щукине планируется открыть к 2027 г.), обустроенные набережные (проектируемое обновление Карамышевской и Пресненской набережных). Всё это повышает комфорт проживания и престиж локации, что отражается и в ценах на жилье: например, элитные апартаменты в небоскребах «Москва-Сити» стоят от 1 млн руб./кв. м, бизнес-класс на Пресне – 500–700 тыс. руб./кв. м, комфорт на Ходынке – 300–400 тыс. руб./кв. м. Несмотря на высокую стоимость, спрос стабильно высокий, особенно со стороны молодых специалистов, сотрудников близлежащих офисов, а также инвесторов, рассматривающих такие квартиры как ликвидный актив. По мере развития деловой функции Большого Сити, жилая составляющая будет только укрепляться – формируется полноценный кластер «живи и работай», снижающий маятниковую миграцию и создающий новый образ жизни в Москве.

Торговая недвижимость

Формирование новой городской агломерации невозможно без торговой инфраструктуры – и Большой Сити в этом плане уже сейчас выступает мощным торгово-развлекательным кластером. По оценкам, суммарная площадь действующих торговых объектов (ТРЦ, торговые галереи в МФК, стрит-ритейл) здесь составляет около 960 тыс. кв. м (GLA). К крупнейшим объектам относятся: ТРЦ «Авиапарк» (390 тыс. кв. м общая, ~230 тыс. кв. м арендуемой площади, открытие 2014 г.) – самый большой молл Европы, расположенный на Ходынке; ТРЦ «Афимолл Сити» в «Москва-Сити» (~185 тыс. кв. м общая, открыт 2011 г.); торгово-развлекательный центр «Хорошо!» у м. Полежаевская (136 тыс. кв. м, открыт 2018 г.); ТРК «Филион» на Багратионовском пр. (120 тыс. кв. м); ТПУ «Щукинская» (65 тыс. кв. м, открыт 2021 г.) и др. Кроме того, сотни магазинов, ресторанов и сервисных точек размещены на первых этажах жилых и офисных комплексов – это сегмент так называемого стрит-ритейла. На долю традиционных крупных ТРЦ и отдельных торговых комплексов приходится примерно 52% общей площади, а на стрит-ритейл – около 48%, то есть наблюдается баланс форматов. Примечательно, что около половины всех помещений уличной торговли встроены в жилые комплексы (≈46% площади стрит-ритейла), еще ~38% – в многофункциональные комплексы, и лишь 16% – в чисто офисные здания. Эти цифры иллюстрируют ранее упомянутый тренд: новые жилые проекты в Большом Сити максимально включают в себя торговую функцию, создавая шаговую доступность магазинов для жителей и работников.

*использованы материалы ведущей российской компании Commonwealth Partnership

Основные торговые зоны сейчас сосредоточены в развитых кластерах: Ходынка (помимо «Авиапарка», вдоль Ходынского бульвара множество кафе, магазинчиков, есть гипермаркет «Ашан»), ММДЦ «Москва-Сити» (помимо «Афимолла», подземные торговые галереи в башнях, рестораны на набережной), район Силикатных проездов и Магистральных улиц (Хорошёво, Пресня – здесь находятся такие объекты как ТЦ «Экспо-Лебедь», рынок «Пресненский» и др.), Фили (ТЦ «Филион» и прилегающий стрит-ритейл), а также точечно вокруг станций метро. К 2030 году торговая инфраструктура освоит и новые уголки: появятся ТРЦ и магазины в районах Звенигородского кластера (например, предполагается торговая галерея в составе проекта iCITY-2 и других МФК на Шелепихе), в Мневниках (новые кварталы заложат помещения под супермаркеты, услуги), на территории «Сити-2 Север» (район станции МЦК Хорошёво) и т.д. Уже заявлено к вводу не менее 362 тыс. кв. м новых торговых площадей до 2030 г. – это только те, что публично анонсированы девелоперами, фактически же объем может быть больше, учитывая грядущие проекты КРТ. Таким образом, общий потенциал торговых площадей Большого Сити в ближайшие годы превысит 1,3 млн кв. м, что сопоставимо с обеспеченностью целого среднеевропейского города.

Формат торговли тоже эволюционирует. Девелоперы всё чаще делают ставку не на гигантские торговые центры, а на камерные форматы, встроенные в городскую среду. В новых проектах Большого Сити мы видим галереи на первых этажах с отдельными входами с улицы, уличные рестораны, фермерские рынки выходного дня, объекты развлечений нового типа (VR-парки, спорткластеры). Классические моллы, конечно, никуда не денутся – «Авиапарк» и «Афимолл» успешно работают и привлекают толпы посетителей. Но дальнейший рост торговой недвижимости пойдет именно за счет street retail и отдельно стоящих торговых объектов (retail park, супермаркет, шоурум) внутри новых кварталов. Это подтверждается и нынешней структурой: в 2024–2025 гг. доли стрит-ритейла и традиционных ТЦ в объеме ввода по Большому Сити практически равны.

В целом, потребительская инфраструктура уже делает Большой Сити самодостаточным районом: жители и работники могут найти здесь все необходимое – от продовольствия и товаров для дома до модных бутиков, от кафе и фуд-кортов до кинотеатров и фитнес-центров. С дальнейшим заселением новых ЖК и ростом офисного населения емкость рынка только увеличится, что открывает дополнительные возможности для ретейл-инвесторов и операторов. Не случайно крупнейшие сетевые компании активно арендуют площади в новых объектах Большого Сити, а стоимость торговли на первых этажах в некоторых местах (например, в «Москва-Сити» или у метро ЦСКА) достигает премиального уровня.

Программы КРТ и реновации

Главный ресурс развития Большого Сити – это обширные территории бывших промзон, которые постепенно вовлекаются в оборот. Для системной работы с такими территориями город запустил механизм комплексного развития территорий (КРТ). В границах Большого Сити утверждены проекты КРТ общей площадью около 480–645 га (оценки варьируются, поскольку часть участков еще в проработке). Из них порядка 164 га уже находятся на этапах планирования или реализации – это 14 проектов КРТ, где определены параметры застройки, выбран инвестор или оператор и даже начаты работы. Остальные многочисленные промзоны пока только имеют установленные границы КРТ, но детальные проекты планировок по ним не утверждены. Тем не менее, сама фиксация Большого Сити как единого проекта (с 2014 года) и активизация механизма КРТ придали мощный стимул: девелоперы получили понимание правил игры и возможностей в этой локации.

КРТ в Большом Сити охватывает такие участки, как: территории завода имени Хруничева (Фили-Мневники), промзоны «Братцево» и «Октябрьское Поле» в Щукине, индустриальные зоны вдоль Звенигородского шоссе («Бережковская», «Пресня-Север» и др.), кварталы около Балтийской улицы и ст. Гражданская (Ходынка-Север) и многие другие. В рамках КРТ предполагается комплексная застройка с изменением функционального назначения земель – устаревшие производства сменят жилые кварталы, офисно-деловые центры, технопарки, соцобъекты. По оценкам, только по уже обозначенным проектам КРТ на территории Большого Сити может быть построено порядка 3,9 млн кв. м офисов и сопоставимые объемы жилья и коммерческой недвижимости. КРТ реализуется тремя путями: либо силами частного инвестора, выбранного на конкурсе (классический сценарий – город заключает договор КРТ с девелопером, который обязуется развить территорию); либо через так называемого оператора (структура с долей города ≥50%, которая может сама развивать, привлекая инвесторов без конкурса); либо по инициативе правообладателей земли (если собственники сами готовы выступить застройщиками, заключив договор с городом). В Большом Сити примерами служат: проект КРТ «Пресня» (реализуется оператором – АО «Московский центр градостроительного развития» – с участием города), КРТ «Братцево» (инициирован правообладателем, группа «Самолёт»), КРТ в Хорошёво-Мневниках (реализуется инвестором, группа Эталон) и др. Таким образом, механизм достаточно гибкий, что позволяет параллельно запускать множество площадок.

Помимо КРТ, значимую роль играет программа реновации жилья, стартовавшая в Москве в 2017 г. В пределах Большого Сити под реновацию попал ряд кварталов со старым жилым фондом (пятиэтажки 1950–60-х годов) – например, части районов Хорошёвский, Щукинский, Пресненский. В ближайшие 5–7 лет на этих местах возникнут современные жилые дома, часто большей этажности и с коммерческими помещениями внизу. Программа реновации не только улучшает жилищные условия жителей, но и увеличивает общий объем жилья в локации (за счет более плотной застройки). Кроме того, она улучшает облик улиц, так как новые дома строятся по проектам известных архитекторов с благоустроенными дворами, парковками и социнфраструктурой (школы, детсады) вместо обветшавших хрущёвок. В Большом Сити по реновации уже введены отдельные стартовые дома (например, на ул. Генерала Глаголева в Хорошёво), а масштабное обновление ожидается в ближайшие годы.

Синергия программ КРТ и реновации обеспечивает всестороннее развитие территории: параллельно появляются и деловые объекты, и жилье, и общественные пространства, что ведет к гармоничному росту. При этом город жестко контролирует обеспечение новостроек дорогами, транспортом, объектами образования и здравоохранения, чтобы новая застройка не легла непосильным бременем на инфраструктуру. Инвесторы же получают от города преференции – например, освобождение от арендной платы на период строительства, поддержку в переносе инженерных сетей, быстрое согласование проектов планировки. Всё это делает трансформацию Большого Сити более предсказуемой и привлекательной для бизнеса.

Инвестиционный потенциал и перспективы

Проект Большого Сити сегодня – один из самых перспективных направлений развития городской недвижимости в России. Для девелоперов он предлагает редкое сочетание факторов: близость к центру Москвы и одновременно наличие больших свободных участков; поддержка властей (инфраструктурная и нормативная); реальный платежеспособный спрос на все виды недвижимости (офисы, жилье, торговлю); эффект масштаба (формируется новый кластер, способный задать собственную «моду» и ценовые уровни на рынке). Неудивительно, что практически все крупные игроки рынка уже присутствуют или планируют проекты в Большом Сити. Здесь строят и Capital Group, и MR Group, и ПИК, и «Эталон», и AFI Development, и государственные корпорации – Сбербанк, Ростех, ВЭБ и др. Инвестиции только в действующие проекты исчисляются сотнями миллиардов рублей, а будущий объем вложений – еще больше.

Для инвесторов в коммерческую недвижимость (фонды, частный капитал) Большой Сити интересен как новый полюс притяжения арендаторов. Офисные объекты здесь уже демонстрируют высокую доходность благодаря почти нулевой вакансии и ставкам, приближающимся к центральным. С ростом территории можно ожидать и роста капитализации активов – по мере превращения разрозненных кварталов в единую престижную локацию стоимость квадратного метра будет расти. В то же время входной порог для инвестиций пока ниже, чем в историческом центре или внутри Садового кольца, что создает возможности для арбитража цен. Особенно выиграют те инвесторы, которые заходят на ранних стадиях развития кластеров (например, в Звенигородский или Филёвский кластеры), фиксируя низкую базу стоимости земли. В перспективе 10 лет, когда эти территории наполнит современная застройка, можно ожидать многократного увеличения стоимости.

Для корпоративных арендаторов и компаний Большой Сити привлекательен как место размещения офисов и торговых точек. Уже сегодня здесь базируются крупные структуры (помимо корпораций в «Москва-Сити», это, например, штаб-квартира Российского футбольного союза и офис Mars в Ходынке, офисы «Газпром нефти» и «Северстали» на Пресне и др.). Бизнес оценил преимущества: современное пространство, статус, удобство для сотрудников (многие живут поблизости или готовы переехать), имидж инновационности. По мере ввода новых площадей у компаний будет больше опций переезда из старых офисов – это подстегнет волну релокаций внутри города в пользу Большого Сити. Аналогично, ритейлеры получают доступ к растущей аудитории жителей и работников: десятки тысяч людей, которым нужны магазины и услуги рядом с домом/работой. Освоение Большого Сити означает формирование новой потребительской базы, и те бренды, которые зайдут сюда первыми, смогут закрепиться на выгодных условиях.

Наконец, для города и общества Большой Сити – это точка роста экономики и улучшения качества жизни. Создаются десятки тысяч рабочих мест (по разным подсчетам, к 2035 году – до 200–250 тысяч только в офисном секторе). Район получает новые школы, детские сады, поликлиники за счет обязательств инвесторов в рамках КРТ. Бывшие промзоны, ранее загрязнявшие окружающую среду, превращаются в благоустроенные кварталы и парки – экологический эффект и улучшение городской среды очевидны. Также развитие территории повышает привлекательность Москвы на международной арене: появляется новый силуэт города с небоскребами не только в «Сити», но и в других точках, создается образ современной мегаполисной агломерации, равной по масштабу мировым столицам.

В заключение, Большой Сити уже сегодня можно назвать новым деловым центром Москвы, хотя он пока находится в стадии формирования. Его потенциал огромен: через 10–15 лет мы увидим здесь многомиллионные площади офисов и жилья, десятки новых высоток, развитую сеть дорог и метро, оживлённые улицы с кафе и магазинами. Этот район станет воплощением концепции «город в городе», где комфортно жить, работать и отдыхать. Ключевые направления развития – комплексное освоение территорий (КРТ), создание транспортно-пересадочных узлов, смешанная функциональность проектов – позволяют избежать перекосов и «город-призрак по ночам» (проблема, знакомая по раннему Москва-Сити). Напротив, Большой Сити обретает сбалансированность и жизненность. Все это делает его одним из самых привлекательных мест для вложений и деятельности на ближайшее десятилетие. Москва формирует новое сердце города на северо-западе – и этот «организм» уже начинает пульсировать, наполняясь людьми и проектами, задавая импульс развитию всей столицы.

Материалы по теме: 

Обзор рынка недвижимости в "Большом Сити"

Проект Большой Сити: особенности и перспективы

Офисный рынок Москва-Сити и Большого Сити: анализ 2024–2035

Будущее делового кластера «Большой Сити»: амбиции, планы и перспективы

Большой Сити 2024: рост рынка недвижимости и новые горизонты

В статье использованы материалы ведущей российской компании Commonwealth Partnership и IBC REAL ESTATE