Офисный рынок Москва-Сити и Большого Сити: анализ 2024–2035

1. Введение: новая структура деловой Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы вступает в эпоху трансформации. На фоне исчерпания потенциала Москва-Сити по приросту площадей, городские власти и девелоперы сосредоточили усилия на развитии прилегающих территорий. Проект «Большой Сити» становится ответом на растущий дефицит предложения в премиальном сегменте, а также новым драйвером деловой активности столицы.

2. Москва-Сити: зрелый рынок с высоким спросом

Ключевые показатели (III квартал 2024 г.)

  • Офисный фонд: 1,5 млн кв. м

  • Вакантность: 1,9%

  • Средняя ставка аренды: 47 тыс. руб./кв. м/год

  • Диапазон ставок: от 29 до 77 тыс. руб./кв. м/год

  • Объем сделок (янв–сент): 78 тыс. кв. м

  • Прогноз по итогам 2024 г.: до 360 тыс. кв. м

Тренды

  • Вакантность стабильно снижается с 12% в 2020 году до 1,9% в 2024.

  • Ставки аренды обновляют исторические максимумы, рост +12% год к году.

  • Средний размер сделки — 723 кв. м, уменьшился более чем вдвое относительно 2023 г.

Знаковые события

  • Сделка года: РЖД приобрела 263 тыс. кв. м в Moscow Towers.

  • Единственный проект на продажу блоками — iCITY. Средняя цена выросла с 270 тыс. руб./кв. м (2020) до 704 тыс. руб./кв. м (2024).

3. Новое строительство: ограничения и потенциал

На территории Москва-Сити почти исчерпан ресурс под новое строительство. Из крупных проектов:

  • iCITY Space Tower (MR Group) — 91 тыс. кв. м, ввод в 2025.

  • One Tower, Башня в Сити, участки №4 и №20 — ввод в 2026–2030 гг.

  • Общий будущий объем новых объектов: до 2,1 млн кв. м (включая действующие 1,5 млн).


Офисный рынок Москва-Сити и Большого Сити: анализ 2024–2035

4. Большой Сити: стратегия расширения

Общая концепция

  • Запущен в 2009 году как продолжение Москва-Сити.

  • Основной инструмент развития — программа КРТ (комплексного развития территорий).

  • Реорганизация промышленных зон, преобразование под общественно-деловую функцию.

  • Развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.

Текущие и планируемые показатели

  • Офисный фонд в 2025 г.: 2,85 млн кв. м

  • Проектируемые площади: ~4 млн кв. м

  • Целевой объем к 2035 г.: до 6,8 млн кв. м

  • Средняя вакантность: 1,5%

  • Средняя ставка аренды: 34,1 тыс. руб./кв. м/год

5. Кластеры Большого Сити: сравнение и потенциал

Кластер 2025 (тыс. кв. м) 2035 (тыс. кв. м) Ставка аренды, тыс. руб. Вакантность, %
Москва-Сити 1 561 2 140 51,5 1,5%
Ходынка 557 2 105 37,3 2,1%
Звенигородская 156 1 572 45,6 1,8%
Кутузовский 277 337 37,1 0,6%
Фили-Мневники 22 323 0,0%
Пресня 260 260 37,5 0,1%
Октябрьское поле 13 18 30,0 4,3%

Краткий обзор

  • Ходынка: крупнейший прирост за счёт КРТ (проект на 1-м Боткинском проезде — до 938 тыс. кв. м).

  • Звенигородская: потенциальный рост в 10 раз, активные проекты — Orbital, JOIS, LIGHT CITY.

  • Фили-Мневники: в 2025 году вводится штаб-квартира Роскосмоса на 200 тыс. кв. м.

  • Октябрьское поле: ограниченный рост, высокий уровень вакансии.


Офисный рынок Москва-Сити и Большого Сити: анализ 2024–2035

6. Инвестиционная привлекательность

Драйверы

  • Дефицит предложения в Москва-Сити.

  • Инфраструктурные проекты (мосты, дороги, метро).

  • Концентрация госкорпораций, IT-сектора и строительно-девелоперского бизнеса.

  • Государственная поддержка и закреплённые КРТ.

Доходность

  • Потенциальная доходность новых объектов — до 11–14% годовых.

  • Самые перспективные кластеры — Ходынка и Звенигородская.

  • Ставки аренды в новых кластерах могут приблизиться к уровням Москва-Сити к 2030 году.

Риски

  • Высокая зависимость от нормативной среды.

  • Ограниченное количество якорных арендаторов.

  • Конкуренция между кластерами может привести к колебаниям ставок.

7. Международное сравнение

Локация Аренда (в руб.) Вакантность Комментарий
Москва-Сити 47 000 1,9% Лидер по стоимости, минимальная вакансия
Большой Сити (среднее) 34 100 1,5% Высокий потенциал, активная застройка
Белорусская (Москва) ~30 000 ~5% Умеренно насыщенный рынок
La Défense (Париж) ~66 000 ~9% Стабильный спрос
Canary Wharf (Лондон) ~75 000 ~11% Постпандемийное восстановление

8. Прогноз до 2035 года

Сценарии

  • Базовый: ввод 4 млн кв. м, стабилизация ставок, вакантность — 5–6%

  • Оптимистичный: 6,8–7 млн кв. м, рост ставок до 45 тыс. руб., доходность до 14%

  • Консервативный: частичная реализация проектов, рост вакансии до 8–10%

Вывод

Большой Сити становится новым ядром деловой активности. Москва-Сити сохранит статус премиального сегмента, но именно новые кластеры обеспечат рост предложения. При сохранении делового климата, к 2035 году Москва получит полноценную многоядерную деловую структуру, сопоставимую с ведущими мегаполисами Европы.


Оставьте свой комментарий или вопрос
Оцените публикацию
2.5 из 5
Другие новости в Москва-Сити
«Петербург Сити»: обновлённая концепция небоскрёбов у Ладожского вокзала
20.04.2025
«Петербург Сити»: обновлённая концепция небоскрёбов у Ладожского вокзала
Рассказываем о развитии идеи «Петербург Сити» — мегапроекта с небоскрёбами до 300 м у Ладожского вокзала. Новы...
iCITY в Москва-Сити — самые быстрые лифты, стеклянный купол и офисы класса А
18.04.2025
iCITY в Москва-Сити — самые быстрые лифты, стеклянный купол и офисы класса А
Комплекс iCITY в Москва-Сити: рекордные лифты до 8 м/с, стеклянный купол, премиальные офисы и инфраструктура б...
В Петербурге построят «Санкт-Петербург Сити» — мегапроект за 350 млрд рублей
18.04.2025
В Петербурге построят «Санкт-Петербург Сити» — мегапроект за 350 млрд рублей
Новый общественно-деловой центр «Санкт-Петербург Сити» появится рядом с метро «Ладожская». Более 3 млн м² заст...
Арендные ставки в «Москва-Сити» резко выросли
07.04.2025
Арендные ставки в «Москва-Сити» резко выросли
Актуальная информация о динамике арендных ставок в деловом районе «Москва-Сити». Узнайте, почему растет стоимость...
Московские власти снова задумались о строительстве уникального моста из сфер в «Москва-Сити»
28.03.2025
Московские власти снова задумались о строительстве уникального моста из сфер в «Москва-Сити»
Власти Москвы вновь запустили тендер на проектирование необычного пешеходного моста в «Москва-Сити». Конструкц...
Национальный центр «Россия»: новый архитектурный символ столицы
27.03.2025
Национальный центр «Россия»: новый архитектурный символ столицы
В Москве к 2029 году построят Национальный центр «Россия» на Краснопресненской набережной. Архитектурное бюро ...
Проект «Сити-2»: на месте пятиэтажек Камушков появятся новые небоскребы
14.03.2025
Проект «Сити-2»: на месте пятиэтажек Камушков появятся новые небоскребы
В Москве стартует строительство проекта «Сити-2» на месте снесенных пятиэтажек в Камушках. Новый комплекс буде...
Пешеходный мост "Багратион" закрывается на капремонт с 24 марта 2025 по 25 июля 2026
14.03.2025
Пешеходный мост "Багратион" закрывается на капремонт с 24 марта 2025 по 25 июля 2026
Мост "Багратион" будет закрыт на капитальный ремонт с 24 марта 2025 года по 25 июля 2026 года. Движение по мос...
MR Group увеличивает площадь офисного комплекса iCity 2 до 163 850 м²
10.03.2025
MR Group увеличивает площадь офисного комплекса iCity 2 до 163 850 м²
MR Group расширяет проект iCity 2 в Москве, увеличивая его площадь на 40 000 м². Офисный комплекс без гостинич...
В Большом Сити построят жилой комплекс с уникальными каскадными террасами
24.02.2025
В Большом Сити построят жилой комплекс с уникальными каскадными террасами
Узнайте о новом жилом комплексе SEZAR CITY в Хорошевском районе Москвы с уникальными каскадными террасами....
Власти Москвы изымут землю для строительства пешеходного перехода к iCity
12.02.2025
Власти Москвы изымут землю для строительства пешеходного перехода к iCity
Городские власти изымут два участка земли в районе «Большого Сити» для строительства пешеходного перехода межд...
Шмитовский проезд: Новый масштабный проект в «Большом Сити»
09.02.2025
Шмитовский проезд: Новый масштабный проект в «Большом Сити»
В «Большом Сити» стартует застройка участка на Шмитовском проезде (32, 32А) в рамках программы комплексного ра...
Sezar Silica — новый уровень премиального жилья в районе Большой Сити
28.01.2025
Sezar Silica — новый уровень премиального жилья в районе Большой Сити
Жилой комплекс Sezar Silica — премиальные квартиры в районе Большой Сити Москвы. Уникальная архитектура, лобби...
Новый проект MR Group на первом участке «Москва-Сити»: гармония современности и будущего
27.01.2025
Новый проект MR Group на первом участке «Москва-Сити»: гармония современности и будущего
MR Group представила проект нового небоскрёба в «Москва-Сити» с высотой 376 метров и площадью 305 000 м². Башн...
Инновационный 3D-медиафасад «Международный» от МАЕР украсил «Москва-Сити»
24.01.2025
Инновационный 3D-медиафасад «Международный» от МАЕР украсил «Москва-Сити»
Холдинг МАЕР представил медиафасад «Международный» в «Москва-Сити». Конструкция площадью свыше 1 000 м² поддер...
Стартовало строительство первого корпуса делового комплекса Light City в «Большом Сити»
24.01.2025
Стартовало строительство первого корпуса делового комплекса Light City в «Большом Сити»
В "Большом Сити" началось строительство корпуса А делового комплекса Light City на 2-й Магистральной улице. Об...
Визуализация нового небоскрёба от Sezar Group на 20-м участке «Москва-Сити»
24.01.2025
Визуализация нового небоскрёба от Sezar Group на 20-м участке «Москва-Сити»
Sezar Group начала строительство небоскрёба Sezar Tower на 20-м участке «Москва-Сити». Площадь комплекса – 179...
Утвержден проект штаб-квартиры Wildberries&Russ в Москва-Сити
21.01.2025
Утвержден проект штаб-квартиры Wildberries&Russ в Москва-Сити
Москомархитектура утвердила проект штаб-квартиры Wildberries&Russ в Москва-Сити. 75-этажный небоскреб высо...
Проекты реновации «Северной башни» в «Москва-Сити»: новые архитектурные решения
21.01.2025
Проекты реновации «Северной башни» в «Москва-Сити»: новые архитектурные решения
Узнайте о возможной реновации «Северной башни» в «Москва-Сити». Два архитектурных проекта для обновления здани...
Будущее делового кластера «Большой Сити»: амбиции, планы и перспективы
21.01.2025
Будущее делового кластера «Большой Сити»: амбиции, планы и перспективы
Узнайте, как «Большой Сити» станет крупнейшим деловым кластером Москвы к 2035 году. Рост офисных площадей на 1...
Купить билет на смотровую