Государственная транспортная монополия Российские железные дороги (РЖД) готовится к одной из самых громких сделок на рынке коммерческой недвижимости: в феврале–марте 2026 г. компания может объявить торги по продаже офисных площадей в башнях Moscow Towers - одного из крупнейших офисных объектов Москва-Сити. Аналитики оценивают стартовую цену предложения в не менее 220 млрд рублей - существенно выше первоначальных инвестиций компании, что делает проект потенциально рекордным по стоимости для российского рынка.
Почему РЖД решила продать?
В 2024 г. РЖД приобрели около 350–360 тыс. кв. м в небоскрёбе Moscow Towers общей площадью порядка 400 тыс. кв. м для размещения корпоративного офиса - с расчётом разместить значительную часть сотрудников холдинга и сократить операционные расходы. Цена сделки тогда составила 193,1 млрд рублей, с длительной рассрочкой платежей.
Тем не менее к концу 2025 г. правительство РФ инициировало масштабное обсуждение финансового оздоровления РЖД на фоне значительной долговой нагрузки - оценок порядка $50 млрд (≈ 4 трлн руб.). Варианты помощи включают реструктуризацию долга, бюджетные механизмы и продажу непрофильных активов, одним из которых и стало решение о продаже башен в Москва-Сити.
Оценка стоимости и перспективы сделки
Предложенная РЖД стартовая цена превышает сумму первоначальной инвестиции. Согласно источникам, холдинг намерен получить по крайней мере 220 млрд рублей за объект - это отражает оптимизм части рынка в оценке мастер-планового положения недвижимости в деловом центре столицы.
Профессиональные участники рынка недвижимости отмечают:
-
Стоимость в 220 млрд руб. - высокий уровень для сегмента офисной недвижимости в России, сопоставимый с крупнейшими сделками последних лет.
-
По цене «квадрата» объект можно сравнить с более дорогими операциями: например, недавний крупный договор по объектам Москва-Сити демонстрировал цены за м², сопоставимые с уровнем Moscow Towers.
Сложности поиска покупателя
Несмотря на престижность локации и архитектурную доминанту «Большого Сити», эксперты предупреждают о сложностях реализации такой масштабной сделки:
-
В условиях сдержанного роста экономики и ограниченного числа крупных капиталоёмких инвесторов найти единственного покупателя, готового вложиться в актив стоимостью выше 200 млрд рублей, крайне сложно.
-
Даже среди частных холдингов - по оценкам консультантов - не более пяти компаний способны рассмотреть подобный актив.
-
Потенциальный покупатель может столкнуться и с дополнительными затратами на отделку и адаптацию помещений - по предварительным оценкам, это может добавить к бюджету десятки миллиардов рублей.
Варианты развития событий
Рынок рассматривает несколько потенциальных сценариев:
-
Продажа комплексом одному крупному инвестору - возможно, государственному или крупному финансовому институту.
-
Продажа по частям, разделяя площади на крупные блоки, чтобы расширить пул потенциальных покупателей.
-
Использование схем обратной аренды либо условий с сохранившимся участием РЖД в управлении активом, чтобы смягчить нагрузку на покупателя.
Что это значит для Москвы-Сити и рынка офисной недвижимости
Если сделка будет реализована по заявленной сумме, это станет одним из самых крупных оборотов в истории коммерческой недвижимости России, подчеркнув устойчивый интерес к Moscow Towers как к флагманскому объекту делового центра Москва-Сити. При этом текущая экономическая конъюнктура и высокая ставка капитала требуют гибких структур транзакций и финансовых решений для крупных инвесторов.
Материалы по теме:
РЖД приобрела почти весь небоскрёб Moscow Towers для новой штаб-квартиры
Правительство поручило РЖД рассмотреть продажу Moscow Towers в Москва-Сити
