Москва-Сити и Большой Сити: офисный бум, дефицит площадей и новые тенденции

Москва-Сити, главный деловой кластер столицы, переживает беспрецедентный рост цен на офисы. За последние 12 месяцев аренда офисных помещений здесь подорожала более чем в полтора раза. Средняя ставка аренды в престижных башнях Москва-Сити превысила отметку 80 тыс. руб. за кв. м в год, что означает исторический максимум. Для сравнения, в среднем по Москве ставки аренды офисов класса A выросли примерно на 39% за год. Таким образом, деловой центр на Пресненской набережной существенно опережает остальной рынок по динамике цен. Особенно высокую динамику показывают самые премиальные объекты: офисы элитного класса Prime в современных небоскрёбах удвоились в цене по сравнению с прошлым годом.

Столь стремительный рост стоимости аренды объясняется сочетанием факторов:

• Во-первых, дефицит вакантных помещений в Москва-Сити достиг критических уровней. По итогам первого полугодия 2025 года уровень вакантности в башнях комплекса опустился до 1,2%, тогда как ещё десять лет назад свободных площадей здесь было в 14 раз больше. Свободные блоки в «городе в городе» уходят с рынка за считанные дни, поскольку спрос на престижные офисы остается ажиотажным. 

• Во-вторых, высокий спрос со стороны крупных российских компаний поддерживает рост ставок. Несмотря на уход в 2022 году западных арендаторов, освобождённые ими площади быстро заняли отечественные компании, многие из которых расширяются и готовы платить премию за локацию и качество. 

• В-третьих, престиж и статус Москва-Сити как адреса для штаб-квартир только укрепился. Наличие современной инфраструктуры, близость к центру и концентрированное бизнес-пространство делают эту локацию крайне привлекательной для бизнеса, особенно финансового, технологического и государственного секторов.

Важно отметить, что рост ставок в Москва-Сити опережает даже другие популярные деловые районы Москвы. Например, на Павелецком деловом кластере аренда за год выросла примерно на 50%, а в Белорусском районе – всего на ~6–7%. Такая разница связана не столько с меньшим интересом к другим локациям, сколько с ограниченностью качественного предложения в них: лучшие объекты там уже заняты, а новые проекты единичны. Таким образом, Москва-Сити выступает своего рода «перегретой» зоной, где концентрация спроса и премиум-объектов толкает цены вверх наиболее сильно.

Спрос смещается в «Большой Сити»

На фоне рекордных цен в Москва-Сити все больше внимания привлекает окружающая его территория, известная как «Большой Сити». Большой Сити – это масштабный проект развития прилегающих к ММДЦ «Москва-Сити» промышленных зон и новых кварталов, призванный расширить границы делового центра столицы. Площадь этой макролокации составляет около 3200 гектаров (в 50 с лишним раз больше самого Москва-Сити) и охватывает части нескольких районов Москвы – от Пресненского в центре до Хорошёво-Мнёвников и Филёвского Парка на западе. В границах Большого Сити находится несколько десятков станций метро, МЦК и МЦД, что обеспечивает ему отличную транспортную доступность. Всё это создает предпосылки для формирования здесь нового крупного делового ядра.

За последние три года спрос на офисы в районе Большого Сити демонстрирует впечатляющую динамику. После спада деловой активности в 2022 году уже в 2023-м объём сделок в локациях Большого Сити (аренда и продажа офисных площадей) вырос на 219%, превысив 360 тыс. кв. м за год. В 2024 году рост продолжился еще почти на треть. Причём около 75% всего объёма сделок пришлись на несколько наиболее близких к Москва-Сити зон – прежде всего Хорошёво и Ходынку. Эти районы, фактически примыкающие к комплексу небоскрёбов, стали основными бенефициарами неудовлетворённого спроса: компании, которым тесно или дорого внутри Москва-Сити, подыскивают альтернативы буквально в нескольких километрах от него.

Высокий спрос уже отразился на ценах и вакантности в Большом Сити. Средние арендные ставки в бизнес-центрах этой локации поднялись с порядка 32–33 тыс. руб. за кв. м в год (в 2022 г.) до 45–47 тыс. руб. в 2025 году. Ряд новых высококлассных комплексов – например, проекты JOIS и iCITY – задают здесь современные стандарты качества, и аренда в них приближается к ставкам центральных районов. При этом вакантность в современных объектах класса A на Ходынке или Хорошёвском шоссе сегодня минимальна: эксперты отмечают, что свободно менее 0,5% площадей, то есть фактически всё занято. Таким образом, Большой Сити уже сейчас закрепился как один из самых привлекательных адресов для бизнеса, а проекты с развитой инфраструктурой и шаговой доступностью от метро пользуются особенным спросом. По данным консультантов, аренда в офисных комплексах, расположенных в 5–10 минутах пешком от станции метро, оказывается на 15–20% выше, чем в более удалённых проектах. Это стимулирует девелоперов уделять особое внимание транспортной доступности при освоении новых территорий Большого Сити.

Дефицит предложения и переносы сроков

Несмотря на сниженную девелоперскую активность, спрос продолжает бить рекорды. Уже в первом квартале 2025 года в Москве реализовано свыше 300 тыс. кв. м офисных площадей (суммарно аренда и покупка) – рекордный квартальный показатель за последнее десятилетие. За первое полугодие 2025 года объём продаж офисных площадей класса A составил порядка 82 тыс. кв. м, что на 9% превысил показатель первой половины 2024 года. Такой высокий уровень поглощения на фоне провалов в новом строительстве привёл к тому, что свободных офисов почти не осталось, а конкуренция за вакантные метры обострилась.

Одной из главных причин перегрева рынка офисов в Москве стало существенное отставание нового предложения от спроса. В первой половине 2025 года в столице не было введено ни одного нового бизнес-центра класса A. Многие заявленные проекты откладываются: консультанты отмечают тенденцию массового переноса сроков ввода офисных зданий. По обновлённым прогнозам, до конца 2025 года реально будет введено лишь около 500–600 тыс. кв. м новых офисных площадей, что составляет примерно половину от изначально планировавшегося объёма. Причём до половины этого объёма – объекты формата build-to-suit, построенные под конкретных заказчиков, которые не выйдут на открытый рынок аренды. Таким образом, дефицит готовых офисных блоков только усиливается.

Низкие темпы ввода приводят к быстрому поглощению имеющихся вакантных площадей. Общая доля свободных офисов в Москве к середине 2025 года снизилась до 4–5%, что близко к историческому минимуму. В классе A вакантность ещё ниже – порядка 5,6–5,7% (на 1–2 п.п. меньше, чем год назад). В сформировавшихся деловых кластерах (Москва-Сити, центр города, Белорусско-Ленинградский район) предложение на продажу или аренду крупных офисных блоков практически отсутствует, что провоцирует ускоренный рост ставок именно там. Например, по данным консалтинговых компаний, средние арендные ставки на начало лета 2025 года составляли в Москва-Сити около 72 тыс. руб. за «квадрат» в год (включая НДС), в традиционном Центральном деловом районе – около 65 тыс. руб., а в районе Ленинградского проспекта – порядка 57–58 тыс. руб. Соответственно, именно в этих локациях заключаются крупнейшие сделки аренды. Яркий пример – компания «Магнит» недавно арендовала целое здание (башня A комплекса STONE Towers у ст. м. «Белорусская») площадью около 11 тыс. кв. м под собственный офис.

Особенно остро ощущается нехватка больших офисных пространств единого массива. По оценкам участников рынка, внутри Третьего транспортного кольца сейчас можно насчитать буквально десяток вакантных офисных блоков площадью от 7000 кв. м и более. Это критически мало, учитывая, что сегодня свыше 200 компаний ищут возможность разместиться на площади более 10 тыс. кв. м каждая. Для среднего и малого формата тоже есть ограничения: наиболее востребованы офисные блоки 200–800 кв. м, и по ним предложение также быстро разбирается. На середину 2025 года средняя ставка аренды за небольшой блок до 500 кв. м внутри МКАД достигла ~61 тыс. руб./кв. м в год (с НДС), что отражает готовность арендаторов переплачивать за качественные офисы даже малой площади.

В такой ситуации предприятиям, планирующим расширение, зачастую приходится откладывать релокацию. Крупный бизнес уже смотрит на вводимые объекты 2027–2028 годов, поскольку сейчас просто не найти свободных 7–10 тыс. кв. м офисов с современными характеристиками. Эксперты отмечают, что почти три четверти площадей, которые сейчас строятся и будут сданы в 2025–2026 годах, уже либо выкуплены, либо сданы по предварительным договорам. В объектах, выходящих на рынок до конца 2026 года, для продажи или аренды доступно не более 25–30% общей площади – всё остальное занято заранее. Таким образом, дефицит будет сохраняться на горизонте ближайших 2–3 лет, и доля вакантных площадей в Москве, по прогнозам, может упасть к концу 2025 года ниже 4%.

Новые тенденции: от аренды к покупке и децентрализация

Столкнувшись с нехваткой качественных офисов и постоянным ростом арендных ставок, компании начинают менять подход к обеспечению себя площадями. Одна из заметных тенденций – рост интереса к покупке офисных блоков или зданий вместо долгосрочной аренды. Если раньше приобретение офиса рассматривалось западными корпорациями как непрофильная задача (они предпочитали аренду), то теперь российские фирмы, напротив, активно выкупают недвижимость для собственных нужд. Покупка крупного офиса стала своего рода инструментом хеджирования против дальнейшего удорожания аренды. Так, в первом полугодии 2025 года состоялось несколько громких сделок: например, группа «Эфко» приобрела бизнес-центр «Аркус IV» (~25 тыс. кв. м) под свою новую штаб-квартиру, а Транскапиталбанк (Т-Банк) выкупил здание Центрального телеграфа (~28 тыс. кв. м) в центре Москвы для собственных офисов. Одновременно долгосрочные арендаторы из числа крупных корпораций всё чаще требуют опцию последующего выкупа площадей, чтобы получить контроль над критически важными для бизнеса объектами.

Второй важный сдвиг – постепенное смещение деловой активности за пределы исторического центра и развитие новых офисных узлов. Поскольку в пределах Садового кольца практически не осталось площадок под крупные офисные новостройки (на центр сейчас приходится менее 2% всего строящегося офисного фонда), девелоперы концентрируются на других локациях. Главными «точками притяжения» стали окраины Центрального округа и прилегающие территории, где имеются свободные участки для комплексной застройки. Помимо уже упомянутого Большого Сити, экспертами выделяются такие перспективные деловые районы, как Ходынка, Мнёвники, кластер вокруг станций метро «Белорусская»–«Савёловская», а также юго-западная зона у метро «Калужская». Там сейчас сосредоточено большинство проектов офисных комплексов класса A. По оценкам, до 70% всего строящегося в Москве офисного пространства приходится на зоны за пределами Третьего транспортного кольца. Причём большая часть новых бизнес-центров входит в состав многофункциональных проектов, сочетающих офисы, жильё и торговую инфраструктуру. Такой формат отвечает современным требованиям арендаторов – компании хотят предоставить сотрудникам возможность работать, жить и отдыхать в комфортной среде без длинных поездок по городу. Концепция «живи, работай, отдыхай в одном районе» приобретает всё большую популярность и во многом реализуется как раз на территориях Большого Сити и других новых кластеров за ТТК.

Девелоперы, видя устойчивый спрос, также подстраиваются под новые реалии. Некоторые крупные игроки рынка коммерческой недвижимости (например, компания STONE, вышедшая из жилого сектора) делают ставку на раздробленную продажу офисов этажами и блоками, предлагая бизнесу более гибкие варианты приобретения. Построить единое здание под одного арендатора в нынешних условиях дорого и рискованно, зато продажа небольших лотов позволяет быстрее окупить проект и привлечь больше инвесторов. Как результат, на рынке появляется больше мелких офисных собственников и частных инвесторов, а крупные цельные лоты остаются дефицитом. Вероятно, в ближайшие годы полностью арендные «башни» будут запускаться редко – вместо этого новые проекты ориентируются на смешанную модель, где значительную часть площадей сразу выкупают конечные пользователи. Например строительство полностью под себя бизнес-центра Wildberries&Russ в 75 этажей или переговоры а покупке значительной части офисных помещений в новом офисном комплексе «СИТИ‑4» или «Империя II»  Московской биржа (MOEX).

Перспективы: сохранение высокой активности и новые проекты

Аналитики сходятся во мнении, что в ближайшей перспективе текущие тенденции на московском офисном рынке сохранятся. Дефицит качественных площадей, в сочетании с устойчивым спросом со стороны крупного бизнеса, означает, что арендные ставки продолжат рост. Хотя темпы этого роста, вероятно, несколько замедлятся по сравнению с рекордными 2024–2025 гг., стоимость аренды офисов в топовых локациях (в том числе Москва-Сити) может увеличиться ещё на 10–15% в течение 2026 года. Многие компании уже закладывают в бюджеты повышенные расходы на недвижимость или стараются зафиксировать условия аренды на несколько лет вперёд, опасаясь дальнейшего подорожания. Одновременно сохраняющийся низкий уровень вакантности – ожидается снижение доли свободных площадей в аренде ниже 4% к концу 2025-го – будет поддерживать интерес инвесторов к офисной недвижимости как к активу.

В более долгосрочной перспективе решение проблемы нехватки площадей должно прийти с реализацией крупных проектов в Большом Сити и других новых деловых районах. Московские власти планируют построить на территории Большого Сити до 5 млн кв. м недвижимости к 2035 году – значительная часть этого объёма придётся на офисы и общественно-деловые объекты. Уже сейчас возводятся и запланированы к вводу в ближайшие годы новые небоскрёбы и бизнес-парки, предлагающие десятки тысяч квадратных метров офисных площадей. Например, в самом Москва-Сити строится сверхвысотная башня One Tower высотой 379 метров, где помимо апартаментов появится более 40 тыс. кв. м офисов премиум-класса. В районе Ходынского поля завершается первая очередь офисного кластера STONE Ходынка, включающего несколько башен класса A с крупными свободными блоками для аренды и продажи. Подобные проекты призваны частично удовлетворить отложенный спрос со стороны корпораций, ищущих современные просторные офисы.

Тем не менее эксперты предупреждают, что полностью ликвидировать дефицит больших офисов в Москве в краткосрочной перспективе сложно. Спрос крупных компаний на площадки свыше 10 тыс. кв. м остаётся гораздо выше, чем объём такого предложения на рынке. Скорее всего, крупные офисные лоты (целые здания или этажи) и дальше будут уходить “с молотка” ещё на этапе строительства. Консультанты ожидают, что ограниченное предложение сохранит рынок в состоянии умеренного перегрева, особенно в премиальном сегменте. Для арендаторов это означает необходимость принимать решения быстрее и проявлять гибкость в выборе локации или формата офиса. Кто-то будет рассматривать переезд в новые бизнес-кварталы за пределами центра, кто-то – снижать запросы к площади и оптимизировать планировки, а кто-то – инвестировать в собственный офис, чтобы гарантировать себе место в нужном районе.

По данным NF Group, к концу первого полугодия 2025 года вакантность в Москва‑Сити рекордно снизилась — до уровня всего 1 %, ознаменовав критический дефицит предложений в этом кластере. В июле средняя ставка аренды превысила 80 000 рублей за квадратный метр в год, увеличившись в полтора раза за год. В то же время объем площадей, выставленных на продажу в Москве, вырос на 60 %, что может свидетельствовать о том, что часть собственников предпочитает ликвидировать активы быстрее, чем инвестировать дальше.

Вывод: Москва-Сити сегодня переживает настоящий офисный бум, став символом постпандемического восстановления экономики столицы. Рекордные ставки аренды и минимальная вакантность подтверждают статус этой локации как главной для деловой элиты. Одновременно вокруг небоскрёбов формируется расширенный Большой Сити – новый полюс деловой активности, где сосредоточено развитие современных офисных пространств. В ближайшие годы именно баланс между сверхдорогим, статусным Москва-Сити и более доступным, но быстрорастущим Большим Сити будет определять облик офисного рынка Москвы. Компании получают больше вариантов для размещения – от престижных башен до инновационных кластеров в бывших промзонах – однако конкуренция за лучшие офисы остаётся высокой. Рынок коммерческой недвижимости столицы вступает в новую фазу, где гибкость и стратегическое планирование становятся ключом к успеху для всех его участников.